Investissement locatif Choisy-le-Roi : optez pour une ville à haute rentabilité

Choisy-le-Roi est une des villes de France qui représente un bon secteur en termes d’investissement de par les nombreux atouts du département. Vous pouvez notamment distinguer sa proximité immédiate avec Paris. Elle présente une excellente qualité de vie pour les familles nouvellement créées et les étudiants.

Sa facilité d’accès et ses incroyables infrastructures séduisent les futurs investisseurs et les agences immobilières. Ces derniers retrouvent dans le secteur un plus large éventail d’opportunité et d’offres d’appartement par rapport à celle de Paris. Le climat social des résidences y est très paisible aussi bien dans le centre-ville que dans les périphéries. 

Key figures :

• Prix des pièces au mètre carré : 3 613 € pour un appartement (de 2 424 € à 5 422 €) et 3 516 € pour une maison (de 2 159 € à 5 308 €) ;
• Loyer mensuel moyen : de 14 € à 32 € par m2, soit environ 20,7 € selon la pièce et le quartier ;
• Rendement brut moyen : de 6 à 8,20 % selon la zone.

Investir à Choisy-le-Roi : les spécificités de la commune

Choisy-le-Roi est une commune du centre Nord de la France, en région Ile-de-France. Elle est la voisine directe de Vitry-sur-Seine, Thiais et Orly. À seulement 11 km de Paris, cette magnifique localité se situe en bord de Seine dans le département du Val-de-Marne. C’est une ville riche en histoire, qui attire de bons nombres d’habitants par le prix de son offre d’appartement. 

Une ville verte et sportive qui séduit les étudiants

Les étudiants amoureux de sport et de nature trouvent des résidences adaptées à leurs attentes à Choisy-le-Roi. En effet, cette zone est réputée comme étant tournée vers le domaine sportif, avec pas moins de 28 activités en exclusivité. Elle abrite le parc interdépartemental des sports avec son magnifique jardin et ses terrains de football. Choisy-le-Roi est également aménagée d’un beau jardin et d’une piste cyclable qui longe la Seine, reliant le centre à la capitale.

De ce fait, Choisy-le-Roi est devenu un secteur très prisé par les étudiants. En plus d’être sécurisée, la localité réserve de nombreux appartements de plusieurs pièces aux apprentis en BTS (Brevet de technicien supérieur). De même, la majorité des universitaires qui étudient à l’École normale supérieure de Paris-Saclay et à l'UPEC (Université Paris Est Créteil) se tournent vers les résidences de Choisy-le-Roi en raison de leurs emplacements hautement sécurisés.

En effet, les annonces de location d’appartement avec plusieurs chambres pour les étudiants y sont très nombreuses. Les universitaires qui résident dans les maisons locales viennent de Thiais, Vitry-sur-Seine et de toute la France.

Une ville avec un dynamisme économique

La commune de Choisy-le-Roi s’étend des deux côtés de la Seine. Elle compte un nombre important de grandes entreprises, telles que Renault, Lactalis et Veolia. Au total, plus de 1 700 entreprises sont présentes à Choisy-le-Roi en plus des commerces situés à proximité. 

L’économie de cette zone dépend en grande partie de ses volumes de vente immobilière et de ses activités saisonnières. En effet, la localité se trouve à quelques mètres du parc du Val-de-Seine et de la zone d’activité des Gondoles. À part les entreprises, Choisy abrite des populations jeunes et actives qui contribuent au rehaussement de ces données économiques immobilières. 

Une ville bien desservie par les différents moyens de transport

La commune de Choisy-le-Roi est située au milieu d’un carrefour important de passage. Cette facilité d’accès demeure l’un des principaux atouts de la ville. La zone est desservie par plusieurs lignes de bus, la gare RER C et la ligne 9 du tramway. Il est aussi possible de traverser la Seine avec un passeur de Rive jusqu’au quai de la résidence des Gondoles. Juste à deux pas de la cité, par la station Gare de Créteil Pompadour, se trouve le RER D. Il suffit d’environ 7 min depuis ce RER pour arriver à la gare de Bibliothèque François-Mitterrand et il faut compter 14 min pour arriver à Saint-Michel Notre-Dame. Ainsi, trouver un moyen de transport reste très facile.

Exemple d'un projet réalisé en 2021 dans la ville de Choisy-le-Roi, 94600

• Surface : 21,96 m2
• Budget : 162 134€
• Rentabilité brute moyenne : 5,51 %

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Choisy-le-Roi ?

