Investissement locatif Paris 11 : un arrondissement calme et abordable

Actuellement, de nombreuses personnes choisissent de réaliser un investissement locatif à Paris. Parmi les différentes zones de la capitale, le 11e arrondissement est celui qui séduit le plus les investisseurs. En effet, parmi les 20 arrondissements de Paris, l’est de Paris est réputé pour son prix immobilier bas par rapport aux autres arrondissements. Ainsi, investir dans le 11e arrondissement c’est opter pour l’investissement immobilier locatif le moins cher. De plus, il offre un bon taux de rentabilité, voire supérieur à celui des autres localités de la capitale.

Si le onzième arrondissement de Paris est prisé des investisseurs dans l’immobilier, c'est parce qu'on y retrouve également un cocktail d'avantages qui ne peuvent que charmer ses locataires : lieux culturels, cafés emplis d'élégance et monuments connus à l'international. De plus, certains édifices sont remis à neuf pour attirer encore plus de touristes, comme le Bataclan, édifice du onzième arrondissement, rénové en couleur, demeurant l’une des bâtisses les plus belles du pays. 

Ces éléments sont le gage de plus-values à moyen et long terme pour toute vente future, après livraison d'éventuels travaux de valorisation. En effet, tout projet de placement, capitalisant sur le logement, qu'il s'agisse d'un studio ou de plus grand appartement a sa place au cœur des quartiers de cet arrondissement. Comment se compose cette zone de la ville lumière ? Quel mode de gestion locative adopter?

Les informations à savoir avant d’investir dans l'immobilier à Paris 11

Limitrophe du 3e, 4e, 10e, 12e, 20e arrondissements, du côté du onzième, les appartements sont de plus en plus prisés, car chaque quartier renferme énormément de potentiel. Au cœur d’un riche patrimoine industriel, le onzième arrondissement de Paris est une localité qui a vu éclater plusieurs révoltes ouvrières du XIXe siècle ainsi que plusieurs des événements de la Révolution française.

L’architecture à Paris 11 rend les appartements plus attrayants, intéressant les futurs locataires. Anciennes usines, les appartements à deux ou trois pièces offrent un confort non négligeable. De par leur style rustique, même après rénovation, les bâtiments attirent toujours les jeunes. Quant aux appartements neufs, ils sont souvent localisés dans un quartier tranquille permettant aux locataires de profiter d’une vie sereine. Investir dans l’immobilier dans cet arrondissement permet alors de générer une rentabilité locative conséquente.

Le dynamisme économique

Allant de la Seine à la Tour Eiffel, la capitale française regorge d'énormes atouts touristiques. Elle se compose de multiples édifices anciens célèbres qui la rendent très attrayante. Riche de ce patrimoine chevillé à plusieurs époques, Paris 11 est l'un des endroits idéaux pour un investissement immobilier locatif. Qu'il s'agisse d'une location saisonnière (pour un touriste à la recherche de logement) ou d’une location à l'année, l'investissement immobilier dans le 11e arrondissement de Paris enrichit votre portefeuille d'actifs en mitigeant efficacement son risque. En effet, le dynamisme économique qui compose l'arrondissement de Popincourt s'explique par des composantes aussi bien locales que internationales. Malgré un léger ralentissement après la crise sanitaire, il est à remarquer que le parc immobilier de la capitale et de ses alentours demeure une zone attractive, qui ne connaît sensiblement pas la crise.

En effet, l'investissement locatif à Paris 11 bénéficie des caractéristiques de marché suivantes :

• Siège de hauts lieux historiques tels que la Prison de la Bastille, la Petite Roquette ou encore la Grande Roquette

• Espace riche d'initiatives culturelles telles que le Musée Edith Piaf, le Théâtre de la Main d'Or ou le Cirque d'Hiver

• Arrondissement participant au prestigieux label "Fabriqué à Paris"

• Un espace artisanal d'inspiration historique sous les traits de la "Cour de l'Industrie"

• Des salons de l'artisanat, du livre ancien, des arts visuels et des festivals de la céramique

Des infrastructures efficaces

Avec 25 stations de métro, le onzième arrondissement de Paris dispose de l'infrastructure souterraine la plus développée de la ville de Paris. Les lignes de bus, desservant l'ensemble du territoire, permettent une navigation facile entre chacun de ses quatre quartiers. La ligne de bus 351 est celle qui relie le 11e arrondissement à l’aéroport Roissy Charles de Gaulle. Celle-ci s’ajoute au confort, en termes de transport, qu'offre ce haut lieu de la culture parisienne. Par exemple, Ivry-Sur-Seine se trouve à 4,6 km de Paris 11, la distance du trajet est longue, mais se fait très rapidement grâce au métro. Par ailleurs, le onzième arrondissement de Paris est aussi un lieu d'éducation et de loisirs.

