Simulation Loc'Avantages : calculez votre loyer en 2026

Vous préparez un investissement locatif et vous hésitez à conventionner votre logement ? Bonne nouvelle : le dispositif Loc'Avantages reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Il vous donne droit à une réduction d'impôt calculée sur vos loyers bruts. En échange, vous louez sous le prix du marché, à un locataire aux revenus plafonnés. Tout se joue donc sur un chiffre : votre loyer maximal. Mal calculé, il plombe votre rendement. Bien calibré, il sécurise votre cash-flow et allège votre fiscalité.

Comment accéder au simulateur Loc'Avantages en 2026 ?

Avant de parler chiffres, une question pratique se pose. Où trouver l'outil officiel, et comment l'utiliser sans perdre de temps ? Voici le chemin le plus simple, étape par étape.

Le simulateur officiel de l'Anah : où le trouver ?

Le point d'entrée fiable reste la fiche de Service-Public. Elle renvoie vers le simulateur Loc'Avantages édité par l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat. Cette page a été vérifiée par l'administration le 21 août 2026.

Le parcours est court. Vous cochez d'abord les conditions d'utilisation. Puis vous indiquez l'adresse, le code postal, la ville et la surface du logement. La simulation s'affiche aussitôt. Ensuite, vous pouvez créer votre compte et lancer votre projet de convention.

📌 Un point d'attention en 2026. L'ancien site monprojet.anah est remplacé par le portail France Rénov'. Ce portail devient la porte d'entrée unique pour les aides à l'habitat. Pendant cette bascule, le simulateur peut être temporairement indisponible. Pas de panique : un conseiller France Rénov' peut vous aider gratuitement.

Les informations à préparer avant de lancer la simulation

La simulation ne prend que quelques minutes. Mais un résultat fiable dépend de données exactes. Une erreur sur la surface ou la commune fausse tout le calcul. Préparez donc ces éléments avant de commencer :

• L'adresse complète et le code postal : le plafond est fixé commune par commune, pas à l'échelle du département.
• La surface habitable exacte : reprenez celle du diagnostic ou de l'acte, pas une estimation d'annonce.
• Le type de location envisagé : logement loué vide, en résidence principale du locataire.
• Le recours ou non à l'intermédiation locative : ce choix change votre taux de réduction d'impôt.
• Le loyer de marché constaté : relevez trois ou quatre annonces comparables dans le quartier.
• L'étiquette du DPE : le logement doit présenter une performance énergétique suffisante.

Ce dernier relevé de marché est souvent oublié. Il vous servira pourtant à mesurer l'écart réel entre le plafond et le loyer libre.

Les résultats obtenus après la simulation

Une fois les données saisies, le simulateur Loc'Avantages vous livre trois résultats clés. Chacun répond à une question précise de votre projet locatif :

• Le plafond de loyer applicable, hors charges, pour chaque niveau de convention : Loc 1, Loc 2 et Loc 3.
• Les plafonds de ressources du locataire, selon la composition du foyer et le niveau choisi.
• Le taux de réduction d'impôt associé, avec ou sans intermédiation locative.

Ces montants reposent sur des textes officiels. Les valeurs des plafonds de loyer sont fixées par l'arrêté du 6 janvier 2026, pris en application de l'article 2 terdecies H de l'annexe III au Code général des impôts (CGI). Les plafonds de ressources s'appuient sur le revenu fiscal de référence 2024 pour un bail signé en 2026. Vous travaillez donc avec des chiffres opposables, publiés sur Légifrance.

Comment calculer le loyer maximal avec Loc'Avantages ?

Vous avez désormais accès à l'outil. Reste à comprendre ce qu'il calcule réellement. Car un plafond n'a de valeur que si vous savez d'où il vient. C'est ce qui vous permettra de le comparer à votre prix d'achat.

Le calcul du plafond de loyer selon la commune et la surface

Le principe est simple. L'administration part d'un loyer de marché de référence, observé dans la commune du logement. Ce loyer est exprimé en euros par mètre carré. Il est publié en annexe de l'arrêté du 6 janvier 2026.

On multiplie ensuite ce loyer de référence par la surface du bien. Puis on applique la décote propre au niveau choisi. Le résultat donne votre loyer mensuel maximal, hors charges. Les charges récupérables s'ajoutent à part, selon les règles habituelles du bail d'habitation.

La surface joue un double rôle. Elle sert au calcul, bien sûr. Mais en pratique, le loyer au mètre carré d'un studio dépasse souvent celui d'un T4. Le simulateur intègre cette réalité du marché. Deux biens dans la même rue peuvent donc avoir des plafonds au mètre carré différents.

