Comment calculer le TRI d’une SCPI ?

Vous comparez des SCPI et vous vous fiez au taux de distribution affiché ? Erreur classique. Ce chiffre, aussi séduisant soit-il, ne raconte qu'une partie de l'histoire. Il ignore un élément majeur : l'évolution du prix de votre part.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) change la donne. Cet indicateur mesure la performance réelle de votre investissement SCPI en intégrant tous les flux financiers : les loyers perçus, les frais payés à l'entrée, et la variation du prix de la part sur la durée.

Résultat ? Vous savez exactement combien vous gagnez, année après année, en pourcentage annualisé. Fini les mauvaises surprises où une SCPI affiche un taux de distribution de 5% mais perd 2% de valeur chaque année.

Dans ce guide, vous allez comprendre comment fonctionne le tri SCPI, comment le calculer, et surtout comment l'utiliser pour comparer les SCPI entre elles. On décortique aussi les différences avec le taux de distribution et on vous montre des exemples concrets avec de vraies SCPI du marché.

Objectif : vous donner les clés pour prendre des décisions d'investissement SCPI basées sur des chiffres fiables, pas sur des illusions marketing.

Qu'est-ce que le TRI d'une SCPI ?

Définition du TRI

Le TRI, ou Taux de Rendement Interne, mesure la rentabilité globale de votre investissement SCPI. Contrairement au taux de distribution qui ne regarde que les loyers versés, le rendement interne tri prend en compte l'ensemble des mouvements financiers.

Concrètement, trois éléments entrent dans le calcul :

• Les revenus locatifs distribués chaque année

• Les frais que vous payez à l'entrée (souvent entre 8% et 12%)

• La variation du prix de la part entre votre achat et votre revente

Le taux rendement interne s'exprime en pourcentage annuel moyen. Si votre SCPI affiche un TRI de 4,5% sur 10 ans, cela signifie que votre capital a progressé de 4,5% par an en moyenne, tous frais déduits et plus-value incluse.

Pourquoi le TRI est l'indicateur le plus fiable

Le rendement interne d'une SCPI donne une vision complète de votre performance sur la durée.

Prenons un exemple simple :

Vous achetez une part à 200€. Elle vous rapporte 10€ par an en loyers (5% de taux de distribution). Mais son prix baisse à 190€ au bout de 5 ans.

Votre taux de distribution reste à 5%, mais votre TRI réel tombe à environ 3,8% car vous perdez 10€ de capital.

À l'inverse, si la part monte à 210€, votre TRI grimpe à 6,2% même si le taux de distribution reste identique.

Le taux de rentabilité TRI intègre donc le facteur temps et la réalité économique de votre placement. Il permet de comparer objectivement les performances SCPI entre elles, même si elles ont des profils de distribution différents.

Une SCPI qui distribue peu mais prend de la valeur peut afficher un meilleur TRI qu'une SCPI généreuse en dividendes mais qui stagne ou perd de la valeur.

C'est l'indicateur TRI que les gestionnaires professionnels utilisent pour analyser la qualité d'un placement pierre.

TRI vs autres indicateurs : comprendre les différences

Le taux de distribution

Le taux de distribution divise les revenus versés par le prix de souscription de la part. C'est le chiffre que vous voyez en gros sur toutes les plaquettes commerciales.

Formule simple : si vous achetez une part 200 € et qu'elle vous rapporte 10 € de loyers dans l'année, l'indicateur affiche 5%.

Le problème ? Il ignore complètement ce qui se passe du côté du prix de votre part. Une SCPI peut vous verser 5% par an tout en perdant 2% de valeur chaque année. Sur 10 ans, vous perdez 20% de votre capital malgré des distributions régulières.

Cet indicateur reste utile pour comparer les revenus immédiats entre SCPI, mais il ne dit rien sur la performance globale de votre investissement. C'est comme regarder uniquement les intérêts d'un livret sans vérifier si le capital fond.

