Acheter en VEFA : quelles étapes avant la remise des clés ?

Acheter un logement neuf sur plan, c’est souvent passer par une VEFA, pour Vente en l’État Futur d’Achèvement. Vous signez pour un bien pas encore terminé, puis vous réglez au rythme du chantier, jusqu’à la remise des clés.

Vous allez voir les étapes, du contrat de réservation à la signature chez le notaire, puis la livraison. On aborde aussi le dépôt de garantie, la garantie financière, l’assurance dommages ouvrage, et la marche à suivre si le logement livré ne correspond pas à ce qui était prévu.

L'objectif est de comprendre ce que vous signez, comment se déroule le paiement, et comment limiter les risques, en résidence principale comme en investissement.

VEFA définition : de quoi parle-t-on exactement ? 

La VEFA veut dire “Vente en l’État Futur d’Achèvement”. C’est le cadre utilisé quand vous achetez un logement à construire ou en cours de construction.

Vous n’achetez pas un produit fini. Vous achetez un projet encadré par un contrat, avec une construction qui avance, et un prix versé par étapes selon l’avancement.

Dans la pratique, il y a souvent une réservation au début, puis l’acte définitif signé devant notaire. Ensuite, le chantier suit son cours jusqu’à la remise des clés.

À qui s’adresse l’achat en VEFA ? 

La VEFA concerne surtout deux profils.

Achat de résidence principale

Vous achetez pour y vivre. Vous cherchez un logement neuf, avec un calendrier lisible jusqu’à la remise des clés. Pendant le chantier, vous suivez les étapes, puis vous contrôlez le résultat à la livraison, surtout si vous repérez des défauts de conformité.

Rental investment

Vous achetez pour louer après livraison. L’idée est de mettre en location un bien neuf, en faisant vos calculs sur le loyer, les charges, et le délai avant mise en location. En 2026, il ne faut pas baser ce type de projet sur le dispositif Pinel, car il est terminé.​​

Ce qui ne change pas entre les deux

Dans les deux cas, vous achetez un logement pas encore terminé. Il y a en général une réservation, puis un acte de vente signé devant notaire. Le règlement se fait par étapes, au fil de l’avancement, jusqu’à la livraison.

Sources : fin Pinel (Service-Public) ​

Les grandes étapes d’un achat VEFA (du projet à la livraison) 

Avant de signer : vérifier le projet et préparer le financement

Avant tout, clarifiez votre objectif. Achat de résidence principale ou achat pour louer, ce n’est pas le même budget ni les mêmes contraintes.

À ce stade, vérifiez ce qui suit, noir sur blanc :

• Le plan du logement, l’étage, l’orientation, les annexes.

• La notice descriptive, les matériaux, les équipements.

• Le prix total et ce qu’il inclut.

• Le calendrier prévisionnel, jusqu’au futur achèvement.

Côté financement, faites valider l’enveloppe par la banque avant d’aller trop loin. Si c’est un achat de résidence principale, regardez aussi si un prêt à taux zéro peut s’ajouter au prêt principal.

Contrat de réservation (contrat préliminaire) et dépôt de garantie

Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, sert à “bloquer” un logement dans un programme neuf. Il fixe les bases du futur contrat de vente : le bien réservé, le prix, les délais, et les conditions.

Vous le signez avant l’acte définitif. En général, il prévoit un dépôt de garantie. Ce dépôt est une somme versée pour réserver le lot, avec des règles de conservation ou de restitution selon les cas prévus au contrat et la réglementation.

Points à contrôler avant signature du contrat de réservation :

• Identité du vendeur, description précise du lot.

• Prix, modalités de paiement, conditions suspensives (souvent le prêt).

• Délai de livraison annoncé et marge possible.

• Liste des annexes remises.

Signature de l’acte de vente chez le notaire

Après la réservation vient la signature de l’acte authentique. C’est la signature de l’acte de vente chez le notaire, souvent appelée contrat de vente dans le langage courant.

Le notaire encadre la vente en état futur d’achèvement :

• Il formalise la vente et ses annexes.

• Il vérifie les pièces et sécurise le paiement.