En effet, Paris 11, c'est :

• 25 stations de métro

• 16 lignes de bus et 2 lignes de RATP

• 54 stations de vélib' (vélos en libre service)

• 9 établissements d'enseignement primaire

• Une école de commerce PSB (Paris Business School) ainsi que 2 autres établissements d'enseignement supérieur

À savoir

• Des abris "vélobox" capables de stationner jusqu'à 6 vélos en toute sécurité sont accessibles à plusieurs endroits

• Des cités ouvrières préservées et réaménagées pour des plongeons dans le patrimoine artisanal du vieux Paris

• De la gare de Paris-Nord à Oberkampf, il ne faut que 7 min en métro sur la ligne 5 pour 2 EUR.

Un lieu connu pour sa joie de vivre et son exubérance

L'investissement immobilier à Paris 11 profite d'un goût prononcé pour l'épicurisme. On y retrouve ainsi un certain nombre d'enseignes du "bien-manger" et du "bien-boire". Le rayonnement est un gage de consommation pour les habitants et compose un élément attractif pour les voyageurs. En effet, le onzième arrondissement de Paris se compose d'un cadre de divertissement disponible à de nombreuses couches de la population :

• Des cafés huppés et connus aux alentours tels que le Café de la Danse

• De nombreux bars et cabarets, à l'image du Cabajo, ouvert depuis 1935

• Des lieux de culture contemporains tels que le cinéma Majestic Bastille ou encore la Maison des Métallos

• Des lieux de cultes d'une richesse certaine, mêlant mosquées, synagogues, églises protestantes et catholiques

• Des marchés très fournis, tels que celui du Père-Lachaise

Les squares et les places publiques du onzième arrondissement de Paris sont également très connus et fréquentés. C'est le cas notamment de la Place de la République et du square Maurice-Gardette, lieux pleins de vie, hiver comme été.

Rendement locatif Paris 11 : quelle rentabilité attendre ?

Fort de tous ces facteurs, l’investissement immobilier à Paris 11 voit la valeur de son rendement brut stabilisée autour de 3% et 4%. Mais le rendement locatif dont vous pouvez bénéficier dépend du type de bien que vous avez choisi pour votre investissement. Mais actuellement, le plus haut rendement locatif pour PARIS 11 est un studio.

Dans quel quartier investir à Paris 11 ?

Le onzième arrondissement de Paris est composé de 4 quartiers. Ces quartiers forment ensemble un quadrilatère irrigué par une population urbaine jouissant d'infrastructures de transport efficaces. Ces quatre quartiers sont en l'occurrence :

• Le quartier de la Folie-Méricourt au nord

• Le quartier Saint-Ambroise qui lui succède au sud

• Le quartier de la Roquette qui continue la progression du quadrilatère

• Le quartier Sainte-Marguerite qui clôture le groupe pour délimiter Paris 11 au sud

Parmi ces quartiers, certains sont plus intéressants que d’autres. C'est notamment le cas de Saint-Ambroise qui est actuellement le lieu de vie de plus de 4 200 habitants. Délimité au nord par la rue Oberkampf qui le sépare du quartier Folie-Méricourt, au 1 janvier 2024, le prix moyen du m2 dans le quartier Saint Ambroise est de 10 118 euros, tous types de biens confondus. 

Faire appel à une agence de gestion locative à Paris 11 : pourquoi ?

Il faut savoir qu’investir dans l’immobilier locatif requiert un savoir sur la finance, le droit, la comptabilité et la gestion locative. La gestion immobilière exige généralement 40 heures par an à consacrer. De plus, elle est plus difficile lorsque les pièces de l’immobilier sont nombreuses. Il est donc conseillé de contracter les services d’une agence de gestion locative à Paris 11. 

Une agence de gestion locative se charge du bon fonctionnement de la location. Perception et révision des loyers, délivrance gratuite des quittances et déclaration fiscale des revenus, toutes sont comprises dans son travail. Elle est aussi chargée de la maintenance de chaque pièce de la maison. Un mandat de gestion est à signer pour déléguer cette tâche. Ainsi, le mandataire doit se mettre disponible pour des démarches au-delà de la gestion locative. Par exemple, il peut représenter le propriétaire lors des assemblées générales de copropriété. Vous pouvez contacter une agence à tout moment et la demande de devis est gratuite.

Les prix de vente au m² à Paris 11

Les prix de vente d’un bien que ce soit à Paris 11 ou dans d’autres arrondissements dépendent énormément de son état et du type de bien choisi (appartement, maison, etc.). Plus de détails !

