Revenu foncier SCI : calcul et astuces pour payer moins d'impôts

Le revenu foncier SCI peut être optimisé grâce à la déduction des charges comme les travaux, les intérêts d'emprunt et les frais de gestion. La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique prisée, pour la gestion et la détention d’un patrimoine immobilier. Créée par au moins deux associés, elle permet de simplifier l’acquisition et la transmission des biens immobiliers. Selon les statistiques, près de 200 000 SCI sont créées chaque année en France (INSEE).

Comment décrypter le fonctionnement fiscal de la SCI ? Quelles sont les stratégies pour optimiser vos avantages fiscaux tout en respectant les obligations légales ? Comment aligner vos choix fiscaux sur vos objectifs patrimoniaux ? Vous aurez toutes les explications dans cet article.

Qu'est-ce qu'une SCI et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier en commun. Cette entité créée par un acte juridique, n’a pas de but commercial. Elle est principalement dédiée à des activités patrimoniales. Chaque membre détiendra des parts sociales proportionnelles à son apport, qu’il s’agisse :

• d’argent,

• de biens immobiliers

• ou d’autres actifs.

Les spécificités des revenus fonciers en SCI

Les revenus fonciers d’une SCI proviennent principalement des loyers perçus pour les biens mis en location. Les charges récupérées auprès des locataires viendront s'ajouter à ces revenus, comme :

• les frais d’entretien des parties communes

• les taxes locatives

• les éventuelles subventions publiques pour travaux.

Ce sont ces montants qui constituent le revenu foncier brut de la société.

Cependant, ce revenu brut n’est pas directement imposé : les charges liées à la gestion et à l’exploitation des biens sont déductibles.

Parmi les dépenses éligibles figurent les intérêts d’emprunt. Ils sont essentiels pour les SCI qui ont financé leurs acquisitions par crédit. Il est aussi possible de déduire :

• les coûts de travaux d’entretien ou d’amélioration,

• les frais de gestion (honoraires de syndic, de comptabilité ou de gestion locative)

• les primes d’assurance (multirisques, loyers impayés).

Après déduction de ces charges, on obtient le revenu foncier net, qui constitue la base imposable.

Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, ce revenu net sera réparti entre les associés selon leur part dans la société et imposé dans leur déclaration personnelle.

En revanche, pour celles soumises à l’impôt sur les sociétés, le résultat net est imposé directement au niveau de l'entreprise. Les associés ne paieront des impôts qu’en cas de distribution de dividendes.

Régimes fiscaux de la SCI : IR vs IS

 

Aspect	SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)	SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Mode d’imposition	Transparence fiscale : les revenus sont imposés au niveau des associés en fonction de leur part dans le capital.	Imposition au nom de la SCI, avec des taux définis : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà.
Barème fiscal	Barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %).	Taux fixe selon les tranches de bénéfices.
Exemple d’imposition	Un associé percevant 10 000 € de revenus nets est imposé à sa tranche marginale : 30 % d’IR (3 000 €) + 17,2 % de prélèvements sociaux (1 720 €), soit 4 720 €.	Une SCI générant 30 000 € de revenus avec 10 000 € de charges déductibles paie 2 250 € d’IS sur un bénéfice imposable de 15 000 €.
Charges déductibles	Intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxes foncières, frais de gestion.	Amortissements des biens, frais d’acquisition, charges supplémentaires non éligibles au régime IR.
Avantages	Simplicité, possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €).	Réduction de la base imposable grâce aux amortissements, meilleure maîtrise des flux financiers.
Limites	Imposition personnelle plus élevée si les revenus augmentent, risque de passer dans une tranche supérieure.	Double imposition : IS sur les bénéfices + impôt sur les dividendes redistribués aux associés.
Cas obligatoires	Aucun.	Activités commerciales prédominantes (location meublée, promotion immobilière, revente fréquente).
Exemple pour une activité commerciale	Non applicable.	Une SCI louant des biens meublés sera automatiquement soumise à l’IS (activité commerciale définie par l’article 35 du CGI).
Idéal pour	Petits patrimoines, revenus modestes ou associés souhaitant une fiscalité simplifiée.	Patrimoines importants, stratégie de réinvestissement, optimisation comptable et fiscale sur le long terme.

