Assurance loyers impayés : faut-il la prendre ?

Investir dans la pierre permet au propriétaire de se constituer un patrimoine personnel et de compléter ses revenus à la retraite. Toutefois, ce placement peut parfois susciter quelques angoisses, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier locatif. Le locataire qui subit un événement imprévu, comme le chômage, le divorce, la séparation, l’accident ou la maladie, se trouve dans l’impossibilité de payer ses mensualités. Pour se prémunir d’un tel désagrément et avoir l’esprit tranquille, les propriétaires sont tenus de souscrire une assurance loyers impayés (ALI) ou une Garantie loyers impayés (Gli). Cette protection paraît floue aux yeux de certains bailleurs qui font le choix de ne pas s’aventurer dans sa souscription. Ci-dessous donc les points focaux à retenir sur ce type d’assurance.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, il réalise un investissement important, souvent au moyen d’un prêt bancaire à rembourser chaque mois. Il doit donc sécuriser ses recettes locatives afin d’éviter une situation financière critique. Dans ce cas, l’assurance loyer impayé est une option et non obligatoire. Néanmoins, elle se révèle utile en cas de retard ou de refus de paiement d’une mensualité par le locataire. En d’autres termes, la Gli est une couverture qui protège le propriétaire des risques locatifs, notamment quand l’occupant présente une défaillance dans le paiement de son loyer. L’assurance loyer impayé procure donc un sentiment de sécurité à chaque bailleur.

Assurance loyers impayés : 5 avantages considérables

Ce n’est pas sans raison que bon nombre de propriétaires de logements en location souscrivent une assurance loyer impayé. Cette solution leur fait profiter de 5 avantages non négligeables que voici.

Une indemnisation en cas d'impayés

Le 10 du mois pointe son nez et votre locataire n’a-t-il pas encore payé son loyer ? Demandez-lui d’abord les causes du retard. S’il fait face à une difficulté passagère, alors vous pouvez mettre en place un système d’apurement (un accord amiable écrit qui relate sa dette) en plus de l’acquittement de la mensualité. Autre figure de cas, il arrive que le locataire ne soit plus en mesure de s’acquitter de la mensualité convenue dans le contrat de bail. Le bailleur peut alors recourir à son assurance loyer impayé pour percevoir les sommes non dues.

Une prise en charge des frais juridiques

Face à un mauvais payeur, le propriétaire du logement en location peut saisir le juge des contentieux de la protection. Ce magistrat résilie le bail et prononce l'expulsion du locataire (il revient à un commissaire de justice de se charger de l’expulsion du locataire). Le bailleur mobilise donc des personnes pour le recouvrement des loyers impayés. Grâce à la Gli, il n’a pas à régler les frais d’avocat, d’huissier, du serrurier, d’intervention de la police…

Une garantie locative en cas de départ prématuré de l’occupant

Les locataires qui quittent le logement, sans respecter le délai de préavis, ou qui décèdent représentent une double perte pour les bailleurs. Ils ne perçoivent pas les loyers dus et sont tenus de remettre leurs logements en location en bon état. Heureusement que la Gli leur réserve bien de bonnes surprises ! Elle indemnise chaque bailleur jusqu’à ce qu’il trouve de nouveaux locataires et dédommage le coût de la réparation des dégradations. Cette garantie prend la forme d’une compensation pour toute la période de vacance locative (en cas d’expulsion ou de départ prématuré de l’occupant).

Un gage des frais de réhabilitation du logement

L’assurance loyer impayé couvre aussi le coût de réhabilitation du bien locatif en cas de dégradations matérielles. Elle indemnise les dommages non financés par le dépôt de garantie. La remise en état permet au logement de gagner plus d’attractivité et de trouver locataire rapidement. Ici, la prise en charge de la réhabilitation du logement est une couverture complémentaire à souscrire en option, selon le type de contrat.

