Rental investment: what financing?

Au cours d’un investissement locatif, après avoir déterminé le bien immobilier, en SCI ou non, un des facteurs à ne pas négliger est le financement. Chaque investisseur doit se poser la question, en fonction de son patrimoine immobilier, financier et de sa situation familiale, quel mode de financement sera préférable ?

Cette étape est déterminante pour la suite du projet et son bon déroulement. Différents financements sont à la disposition des investisseurs, tels que les fonds propres, le recours aux différents prêts bancaires et d’autres méthodes, permettant d’acquérir un bien immobilier. C'est ce qui vous permettra de monter le dossier de financement au moment venu.

Un financement par fonds propres

Acquérir un investissement locatif par fonds propres, pour la totalité du montant, reste une possibilité qui comporte des avantages mais aussi des inconvénients. L’investisseur utilise des liquidités en sa possession pour financer le bien. Il n’aura donc aucun recours à une banque ; ce qui a pour but de faciliter le dossier d’investissement, puisqu’aucun accord de banque ne sera nécessaire, et permet plus de simplicité et de rapidité.

Si un investissement locatif passe souvent par un prêt bancaire avec ou sans apport, il convient de noter que le banquier exigera certainement, au minimum, une prise en charge des frais de notaire par le biais de fonds propres.

Les différents financements bancaires

Le financement bancaire peut se faire selon différentes méthodes. Le prêt immobilier classique reste sûrement le plus utilisé : l’investisseur remboursera chaque mois une partie du capital et des intérêts en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt. Cependant, il faut savoir négocier son prêt immobilier.

Le crédit à la consommation peut éventuellement être utilisé, mais celui-ci sera apparenté à un versement de fonds propres.

Un investisseur peut également avoir recours au prêt in fine : la banque débloque l’intégralité des fonds et demande le remboursement des intérêts pendant toute la durée du prêt. Une fois le prêt arrivé à échéance, le remboursement du capital sera demandé dans sa totalité. Cette méthode permet des mensualités faibles, mais il faudra veiller à rembourser intégralement le prêt à l’échéance.

Les autres modes de financement

D’autres modes de financement peuvent être utilisés. Le viager est l’un de ceux-là : l’investisseur verse à l’ancien propriétaire un montant de départ (le bouquet) et une rente mensuelle jusqu’au décès de celui-ci.

La vente à terme est basée sur le même principe de fonctionnement que le viager. Toutefois, le terme ne correspond pas au décès de l’ancien propriétaire mais à une date qui aura été déterminée au préalable. L’investisseur, tout comme pour le viager, versera un bouquet et des rentes mensuelles.

Le financement d’un investissement locatif est très certainement l’une des étapes la plus importante. Un financement par fonds propres n’entraînera pas d’effet de levier, un financement bancaire ne pourra se faire qu’avec l’accord de la banque et le viager peut être une bonne affaire comme tout son inverse. 

Tableau comparatif des principaux modes de financement

Type de financement	Benefits	Disadvantages	Profil d’investisseur recommandé
Fonds propres	- Aucune dette ni intérêts à rembourser - Simplicité du montage (pas de banque) - Acquisition rapide possible	- Pas d’effet de levier - Immobilisation importante de liquidités - Rentabilité patrimoniale souvent plus faible	Investisseur disposant d’un capital élevé Souhaitant un investissement sécurisé et rapide
Prêt immobilier classique	- Effet de levier permettant d’investir sans gros apport - Taux fixe rassurant et prévisible - Possibilité de déduction des intérêts d’emprunt	- Dossier parfois difficile à faire accepter - Taux élevés selon la conjoncture - Remboursement sur longue durée	Primo-investisseur Investisseur souhaitant construire un patrimoine progressif
Prêt in fine	- Faibles mensualités pendant la durée du prêt - Optimisation fiscale possible (notamment en SCI à l’IS)	- Remboursement intégral du capital à l’échéance - Nécessite une bonne gestion patrimoniale (placement parallèle)	Investisseur expérimenté Avec revenus réguliers et actifs financiers à mobiliser
Viager	- Prix d’acquisition souvent inférieur au marché - Absence de crédit bancaire - Montant de départ (bouquet) modulable	- Incertitude sur la durée de versement de la rente - Bien indisponible pendant la vie du crédirentier - Gestion complexe en cas de décès prématuré ou longévité extrême	Investisseur patrimonial Visant un placement long terme sans besoin immédiat de revenus
Vente à terme	- Alternative au viager, mais avec terme défini - Paiement étalé dans le temps, sans crédit bancaire - Accès à la pleine propriété au terme	- Nécessite un bon accord contractuel - Peu courant sur le marché immobilier - Revente difficile pendant la durée de l’accord	Investisseur patient Cherchant un bien à prix réduit à moyen terme

 

Comment optimiser son dossier de financement ?

Un dossier de financement solide est essentiel pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions, surtout dans le cadre d’un investissement locatif. Les banques sont de plus en plus exigeantes, et il ne suffit plus d’avoir un bon profil : il faut savoir le mettre en valeur. Voici les principaux leviers à actionner pour présenter un dossier convaincant.

Préparer des documents clairs et complets

Avant même de prendre rendez-vous avec un conseiller bancaire, il est important de constituer un dossier complet et bien organisé. Il doit inclure, au minimum :

• Les justificatifs d’identité et de domicile ;

• Les trois derniers bulletins de salaire ou bilans comptables pour les indépendants ;

• Les trois derniers relevés de compte bancaire ;

• The last two tax notices ;

• Une simulation du projet locatif : prix d’achat, loyers attendus, charges, taxes, rentabilité brute et nette ;

• Un tableau de votre patrimoine global, y compris vos éventuels crédits en cours.