Calcul des revenus fonciers et des charges déductibles en SCI

Calcul des revenus fonciers bruts

Les revenus fonciers bruts d'une SCI incluent l'ensemble des sommes perçues en contrepartie de la mise en location des biens immobiliers. Ces revenus comprennent :

• les loyers perçus pour des locations à usage d’habitation, professionnel ou commercial,

• les avances sur loyers qui peuvent être versées par un locataire pour garantir les paiements futurs,

• les subventions publiques, comme celles destinées à encourager la rénovation énergétique ou la réhabilitation de logements,

• les charges locatives récupérées auprès des locataires, comme les frais d’entretien des parties communes ou certaines taxes (ordures ménagères, par exemple).

Ces éléments constituent le revenu foncier brut, qui sert de base au calcul du revenu imposable après déduction des charges.

Une SCI percevant 12 000 € de loyers annuels et 2 000 € de charges récupérables afficherait un revenu foncier brut de 14 000 €.

Charges déductibles selon le régime fiscal

Les charges déductibles varient en fonction du régime fiscal choisi (IR ou IS), influençant directement la base imposable.

Sous le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) :

Les associés peuvent déduire :

• les intérêts d’emprunt qui concernent les crédits contractés pour l’acquisition ou la rénovation des biens,

• les travaux d’entretien et de réparation qui incluent les dépenses pour maintenir ou améliorer l’état du bien, à l’exclusion des travaux de construction ou d’agrandissement,

• les taxes foncières, hors ordures ménagères,

• les frais de gestion qui comprennent les honoraires du syndic, les frais d’agence pour la gestion locative ou encore les dépenses liées à la tenue de la comptabilité.

Sous le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) :

Le régime IS permet la déduction de charges supplémentaires :

• les amortissements des biens immobiliers et des équipements, représentent une charge comptable mais non décaissée. Cela peut significativement réduire le bénéfice imposable.

• les frais d’acquisition, comme les droits d’enregistrement ou les honoraires notariaux, sont déductibles sur plusieurs exercices,

• les rémunérations du gérant qui sont justifiées par l’activité de gestion des biens et validées par l’assemblée générale des associés.

Traitement des déficits fonciers

Les déficits fonciers, qui se produisent lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers bruts, sont traités différemment selon le régime fiscal de la SCI.

Sous le régime IR :

Le déficit est imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an. Cela permet de réduire directement l’impôt à payer sur d’autres sources de revenus, comme les salaires.

Si le déficit excède ce seuil, le reliquat peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Si une SCI génère un déficit de 15 000 €, les 10 700 € peuvent être déduits du revenu global de l’associé. Les 4 300 € restants seront reportables.

Sous le régime IS :

Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu personnel des associés mais sur les bénéfices futurs de la SCI. Ils peuvent être reportés indéfiniment. Cela constitue un avantage si la SCI prévoit une augmentation de ses revenus dans les années à venir.

Obligations déclaratives pour la SCI

Déclarations fiscales pour une SCI à l’IR

Les SCI soumises à l’IR doivent remplir une déclaration spécifique, généralement la formulaire 2072-S ou 2072-C, en fonction des caractéristiques de la société et des biens détenus.

• Formulaire 2072-S : utilisé pour les SCI simples ayant uniquement des revenus fonciers et des associés personnes physiques.

• Formulaire 2072-C : destiné aux SCI plus complexes, incluant des associés personnes morales ou des revenus soumis à des régimes spécifiques.

Ces formulaires permettent de déclarer les revenus fonciers bruts, les charges déductibles et le résultat fiscal à répartir entre les associés.

