Déclaration bien immobilier SCI : impôts, revenus et démarches à suivre

La déclaration bien immobilier SCI permet de bénéficier d’un cadre juridique sécurisé. Les associés peuvent définir les règles de gestion des biens immobiliers dans les statuts de la société. Cela permet de garantir une gestion harmonieuse des biens immobiliers.  Déclarer un bien immobilier dans une SCI permet également de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Les revenus générés par la location des biens immobiliers sont répartis entre les associés. Chaque associé déclare sa part des revenus dans sa déclaration de revenus personnelle. Cela permet de réduire l’impôt sur les revenus immobiliers en répartissant les revenus entre plusieurs personnes.

La SCI offre également des avantages en matière de succession. Les biens immobiliers détenus par la SCI peuvent être transmis aux héritiers sous forme de parts sociales. Cela permet de réduire les droits de succession et de faciliter la transmission des biens immobiliers. De plus, la SCI permet de protéger le patrimoine immobilier des associés. Les biens immobiliers détenus par l’entreprise sont séparés du patrimoine personnel des associés. Cela permet de protéger les biens immobiliers en cas de difficultés financières des associés.

Déclaration SCI : quel régime fiscal choisir ?

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ont la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Le choix entre ces deux régimes doit être effectué en fonction de l’objectif de la SCI.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu : fonctionnement et déclaration des revenus

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est transparente fiscalement. Cela signifie que les revenus générés par les biens immobiliers de la SCI sont directement imposés au niveau des associés. Ils sont proportionnels à leur part dans la société. Chaque associé déclare, ensuite, sa part des revenus fonciers dans sa déclaration de revenus personnelle. Dans ce cas, la SCI elle-même n'est pas redevable de l'impôt sur les sociétés. Cette transparence permet une imposition directe des revenus fonciers selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

IR et vente d’un bien détenu par la SCI

En cas de vente d'un bien immobilier détenu par la SCI, les plus-values sont imposées selon les règles applicables aux particuliers. Le taux d'imposition est de 19%. En plus de l'impôt sur les plus-values, des prélèvements sociaux s'appliquent également. Actuellement, le taux des prélèvements sociaux est de 17,2%. Cela signifie que, en plus des 19% d'impôt sur les plus-values, 17,2% supplémentaires seront prélevés pour les prélèvements sociaux. Donc, la plus-value est soumise à une imposition totale de 36,2% (19% + 17,2%).

IR et abattements pour durée de détention

Dans une SCI, des abattements pour durée de détention s'appliquent aux plus-values immobilières. Ils réduisent l'assiette imposable en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu. Pour l'impôt sur le revenu, un abattement progressif est appliqué à partir de la 6ème année de détention. L'exonération totale est atteinte après 22 ans de détention. Par exemple, après 6 ans, un abattement de 6% par an s'applique de la 6ème à la 21ème année, puis 4% pour la 22ème année.

Pour les prélèvements sociaux, un abattement progressif est également appliqué, mais sur une période plus longue. L'exonération totale est atteinte après 30 ans de détention. Par exemple, après 6 ans, un abattement de 1,65% par an s'applique de la 6ème à la 21ème année, puis 1,60% pour les 22ème à 30ème années.

Exemple pratique :

Supposons qu'une SCI vende un bien immobilier après 10 ans de détention avec une plus-value de 100 000 euros. Voici comment les abattements et les prélèvements s'appliqueraient :

Impôt sur le revenu :

• Abattement de 6% par an de la 6ème à la 10ème année : 6% x 5 ans = 30%
• Plus-value imposable : 100 000 euros - 30% = 70 000 euros
• Impôt sur le revenu : 70 000 euros x 19% = 13 300 euros

Prélèvements sociaux :

• Abattement de 1,65% par an de la 6ème à la 10ème année : 1,65% x 5 ans = 8,25%
• Plus-value imposable : 100 000 euros - 8,25% = 91 750 euros
• Prélèvements sociaux : 91 750 euros x 17,2% = 15 759 euros

Dans ce cas, la SCI paierait 13 300 euros d'impôt sur le revenu et 15 759 euros de prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : caractéristiques et fiscalité

Lorsqu'une SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), elle paie l'impôt sur ses bénéfices au niveau de la société. Les associés ne sont pas directement imposés sur les bénéfices de la SCI. Cependant, lorsqu'ils reçoivent des dividendes, ces derniers sont imposés séparément dans leur déclaration personnelle.

