Prêt SCI sur 25 ans : quels sont les taux et conditions en 2024 ?

Le prêt SCI sur 25 ans est une solution qui contribuera à la réussite de votre projet immobilier. Dans le contexte actuel en France, les taux d'intérêt pour les prêts immobiliers oscillent entre 3,5 % et 4,5 %. Ce type de financement donne la possibilité de mutualiser les capacités d'emprunt des associés.

En intégrant plusieurs emprunteurs, la SCI ou Société Civile Immobilière peut obtenir des financements plus importants, souvent nécessaires pour des investissements locatifs ambitieux. Les associés pourront par ailleurs se répartir les charges. Cela allègera le poids financier pour chacun et favorisera une meilleure gestion de la trésorerie commune.

Conditions d’obtention d’un prêt sur 25 ans en SCI

Critères d’éligibilité et conditions générales

D'emblée, les conditions ne sont pas différentes de celles d’un prêt immobilier classique. La banque examinera principalement la capacité de remboursement de la SCI. Elle prendra compte :

• des revenus des associés,

• de la viabilité du projet immobilier,

• du taux d’endettement (qui ne doit pas excéder 35 % des revenus globaux des associés),

• de l'apport personnel (généralement requis à hauteur de 10 à 20 % du prix du bien).

Les associés devront éventuellement fournir des garanties comme une hypothèque ou une caution bancaire pour sécuriser le prêt.

Étapes de la demande de prêt

Étape	Description
Signature du compromis de vente	Cette première étape engage les parties à conclure la transaction sous certaines conditions pour l’obtention d’un financement.
Recherche de prêt	Les associés peuvent rechercher le prêt par eux-mêmes ou faire appel à un courtier immobilier.   Il négociera des conditions avantageuses grâce à son réseau bancaire et à sa connaissance des critères d’acceptation.
Rassembler les documents nécessaires	La banque exige des pièces justificatives comme : - les relevés de comptes, - les justificatifs de revenus, - le compromis de vente, - des informations sur la SCI (statuts, pacte d’associés, etc.).
Accord de principe de la banque	Si le dossier est conforme aux critères, la banque délivre un accord de principe.   Il confirmera son intérêt à financer le projet sous réserve d’une analyse approfondie.
Ouverture d’un compte dans la banque prêteuse	La banque exige l’ouverture d’un compte dédié pour la SCI, servant à gérer : le financement, les charges du bien, les éventuels revenus locatifs.
Émission de l’offre officielle de prêt	La banque émet une offre officielle que les associés reçoivent par courrier.   Un délai de réflexion de 11 jours est prévu pour analyser les conditions du prêt.
Acceptation de l’offre et signature de l’acte de vente chez le notaire	Après acceptation de l’offre, la signature définitive de l’acte de vente chez le notaire officialise l’achat du bien immobilier.
Début du remboursement	Une fois l’acte signé, le remboursement du prêt commence conformément aux termes de l’échéancier défini dans le contrat.

Les avantages et inconvénients d’un prêt SCI sur 25 ans

Avantages

Augmentation des chances d’obtenir un prêt

La mutualisation des capacités financières des associés rend le dossier plus solide et augmente la capacité d'emprunt de la SCI. Elle permet d’accéder à des montants plus élevés qu’un individu seul. Cela ouvrira la voie à des projets ambitieux, surtout dans l’investissement locatif.

Investir sans modifier la répartition du capital social

Chaque associé conserve ses parts sans modifier la répartition du capital, même en cas de financement bancaire. Cela facilite la gestion des intérêts de chaque associé sans affecter le pourcentage de détention.

Dévaluation des parts sociales pour les cessions familiales

Lors de transmissions familiales, la SCI peut optimiser fiscalement en dévaluant les parts sociales, en prenant en compte la dette restante. Les droits de donation pourront être réduits et davantage de valeur pourra être transmise avec un impact fiscal moindre.

Inconvénients

Accord obligatoire de tous les associés

L’obtention d’un prêt exige l’approbation de tous les associés, mais cela peut engendrer des désaccords. Le projet pourrait être ralenti ou bloqué, en cas de divergences stratégiques.

Responsabilité illimitée des associés

Les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leurs parts, ce qui peut représenter un risque en cas de difficultés de remboursement.

Assurance emprunteur souvent requise

Les banques demandent souvent une assurance emprunteur, dont le coût dépend des profils des associés. Elle peut entraîner des surcoûts si certains associés ont des profils à risque

Prêt SCI sur 25 ans vs prêt personnel : que choisir ?

Choisir entre un prêt SCI sur 25 ans et un prêt personnel pour financer un investissement immobilier dépend de plusieurs critères.

Si le prêt personnel permet à un individu de financer un projet en son nom, le prêt en SCI offre une approche collective. Ses caractéristiques spécifiques peuvent être particulièrement avantageuses pour certains projets immobiliers, comme les investissements locatifs.

Les SCI n’ont pas accès aux prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement, réservés aux particuliers pour l’achat d’une résidence principale. Ces aides peuvent réduire les coûts, mais pour les projets locatifs, les associés peuvent envisager un prêt personnel pour bénéficier de ces dispositifs.