Le taux de rendement simple

Le taux de rendement ajoute une couche en intégrant la variation du prix de la part sur une année donnée.

Calcul : (Revenus distribués + Variation du prix) / Prix d'achat

Si votre part de 200 € vous rapporte 10 € et prend 5 € de valeur, le rendement atteint 7,5% sur l'année.

Ce calcul donne une meilleure image que le simple taux de distribution, mais il reste limité. Il ne prend pas en compte les frais d'entrée que vous avez payés au départ.

Et surtout, il mesure la performance sur une seule année, pas sur la durée réelle de votre investissement.

Le TRI : l'indicateur complet

Le TRI va plus loin. Il intègre tous les flux financiers depuis votre achat jusqu'à votre revente, frais inclus.

Voici un tableau qui résume les différences :

Indicateur	Revenus locatifs	Frais d'entrée	Variation prix	Durée
Taux de distribution	Oui	Non	Non	1 an
Taux de rendement	Oui	Non	Oui	1 an
TRI	Oui	Oui	Oui	Totale

Exemple concret avec une SCPI fictive sur 5 ans :

• Prix d'achat : 200 € + 20 € de frais (10%)

• Distributions annuelles : 10 €

• Prix de revente après 5 ans : 210 €

Le taux de distribution affiche 5% chaque année. Le rendement simple montre environ 7,5% la dernière année. Mais le TRI révèle la vérité : 3,2% par an sur 5 ans, car les frais d'entrée ont pesé lourd au départ.

Le TRI vous montre si votre investissement bat réellement un placement plus simple comme l'assurance vie en fonds euros ou un livret.

C'est l'outil pour prendre des décisions basées sur des chiffres réels, pas sur des apparences.

Comment calculer le TRI d’une SCPI ?

Le principe du calcul

Le TRI (taux de rendement interne) est le taux rr qui met à égalité :

• ce que vous sortez au départ (achat de parts + frais)

• ce que vous encaissez ensuite (revenus distribués)

• ce que vous récupérez à la fin (revente des parts)

On actualise chaque flux dans le temps, avec ce taux r. La formule “type” s’écrit :

0=−I0+t=1∑n(1+r)tCFt+(1+r)nVF

Avec :

• I0 : investissement initial (prix + frais)

• CFt : revenus encaissés l’année t

• VF : valeur de revente

• n : durée de détention en années

Dans la pratique, le taux rr n’est pas “calculable” en une seule opération. Le logiciel teste plusieurs taux jusqu’à trouver celui qui colle aux flux. C’est pour ça qu’on parle de calcul itératif.

Comment le faire simplement :

• Sur Excel, utilisez la fonction TRI si les flux sont réguliers (par période).

• Si vous avez de vraies dates (ex : achat le 12/02, revente le 27/11), utilisez TRI.PAIEMENTS (Excel FR) ou XIRR (Google Sheets).

Exemple chiffré (simple, lisible)

Hypothèse :

• Achat d’une part : 1000 €

• Frais de souscription : 10%, soit 100 €

• Sortie initiale totale : −1 100 €

• Revenus encaissés chaque année (fin d’année) : 45 €, 47 €, 48 €, 50 €, 52 €

• Revente au bout de 5 ans : 1 050 € (prix de retrait)

Flux à saisir dans votre tableau :

Date (exemple)	Flux
01/01/2020	−1 100 €
31/12/2020	+45 €
31/12/2021	+47 €
31/12/2022	+48 €
31/12/2023	+50 €
31/12/2024	+1 102 €

Pourquoi +1 102 € la dernière année ? Parce que vous encaissez 52 € de revenus + 1 050 € à la revente.

Avec ces flux, le TRI ressort à environ 4,1% par an.

Comment lire ce chiffre :

• Il résume en un seul taux la performance sur 5 ans, en intégrant revenus, frais et revente.