Attention à une confusion fréquente. Le plafond réglementaire est un maximum légal. Ce n'est pas une garantie de loyer. Dans certains secteurs détendus, le marché libre est déjà proche du plafond Loc 1. Dans d'autres, le marché peut même se situer en dessous. Voici ce que le plafond ne vous dit pas :

• La demande locative réelle : un plafond élevé ne sert à rien sans candidats solvables dans le quartier.
• La vacance locative probable : un loyer décoté se loue souvent plus vite, ce qui compense une partie de l'effort.
• La qualité du bien : un logement défraîchi ne se louera pas au plafond, même conventionné.
• Votre rentabilité nette : elle dépend aussi de la taxe foncière, des charges et du financement.

Les réductions de loyer applicables aux niveaux Loc 1, Loc 2 et Loc 3

Le dispositif Loc'Avantages repose sur trois niveaux de loyer. Plus la décote est forte, plus l'avantage fiscal grimpe. Ces décotes s'appliquent toujours au loyer de référence de la commune, comme le rappelle Service-Public.

Niveau de convention	Décote sur le loyer de référence	Intermédiation locative	Profil de locataire
Loc 1 – intermédiaire	– 15 %	Facultative	Ménages aux revenus moyens
Loc 2 – social	– 30 %	Facultative	Ménages aux revenus modestes
Loc 3 – très social	– 45 %	Obligatoire	Ménages aux revenus très modestes

Le niveau Loc 3 a une particularité. Il n'est accessible qu'avec une intermédiation locative sociale. Concrètement, la gestion passe par une association agréée ou une agence immobilière à vocation sociale. Le préfet peut aussi vous proposer des candidats locataires.

Ces niveaux trouvent leur base légale dans le Code de la construction et de l'habitation. Les conventions à loyer intermédiaire relèvent de l'article L. 321-4 du CCH. Les conventions sociales et très sociales relèvent de l'article L. 321-8 du même code.

Un exemple de simulation pour un appartement de 50 m²

Prenons un cas concret pour fixer les idées. Vous achetez un T2 de 50 m² dans une ville moyenne. Imaginons un loyer de référence fictif de 14 € par mètre carré. Ce chiffre sert uniquement à illustrer la méthode.

Première étape : le loyer de référence du logement. On calcule 14 € × 50 m², soit 700 € par mois. C'est le niveau de marché retenu par l'administration pour ce bien.

Deuxième étape : on applique la décote de chaque niveau.

• En Loc 1, on retire 15 %. Le calcul donne 700 € × 0,85, soit 595 € hors charges. Sur un an, cela représente 7 140 € de loyers.
• En Loc 2, on retire 30 %. Le calcul donne 700 € × 0,70, soit 490 € hors charges. Sur un an, vous encaissez 5 880 €.
• En Loc 3, on retire 45 %. Le calcul donne 700 € × 0,55, soit 385 € hors charges. Sur un an, vous percevez 4 620 €.

L'écart entre Loc 1 et Loc 3 atteint donc 210 € par mois. Soit 2 520 € par an. C'est considérable. Mais la réduction d'impôt vient compenser une partie de ce manque à gagner, comme nous le verrons plus loin.

Un rappel essentiel : cet exemple reste pédagogique. Le loyer de référence réel de votre commune peut être très différent. Seul le simulateur officiel vous donnera le plafond opposable pour votre bail.

Quels plafonds de loyer Loc'Avantages appliquer en 2026 ?

Le calcul est clair. Mais un résultat de simulation se lit toujours dans son contexte géographique. La localisation influence à la fois le loyer plafond et le profil du locataire. Voyons comment interpréter ces chiffres sans vous tromper.

Les plafonds de loyer selon les zones géographiques

La France est découpée en cinq zones : A bis, A, B1, B2 et C. Ce zonage, fixé par l'arrêté du 1er août 2014 et révisé régulièrement, mesure la tension du marché locatif. La zone A bis regroupe Paris et sa proche couronne. La zone C couvre les secteurs les plus détendus.

Une précision importante pour Loc'Avantages. Le plafond de loyer ne découle pas d'un barème unique par zone. Il dépend du loyer de référence observé dans votre commune. Deux villes classées en B1 peuvent donc afficher des plafonds différents. En revanche, le zonage reste déterminant pour les ressources du locataire en Loc 1.