Taux d’emprunt pour un prêt SCI sur 25 ans

En 2024, les taux d’emprunt pour les SCI sont similaires à ceux proposés aux particuliers pour des prêts immobiliers classiques. Actuellement, les taux moyens pour un emprunt immobilier sur 25 ans se situe entre 3,5 % et 4 %. Ces chiffres peuvent toutefois varier en fonction :

• du profil de l’emprunteur,

• des garanties proposées,

• de la politique commerciale des banques

• des taux d'intérêt

Les taux d’intérêt en 2024 restent dans la continuité d’une hausse constatée ces dernières années. La principale raison est la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui a augmenté ses taux directeurs pour contenir l’inflation. Ce contexte économique a un impact direct sur les conditions d’emprunt des SCI (les taux sont similaires à ceux des particuliers, mais sont ajustés selon la solidité du dossier de la SCI).

Facteurs influençant les taux

Conjoncture économique et politique monétaire de la BCE

La Banque Centrale Européenne (BCE) ajuste ses taux directeurs en fonction de l’économie européenne. Une hausse de ces taux augmente le coût de financement des banques, qui le répercutent sur les emprunteurs. En période de lutte contre l’inflation, comme en 2024, les taux appliqués aux prêts SCI augmentent, réduisant ainsi la rentabilité des investissements locatifs.

Profil de la SCI

Les banques analysent :

• la capacité financière

• la stabilité des revenus des associés,

• la solidité du projet immobilier,

• les garanties fournies (comme les apports ou biens en garantie).

Une SCI composée d’associés aux revenus stables et avec un projet de bien locatif en zone dynamique obtient en général des conditions d’emprunt plus favorables.

Choix de la banque

Chaque banque a sa propre politique pour les prêts SCI. Certaines, spécialisées dans le financement immobilier, offrent des taux plus attractifs pour des projets bien structurés. D’autres, moins expérimentées, appliquent des taux plus élevés pour compenser le risque perçu.

Comparaison des taux fixes et variables

Type de Taux	Caractéristiques	Avantages	Inconvénients
Taux fixe	Le taux reste identique sur toute la durée du prêt.   Il garantit la stabilité des mensualités.	Stabilité des mensualités, facilitant la planification budgétaire.   Exemple : pour un emprunt de 300 000 € sur 25 ans avec un taux fixe de 3,8 %, les mensualités s’élèveraient à environ 1 560 €.	Peut être moins avantageux si les taux d’intérêt baissent.   Dans un contexte de taux initialement plus bas, le coût total du prêt peut être supérieur à celui d’un taux variable si les taux ne montent pas.
Taux variable	Le taux est révisé annuellement en fonction de l’indice Euribor, ce qui fait fluctuer les mensualités.	Initialement, le taux est souvent inférieur à celui d’un prêt à taux fixe, offrant des mensualités plus faibles.   Exemple : pour un prêt de 300 000 € à un taux initial de 3 %, les mensualités sont de 1 420 €.	Le montant des mensualités peut augmenter si les taux d’intérêt augmentent.   Par exemple, une hausse de 1 % du taux entraînerait des mensualités d’environ 1 550 €, augmentant le coût total du prêt sur le long terme.

Emprunter sans apport en SCI : est-ce possible ?

Emprunter sans apport en SCI est une option qui peut intéresser de nombreux investisseurs, surtout ceux qui souhaitent augmenter l’effet de levier pour un investissement locatif. Bien que les banques soient traditionnellement réticentes à financer à 100 % un projet immobilier sans apport personnel, il est possible de l'obtenir sous certaines conditions. Il faudra que les projets en SCI soient bien structurés.

Prêt SCI sans apport pour un investissement locatif

Pour un investissement locatif, emprunter sans apport est envisageable si la SCI présente un projet solide avec un rendement locatif suffisant pour couvrir les mensualités du prêt. Les banques examinent principalement la rentabilité potentielle du bien ainsi que la capacité de la SCI à générer des revenus locatifs stables.

Un business plan détaillé est essentiel dans ce cas : il doit prouver que les loyers perçus pourront couvrir, voire dépasser, les charges mensuelles (prêt, assurance, entretien). 

Il faudra aussi une localisation attractive et une estimation réaliste de la demande locative. 

Conseils de courtage pour faciliter un prêt sans apport

Recourir aux services d’un courtier est fortement recommandé pour un prêt SCI sans apport. Ils connaissent bien le marché bancaire et savent quels établissements sont les plus susceptibles de financer ce type de projet.

Grâce à leur réseau de partenaires bancaires et à leur expertise, ils peuvent présenter le dossier de manière à optimiser ses chances d’acceptation. Il mettra en avant :

• la rentabilité locative prévue,

• le sérieux de la gestion de la SCI,

• les garanties possibles.

Le courtier pourra aussi négocier des conditions d’emprunt avantageuses pour la SCI, surtout en termes de taux et de frais de dossier (même sans apport).