La recherche d’un quartier où il est bon d’investir n’est pas une mince affaire, car il faut tenir compte de chaque détail. Comme dans chaque territoire, le secteur immobilier possède des zones considérées comme des valeurs sûres et des zones jugées moins intéressantes. Pour trouver le quartier qui vous correspond, faites appel à notre conseiller immobilier pour connaître tout en détail. Nombreux sont nos clients qui se lancent dans un achat d’envergure et souhaitent trouver le meilleur quartier où investir. Ce besoin est également valable sur la commune de Choisy-le-Roi. 

Souvent, les logements en centre-ville sont les plus prisés par les étudiants et les travailleurs étrangers. L’endroit est estimé convivial, la vue panoramique est agréable (surtout dans un bien situé en étage), et les annonces immobilières y sont nombreuses. Il est possible d’investir dans un bien comprenant une ou plusieurs pièces. Les données statistiques prouvent que les quartiers en hyper centre sont plus sécurisés. Avec ces atouts de taille, le patrimoine locatif va générer un taux de rendement intéressant, quel que soit le type d’appartement.

Dans quel type de bien investir à Choisy-le-Roi ?

D’après tout ce que nous avons expliqué plus haut, il est nécessaire de connaître la spécificité d’un marché avant toute intention de projet immobilier. Pour la commune de Choisy-le-Roi, vous avez le choix entre une maison et un appartement comprenant des chambres, plutôt dans l'ancien que dans le neuf. 

Il existe plusieurs types de bien dans lesquels investir à Choisy-le-Roi. En tant que futur propriétaire, vous pouvez choisir un studio de 1 pièce, un appartement 2 pièces, un appartement 3 pièces ou une maison 4 pièces. Pour rendre le logement encore plus attrayant, vous pouvez optimiser l'espace. Les chambres comprenant une cuisine aménagée et situées en étage sont également très privilégiées par les étudiants. Ainsi, c’est une réelle chance pour vous de commencer à investir dans une ville où chaque logement peut encore être reconfiguré, comme Choisy-le-Roi. 

Pour les étudiants stagiaires en quête de chambres à louer, les annonces proposées par les agences immobilières pour Choisy sont très diversifiées et sont à étudier en détail. Vous pouvez mettre votre appartement en location parmi ces annonces. Envisagez également l’option de la colocation pour les chambres de votre bien 3 pièces ou 4 pièces, afin d’augmenter votre rendement. À noter que tout investissement dépend de votre budget et de l’état du logement. 

Nous vous recommandons ainsi de vous tourner vers les experts tels que notre agence pour vous guider. Nous avons des conseillers immobiliers à votre disposition pour vous conseiller en détail sur l’achat et la vente immobilière. Aussi, notre équipe pourra estimer quel est le meilleur quartier de Choisy-le-Roi qui répond à vos besoins de rentabilité. 

Exemple d'un projet réalisé en 2021 dans la ville de Choisy-le-Roi, 94600

• Surface : 34 m2
• Budget : 186 621 €
• Rentabilité brute moyenne : 6,75 %

Investir dans le neuf à Choisy-le-Roi

L’investissement dans le neuf à Choisy-le-Roi séduit de plus en plus d’acquéreurs à la recherche d’un bien clé en main et sans travaux. Les programmes immobiliers récents y sont nombreux, notamment autour des secteurs des Gondoles Sud et du centre-ville rénové. Ces résidences modernes répondent aux dernières normes environnementales (RT 2012 ou RE 2020), garantissant un logement économe en énergie et facile à entretenir.

Opter pour un bien neuf, c’est aussi bénéficier d’avantages fiscaux attractifs, comme le dispositif Pinel Plus, qui permet de réduire ses impôts tout en louant à long terme. À Choisy-le-Roi, les loyers plafonnés du Pinel restent cohérents avec les loyers observés sur le marché, assurant une rentabilité maîtrisée et une gestion locative simplifiée.

De plus, l’investissement dans le neuf offre une sécurité financière accrue : les garanties décennale, biennale et de parfait achèvement protègent contre les vices de construction et limitent les dépenses imprévues. Pour les acheteurs cherchant la tranquillité et une forte demande locative, le neuf à Choisy-le-Roi constitue une valeur sûre, notamment auprès des jeunes actifs et des étudiants attirés par les logements modernes et proches des transports.