Déclaration des résultats de la SCI

La SCI doit déclarer ses résultats via des formulaires spécifiques, comme le formulaire 2065.  Elle paie l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices, selon les taux en vigueur. Ce taux est de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfices, puis 25% au-delà.

Imposition des dividendes perçus par les associés

Les dividendes distribués aux associés d’une SCI sont considérés comme des revenus des capitaux mobiliers. Chaque associé doit déclarer les dividendes perçus dans sa déclaration annuelle de revenus. Ces dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), qui est de 30%. Ce taux se décompose en 12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Le PFU s'applique aux revenus du capital, tels que les dividendes, les intérêts et les plus-values mobilières.

Détails des prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux de 17,2% se décomposent en plusieurs contributions :

• CSG (Contribution Sociale Généralisée) : 9,2%
• CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) : 0,5%
• Prélèvement de solidarité : 7,5%

Ces prélèvements sont appliqués sur les revenus du patrimoine et les revenus de placement, y compris les dividendes perçus par les associés d'une SCI.

Différences entre les régimes fiscaux et critères pour choisir le plus adapté

Les régimes fiscaux de la SCI, qu’ils soient soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, présentent des spécificités. Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre leurs différences et les critères à considérer pour choisir le régime le plus adapté.

Aspect	SCI à l'impôt sur le revenu (IR)	SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)
Taxation	Les revenus sont imposés au niveau des associés	Les revenus sont imposés au niveau de la société
Charges déductibles	Charges liées à l’exploitation des biens déductibles	Charges similaires, mais amortissements possibles
Déficits	Imputables sur le revenu global des associés	Reportables sur les bénéfices futurs de la société
Prélèvements sociaux	Appliqués sur les revenus des associés	Appliqués sur les bénéfices distribués
Obligations comptables	Comptabilité simple requise	Comptabilité plus détaillée avec bilan, compte de résultat, etc.
Transmission patrimoniale	Avantages pour faciliter la transmission familiale	Moins avantageuse pour la transmission
Diversification des investissements	Possibilité de mutualiser les ressources des associés	Possibilité de mutualiser les ressources des associés
Gestion professionnelle	Possible avec mandat donné à un gestionnaire professionnel	Possible avec mandat donné à un gestionnaire professionnel
Choix recommandé pour	Investissements familiaux ou entre proches	Investissements professionnels ou générant des revenus élevés

Déclarer un bien immobilier dans une SCI : les démarches à suivre

La déclaration d’un bien immobilier dans une SCI commence par la rédaction des statuts de la société. Les statuts doivent mentionner l'objet social de la SCI, qui est la gestion immobilière. Ensuite, il faut enregistrer les statuts auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Après l'enregistrement, les fondateurs de la SCI doivent publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales. Cette publication informe les tiers de la création de la SCI.

Ils doivent, ensuite, déposer le dossier de création de la SCI au greffe du tribunal de commerce. Le dossier doit contenir les statuts, l'avis de publication et le formulaire M0. Une fois le dossier validé, la SCI obtient un numéro SIREN. Ce numéro identifie la société auprès des administrations et des partenaires. Enfin, il faut ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI. Ce compte servira à gérer les finances de la société.