Les frais et garanties 

Lorsque des associés empruntent pour une SCI sur une durée de 25 ans, plusieurs frais et garanties s’ajoutent au coût du prêt. Même s'ils sont perçus comme secondaires, ils représentent une part non négligeable du financement global. De ce fait, ils peuvent impacter le coût total de l’investissement.

Catégorie	Description	Exemple de coût pour un prêt de 200 000 €
Frais de dossier	Frais liés à l’étude et la mise en place du prêt, couvrant la vérification de la solvabilité et l’établissement de l’offre de prêt.   Généralement environ 1 % du montant emprunté.	Environ 2 000 €
Garanties	La banque exige une garantie comme une hypothèque ou une caution bancaire pour sécuriser le prêt.   L'hypothèque engendre des frais d’environ 1 à 2 % du montant du prêt, tandis que la caution bancaire est parfois moins coûteuse.	Hypothèque : 4 000 € ou caution (varie selon organisme)
Assurance emprunteur	Bien que souvent exigée par les banques, elle varie selon le profil des emprunteurs (âge, santé, etc.).   En moyenne, elle représente entre 0,3 % et 0,5 % du capital emprunté par an.   Elle protège contre le décès ou l’invalidité, elle augmente le coût global.	Entre 15 000 € et 25 000 € sur 25 ans
Impact global des frais	Calcul intégrant :   le capital, les intérêts (à un taux de 4 % sur 25 ans), les frais de dossier, les frais de garantie, l’assurance.	Coût total estimé : environ 344 000 €

Fiscalité et avantages financiers 

En créant une SCI pour votre projet immobilier, vous pourrez bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux. Surtout en ce qui concerne la déduction des intérêts d'emprunt et l'amortissement des biens. Le choix du régime fiscal de la SCI (Impôt sur le Revenu, IR, ou Impôt sur les Sociétés, IS) influe aussi grandement sur les économies réalisables et la gestion des coûts sur le long terme.

Déduction des intérêts d’emprunt pour une SCI à l’IR

Avec une SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), les associés peuvent déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs. Cela réduira le montant imposable.

Pour un prêt de 300 000 € à 3 % sur 25 ans, cette déduction peut représenter environ 8 000 € par an en début de période. Cela diminue significativement l’imposition si le rendement locatif est élevé.

Amortissement et déduction des frais d’emprunt pour une SCI à l’IS

En choisissant l'Impôt sur les Sociétés (IS), la SCI pourra amortir le bien immobilier. Une part de sa valeur sera déduite chaque année et réduira les bénéfices imposables.

Pour un bien de 300 000 €, l’amortissement pourrait atteindre 6 000 € par an sur 50 ans. En cumulant avec les frais d’emprunt, le bénéfice net imposable baissera fortement.

Simulation pour un prêt SCI de 300 000 € sur 25 ans

Régime fiscal	Détails de la déduction	Revenu imposable après déduction	Taux d’imposition	Montant de l’impôt
SCI à l’IR	Intérêts déductibles de 8 000 €	10 000 €	Selon le taux marginal des associés	Variable selon le taux
SCI à l’IS	Amortissement de 6 000 € + intérêts de 8 000 €	4 000 €	15 %	600 €

Processus complet pour obtenir un prêt sur 25 ans en SCI

Voici un guide des étapes essentielles et des points à considérer pour mener à bien cette démarche.

Étapes de l’obtention du prêt

Étape	Description
Préparation et constitution du dossier de prêt	Constitution d'un dossier complet comprenant : les statuts de la SCI, un business plan pour démontrer la rentabilité du projet, les relevés financiers des associés.
Recherche du prêt et demande d’accord de principe	Comparaison des offres de plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions.   La banque sélectionnée étudie le dossier et peut émettre un accord de principe si le projet est jugé viable.
Évaluation des garanties et des assurances	Examen des garanties comme l'hypothèque ou la caution bancaire demandées par la banque.   L'assurance emprunteur peut être requise pour couvrir les associés en cas d'imprévu.
Ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI	Obligation d'ouvrir un compte au nom de la SCI dans la banque prêteuse pour gérer les flux financiers liés au bien (loyers, remboursement des mensualités).
Émission de l’offre de prêt et délai de réflexion	La banque émet l’offre officielle de prêt.   Un délai légal de 11 jours est imposé pour que les associés réfléchissent avant d’accepter l’offre.
Signature de l’acte de vente chez le notaire et début du remboursement	Signature de l’acte de vente chez le notaire.   Le prêt est débloqué et les fonds transférés au vendeur.   Le remboursement des mensualités débute généralement le mois suivant.

Prêt SCI sur 25 ans, un choix stratégique pour 2024

Le prêt SCI sur 25 ans offre des avantages comme la mutualisation des capacités d'emprunt et la possibilité de financer des projets de grande envergure. Cependant, il faut rester vigilant face aux responsabilités partagées et aux exigences liées aux garanties et à l’assurance emprunteur.

Avant de s'engager, chaque investisseur doit évaluer soigneusement sa situation financière, ses objectifs à long terme et le potentiel de rentabilité du projet immobilier. Il est aussi recommandé de consulter un conseiller financier spécialisé en SCI, pour prendre une décision adaptée aux spécificités du groupe d’associés.