Voici les plafonds de ressources 2026 en Loc 1, pour un bail conclu en 2026 en métropole. Ils s'appliquent au revenu fiscal de référence 2024 du foyer.

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	44 344 €	44 344 €	36 144 €	32 530 €
Couple	66 276 €	66 276 €	48 268 €	43 439 €
+ 1 personne à charge	86 878 €	79 666 €	58 043 €	52 239 €
+ 2 personnes à charge	103 727 €	95 427 €	70 073 €	63 066 €

Source : Service-Public.

Ces plafonds sont assez larges. Un couple de deux salariés au revenu médian entre souvent dans les clous en zone B1. Votre vivier de locataires reste donc important en Loc 1. C'est un argument fort contre la vacance locative.

Les plafonds de loyer en Île-de-France et dans les autres régions

En Loc 2 et Loc 3, la logique change. Les plafonds de ressources ne suivent plus le zonage A, B, C. Ils distinguent trois territoires : Paris et ses communes limitrophes, le reste de l'Île-de-France, et les autres régions.

Composition du foyer	Paris et limitrophes	Autre commune d'Île-de-France	Autres régions
Loc 2 – personne seule	26 920 €	26 920 €	23 403 €
Loc 2 – 2 personnes	40 233 €	40 233 €	31 254 €
Loc 2 – 3 personnes	52 740 €	48 362 €	37 584 €
Loc 3 – personne seule	14 811 €	14 811 €	12 870 €
Loc 3 – 2 personnes	24 140 €	24 140 €	18 753 €
Loc 3 – 3 personnes	31 643 €	29 018 €	22 551 €

Ces montants correspondent au revenu fiscal de référence 2024, pour un bail conclu en 2026.

Côté loyers, les écarts sont encore plus marqués. Prenons une illustration volontairement simplifiée, avec des loyers de référence fictifs. À Paris, un loyer de référence de 30 €/m² donne 1 275 € en Loc 1 pour 50 m². Dans une grande métropole régionale à 15 €/m², on tombe à 637,50 €. Dans une ville moyenne à 10 €/m², on obtient 425 €.

Le même appartement peut donc générer trois loyers très différents. C'est pourquoi aucun montant national unique n'existe. Méfiez-vous des articles qui annoncent « le » plafond Loc'Avantages 2026. Il n'y en a pas. Il y a un plafond par commune, et vous devez le vérifier sur l'outil de l'Anah.

La surface habitable et les caractéristiques du logement à vérifier

La surface à renseigner est la surface habitable. Elle est définie par l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation. On compte la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, gaines et embrasures. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur sont exclues. Les caves, garages, balcons et terrasses ne comptent pas non plus.

Avant de retenir un montant de loyer, contrôlez ces points :

• La surface habitable : elle doit correspondre à celle indiquée dans le bail.
• La performance énergétique : le logement doit justifier d'un niveau suffisant, avec un DPE valide.
• La décence du logement : depuis le 1er janvier 2025, un bien classé G ne peut plus être proposé à la location.
• L'usage du bien : il doit être loué vide, comme résidence principale du locataire.
• Le lien avec le locataire : vous ne pouvez pas louer à votre foyer fiscal, à vos ascendants ou descendants.

Un bien énergivore pose donc un double problème. Il risque de sortir du dispositif. Et il deviendra interdit à la location à court terme. Les logements classés F seront concernés à leur tour à partir du 1er janvier 2028, selon la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

Comment estimer la réduction d'impôt avec Loc'Avantages ?

Le loyer n'est que la moitié de l'équation. L'autre moitié, c'est l'avantage fiscal. C'est lui qui compense la décote consentie au locataire. Voyons comment le chiffrer précisément.

Les taux de réduction d'impôt selon le niveau choisi

La réduction d'impôt Loc'Avantages est prévue par l'article 199 tricies du CGI. Le dispositif a été créé par la loi de finances pour 2022 (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021). Il devait s'arrêter fin 2024. L'article 88 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) l'a prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.

Le taux dépend de deux critères seulement : le niveau de loyer et le recours à l'intermédiation locative. Il ne varie pas selon la localisation du logement. Voici les taux applicables, avec leur traduction concrète pour 6 000 € de loyers annuels.

Niveau	Taux sans intermédiation	Réduction sur 6 000 €	Taux avec intermédiation	Réduction sur 6 000 €
Loc 1 – intermédiaire	15 %	900 €	20 %	1 200 €
Loc 2 – social	35 %	2 100 €	40 %	2 400 €
Loc 3 – très social	Non accessible	–	65 %	3 900 €

Source : Service-Public, fiche F34115.

