HCSF : La fin des multi-investisseurs ?

Chaque année, entre 100 000 et 130 000 ménages, soit 8 à 12% des nouveaux emprunteurs, pourraient être exclus des emprunts sur l’habitat. Désormais il y a deux règles à respecter : La première c’est qu’il n’y aura plus de prêt au-delà de 25 ans et le second est le critère des 33% d’endettement. Cela veut dire qu’en cas d’emprunt, il n’est pas permis de dépasser les 1/3 des revenus en remboursement. Ces dispositions ont été fixés et recommandés par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), car elle jugeait que les conditions actuelles sont trop défavorables aux établissements de crédit et que les risques d’endettement sont trop élevés pour les familles. Nous avons invité Frédéric André, un courtier de chez Paris-Loan-Broker pour nous éclaircir sur le sort des multi-investisseurs dans le domaine du logement et de l’habitat.

HCSF : surveillance, obligation et régularisation du système financier

Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) est une autorité créée en 2013. Elle est présidée par le ministre de l’économie et des finances : Bruno le Maire en compagnie d’autres personnalités de la banque de France et de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). Ce Haut Conseil a pris beaucoup d’ampleur ces derniers années et intervenu à plusieurs reprises. Elle a pour vocation à être une sorte de macrostructure permettant d’observer les fondamentaux de l’économie française. Ce Conseil a pour mission d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but de préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique française. C’est une instance qui est intervenue ces derniers années pour rappeler les fondamentaux de la distribution du crédit immobilier en France avec des recommandations ces derniers années. mais depuis le 1 janvier 2022 ce stade de recommandation devient une mesure obligatoire. Ce conseil a demandé à ce que le taux d’endettement des ménages, la durée du crédit et d’autres aspects complémentaires soient observés de manière plus stricte par les banques. A la base, les normes fixés étaient représentées comme étant des recommandations. Lors de l'émission de prêts hypothécaires, les banques doivent maintenir un ratio d'endettement de 35 % et une durée de prêt maximale de 25 ans. 

Assouplissement des règles d'emprunt pour encourager l'investissement locatif

D'après un communiqué du 13 juin 2023, la HCSF aurait décidé de procéder à un deuxième ajustement technique dans une marge de manœuvre de 20 %. La part libre passe de 20% à 30%, vous offrant plus de flexibilité dans votre investissement locatif. Les récentes modifications pourraient conduire à une hausse de l'accès au prêt de 250 millions d'euros chaques mois. Cependant, selon certains professionnels des secteurs bancaires, cela ne représentera qu'une infime partie, environ 13 000 à 15 000 crédits, destinés aux ménages. Les professionnels estiment que l'utilisation limitée de cette marge de manœuvre par les banques démontre l'inefficacité du dispositif, principalement en raison de ses contraintes.

En revanche, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) considère que cette mesure permettra d'augmenter le nombre de logements disponibles pour les locataires. C'est une bonne nouvelle pour ceux qui rencontrent des difficultés pour se loger dans des zones à forte demande. Les investisseurs, qui étaient auparavant pénalisés par un taux d'endettement élevé, pourront bénéficier de cette flexibilité, la plupart d'entre eux étant déjà propriétaires de leur résidence principale avec un prêt en cours.

 

Si on achète en SCI, cette société va-t-elle être autonome ?

Il est très difficile de savoir comment cela peut être apprécié d’une banque à une autre. Certaines banques vont tout simplement apprécier l’approche d’endettement d’une manière tout à fait transparente par rapport à l’emprunteur qui est certes la SCI. Derrière, l’emprunteur qui supporte vraiment les revenus, même s’il y a du revenu locatif reste la caution et la caution est représentée par la personne physique. Il est possible qu’il y ait donc certaines banques qui vont pouvoir qualifier ces structures comme étant une entreprise autonome et puis d’autres qui vont basculer dans une approche totalement particulière. Il y a fort à penser que la majorité sera qualifié sous l’angle du HCSF, d’où le taux d’endettement classique qui pourrait être appréciée. Ces éléments peuvent donc être différents d’une banque à une autre et elles ne sont pas toutes transparentes dans la façon dont elle apprécie ce risque-là.

Le HCSF étant présent, les investisseurs débutants et les multi-investisseurs pourront-ils continuer à investir ?

Les investisseurs vont pouvoir continuer à investir, mais il serait nécessaire de faire une approche du cadencement de manière raisonnable pour ne pas éveiller une certaine incertitude pour le banquier à se retrouver avec énormément d’opération en très peu de temps. Il faudrait avoir la possibilité d’absorber ces opérations sur plusieurs mois parfois plusieurs trimestres ou encore plusieurs semestres. Elles sont prêtes à mettre en place des partenariats avec leur clients pour les accompagner et leur donner les moyens de se construire un patrimoine. Néanmoins, le HCSF a également donné certains critères de volume de près par emprunteur en fonction des revenus, ce qui fait qu’il serait bien d’apprécier la volumétrie de prêts réalisés par rapport à cet ensemble de revenus. En revanche, il y a réellement des marges de manœuvre, mais cela reste plus contraignant qu’autrefois. Les meilleurs seraient ceux qui sont les plus privilégiés.