• Il peut être plus bas qu’un taux de distribution moyen, simplement parce que les frais d’entrée pèsent au départ et que le prix de revente ne compense pas totalement.

TRI brut vs TRI net : l’impact de la fiscalité

TRI brut : ce que mesure vraiment ce chiffre

Le TRI brut mesure la rentabilité interne de votre investissement avant impôts. Il additionne tout ce qui compte côté produit financier :

• le prix payé (avec les frais)

• les revenus distribués

• le prix de revente

C’est le bon indicateur pour comparer des SCPI entre elles, à durée identique, parce qu’il met tout le monde sur la même base.

Limite immédiate : deux investisseurs peuvent obtenir le même TRI brut et vivre deux résultats très différents après impôts. La fiscalité dépend de votre tranche marginale, de vos prélèvements sociaux, et parfois du pays où sont situés les immeubles.

TRI net : ce que vous gardez vraiment

Le TRI net part des mêmes flux, mais il remplace les revenus bruts par des revenus après impôts, et il ajuste aussi la sortie si une taxation s’applique (par exemple sur une plus-value).

En SCPI détenue en direct, les revenus sont en général imposés comme des revenus fonciers. Selon votre situation, l’écart entre brut et net peut être marqué. C’est pour ça que parler de taux de rentabilité interne sans parler de fiscalité donne une vision incomplète.

L’assurance vie change souvent la lecture. Dans ce cadre, vous ne payez pas l’impôt sur le revenu chaque année sur les loyers, car ils restent dans le contrat. La fiscalité se joue surtout à la sortie, selon l’ancienneté du contrat et le régime applicable. En pratique, vous comparez :

• un investissement SCPI en direct, avec une fiscalité annuelle

• des parts de SCPI logées dans une assurance vie, avec une fiscalité plutôt “à la sortie” (et des frais propres au contrat)

Point à garder en tête : une SCPI en assurance vie peut afficher un rendement servi différent, car l’assureur peut retenir une partie des revenus et appliquer ses frais. Donc on ne compare pas juste un chiffre, on compare une mécanique complète.

Quel TRI viser pour une SCPI ?

On ne choisit pas une SCPI sur un chiffre isolé, mais le TRI aide à trier vite. Il résume revenus, frais et évolution du prix de la part sur une période donnée. Plus la période est longue, plus l’indicateur a du sens.

Repère simple : un TRI sur 10 ans autour de 4% à 6% correspond souvent à une SCPI qui a tenu son rang. En dessous, il faut comprendre ce qui a freiné la performance. Au-dessus, il faut vérifier d’où vient le résultat et si le scénario peut se répéter.

Les repères selon le type de SCPI

Même logique, mais des profils différents :

• SCPI de bureaux : TRI souvent lié aux cycles immobiliers et au niveau de vacance. Quand le marché se retourne, le prix des parts peut bouger et faire baisser le TRI même si le taux de distribution reste correct.

• SCPI de commerces : TRI parfois plus heurté, car certains actifs réagissent vite aux cycles économiques. Le niveau de revenus peut tenir, mais la valeur peut varier plus fort.

• SCPI diversifiées : TRI souvent plus régulier si la diversification est réelle (secteurs, zones, locataires). Le but est de lisser les chocs.

• SCPI santé et éducation : TRI dépend beaucoup de la qualité des baux et du prix d’achat des immeubles. Les revenus sont souvent stables, mais le prix payé compte beaucoup.

Ne comparez pas un TRI sur 5 ans avec un TRI sur 10 ans. Et ne comparez pas non plus une SCPI récente avec une SCPI qui a vécu plusieurs cycles. À âge différent, lecture différente.