Cas pratique : Remplir les principales cases du formulaire 2072-S 

• Case R1 : indiquer le montant total des loyers perçus.

• Case R2 : inscrire les charges locatives récupérées auprès des locataires.

• Case R3 : préciser les revenus accessoires, comme les subventions.

• Case R5 : calculer le résultat net (revenus bruts – charges).

Une fois le résultat net déterminé, il est réparti proportionnellement entre les associés selon leur part dans le capital de la société.

Chaque membre devra ensuite intégrer sa part des revenus fonciers dans sa déclaration personnelle (formulaire 2042).

La déclaration 2072 doit être déposée chaque année avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.

Déclarations fiscales pour une SCI à l’IS

Pour une SCI soumise à l’IS, l’obligation principale est de remplir le formulaire 2065, utilisé pour calculer et déclarer les bénéfices imposables.

Principales étapes :

Calcul des bénéfices :

• inclure les revenus locatifs bruts,

• déduire les charges et amortissements,

• obtenir le bénéfice imposable.

Approbation en assemblée générale :

Les associés valident les comptes annuels et décident de l’affectation des bénéfices (réinvestissement ou distribution).

Dépôt de la déclaration :

Transmettre le formulaire 2065 et les documents comptables annexes au centre des impôts compétent.

Les délais pour déposer la déclaration dépendent de la date de clôture de l’exercice fiscal :

• si l’exercice correspond à l’année civile (31 décembre), la déclaration doit être déposée avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.

• si l’exercice est décalé, le dépôt doit se faire dans les 3 mois suivant la clôture.

Déclarations individuelles des associés

Pour une SCI à l’IR :

Chaque associé doit reporter sa part des revenus fonciers, comme indiquée sur la déclaration 2072, dans sa déclaration personnelle via le formulaire 2042.

Les revenus fonciers nets sont à renseigner dans la rubrique 4BA. Cette part peut être réduite par les déficits fonciers imputables.

Pour une SCI à l’IS :

Les bénéfices distribués sous forme de dividendes doivent être déclarés par les associés.

Ces dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Toutefois, les associés peuvent opter pour le barème progressif de l’IR, permettant une imposition selon leur tranche marginale après abattement de 40 %.

Un associé percevant 5 000 € de dividendes :

• avec le PFU, il paiera 1 500 € (30 %),

• avec le barème progressif, s’il est dans une tranche à 11 %, il paiera 880 € (11 % sur 3 000 € après abattement).

Optimiser la fiscalité des revenus fonciers en SCI

Thème	Régime de l'IR	Régime de l'IS
Avantages	- Simplicité de gestion : déclaration intégrée aux obligations fiscales personnelles.	- Déduction des amortissements comptables (bâtiment, mobilier).
	- Déficit imputable : jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, reportable sur 10 ans.	- Maîtrise des flux financiers : possibilité de limiter les dividendes pour réduire l'imposition personnelle.
Limites	- Revenus soumis au barème progressif de l’IR (jusqu’à 45 % pour les tranches les plus élevées).	- Fiscalité des plus-values plus lourde, calculée sur la valeur comptable nette.
	- Prélèvements sociaux de 17,2 %.	- Dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique (30 %) ou au barème progressif.
Astuces pour réduire l’imposition	- Déduction des frais réels (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion).	- Utilisation des niches fiscales : Loi Pinel, rénovations énergétiques via MaPrimeRénov’ ou certificats d'économie d'énergie (CEE).
	- Stratégie de démembrement : séparation nue-propriété/usufruit.
Gestion des plus-values	- Après 22 ans : exonération totale d’IR.	- Plus-values intégrées dans le résultat fiscal et soumises à l'IS (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà).
	- Après 30 ans : exonération totale des prélèvements sociaux.	- Calcul des plus-values basé sur la valeur comptable nette, augmentant la base imposable.
Exemple comparatif	- Plus-value de 100 000 € après 25 ans : exonération totale d'IR, prélèvements sociaux de 17,2 %.	- Plus-value sur un bien comptabilisé à 50 000 € et vendu 150 000 € : base imposable de 100 000 €, fiscalisée à 25 %.