Investir dans l’ancien à Choisy-le-Roi

L’investissement dans l’ancien à Choisy-le-Roi représente une véritable opportunité de valorisation patrimoniale. Environ 71% du parc immobilier de la ville est composé d’anciennes maisons et d’immeubles de charme, souvent situés dans les zones les plus recherchées : centre-ville, bords de Seine ou quartiers pavillonnaires calmes. Ces biens, vendus à un prix au mètre carré plus abordable que dans le neuf, permettent d’obtenir une rentabilité brute plus élevée, surtout après rénovation.

Acheter dans l’ancien offre une grande marge de manœuvre pour personnaliser le bien et améliorer sa performance énergétique, ce qui augmente sa valeur sur le marché et la satisfaction des locataires. Les travaux réalisés peuvent également ouvrir droit à des aides financières (comme MaPrimeRénov’) ou à des déductions fiscales dans le cadre du régime réel.

L’ancien attire particulièrement les investisseurs souhaitant miser sur des biens à fort potentiel de revalorisation. En choisissant judicieusement l’emplacement — proche du RER C, de la Seine ou des zones universitaires —, il est possible de conjuguer rendement immédiat et valorisation à long terme, tout en profitant d’un marché locatif dynamique et pérenne.

Rendement locatif à Choisy-le-Roi : quelle rentabilité ?

Faire le calcul d’un rendement locatif est bien plus complexe qu’il paraît, car l’immobilier ne se résume pas seulement à toucher un loyer en exclusivité. Le calcul de la rentabilité est l’un des indicateurs financiers efficaces pour faire l’estimation de votre projet locatif. 

A Choisy, la meilleure rentabilité est obtenue avec un appartement de 4 pièces dont le rendement a été estimé à 8,20 %. Ce type de logement dispose souvent d’une cuisine et d’un jardin qui représentent des atouts indéniables pour attirer un candidat locataire potentiel, n’hésitant pas à proposer un prix intéressant.

Ce taux de rentabilité est basé sur la moyenne de ceux de 54 appartements mis en vente en 2018. Ces cas de vente indiquent fortement que la localité présente un secteur immobilier très actif. Ceci dit, investir dans le département du Val-de-Marne, notamment dans la cité de Choisy-le-Roi, ne présente donc pas de risques. C’est une option de réf pour un investissement immobilier rentable.

À part ce T4, le deuxième bien immobilier le plus rentable est un appartement 2 pièces, situé en étage. Son rendement locatif est estimé à 7,98 %. Faire la rénovation d’une pièce ou des deux, en vue d’une vente immobilière, est également une solution d’investissement à haute probabilité de rentabilité.

Choisy-le-Roi est également appréciée pour ses anciennes maisons et ses anciens appartements (71 % du marché) bordés de verdure. Comme à chaque fois, rénover les pièces augmente votre rendement de manière exponentielle, que votre bien soit une maison ou un appartement. 

Prix de l’immobilier à Choisy-le-Roi

Du fait d’une pénurie des offres d’appartement à Paris, le marché locatif des départements voisins s’est fortement développé, notamment dans le Val-de-Marne. Choisy-le-Roi est l’une des villes de la région dont les valeurs de l’immobilier restent très intéressantes. Les prix de l’immobilier font effectivement de la commune, une ville à fort potentiel locatif. 

Pour définir le prix de votre bien immobilier, vous pouvez réaliser une estimation d’achat ou de vente immobilière selon le marché immobilier de Choisy-le-Roi. L’estimation de ce prix dépend notamment de la surface, de l’état de la maison, de l’étage et du nombre de pièces.

Le prix au mètre carré d’un appartement avec plusieurs pièces mis en vente à Choisy-le-Roi est de 3 613 € pour cette année 2026. Il varie de 2 424 € à 5 422 €/m2 en fonction de la configuration de la résidence et du type d’appartement. Il est à noter que ces données de réf de vente évoluent régulièrement et positivement d’année en année.