• Il fixe le cadre des appels de fonds liés à la mesure de l’avancement des travaux.

C’est aussi à ce moment qu’on parle souvent de notaire réduits dans le neuf. L’idée est que les frais d’acquisition ne sont pas les mêmes que dans l’ancien, mais il faut regarder le détail sur votre dossier, pas une promesse générale.

Exécution des travaux et suivi de l’avancement

Une fois l’acte signé, le chantier avance. Vous recevez des appels de fonds à mesure de l’exécution des travaux. Chaque appel correspond à une étape d’avancement.

Bon réflexe : gardez un dossier propre avec tous les documents liés au chantier.

• Contrat de réservation et ses annexes.

• Contrat de vente et plans.

• Courriers et modifications éventuelles.

• Avis d’appels de fonds et preuves de paiement.

L’objectif est simple : pouvoir vérifier ce qui est demandé, et suivre la cohérence entre prix et mesure avancement travaux.

Réception des travaux, remise des clés et achèvement VEFA

À la fin, vous passez à la réception des travaux. C’est le moment où vous visitez, vous testez, et vous notez les problèmes.

Pendant la réception :

• Relevez les défauts de conformité par rapport aux plans, à la notice, et au contrat de vente.

• Notez les réserves par écrit.

• Conservez une copie signée de tout ce qui est établi.

La remise des clés marque la fin pratique du chantier pour vous, mais pas la fin de vos droits. En VEFA, tout se joue sur ce que vous avez signé et ce que vous constatez à la réception.

Comment fonctionne le paiement en VEFA ? 

Paiement échelonné selon la mesure de l’avancement des travaux

Vous ne payez pas tout au départ. Le prix est réglé en plusieurs fois, à mesure que la construction avance. Chaque demande de paiement correspond à une étape prévue au contrat.

L’idée à retenir : si l’étape n’est pas atteinte, vous demandez des explications avant de régler.

Appels de fonds, banque et organisation côté acquéreur

Si vous financez avec un prêt, la banque débloque les fonds au fil des appels. Pour éviter les retards, mettez en place une routine simple :

• Transmettre chaque appel de fonds à la banque dès réception.

• Vérifier le délai de traitement annoncé par votre conseiller.

• Garder une trace écrite de ce que vous envoyez et de la date d’envoi.

Côté documents, gardez au même endroit :

• L’acte de vente et ses annexes.

• L’échéancier.

• Les appels de fonds.

• Les preuves de paiement.

Points à contrôler avant chaque paiement

Avant de payer, vérifiez trois points.

• L’étape annoncée : elle doit correspondre à ce qui est prévu au contrat.

• Le montant : il doit coller à l’échéancier.

• Les justificatifs : en cas de doute, demandez une confirmation écrite.

Si quelque chose n’est pas clair, posez la question par écrit. Un échange oral ne laisse pas de preuve.

Quelles garanties protègent l’acquéreur en VEFA ? 

Garantie financière (dont la garantie financière d’achèvement)

En VEFA, il existe une garantie financière liée au risque d’arrêt de chantier. Le principe : si le promoteur ne peut plus terminer, un mécanisme est prévu pour permettre la fin des travaux.

À faire :

• Repérer dans vos documents où la garantie est mentionnée.

• Demander qui la porte (organisme, référence, attestation).

• Conserver une copie.

Assurance dommages ouvrage : à quoi elle sert

L’assurance dommages ouvrage sert à gérer certains sinistres liés à la construction sans attendre qu’un tribunal tranche les responsabilités. Elle vise à accélérer la prise en charge des réparations sur les désordres concernés, après la livraison.

Question simple à poser avant de signer : une attestation est-elle prévue, et à quel nom.

Autres protections utiles à connaître (sans entrer dans le technique)

Au-delà de ces deux points, votre protection vient aussi des documents signés. C’est eux qui permettent de comparer ce qui a été promis et ce qui est livré.

Donc, même avec des garanties, gardez ces réflexes :

• Tout relire avant de signer.

• Tout conserver.

• Tout confirmer par écrit quand il y a un désaccord.

Défauts de conformité et litiges : que faire à la livraison ?

