Mettre son appartement en location : Plan d’action en 5 étapes

La location d’appartements est une activité très rentable, qui ne s’improvise pas. Il faut être bien formé sur le marché local et les spécificités de la location d’appartements propre au marché immobilier. Dans ce guide, nous allons vous présenter la liste des critères essentiels à prendre en compte avant de se lancer dans une location d’appartement ou un investissement locatif. 

Quel type d’appartement peut-on mettre en location ? 

Un logement en location peut être un bien immobilier se classant comme :

• une résidence principale ;
• une résidence secondaire ;
• un appartement meublé ;
• un appartement vide.

Avant de louer votre bien, il est important de savoir quel type d’appartement vous allez louer. Cela vous permettra de savoir quels sont les appartements susceptibles d’être loués dans votre quartier.
 
Au vu de la rentabilité représentée par l’investissement locatif, notamment dans les grandes villes de France, de nombreux investisseurs et propriétaires bailleurs se lancent dans cet investissement, sans toutefois connaître tous les critères de la gestion locative. Explications.

Indice de référence de loyers et risques locatifs : pourquoi dédier la gestion locative de votre bien immobilier ?

La mise en location d’une maison ou d’un appartement ne s’improvise pas. Pour garantir la réussite de votre projet, certaines notions et lois sont à maîtriser, notamment : le choix du type de location, le régime fiscal, souscrire à une ou plusieurs assurances et les diagnostics obligatoires (diagnostic DPE notamment)... Il faut de l’expérience et un certain savoir-faire pour se lancer dans l’immobilier locatif. Afin d’aider les investisseurs à mieux appréhender la situation, voici les étapes clés pour réussir la mise en location d’un ou plusieurs appartements.

Informez-vous sur le marché local de la location :

• Quel est le prix moyen du m² en location ?
• Quel est le prix moyen du m² en vente ?
• Quelle est la part du marché en location dans votre ville ?
• Quelle est la part du marché en vente dans votre quartier ?

Définir le type de location

Avant la mise en location d’un appartement ou d’un bien immobilier, il est essentiel de définir le type de location le plus adapté à votre bien. Tout comme de déterminer vos souhaits en revenus locatifs. Propriétaire comme investisseur immobilier, se lancer dans l’investissement locatif peut se faire pour différentes raisons. 
La principale raison, de mettre en location un appartement, vient du besoin de générer des revenus supplémentaires et de profiter d’une rentabilité locative. 

Les avantages de la location d’appartement meublé

À cet effet, mettre en location un appartement meublé semble plus avantageux. Dans une ville étudiante comme Paris, Lille ou Toulouse, louer un studio à Lille ou mettre en location un appartement en meublé à Paris reste une très bonne option. Dans les centres-villes ainsi que dans les zones à proximité des campus universitaires, la location meublée de petites surfaces est très prisée par les étudiants. De ce fait, le risque de logement vacant sera moindre et la demande en logement sera particulièrement élevée.

Un bail de location plus souple en logement meublé

La location meublée fait également l’objet d’un bail de location plus souple. La durée du bail en location meublée est d’une année au minimum et pour un meublé étudiant, la durée est de 9 mois. À l’expiration du contrat, le bail est reconduit tacitement pour une année sauf si le locataire donne congé. D’autre part, en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, le propriétaire bailleur peut profiter d’un régime fiscal avantageux. 

La location d’un appartement vide

Louer un appartement vide n’est pas pour autant une mauvaise idée. Les locataires restent généralement plus longtemps dans une location vide que dans une location meublée. Louer un appartement vide évite au propriétaire de se préoccuper des mobiliers nécessaires au logement. Il suffit que l’appartement soit en bon état et il ne reste plus qu’à trouver des locataires fiables.

L’estimation du loyer, une étape capitale

L’estimation du prix du loyer est primordiale pour maximiser la rentabilité de la location d’un appartement. Avant de fixer le loyer, il est d’abord important de prendre en compte certains paramètres dont la localisation du bien.

Le loyer peut être libre, encadré à la relocation ou aussi plafonné (par exemple dans le cadre de la loi Alur). Ainsi, le propriétaire doit vérifier si l’appartement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers ou encore dans une zone tendue. Si l’appartement se situe dans une zone où la fixation du montant des loyers est libre, dans ce cas, les paramètres à prendre en compte sont : 

• la proximité du centre-ville ;
• l’accessibilité du bien ;
• la surface habitable ;
• les charges locatives ;
• les commodités, prestations de services alentour et les commerces ;
• la qualité des équipements proposés ;
• la qualité et l’état général du logement.

La surface habitable est également un critère déterminant. Pour qu’une location soit considérée comme décente, le logement doit respecter un volume et une surface habitable minimale. Ainsi, pour un appartement loué, la surface habitable doit être supérieure à 9 m² et la hauteur sous plafond doit être de plus de 2,20 m. Toutefois, cette obligation peut évoluer selon le secteur dans lequel se trouve l’appartement.