Un atout fiscal pour le propriétaire-bailleur

La Gli apparaît comme un avantage fiscal pour le propriétaire du logement locatif. Le montant des primes d'assurances versées pour garantir les loyers impayés est déductible des revenus fonciers du bailleur. Pour cela, il convient d’opter pour le régime réel d’imposition des bénéfices et non le forfaitaire ou le micro foncier. Il faut néanmoins veiller à ne déduire que le pourcentage de la prime destinée à couvrir les loyers (entre 80 % et 90 % du total). La garantie des autres risques ne s’avère pas déductible des revenus fonciers.

Demande d’indemnisation : les dossiers nécessaires

Dans la procédure de demande d’indemnisation, en cas de loyer impayé, le bailleur doit constituer un dossier avec les pièces suivantes.

Les coordonnées complètes du bailleur (nom, prénom, adresse postale, email et numéro de téléphone) sont également à mentionner dans la demande.

Quand souscrire une assurance loyer impayé ?

Le fait de ne pas percevoir de loyer trop longtemps impacte la finance du propriétaire. Pour éviter ce grand désavantage, la souscription de l’assurance loyer impayé doit s’effectuer 15 jours après l’entrée du locataire dans le logement. De cette façon, les mensualités seront sécurisées dès le début du bail de location.

Si les locataires occupent déjà les lieux, il est toujours possible de souscrire une ALI. Il faut toutefois qu’ils vous aient payé convenablement les loyers des 6 derniers mois. Si les preneurs sont moins solvables aux yeux de l’assureur, alors un délai de carence s’applique. Pendant cette période, d’une durée de 3 mois, le propriétaire paye une cotisation, mais les loyers ne s’avèrent pas encore garantis.

Le dossier utile pour souscrire une ALI, si les preneurs occupent déjà le logement, se constitue :

• d’un contrat de bail et du compte-rendu de l’état des lieux d’entrée signés,
•  d’une pièce d’identité de l’occupant,
• d’une attestation d’assurance MRH (Multirisque Habitation) du locataire,
• des justificatifs qui attestent l’acquittement des mensualités des 6 derniers mois.

En vue de protéger ses arrières en matière de loyers impayés, le propriétaire a 3 options pour souscrire à une garantie. Il peut se tourner vers une compagnie d’assurance classique, une banque ou une agence immobilière administratrice de biens.

Quels sont les conditions de souscriptions ?

Le propriétaire peut souscrire sa garantie loyer impayé par lui-même ou par l'intermédiaire du gestionnaire du bien. La souscription s’effectue auprès d’un assureur habitation qui exige des conditions précises.

Les critères liés au logement

Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale. À noter que la Gli s’applique aux locaux à usage d’habitation (maison, pavillon, appartement et studio). Elle ne concerne pas les locaux commerciaux, les logements de fonction, les résidences secondaires et les locations saisonnières. Par ailleurs, l’assureur habitation fixe toujours un loyer maximum qu’il accepte d’assurer (avoisinant les 2 000 € et 2 500 €).

La solvabilité du locataire

Les conditions de solvabilité du locataire méritent l’attention du bailleur s’il souhaite que son dossier soit accepté par l’assureur habitation. L’éligibilité de l’occupant à l’assurance loyer impayé dépend des justificatifs suivants :

• les 3 derniers bulletins de salaire (devant être au moins 2,85 fois supérieur au montant du loyer) ;
• un contrat de travail qui prouve la nature de l’embauche du locataire (CDI (Contrat à durée indéterminée) ou CDD (Contrat à durée déterminée) par exemple) ;
• un RIB (Relevé d’identité bancaire) ;
• les 2 derniers avis d’imposition ;
• une pièce d’identité ;
• Une attestation quand le preneur touche les APL (Aide personnalisée au logement) ou toute autre prestation de la CAF (Caisse d'allocations familiales).

Habituellement, ce sont les agences immobilières qui demandent ces pièces justificatives aux locataires lors de la constitution d’un dossier locatif. Concernant le contrat d’assurance habitation pour étudiant, l’universitaire justifie sa solvabilité au moyen d’une copie de sa carte d’étudiant. Aussi, il devra présenter l’engagement de caution d’une personne. Ces 2 justificatifs remplacent les attestations de salaire.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

La Gli protège le bailleur en cas de manquements potentiels de la part du locataire (non-acquittement des loyers, dégradations immobilières, départ prématuré…). En échange, il verse des cotisations mensuelles à la compagnie de l’assureur habitation pour permettre son indemnisation en cas de sinistre. Le prix de l’assurance loyer impayé dépend du montant de la mensualité à couvrir. En général, il représente entre 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises).