Identifier les défauts de conformité

Un défaut de conformité, c’est un écart entre ce qui est prévu (plans, notice, annexes) et ce qui est livré.

Exemples :

• Un équipement différent de la notice.

• Une finition absente alors qu’elle est prévue.

• Une modification de dimension ou d’emplacement.

Noter les réserves lors de la réception des travaux

Le jour de la remise des clés, tout ce qui ne va pas doit être écrit.

• Décrivez le problème simplement.

• Indiquez la pièce et l’emplacement.

• Prenez des photos datées si possible.

• Gardez une copie signée.

Suite à donner si le problème n’est pas réglé

Après la livraison, suivez vos réserves par écrit. Regroupez vos preuves, relancez avec une date demandée, puis formalisez si la situation bloque.

VEFA et fiscalité/financement : Pinel, PTZ, résidence principale 

Loi Pinel : dans quels cas on en parle

En 2026, ce dispositif n’est plus un levier pour un nouvel achat. Si vous investissez, partez sur un calcul “classique” basé sur le loyer, les charges, la vacance et le délai avant mise en location.

Source : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Prêt à taux zéro : quand il peut s’appliquer

Le prêt à taux zéro vise l’achat de résidence principale, pas l’investissement locatif. Il peut compléter un plan de financement selon les règles en vigueur et votre profil.

Achat de résidence principale : points de vigilance

Le point qui surprend souvent, c’est le décalage de temps. Vous payez par étapes pendant la construction, et vous pouvez encore avoir un loyer en parallèle. Anticipez ce chevauchement et gardez une marge.

Données personnelles : ce qu’une plateforme doit garantir 

Quelles données personnelles sont demandées et pourquoi

Une plateforme demande en général vos coordonnées et des infos sur votre projet (budget, zone, type d’achat) pour vous orienter et vous mettre en relation. Si une donnée ne sert pas à traiter votre demande, elle n’a pas à être demandée.

Confidentialité des données personnelles et partage avec des partenaires

Avant d’envoyer un formulaire, vérifiez à qui vos informations sont transmises, et pour quel usage. Si le mot “partenaires” est utilisé, il doit être expliqué clairement.

Bon réflexe avant de laisser ses informations

• Lire la politique de confidentialité et repérer la durée de conservation.

• Vérifier comment demander l’accès, la correction, ou la suppression.

• Ne pas envoyer de documents sensibles au premier échange.

FAQ

VEFA définition : c’est quoi en une phrase ?

La VEFA, c’est un achat immobilier dans le neuf où vous achetez un logement pas encore terminé, et où la vente se fait “en état futur d’achèvement”.

Contrat de réservation : à quoi ça sert ?

Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, sert à réserver un lot dans un programme neuf avant la signature de l’acte de vente. Il décrit le logement, le prix, les délais annoncés, et les conditions prévues avant le contrat de vente.

Dépôt de garantie : comment ça marche ?

Le dépôt de garantie est une somme versée au moment de la signature du contrat de réservation. Il sert à matérialiser la réservation du logement, avec des règles de conservation ou de restitution selon les cas prévus au contrat et la réglementation.

Vente en état futur d’achèvement : quand devient-on propriétaire ?

En VEFA, vous devenez propriétaire progressivement, au fur et à mesure de l’exécution des travaux, jusqu’au futur achèvement du logement.

Que faire en cas de défauts de conformité ?

Le bon moment pour agir, c’est la réception des travaux. Le jour de la remise des clés, notez les défauts de conformité par écrit dans le procès-verbal, gardez une copie, puis suivez par écrit jusqu’à correction.

Notaire : frais réduits, vrai ou faux ?

Dans le neuf, on parle souvent de notaire réduits, mais le bon réflexe est de demander une estimation détaillée sur votre dossier. Ne vous basez pas sur une phrase commerciale, regardez le montant annoncé par le notaire avant signature de l’acte de vente.

Paiement logement VEFA : comment se déroule le calendrier ?

Le paiement du logement en VEFA est échelonné. Vous payez par étapes, selon la mesure de l’avancement des travaux, via des appels de fonds.