Le cas des logements anciens

Les logements anciens sont les biens qui ont généralement besoin de travaux. Cependant, ils sont mieux situés que les logements neufs. Souvent implantés au cœur de la ville, les anciens appartements ou maisons constituent un choix évident pour les futurs locataires. Si vous projetez d'investir dans ce type de logement, une documentation auprès des agences immobilières est à faire. Cela vous permettra d’avoir un point de vue sur le capital à constituer. 

Le cas d'un appartement

Pour une résidence de type appartement, le prix moyen du m2 dans le 11ème arrondissement de Paris est de 9 969 euros. 80% des appartements qui se situent dans cette zone se vendent entre 8 060 euros / m² et 11 570 euros / m². 

Pour un studio ancien, notamment un appartement à une seule pièce, le coût au mètre carré est moins cher. Il varie de 5 500 euros à 7 000 euros . Souvent prisé par les étudiants, le studio reste un investissement immobilier très rentable. Moins cher à l’achat, son taux de rentabilité est de 5 à 6 %. Avec une rénovation pour rehausser le standing ou pour mieux l’aménager, le coût reste très accessible.

Le cas d'une maison

Du côté des maisons, une agence peut mettre un prix d'achat dès 8 792 euros le m². La fourchette la plus haute s’élève à 12 658 euros le m² pour une maison ayant trois à quatre pièces, dotée d’un confort considérable. 

Si vous prévoyez d’investir dans une résidence ancienne, pour ensuite la rénover et la louer, il est conseillé de déclarer vos revenus fonciers en régime réel. En effet, selon la loi, ce régime vous aide à imputer sur vos loyers la quasi-totalité de vos charges et dépenses durant la rénovation.

Du côté de la fiscalité, conformément à la documentation sur les impôts, l’investissement dans l’immobilier ancien peut apporter de nombreux avantages. Par exemple, même si la loi Pinel est dédiée aux biens immobiliers neufs, elle permet aussi d’investir dans les anciens pour accéder à des réductions d’impôts. En choisissant la transformation en appartement d’un local commercial ou d’un garage et en respectant les critères de qualité posés, vous pouvez bénéficier des avantages apportés par ce dispositif. Ce dernier se traduit par la défiscalisation d’une partie du coût d’achat. Toutefois, pour accéder aux avantages de la loi Pinel ancien, le bien immobilier doit être aux normes actuelles (strictement à rénover comme neuf) et implanté dans une zone éligible. Selon une documentation juridique, une nouvelle loi, nommée la loi Denormandie, vient s’ajouter à la loi Pinel en 2019. Même principe que cette dernière, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs dans l’immobilier ancien de bénéficier d’une réduction des impôts pour les biens anciens à rénover. 

Contrairement aux logements neufs, les prix des anciens n’ont pas de TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). En effet, le coût des biens immobiliers neufs comprend 20 % de TVA qui vont ensuite être restituées à l’État.

Le cas des travaux de rénovation

Des rénovations sont souvent à faire lorsque vous décidez de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif, surtout s’il s’agit d’un logement ancien. Toutefois, l’intensité de ces travaux dépend du bien en question. Pour les biens immobiliers anciens, appartements ou maisons, il faut vérifier leur état global. La vétusté, l’étanchéité, les installations électriques, la plomberie et la toiture sont les plus importantes.

Avant les travaux, il faut faire une documentation sur les autorisations à entreprendre. Parfois, certains travaux d’appartements nécessitent un permis de construire. C’est par exemple le cas de rénovations lourdes d’un plancher dépassant les 20 m2.

Il faut penser à la gestion et aux coûts des travaux. Pour une rénovation d’appartement, il faut alors compter dans les 230 à 1 000 euros le mètre carré, en fonction des pièces à aménager. Vous pouvez contacter des entreprises spécialisées dans la rénovation et leur demander une simulation gratuite. Ainsi, vous aurez une vision nette de la rentabilité de ce projet, coûts et résultats.

Si vous optez pour une maison, les rénovations dépendent du choix des locataires. Par exemple, une découpe peut être réalisée sur une résidence à une seule grande pièce. Certains investisseurs préfèrent diviser une grande pièce en deux, afin d’obtenir une rentabilité plus accrue. Vous pouvez faire une documentation gratuite sur la découpe et la division de maison sur internet. La rentabilité de ce projet est assez élevée. Vous allez créer au moins une nouvelle pièce qui pourra ensuite se louer individuellement. Si vous divisez alors une grande résidence en plusieurs appartements, vous allez multiplier les loyers que vous obtiendrez. Le prix de cette intervention s’élève aux alentours de 800 euros le mètre carré.

