HCSF : La fin des multi-investisseurs ?

100 000 à 130 000 ménages (soit 8 à 12% des nouveaux emprunteurs) pourraient être exclus des emprunts sur l’habitat.

Désormais il y a deux règles à respecter : La première c’est qu’il n’y aura plus d’emprunt au-delà de 25 ans et le second est le critère des 33% d’endettement. Cela veut dire qu’en cas d’emprunt, il n’est pas permis de dépasser les 1/3 des revenus en remboursement. Ces dispositions ont été fixés et recommandés par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), car elle jugeait que les conditions actuelles sont trop défavorables aux établissements de crédit et que les risques d’endettement sont trop élevés pour les familles. Nous avons invité Frédéric André, un courtier de chez Paris-Loan-Broker pour nous éclaircir sur le sort des multi-investisseurs dans le domaine du logement et de l’habitat.

Qu’est-ce que la HCSF ? Qu’en est-il du passage des règles, étant à la base des recommandations puis deviennent des obligations ?


Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) est une autorité créée en 2013. Elle est présidée par le ministre de l’économie et des finances : Bruno le Maire en compagnie d’autres personnalités de la banque de France et de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). Ce Haut Conseil a pris beaucoup d’ampleur ces derniers années et intervenu à plusieurs reprises. Elle a pour vocation à être une sorte de macrostructure permettant d’observer les fondamentaux de l’économie française. Ce Conseil a pour mission d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but de préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique française. C’est une instance qui est intervenue ces derniers semestres pour rappeler les fondamentaux de la distribution du crédit immobilier en France avec des recommandations, car nous sommes bien en stade de recommandations depuis la fin 2019, où ce conseil a demandé à ce que le taux d’endettement des ménages, la durée du crédit et d’autres aspects complémentaires soient observés de manière plus stricte par les banques. A la base, les règles fixés étaient représentées comme étant des recommandations, mais cet été ce stade de recommandation deviendra une obligation. Mais d’après notre invité, monsieur André, cette transformation ne devrait pas bouleverser ce que nous appelons une restriction de crédit pour les investisseurs, puisque les institutions de crédit ont déjà la bonne pratique de respecter les recommandations du haut conseil. Cependant, le conseil a décidé récemment d’effectuer un léger assouplissement sur ces dernières décisions sur les crédits d’habitat. C’est-à-dire que le critère d’endettement de 33% est passé à 35%.

Le passage de 33% à 35% est-il une bonne nouvelle pour les investisseurs ?

Il faut savoir qu’à 35% il y aura aussi l’assurance emprunteur qui entrera en jeu.
Nous devons savoir que l’investisseur ne possède pas les mêmes obligations de couverture d’un point de vu assuranciel. Il serait plutôt couvert de manière stricte sur décès et la perte totale d’autonomie, alors que l’emprunteur en résidence principale lui aura d’autres champs de couverture à souscrire et donc de ce point de vue-là, l’investisseur pourrait gagner quelques éléments complémentaires d’endettement possible dès lors que cette application se fait sur des profils qui ont la capacité à aller jusqu’à ce taux d’endettement. Par ailleurs, si un multi-investisseur avec un bon profil est au-delà de ce taux d’endettement de 35%, il y a des possibilités pour les banques de s’adapter aux meilleurs profils qui ont un reste à vivre significatif et qui leur permettent d’aller au-delà de ce taux d’endettement. On peut donc dire que, malgré les recommandations ou les obligations du haut conseil, quand la banque veut, la banque peut. Peu importe le taux d’endettement, quand l’institution financière a envie de suivre un client par sa potentialité, il est indéniable que la banque reste souveraine dans ses décisions.
Cependant, la dominance du taux d’endettement a tout de même été très présente ces derniers mois. Ce qui fait qu’il y a eu moins d’exceptions avec un très bon profil que ce que nous aurions pu voir avant.

Avantage HCSF

Si on achète en SCI, cette société va-t-elle être autonome ?