Pour en bénéficier, plusieurs conditions s'imposent. Vous devez signer une convention avec l'Anah. Votre demande doit être enregistrée entre le 1er avril 2022 et le 31 décembre 2027. Votre domicile fiscal doit être situé en France. La convention vous engage sur six ans au minimum, ou neuf ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah.

Calculer le montant annuel de la réduction fiscale

Le calcul tient en une ligne. On multiplie les loyers bruts encaissés dans l'année par le taux applicable. Les loyers bruts s'entendent hors charges récupérables. On ne retient ni le prix d'achat, ni les intérêts d'emprunt, ni les travaux.

Reprenons l'exemple d'un loyer annuel de 6 000 €, soit 500 € par mois. En Loc 1 sans intermédiation, le taux est de 15 %. Le calcul donne 6 000 € × 15 %, soit 900 € de réduction d'impôt. Avec une intermédiation locative, le taux passe à 20 %. Vous économisez alors 1 200 €.

Une nuance compte beaucoup. Il ne faut pas confondre la réduction d'impôt et vos revenus locatifs. Vos 6 000 € de loyers restent imposables dans la catégorie des revenus fonciers. La réduction vient ensuite diminuer votre impôt sur le revenu, euro pour euro. C'est un mécanisme bien plus puissant qu'une simple déduction.

Autre point clé : la première année est souvent incomplète. Si votre locataire entre le 1er septembre, vous n'encaissez que quatre mois de loyers. Votre réduction est calculée sur ces quatre mois seulement. Pensez-y dans votre plan de trésorerie.

Vérifier si l'avantage fiscal est réellement intéressant

Une réduction d'impôt n'a de valeur que si vous payez assez d'impôt. Prenons un exemple réel de terrain. Un investisseur paie 1 500 € d'impôt sur le revenu. Il choisit Loc 3 et vise une réduction de 3 900 €. Il ne pourra en utiliser que 1 500 €. Le reste est perdu. Il aurait mieux fait de choisir un niveau moins décoté.

Avant de vous engager, vérifiez ces points avec soin :

• Votre impôt annuel : il doit absorber la totalité de la réduction prévue chaque année.
• Le plafonnement des niches fiscales : la réduction entre dans la limite globale de 10 000 € par an, prévue par l'article 200-0 A du CGI.
• Les cumuls interdits : la réduction n'est pas cumulable avec un autre avantage fiscal sur le même logement, comme le Pinel ou le Denormandie.
• Les monuments historiques : les immeubles classés, inscrits ou labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus.
• Le dispositif Jeanbrun : depuis le 21 février 2026, ce nouveau statut du bailleur privé constitue une alternative à comparer.

Ce dernier point mérite un mot. Le statut du bailleur privé a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il repose sur un amortissement du logement, avec un engagement de location de neuf ans. Fait notable : ses plafonds de loyer s'appuient sur le référentiel Loc'Avantages. Savoir lire une simulation Loc'Avantages vous servira donc dans les deux cas. Un même logement ne peut toutefois pas profiter des deux régimes à la fois.

Quel niveau Loc'Avantages choisir pour votre investissement locatif ?

Le bon niveau n'est pas celui qui offre le taux le plus élevé. C'est celui qui maximise votre rendement global.

Reprenons notre T2 de 50 m². Supposons un prix de revient de 150 000 €, frais de notaire compris. Le loyer de marché libre est de 700 € par mois, soit le niveau de référence. Voici ce que donne chaque option, avant charges, frais de gestion et fiscalité des revenus fonciers.

Option	Annual rent	Réduction d'impôt	Total loyers + réduction	Rendement brut fiscal inclus
Location libre	8 400 €	0 €	8 400 €	5,60 %
Loc 1 sans intermédiation	7 140 €	1 071 €	8 211 €	5,47 %
Loc 1 avec intermédiation	7 140 €	1 428 €	8 568 €	5,71 %
Loc 2 sans intermédiation	5 880 €	2 058 €	7 938 €	5,29 %
Loc 2 avec intermédiation	5 880 €	2 352 €	8 232 €	5,49 %
Loc 3 avec intermédiation	4 620 €	3 003 €	7 623 €	5,08 %

Toutes ces options restent dans notre fourchette de rendement visé, entre 3 et 8,5 %. Mais elles ne se valent pas. Et ce tableau suppose que votre impôt absorbe toute la réduction.