Un autre avantage de la rénovation est la remise à neuf de l’immobilier. En effet, en procédant à la rénovation, vous allez bénéficier de l’utilisation des matériaux neufs. Cela va donc rehausser le prix de votre bien auprès de vos futurs locataires.

Les logements anciens ont une meilleure rentabilité que les biens neufs, car les travaux qui y sont  effectués apportent une plus-value. Avec les appartements et maisons anciens, vous êtes libre de choisir votre aménagement tout en l’adaptant aux attentes de vos futurs locataires. En plus, grâce à l’avancée technologique de l’internet, vous pouvez procéder à une documentation gratuite sur la rénovation. Que ce soit pour le style ou les étapes à suivre, les outils en ligne vous aident à imaginer une nouvelle disposition adaptée à votre appartement. À la différence des appartements neufs, les travaux sur les anciens permettent d’effectuer une touche de personnalisation sur votre bien. De plus, la livraison des travaux de rénovation peut se faire après un trimestre. Vous pouvez alors acquérir les loyers dès le début du deuxième trimestre après achat de l’immobilier.

Le cas des logements anciens rénovés comme neufs

Les bâtiments construits ne dépassant pas les 5 ans sont ceux qui sont considérés comme neufs. Une nouvelle maison jamais mise en vente ou en location est nettement plus chère qu’une ancienne. Toutefois, vous n’avez plus à faire des travaux de rénovation, ce qui vous permet de réaliser des économies. Malgré cela, pour une nouvelle maison en cours de construction, vous devez payer à l’avance un montant pour la réserver. Vous êtes donc amené à investir avant la saisie du bien immobilier. Dans le cas où vous opteriez pour des biens immobiliers anciens à rénover comme neufs, les avantages sont similaires à ceux des bâtiments neufs.

Investir dans ce type d’immobilier, qu’il soit un appartement ou une maison, permet d’attirer plus de locataires. En effet, une résidence rénovée comme neuve garantit plus de sécurité pour eux. Grâce à des matériaux récents et neufs à conception réfléchie, elle offre une haute performance énergétique. À la livraison des clés, de nombreuses garanties sont disponibles. En cas de défaut de construction, une réparation gratuite est dispo pour une durée d’un trimestre maximum. Toutefois, les délais de livraison constituent un inconvénient. En effet, les logements rénovés comme neufs ne sont dispo pour l’emménagement qu’entre 12 et 18 mois après la signature de contrat d’achat.

Les biens rénovés comme neufs vous permettent aussi de bénéficier de l’effet de levier du crédit (emprunter à la banque pour alléger vos charges et augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier locatif). De plus, la nouvelle loi Pinel 2021 vous permet d’acquérir un crédit d’impôt maximal fixé à 63 000 euros sur 12 ans. En effet, la loi Pinel est un dispositif qui permet de réduire les impôts. Elle a pour but d’inciter l’investissement dans les biens immobiliers neufs. De ce fait, la loi Pinel n’est donc strictement valide que pour les investissements dans une nouvelle maison ne dépassant pas les 300 000 € par an.

Perspective du marché immobilier à Paris 11

Selon la documentation fournie par plusieurs agences, les prix de l'immobilier en France sont en baisse pour l'année 2023. Et cette tendance va s'accentuer, et même s'accélérer en 2024 avec une baisse attendue de -4 %. 

Le onzième arrondissement de Paris suit cette tendance. Toutefois, avant de vous lancer sur un investissement immobilier, nous vous conseillons de tourner votre regard vers l'avenir. Pour ce faire, référez-vous à la documentation de l'historique des valeurs, tout en étant minutieux dans la recherche de la résidence afin de garantir la rentabilité de l’opération.

De plus, vous serez ravi(e) d'apprendre que Paris 11 se compose :

• D’une tendance haussière de plus de 30 % sur les 10 dernières années en termes de valeur immobilière,

• D’un coût de location studio à partir de 500 euros par mois,

• D’un loyer pour un appartement de deux ou trois pièces qui s’élève à plus de 1 000 euros par mois.

Vivre dans un appartement avec vue sur Seine fait rêver bon nombre de nouveaux habitants de la ville de Paris. Toutefois, à la lumière de tous les avantages, investir dans l’immobilier pour une fin locative au cœur du onzième arrondissement de Paris reste de loin préférable à de nombreuses autres régions de France métropolitaine.

Vous souhaitez investir à Paris 11 ? Vous êtes à la recherche d’une résidence d'une pièce de type studio ? Vous préférez un ensemble d'appartements de plusieurs pièces pour vous garantir un investissement offrant une bonne rentabilité dès le prochain trimestre ?

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.