Il est très difficile de savoir comment cela peut être apprécié d’une banque à une autre. Certaines banques vont tout simplement apprécier l’approche d’endettement d’une manière tout à fait transparente par rapport à l’emprunteur qui est certes la SCI. Derrière, l’emprunteur qui supporte vraiment les revenus, même s’il y a du revenu locatif reste la caution et la caution est représentée par la personne physique. Il est possible qu’il y ait donc certaines banques qui vont pouvoir qualifier ces structures comme étant une entreprise autonome et puis d’autres qui vont basculer dans une approche totalement particulière. Il y a fort à penser que la majorité sera qualifié sous l’angle du HCSF, d’où le taux d’endettement classique qui pourrait être appréciée. Ces éléments peuvent donc être différents d’une banque à une autre et elles ne sont pas toutes transparentes dans la façon dont elle apprécie ce risque-là.

Le HCSF étant présent, les investisseurs débutants et les multi-investisseurs pourront-ils continuer à investir ?

Les investisseurs vont pouvoir continuer à investir, mais il serait nécessaire de faire une approche du cadencement de manière raisonnable pour ne pas éveiller une certaine incertitude pour le banquier à se retrouver avec énormément d’opération en très peu de temps. Il faudrait avoir la possibilité d’absorber ces opérations sur plusieurs mois parfois plusieurs trimestres ou encore plusieurs semestres. Elles sont prêtes à mettre en place des partenariats avec leur clients pour les accompagner et leur donner les moyens de se construire un patrimoine. Néanmoins, le HCSF a également donné certains critères de volume de près par emprunteur en fonction des revenus, ce qui fait qu’il serait bien d’apprécier la volumétrie de prêts réalisés par rapport à cet ensemble de revenus. En revanche, il y a réellement des marges de manœuvre, mais cela reste plus contraignant qu’autrefois. Les meilleurs seraient ceux qui sont les plus privilégiés.

Quels sont les conseils pour pouvoir réussir son financement dans l’immobilier ?

Un investissement bien placé serait un élément fondamental. Bien préparer son dossier de financement peut vouloir dire de passer quelques semaines, quelques mois voire quelques semestres, voire quelques années pour certains. Notamment pour les entrepreneurs qui ne peuvent pas toujours être financés très tôt au regard de leur parcours de création d’entreprises.
Emprunter le plus long possible pour améliorer les cash-flows permet de donner la capacité de passer à devenir un multi-investisseurs. Pour ne pas trop avoir trop d’endettement en termes de charges mensuelles, il est judicieux d’étaler le plus possible sa dette. Nous sommes à un des conditions de taux extraordinaire, certes, il y a des différences entre 15 ans, 20 ans et 25 ans, toutefois on n’aura peut-être pas ces conditions de taux à l’avenir donc profitons d’acheter long pour pouvoir se donner l’occasion de réinvestir derrière.
Pour les personnes qui ont déjà investi ou qui ont déjà un patrimoine immobilier et qui veulent continuer en termes de financement immobilier, il serait préférable pour eux de se faire accompagner en conseil. Il est mieux d’assurer d’avoir toutes les chances avec soit afin de créer des conditions de partenariat et de renouveler une à plusieurs opérations avec sa banque ou un autre établissement bancaire.

La vision du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) est de surveiller si les ménages sont très endettés.

Il est vrai que l’observation de l’HCSF est basée par la comparaison de l’accroissement de la masse d’emprunt par rapport à nos homologues européens. De plus la France représente 40% de la croissance d’endettement au niveau européen. Donc de ce point de vue-là, on peut estimer que la France est le leader et il n’est peut-être pas forcément pratique de laisser le marché s’accélérer ainsi. Toutefois, ce que l’on peut observer c’est que le surendettement des ménages ne donne pas de signaux d’alerte particuliers. Au contraire, depuis 2019 nous sommes dans une phase où le surendettement des ménages et un niveau historiquement bas. L’immobilier respectent des critères très significativement contraignant pour l’emprunteur qui est très protecteur. Et donc à ce titre-là, il donne tendance à penser que ce n’est pas forcément cet endettement-là qui pose le plus de difficultés. Il est possible que l’endettement du crédit à la consommation à des niveaux trop important en est la cause principale. Il est donc mieux de différencier la bonne dette qui est fait pour investir dans un actif comme l’immobilier à la mauvaise qui est liée à un crédit consommation. Cette dernière n’est pas du tout au même taux et n’est pas du tout fait pour financer les mêmes actifs. En d’autres termes, la meilleure des décisions est de porter son endettement sur le bon actif.

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  • Mickael ZONTA
  • President, Investissement-Locatif.com

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