Assurance loyers impayés : un terme à ne pas confondre avec les autres

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un logement à louer et vous voulez avoir l’esprit tranquille quant aux défauts de règlement des loyers. Vous entendez parler d’assurance loyer impayé, de caution locative et d’autres garanties. Sachez faire la différence et connaître les vraies valeurs du Gli.

GLI : loin de s’apparenter à une caution locative

Le contrat d’assurance loyers impayés se distingue de la caution locative. Cette dernière fonctionne sur le principe de garant. Au moment de signer le bail, un ou plusieurs tiers s’engagent à payer la mensualité si le locataire manque à son obligation. Dans la caution locative, vous pouvez distinguer 2 types de garants :

• le garant simple : uniquement sollicité si le locataire s’avère totalement insolvable ;
• le garant solidaire : vous pouvez demander la caution dès le premier euro de loyer impayé, sans avoir à engager des poursuites envers le locataire.

Pour une caution locative, la procédure de remboursement se révèle plus complexe. Le propriétaire devra contacter le locataire qui n’a pas payé son loyer et son garant. En cas de refus d’acquittement, il saisit la justice de protection à ses frais. À l’inverse, la Gli indemnise directement le bailleur en cas de loyer impayé.

Gli et les autres types de garanties

Dans le secteur de l’immobilier à louer, il existe 3 autres types de garanties sur les loyers qui peuvent vous porter à confusion, notamment :

• la GRL (Garantie risques locatifs) : n’est plus en application depuis le 1^er janvier 2016 ;
• la GUL (Garantie universelle des loyers) : un ancien projet dans le cadre de la loi Duflot-Alur et actuellement remplacé par le dispositif Visale ;
• l’assurance PNO (Propriétaire non occupant) : utile si l’assurance habitation du locataire ne couvre pas tous les cas de sinistre.

Par ailleurs, la garantie loyers impayés est un contrat signé entre une compagnie d’assurances et un propriétaire. Celui-ci prend donc en charge le coût de cette protection.

Garantie loyers impayés : les limites imposées

L’assurance loyers impayés concerne tout type de contrat de location (bail d’habitation vide ou bail pour location meublée). La protection offerte par cette garantie n’est pas illimitée. Chaque compagnie d’assurance fixe le montant pour chaque sinistre, dont voici des exemples :

• Loyers impayés : 90 000 € TTC (Toutes taxes comprises),
• Dégradations immobilières : 10 000 € TTC,
• Protection juridique : 20 000 € TTC.

La compagnie d’assurance a également la possibilité de fixer un délai maximal de remboursement des loyers impayés.

Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?

En cas de loyer impayé, le propriétaire ne reçoit une indemnisation immédiate qu’après avoir suivi une procédure bien stricte. Précisément, il doit :

• À 15 jours de retard de paiement : avertir le locataire à ce sujet ;
• À 35 jours de retards : adresser une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, obligeant le locataire de payer sa mensualité ;
• À 40 jours de retard : envoyer le dossier du locataire à l’assurance qui vérifiera les documents fournis et l’éligibilité de l’occupant ;
• À 60 jours de retard : l’assurance donne une sommation de payer via un huissier de justice (cela renvoie à la première étape pour l’annulation du bail et l’expulsion du locataire s’il ne paie pas dans un délai de 2 mois) ;
• À 90 jours de retard : le bailleur reçoit de l’assurance une indemnisation des 3 loyers non perçus, puis il percevra son loyer  mensuellement, dans la limite du plafond de son contrat.

L’indemnisation du propriétaire en cas de loyers impayés se fera donc dans un délai de 3 à 4 mois, après la survenance du premier défaut de paiement.

Le non règlement des mensualités est un problème qui touche bon nombre de bailleurs. Si vous voulez investir dans l’immobilier en toute sécurité et vous prémunir contre ce désagrément, faites appel à un assureur qualifié !