Les dispositifs fiscaux disponibles à Choisy-le-Roi

Fin du Pinel et nouvelles orientations

Le dispositif Pinel a pris fin définitivement au 1er janvier 2025, ce qui signifie qu’aucun nouvel investissement ne peut plus bénéficier de ce mécanisme de réduction d’impôt, même si des programmes neufs à Choisy-le-Roi en faisaient historiquement la promotion. Cette suppression oblige les investisseurs à repenser leur stratégie en se concentrant davantage sur la qualité intrinsèque du bien, son emplacement et des régimes fiscaux plus souples.​

En pratique, Choisy-le-Roi reste attractive grâce à un marché locatif tendu et à des prix d’acquisition encore inférieurs à Paris, ce qui permet de dégager des rendements bruts compétitifs sans dépendre exclusivement d’un dispositif de défiscalisation comme le Pinel. Cette configuration fait de la ville un terrain favorable aux dispositifs généralistes applicables sur l’ensemble du territoire, aussi bien pour le neuf que pour l’ancien.​

LMNP : un atout pour les petites surfaces meublées

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux investisseurs qui louent un logement meublé et dont les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou à la moitié des autres revenus du foyer. À Choisy-le-Roi, ce statut se prête particulièrement bien aux studios et T2 meublés destinés aux étudiants et jeunes actifs, très présents du fait de la proximité de l’UPEC, de Paris et des zones d’emploi du Val-de-Marne.​

Fiscalement, le LMNP permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, travaux courants…) et d’amortir le bien et le mobilier au régime réel, ce qui réduit fortement le revenu imposable sur plusieurs années. Dans une ville où les loyers restent dynamiques par rapport au prix au mètre carré, ce mécanisme contribue à améliorer le rendement net, tout en offrant une grande flexibilité (location classique, colocation, location meublée longue durée).​

Déficit foncier : valoriser l’ancien à forte rentabilité

Pour les biens loués nus, le déficit foncier reste un levier puissant, surtout dans une commune où l’ancien représente une large part du parc immobilier et offre souvent un bon potentiel de rénovation. Les travaux d’amélioration (réfection des parties communes, rénovation intérieure, amélioration énergétique…) sont déductibles des loyers perçus et peuvent, dans la limite d’un plafond annuel, venir réduire le revenu global du propriétaire.​

L’intérêt est particulièrement marqué à Choisy-le-Roi, où l’on peut encore trouver des biens à réhabiliter dans des secteurs bien desservis par les transports, permettant de combiner décote à l’achat, valorisation après travaux et optimisation fiscale. Ce dispositif convient aux investisseurs prêts à s’engager dans des travaux structurés, avec une vision patrimoniale à moyen ou long terme.​

Aides à la rénovation énergétique et déficit foncier majoré

La transition énergétique occupe une place centrale dans la fiscalité immobilière actuelle, avec un déficit foncier majoré pour certains travaux de performance énergétique. Les propriétaires qui entreprennent des travaux visant à améliorer les étiquettes énergétiques de leurs logements (isolation, chauffage, menuiseries, ventilation…) peuvent bénéficier d’un plafond de déficit foncier relevé pour ces dépenses, en plus d’aides comme MaPrimeRénov’ ou des subventions locales lorsque disponibles.​

Dans un marché comme celui de Choisy-le-Roi, où la demande locative est forte mais où une partie du parc ancien peut être énergivore, ces dispositifs permettent d’augmenter l’attractivité du bien tout en limitant l’impact fiscal des travaux. À la clé, un double effet : une meilleure valorisation du patrimoine et une capacité à pratiquer des loyers cohérents avec les standards actuels de confort, sans dégrader la rentabilité nette grâce aux économies d’impôt.​

Loc’Avantages et autres alternatives post-Pinel

Le dispositif Loc’Avantages, prolongé jusqu’en 2027, constitue aujourd’hui l’une des principales alternatives nationales au Pinel, en offrant des réductions d’impôt en échange de loyers inférieurs au marché et d’un conventionnement avec l’Anah. Il peut s’appliquer aussi bien à des logements neufs qu’anciens, ce qui le rend compatible avec la réalité du parc immobilier de Choisy-le-Roi et avec des stratégies de rénovation assorties de déficit foncier.​

Ce mécanisme est particulièrement pertinent dans les communes en zone tendue où la demande est solide, car il sécurise la location tout en maintenant une fiscalité avantageuse pour le bailleur. À Choisy-le-Roi, la combinaison Loc’Avantages + travaux éligibles + loyers adaptés au pouvoir d’achat local permet de viser un équilibre intéressant entre réduction d’impôt, occupation continue du logement et rendement locatif stable.