 

Cas pratiques pour bien choisir

Exemple 1 : SCI à l’IR pour un petit patrimoine locatif familial

Prenons le cas d'une SCI familiale qui détient un appartement locatif générant 12 000 € de loyers annuels. Les associés, membres d’une même famille, ont opté pour une gestion simple et souhaitent bénéficier de la transparence fiscale.

• Revenus : les loyers perçus sont répartis proportionnellement aux parts détenues par chaque associé et intégrés à leurs déclarations d’impôt respectives.

• Charges déductibles : intérêts d’emprunt (2 000 €), travaux d’entretien (1 500 €), taxes foncières (800 €) et frais de gestion locative (700 €), soit un total de 5 000 €.

• Revenu net imposable : 12 000 € - 5 000 € = 7 000 €, répartis entre les associés.

• Fiscalité : si un associé est imposé dans la tranche marginale à 30 %, il paiera 30 % sur sa part de revenus fonciers (et 17,2 % de prélèvements sociaux), ce qui reste supportable pour des revenus modestes.

Ce choix convient aux familles qui souhaitent gérer un petit patrimoine avec des revenus locatifs modérés sans trop alourdir leur gestion administrative ni leur fiscalité.

Exemple 2 : SCI à l’IS pour un patrimoine important

Supposons qu'une SCI à l’IS posséde plusieurs immeubles, générant 200 000 € de revenus locatifs annuels. Les associés souhaitent optimiser la rentabilité grâce aux amortissements et éviter l’impact des tranches élevées de l’impôt sur le revenu.

• Revenus : les loyers perçus sont déclarés au niveau de la SCI.

• Charges déductibles : travaux d’amélioration (30 000 €), intérêts d’emprunt (20 000 €), assurances et frais de gestion (10 000 €). Les amortissements des biens immobiliers s’élèvent à 50 000 €, pour un total de 110 000 € de charges déductibles.

• Bénéfice imposable : 200 000 € - 110 000 € = 90 000 €, soumis à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà). L’impôt total s’élève à 16 125 €.

• Distribution des bénéfices : les associés peuvent choisir de réinvestir ou de distribuer les dividendes, qui seront fiscalisés (PFU ou barème progressif).

Ce régime est adapté pour des investisseurs qui disposent d’un patrimoine important. Ils pourront limiter la fiscalité annuelle tout en bénéficiant de la déductibilité des amortissements.

En somme :

• Choisissez le régime de l’IR si vous recherchez la simplicité et que votre projet est axé sur un petit patrimoine locatif avec des revenus nets modérés.

• Optez pour le régime de l’IS si vous détenez un patrimoine conséquent ou si vous souhaitez privilégier une stratégie long terme axée sur la déductibilité des amortissements et une maîtrise optimale des flux financiers.

Dans tous les cas, un accompagnement par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste est fortement recommandé. Il pourra optimiser la fiscalité et s’adapter à l’évolution de votre projet.

Ce qu'il faut retenir

Le choix entre le régime fiscal à l'IR ou à l'IS dépend des objectifs et du profil de votre projet immobilier, qu’il soit question de transmission ou d’optimisation à long terme. Une gestion rigoureuse des charges, combinée à des stratégies fiscales adaptées comme la déduction des amortissements ou l'imputation des déficits, peut significativement améliorer la rentabilité de votre SCI.

L’optimisation des revenus fonciers passe également par une anticipation des obligations fiscales et une bonne compréhension des spécificités de chaque régime. Pour augmenter vos avantages et réduire la fiscalité de votre entreprise, n’hésitez pas à solliciter un audit fiscal réalisé par un expert.