Avant de fixer le montant du loyer, le propriétaire bailleur doit se renseigner sur les prix pratiqués dans le secteur pour un appartement équivalent. Pour cela, il vaut mieux rester raisonnable et fixer une moyenne de prix pratiqués dans le quartier visé. Un montant du loyer raisonnable vous permet de trouver facilement un locataire et d’éviter un logement vacant. 

 

Les diagnostics obligatoires avant la mise en location de votre logement

Avant de mettre en location un appartement, en tant que propriétaire bailleur, vous devez vous assurer que le bien respecte toutes les consignes de décence de logement imposé par la loi.
Ainsi, il est indispensable que l’appartement loué soit qualifié de logement décent. Ensuite, vous devez réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires avant de mettre un bien à la location. Pour un appartement loué vide ou meublé, les diagnostics obligatoires sont les suivants :

• L’ERNMT ou état des risques naturels, miniers et technologiques. Ce diagnostic indique si le logement se situe ou non dans une zone d’exposition à un ou plusieurs risques majeurs.
• Le DPE ou diagnostic de performance énergétique est un indicateur permettant de connaître la consommation énergétique du logement.
• Le CREP ou constat des risques d’exposition au plomb : ce diagnostic n’est pas obligatoire pour un bien immobilier construit avant 1949. Toutefois, si des traces de plomb ont été détectées dans l’appartement, en tant que propriétaire, vous devez refaire les peintures pour éviter les risques d’intoxication surtout sur les jeunes enfants.
• Le diagnostic termites : ce diagnostic est obligatoire si le logement est situé dans une zone classée à risque selon un arrêté préfectoral.
• Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz : il s’agit d’un diagnostic obligatoire pour les baux signés à partir de juillet 2017.

Ces diagnostics obligatoires concernent uniquement les locations à usage d’habitation. Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés. D’ailleurs, les locataires sont en droit de demander au propriétaire de leur fournir des justificatifs au moment de la visite de l’appartement. Il revient au propriétaire de prendre en charge les frais de ces diagnostics obligatoires. Le locataire ne doit payer aucun frais pour leur réalisation.

La recherche des bons locataires

Après avoir réalisé les diagnostics obligatoires de l’appartement et évalué le juste prix de votre location et de vos futurs revenus locatifs,  et que tout est mis en place, il vous faut partir à la recherche du locataire idéal.

Se protéger des locataires non solvables : une sélection grâce au dossier de location

Pour une location sereine et pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif, il est primordial de bien sélectionner votre futur locataire. Celui-ci doit être en mesure de payer le loyer de manière régulière. Ainsi, pour éviter les risques de loyers impayés, il est important de tenir compte de la situation personnelle de chaque candidat à la location. Pour cela, il va falloir bien étudier la solvabilité de chacun et les garanties offertes à partir de la présentation de pièces justificatives.

Ressenti, confiance et caution solidaire

À cet effet, le futur locataire doit présenter son contrat de travail, ses bulletins de paie des trois derniers mois ainsi que son avis d’imposition. Le propriétaire a également la possibilité de réclamer auprès de son ancien propriétaire une attestation confirmant que le locataire est un bon payeur. Si la personne souhaitant louer le bien est un jeune actif ou un étudiant, le propriétaire est en mesure d’exiger une caution par un tiers ou un garant. Le moment de la visite de l’appartement est également une opportunité à saisir pour mieux cerner et connaître le candidat à la location. À ce moment, le ressenti est important, car il permet d’établir une relation de confiance entre propriétaire et locataire.

Le contrat de bail et les assurances obligatoires

Après avoir trouvé le locataire idéal pour votre appartement, il ne reste plus qu’à formaliser à l’écrit un engagement entre propriétaire et locataire.  Le contrat de location est indispensable que le bien soit loué vide ou meublé. Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous devez être assuré au titre de responsabilité civile pour le bien que vous mettez en location. Dans certains cas, la souscription à une assurance propriétaire non occupante peut aussi être avantageuse. Cette assurance vous permet d’être couvert pour les travaux au cas où un sinistre surviendrait après le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant. Il s’agit d’une solution peu coûteuse, mais qui peut très bien éviter certains désagréments liés à la mise en location de votre appartement. La souscription à une assurance loyers impayée permet aussi de bénéficier d’un remboursement en cas de défaillance du locataire. 

État des lieux et bail locatif, les clés de votre sécurité

Avant l’entrée du nouveau locataire, il ne faut pas oublier de réaliser un état des lieux. Cet état de lieux permet de prévenir les litiges pouvant se produire à l’avenir. À ce moment, il sera possible de déterminer les éventuels dysfonctionnements existant dans le logement et par la suite, de définir les travaux qui peuvent être à la charge du propriétaire ou du locataire. Après cela, les deux parties, propriétaire et locataire peuvent passer à la rédaction d’un état des lieux. Cette formalité est obligatoire, elle permet d’attester de l’état de l’appartement ou de la résidence ainsi que les équipements qui ont été confiés au locataire.

Vous souhaitez vous faire aider pour la mise en location de votre appartement ? Vous voulez nous donner la gestion de votre bien immobilier ?
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