Loc 1 : privilégier un loyer intermédiaire

Le niveau Loc 1 applique une décote de 15 % sur le loyer de référence. C'est le compromis le plus accessible. Votre loyer reste proche du marché, et votre locataire appartient souvent aux classes moyennes.

Dans notre exemple, Loc 1 avec intermédiation dépasse même la location libre : 8 568 € contre 8 400 €. Ce cas n'est pas rare. Il se produit dès que le marché local est peu tendu. La réduction de 20 % compense alors largement la décote.

Le niveau Loc 1 convient particulièrement à ces profils d'investisseurs :

• Le primo-investisseur qui veut un projet simple, avec un loyer proche du marché.
• Le contribuable moyennement imposé, dont l'impôt couvre sans difficulté une réduction de 1 000 à 1 500 €.
• L'investisseur en ville moyenne, où l'écart entre loyer libre et plafond reste faible.
• L'acheteur financé à crédit, qui a besoin de loyers élevés pour couvrir ses mensualités.

Vérifiez toujours la cohérence avec votre prix d'achat. Un bien payé trop cher ne deviendra pas rentable grâce au conventionnement. Le loyer plafond Loc 1 doit couvrir l'essentiel de vos charges et de votre crédit.

Loc 2 : accepter un loyer plus bas pour une réduction fiscale supérieure

Le niveau Loc 2 correspond au conventionnement social. La décote passe à 30 %. En contrepartie, le taux de réduction d'impôt grimpe à 35 %, ou 40 % avec intermédiation.

Dans notre exemple, le loyer annuel chute de 1 260 € par rapport à Loc 1. La réduction d'impôt progresse, elle, de 987 € sans intermédiation. Le bilan reste donc légèrement négatif : 7 938 € contre 8 211 €.

Alors, pourquoi choisir Loc 2 ? D'abord parce que la demande est massive. Les ménages modestes peinent à se loger dans le parc privé. Votre bien se loue vite, ce qui réduit la vacance. Ensuite, Loc 2 devient pertinent quand le loyer de marché dépasse nettement le loyer de référence. Dans ce cas, la décote réelle pèse moins lourd.

Attention à l'impact sur vos revenus locatifs. Un loyer plus bas réduit votre capacité de remboursement. Votre banque raisonne sur les loyers, pas sur la réduction d'impôt. Il faut donc un apport plus important ou un prix d'achat plus bas.

Loc 3 : envisager le très social avec intermédiation locative

Le niveau Loc 3 impose une décote de 45 %. Il n'est accessible qu'avec une intermédiation locative sociale. En retour, vous obtenez le taux le plus élevé du dispositif : 65 % de vos loyers bruts.

L'intermédiation peut prendre deux formes. En location ou sous-location, un organisme agréé devient votre locataire. En mandat de gestion, une agence immobilière à vocation sociale gère le bien pour vous. Dans les deux cas, le bailleur gagne en tranquillité.

Les atouts de cette gestion par un organisme adapté sont concrets :

• Un accompagnement du locataire tout au long du bail, assuré par des travailleurs sociaux.
• Une sécurisation des loyers, notamment en location ou sous-location via un organisme agréé.
• Une gestion déléguée, de l'état des lieux au suivi des réparations.
• Une remise en état du logement souvent prévue en fin de bail.

Les contreparties existent aussi. Votre loyer annuel chute à 4 620 € dans notre exemple. Des frais de gestion s'ajoutent selon l'organisme. Et la réduction de 3 003 € suppose un impôt suffisant chaque année. Loc 3 s'adresse donc surtout aux contribuables fortement imposés, déjà propriétaires de leur bien ou peu endettés.

Simulation Loc'Avantages : passez du calcul à l'investissement

La simulation Loc'Avantages est la première étape d'un projet locatif conventionné réussi. En quelques minutes, le simulateur de l'Anah vous donne trois chiffres décisifs. Le loyer plafond de votre logement. Les ressources maximales de votre futur locataire. Et le taux de réduction d'impôt de chaque niveau.

Mais un chiffre seul ne fait pas une stratégie. Le bon niveau dépend de votre prix d'achat, de votre impôt et de votre financement. Loc 1 séduit souvent en ville moyenne. Loc 2 convient aux marchés tendus. Loc 3 s'adresse aux patrimoines déjà constitués. Et depuis février 2026, le statut du bailleur privé mérite aussi d'être comparé.

Le calendrier joue pour vous. Les demandes de convention restent possibles jusqu'au 31 décembre 2027. C'est le bon moment pour acheter, rénover et conventionner dans de bonnes conditions.

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