Où trouver le TRI d’une SCPI (et comment l’utiliser)

Le TRI est généralement publié par la société de gestion dans :

• le rapport annuel

• le bulletin trimestriel

• la fiche produit

Vous verrez souvent plusieurs périodes : 5 ans, 10 ans, parfois depuis l’origine. Pour comparer, prenez la même durée, et regardez aussi ce qui se cache derrière le chiffre :

• Le niveau des frais d’entrée (impact fort au début)

• La stabilité du prix de la part ou du prix de retrait

• La régularité des revenus (distribution)

• La capacité de la SCPI à relouer sans casser les loyers

Si vous devez choisir un seul chiffre pour un premier tri, prenez le TRI sur 10 ans quand il existe. Ensuite, vérifiez le taux de distribution sur les dernières années, car c’est lui qui pilote vos revenus à court terme.

Cas concrets : attention aux “exemples” de SCPI citées en ligne

Vous verrez souvent des recherches du type : Cap Foncières Territoires, Placement Pierre Aestiam, Expansion Santé Fiducial, Pierre Expansion Santé, ou encore “SCPI TDVM”.

Deux points :

• “TDVM” n’est pas une SCPI. C’est un ancien indicateur proche du taux de distribution.

• Pour les SCPI, les chiffres changent selon l’année et selon la période de TRI publiée (5 ans, 10 ans). Donc on ne pose pas un chiffre dans un article sans le dater et sans citer une source.

Les limites du TRI et les erreurs à éviter

Le TRI résume bien une performance passée. Il ne suffit pas pour choisir une SCPI. Deux SCPI peuvent afficher le même TRI et présenter des risques très différents.

Ce que le TRI ne dit pas

• La liquidité des parts : revendre peut prendre du temps, surtout si le marché se tend. Le TRI suppose une sortie à une valeur donnée, mais la revente dépend aussi de la demande.

• Le risque locatif : un bon TRI peut cacher un patrimoine concentré sur peu d’immeubles ou peu de locataires. Si un gros locataire part, les revenus peuvent baisser.

• La qualité du patrimoine : emplacement, état des immeubles, durée des baux, niveau des loyers par rapport au marché. Le TRI ne détaille rien de tout ça.

• La politique de distribution : certaines SCPI lissent les revenus. D’autres distribuent plus ou moins selon leur stratégie. Deux profils peuvent conduire à des expériences très différentes, même avec un TRI proche.

Les erreurs fréquentes

• Prendre un TRI sur 5 ans et le comparer à un TRI sur 10 ans. Même SCPI, lecture différente.

• Oublier les frais. Ils pèsent au début et tirent le TRI vers le bas, surtout sur une durée courte.

• Croire qu’un TRI élevé se répète. Un TRI est calculé sur le passé. Si une partie de la performance vient d’une revalorisation forte des parts, rien ne dit que cela continuera.

• Se baser sur un seul indicateur. Le TRI aide à trier, puis vous devez vérifier au minimum : le taux de distribution récent, le taux d’occupation, la diversification, la dette, et la méthode de valorisation.

Si vous utilisez le TRI comme filtre de départ, gardez une règle simple : même durée, même catégorie de SCPI, puis contrôle des données de gestion.

Key points to remember

Le TRI est l’indicateur le plus utile pour juger la performance d’un investissement en SCPI, parce qu’il additionne les revenus distribués, les frais payés, et l’évolution du prix des parts sur une période donnée. Il évite les comparaisons trompeuses basées uniquement sur un taux de distribution.

Utilisez-le comme filtre de départ. Ensuite, vérifiez ce qui fait tenir le chiffre : régularité de la distribution, évolution du prix de la part, qualité du patrimoine, diversification, liquidité. Et gardez la fiscalité en tête, surtout si vous hésitez entre détention en direct et assurance vie, car le TRI brut et le TRI net peuvent raconter deux histoires différentes.

Si vous voulez gagner du temps, faites une short-list de SCPI à partir du TRI sur 10 ans (quand il existe), puis demandez une analyse sur mesure. Sur investissement-locatif.com, on peut vous mettre en relation avec un conseiller pour comparer les SCPI et choisir une solution alignée avec votre objectif de rendement, votre horizon, et votre situation fiscale.