Déclarer les revenus immobiliers en fonction du régime fiscal choisi

Les revenus immobiliers de la SCI doivent être déclarés selon le régime fiscal choisi. Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les associés déclarent leur part des revenus fonciers. Chaque associé doit inclure sa part des revenus dans sa déclaration personnelle. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la société paie l'impôt sur ses bénéfices.

Déclaration en ligne via des espaces dédiés des impôts

La déclaration des revenus immobiliers de la SCI peut se faire en ligne. Les associés doivent utiliser leur espace personnel sur le site des impôts. Pour les SCI à l'IR, chaque associé déclare sa part des revenus fonciers dans sa déclaration annuelle. Ils doivent remplir le formulaire 2044 pour les revenus fonciers. Pour les SCI à l'IS, la société doit déclarer ses résultats via le formulaire 2065. Cette déclaration se fait également en ligne, via l'espace professionnel de la SCI. Les dividendes perçus par les associés doivent être déclarés dans leur espace personnel.

Déclaration des revenus locatifs et cas spécifiques

Les revenus issus de la location d'un bien immobilier détenu par une SCI doivent être déclarés. Les revenus locatifs sont calculés en soustrayant les charges déductibles des loyers perçus. Les charges déductibles incluent les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et les travaux. Les revenus nets sont ensuite répartis entre les associés selon leurs parts dans la SCI. Chaque associé doit déclarer sa part des revenus locatifs dans sa déclaration annuelle.

Occupation gratuite d'un bien SCI : conséquences fiscales

L'occupation à titre gratuit d'un bien immobilier par un associé d'une SCI a des implications fiscales. Lorsque l'associé occupe le bien sans payer de loyer, cela peut être considéré comme un avantage en nature. Cet avantage en nature doit être évalué et déclaré comme un revenu imposable. La valeur locative du bien est utilisée pour calculer cet avantage en nature. L'associé doit inclure cette valeur dans sa déclaration de revenus. Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), l'avantage en nature est ajouté aux revenus fonciers. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), l'avantage en nature est ajouté aux bénéfices imposables.

Optimisation fiscale : revenus exceptionnels et charges déductibles

Les revenus exceptionnels perçus par une SCI doivent être déclarés et imposés. Les revenus exceptionnels incluent les indemnités d'assurance, les subventions et les plus-values de cession. Ces revenus doivent être déclarés dans les résultats de la SCI et répartis entre les associés. Les associés doivent déclarer leur part des revenus exceptionnels dans leur déclaration annuelle. Les charges déductibles permettent de réduire le montant des revenus imposables. Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les charges déductibles sont soustraites des revenus fonciers. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les charges déductibles sont soustraites des bénéfices imposables.

Déclaration bien immobilier SCI : voici comment procéder

La déclaration bien immobilier SCI offre de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal que juridique. En répartissant les revenus entre les associés, elle permet de réduire l'impôt sur les revenus immobiliers. De plus, la SCI facilite la transmission des biens immobiliers aux héritiers sous forme de parts sociales, réduisant ainsi les droits de succession. La protection du patrimoine immobilier des associés est également un atout majeur, car les biens détenus par la SCI sont séparés du patrimoine personnel des associés.

Cependant, pour bénéficier pleinement de ces avantages, il est impératif de bien rédiger les statuts de la SCI et de respecter les obligations déclaratives et comptables. Il faut également choisir le régime fiscal le plus adapté aux objectifs de l’entreprise. Une mauvaise rédaction des statuts peut entraîner des conflits entre associés, et une déclaration incorrecte peut entraîner des sanctions fiscales. De plus, il faut déclarer correctement les avantages en nature et optimiser la gestion des revenus exceptionnels et des charges déductibles.

Bref, n'attendez plus pour bénéficier des avantages offerts par la SCI ! Prenez dès maintenant les mesures nécessaires pour déclarer vos biens immobiliers dans une SCI et optimiser votre fiscalité. Consultez un expert en gestion immobilière pour vous accompagner dans cette démarche et garantir une gestion harmonieuse et efficace de votre patrimoine immobilier.