Quels sont les conseils pour pouvoir réussir son financement dans l’immobilier ?

Un investissement bien placé serait un élément fondamental. Bien préparer son dossier de financement peut vouloir dire de passer quelques semaines, quelques mois voire quelques semestres, voire quelques années pour certains. Notamment pour les entrepreneurs qui ne peuvent pas toujours être financés très tôt au regard de leur parcours de création d’entreprises.
Emprunter le plus long possible pour améliorer les cash-flows permet de donner la capacité de passer à devenir un multi-investisseurs. Pour ne pas trop avoir trop d’endettement en termes de charges mensuelles, il est judicieux d’étaler le plus possible sa dette. Nous sommes à un des conditions de taux extraordinaire, certes, il y a des différences entre 15 ans, 20 ans et 25 ans, toutefois on n’aura peut-être pas ces conditions de taux à l’avenir donc profitons d’acheter long pour pouvoir se donner l’occasion de réinvestir derrière.
Pour les personnes qui ont déjà investi ou qui ont déjà un patrimoine immobilier et qui veulent continuer en termes de financement immobilier, il serait préférable pour eux de se faire accompagner en conseil. Il est mieux d’assurer d’avoir toutes les chances avec soit afin de créer des conditions de partenariat et de renouveler une à plusieurs opérations avec sa banque ou un autre établissement bancaire.

La vision du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) est de surveiller si les ménages sont très endettés.

Il est vrai que l’observation de l’HCSF est basée par la comparaison de l’accroissement de la masse d’emprunt par rapport à nos homologues européens.

ce que l’on peut observer c’est que le surendettement des ménages ne donne pas de signaux d’alerte particuliers. Au contraire, depuis 2019 nous sommes dans une phase où le surendettement des ménages et un niveau historiquement bas. En effet, le surendettement des ménages en 2022 montre une nette diminution de 12 % du taux d’endettement global. L’immobilier respectent des critères très significativement contraignant pour l’emprunteur qui est très protecteur. Et donc à ce titre-là, il donne tendance à penser que ce n’est pas forcément cet endettement-là qui pose le plus de difficultés. Il est possible que l’endettement du crédit à la consommation à des niveaux trop important en est la cause principale. Il est donc mieux de différencier la bonne dette qui est fait pour investir dans un actif comme l’immobilier à la mauvaise qui est liée à un crédit consommation. Cette dernière n’est pas du tout au même taux et n’est pas du tout fait pour financer les mêmes actifs. En d’autres termes, la meilleure des décisions est de porter son endettement sur le bon actif.

HCSF : ce qu'il faut retenir 

En dépit des directives récentes du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), l'investissement immobilier demeure une possibilité tangible. Cependant, la préparation minutieuse de votre projet, le choix judicieux de votre bien immobilier et une gestion efficace de votre endettement sont des éléments cruciaux. Il est également recommandé de solliciter l'accompagnement d'un conseiller en investissement immobilier pour optimiser votre financement et minimiser les risques.

L'investissement immobilier continue d'être une opportunité exceptionnelle pour constituer un patrimoine et générer des revenus supplémentaires. Cependant, il est impératif de le faire de manière responsable et en adéquation avec votre situation financière personnelle. En outre, il est essentiel de comprendre que l'endettement immobilier est un endettement sain, adossé à un actif tangible, l'immobilier, qui a une valeur intrinsèque. En cas de défaut de paiement, la banque peut récupérer l'actif et minimiser ses pertes.

En revanche, l'endettement à la consommation, souvent à court terme et à des taux d'intérêt plus élevés, n'est pas adossé à un actif tangible. En cas de défaut de paiement, la banque a peu de moyens pour récupérer ses fonds. C'est pourquoi l'endettement à la consommation est souvent considéré comme plus risqué.

Il est donc essentiel de faire la distinction entre ces deux types d'endettement lorsque l'on parle de la stabilité financière des ménages. Le HCSF a pour mission de surveiller l'ensemble du système financier et de prévenir les risques systémiques. Il est donc normal qu'il porte une attention particulière à l'endettement des ménages. Cependant, il est important de ne pas stigmatiser l'endettement immobilier, qui est un outil essentiel pour la constitution d'un patrimoine et l'accès à la propriété.

En somme, l'investissement immobilier reste une voie viable, malgré les nouvelles recommandations du HCSF. Il est cependant nécessaire de bien préparer son projet, de bien choisir son bien immobilier et de bien gérer son endettement. Il est également recommandé de se faire accompagner par un conseiller en investissement immobilier pour optimiser son financement et minimiser les risques. L'investissement immobilier reste une excellente opportunité pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Il est cependant nécessaire de le faire de manière responsable et en accord avec sa situation financière personnelle.