Les meilleures stratégies d’investissement à Choisy-le-Roi reposent sur la tension locative étudiante et active, des prix d’acquisition encore abordables et un rendement moyen autour de 5 à 6% brut. Trois axes se détachent nettement : la colocation étudiante, la location meublée pour jeunes actifs et la rénovation de biens anciens à fort potentiel.​

Les stratégies d’investissement à privilégier à Choisy-le-Roi

Colocation étudiante en centre-ville

La colocation étudiante est particulièrement pertinente à Choisy-le-Roi grâce à la proximité de Paris, des universités (UPEC, Paris-Saclay via RER) et d’un centre-ville très bien desservi par le RER C et le tramway T9. Les annonces de studios et de chambres en colocation autour de la gare et du centre affichent des loyers compris, selon la surface et la situation, entre environ 580 € et 770 € charges comprises pour une vingtaine de mètres carrés, ce qui positionne le marché sur un niveau de loyer compatible avec un bon rendement.​

Concrètement, un T4 de 80 à 85 m² configuré en 3 ou 4 chambres en hyper-centre peut générer un revenu global supérieur de 20 à 40% par rapport à une location classique grâce à des loyers au lit ou à la chambre, tout en restant attractif pour les étudiants. Cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans les secteurs Centre-ville / Parc de la Mairie et bords de Seine, où l’offre de transport et de commerces garantit un taux de remplissage élevé et une rotation maîtrisée.​

Location meublée pour jeunes actifs

La location meublée longue durée, sous statut LMNP, est une autre stratégie forte dans une commune où la part d’appartements est largement majoritaire (environ 80% du parc) et où la demande émane aussi de jeunes actifs travaillant à Paris ou dans les pôles économiques du Val-de-Marne. Les studios et T2 proches des transports (RER C, T9, accès rapide à Paris) se louent généralement plus cher au mètre carré en meublé qu’en nu, avec un différentiel souvent estimé entre 15 et 25%.​

À titre d’illustration, un studio d’environ 24 m² proposé à 700–760 € charges comprises en meublé dans le centre de Choisy-le-Roi offre un niveau de revenu cohérent avec un prix d’achat autour de 3 700 à 3 900 €/m², soit un rendement brut qui peut dépasser 5,5–6% selon la configuration et les charges. En combinant ces loyers dynamiques avec les avantages fiscaux du LMNP (amortissement et déduction des charges), il est possible d’améliorer nettement le rendement net tout en visant une clientèle stable et solvable.​

Rénovation dans l’ancien pour maximiser le rendement brut

La rénovation dans l’ancien constitue une troisième stratégie clé à Choisy-le-Roi, où de nombreux appartements à rénover sont proposés à des prix au mètre carré inférieurs à ceux du neuf ou des biens déjà modernisés. Les annonces de T2 ou T3 à rafraîchir en centre-ville se négocient parfois avec une décote significative, ce qui laisse une marge pour financer des travaux de mise à niveau (cuisine, salle de bains, isolation, performance énergétique) tout en restant sur un coût global attractif.​

En pratique, la combinaison “achat décoté + rénovation + repositionnement du loyer” permet d’aller chercher des rendements bruts annoncés entre 6 et 8% dans certains cas, notamment sur des surfaces de 2 à 3 pièces bien placées. Ce type de stratégie se prête aussi bien à la location nue (avec déficit foncier) qu’à la location meublée, surtout si les travaux améliorent le DPE et la qualité perçue du logement, ce qui réduit la vacance locative et renforce la capacité à sélectionner des locataires de qualité.

Perspective du marché immobilier de Choisy-le-Roi

En ce qui concerne les perspectives du secteur immobilier de Choisy-le-Roi, elles sont bonnes dans l’ensemble. Les annonces de location d’appartement sont nombreuses et les agences sont présentes pour accompagner les investisseurs. Le développement du secteur pour les années à venir sera donc assuré. De plus, la ville reste très sécuritaire et propose un cadre de vie agréable. Il sera plus facile de vous constituer un patrimoine à fort taux de rentabilité.

Grâce à la présence des universités dans la ville, les étudiants en quête de logement et les visiteurs à la recherche d’une location saisonnière vont devenir encore plus nombreux. Les offres de vente et de location d’appartement à Choisy-le-Roi resteront nombreuses sur le long terme. Les prix affichés dans ces annonces immobilières ont l’avantage d’être relativement abordables. Différents types de logement (studio, appartement 2 pièces, appartement 3 pièces avec cuisine et chambres…) s’apprêtent à tout projet d’investissement immobilier locatif. Pour garantir le succès de votre investissement sur un bien (appartement ou maison) et obtenir une estimation correcte de vos gains, contactez notre agence.
 

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.