Un dossier clair, bien présenté et anticipé facilite l’analyse par le conseiller et peut réduire les délais de traitement. Il donne aussi une image sérieuse et professionnelle de l’investisseur.

Maîtriser les indicateurs financiers clés

Les banques évaluent un dossier à partir de plusieurs indicateurs. Deux d’entre eux sont particulièrement déterminants : le taux d’endettement et le reste à vivre.

Le taux d’endettement est généralement plafonné à 35 %, assurance comprise. Cependant, dans le cas d’un investissement locatif, certaines banques acceptent de dépasser ce seuil si le projet est bien structuré et rentable.

Le reste à vivre est une donnée encore plus scrutée : il s’agit de la somme qui vous reste une fois toutes les charges déduites. Il doit être suffisant pour couvrir vos dépenses personnelles, en fonction de la taille de votre foyer.

Une présentation rigoureuse de ces données rassure la banque sur votre capacité à faire face aux échéances, même en cas de vacance locative ou d’imprévu.

Valoriser le projet locatif dans son ensemble

Un bon projet peut faire pencher la balance, même si le profil de l’emprunteur présente quelques fragilités. Il est donc essentiel de bien mettre en avant la qualité de l’investissement :

• Analyse de la rentabilité nette ;

• Prévision de cash-flow (positif ou à l’équilibre, idéalement) ;

• Estimation réaliste des loyers, avec preuve de marché (annonces similaires, loyers moyens du quartier) ;

• Stratégie locative envisagée : location nue, meublée, colocation, courte durée, etc.

Une banque ne finance pas seulement un emprunteur, elle finance aussi un actif. Plus le projet est pertinent sur le plan économique, plus il rassure.

Faire appel à un courtier immobilier

Passer par un courtier peut être un atout, surtout pour les investisseurs débutants ou ceux qui souhaitent négocier des conditions plus favorables. Le courtier dispose d’un réseau de partenaires bancaires et connaît les critères de chaque établissement.

Il peut également aider à restructurer un dossier, en suggérant par exemple de solder un petit crédit à la consommation ou de différer un projet secondaire. Dans certains cas, il permet même de débloquer un financement que la banque aurait refusé en direct.

Montage juridique et financement : SCI, indivision, ou nom propre ?

Choisir comment structurer votre investissement locatif est clé. Cela impacte impôts, gestion et surtout, votre financement bancaire. Certaines options sont plus simples à financer que d'autres.

Acheter en nom propre : Le plus simple pour la banque

C'est la solution la plus courante. Vous empruntez personnellement. La banque calcule facilement votre capacité de remboursement. Elle se base sur vos revenus et votre endettement. C'est souple : pas de frais de structure, moins de paperasse. Parfait si vous investissez seul. Mais moins adapté si vous êtes plusieurs ou pour la succession.

L'indivision : Facile, mais attention !

Acheter à plusieurs sans créer de société, c'est l'indivision. Chaque personne a sa part. Tous sont responsables du prêt, solidairement. Si l'un ne paie plus, les autres doivent couvrir. C'est simple pour les couples. Plus risqué entre amis ou associés sans accord clair.

La SCI : Une solution patrimoniale, plus complexe à financer

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) sépare le bien de vous. C'est bien pour investir à plusieurs ou transmettre.

• SCI à l'impôt sur le revenu (IR) : Vos revenus sont imposés personnellement. La banque évalue chaque associé. C'est bien accepté, mais souvent avec une caution personnelle des associés.

• SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) : La SCI est imposée comme une entreprise. C'est fiscalement intéressant. Mais le financement est plus difficile. La banque analyse la SCI elle-même. Elle exige presque toujours des cautions personnelles des associés. Sans historique ou fonds propres solides, c'est quasi impossible sans caution.

Éviter la caution personnelle en SCI : Mission difficile

Beaucoup veulent éviter la caution personnelle pour protéger leur patrimoine. Mais peu de banques acceptent. Elles ont besoin de garanties. La SCI seule, sans historique ou fonds solides, n'est pas suffisante. Il vaut mieux accepter la caution au début. Vous pourrez renégocier plus tard, quand la SCI aura fait ses preuves.

Taux d’intérêt et conjoncture économique : quand emprunter ?

Le coût du crédit dépend en grande partie du niveau des taux d’intérêt. Ils fluctuent en fonction de la conjoncture économique nationale et européenne. Savoir interpréter ces évolutions permet de mieux anticiper ses conditions d’emprunt et d’optimiser son projet.

Taux d’intérêt : un levier essentiel dans le coût global du financement

Le taux d’intérêt représente le prix payé par l’emprunteur pour utiliser l’argent de la banque. Plus il est élevé, plus le coût total du crédit augmente. Il réduit mécaniquement la rentabilité nette de l’investissement locatif.

Un taux à 1,5 % sur 20 ans n’aura pas du tout le même impact sur les mensualités et le coût total qu’un taux à 4 %. Cela peut faire la différence entre un projet autofinancé et un projet déficitaire. À l’inverse, un taux bas permet de maximiser l’effet de levier du crédit : on emprunte plus avec un apport limité, tout en gardant des mensualités raisonnables.

L’impact de la BCE sur les taux d’intérêt

Les taux immobiliers sont directement influencés par la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). Lorsque l’inflation augmente, la BCE a tendance à relever ses taux directeurs pour freiner la hausse des prix. Ces hausses se répercutent rapidement sur les taux d’emprunt proposés par les banques commerciales.

À l’inverse, en période de ralentissement économique, la BCE peut abaisser ses taux pour stimuler l’activité. Ce qui rend le crédit plus accessible et moins coûteux. C’est ce qui s’est produit entre 2015 et 2021. C'est la période durant laquelle les taux immobiliers ont atteint des niveaux historiquement bas, parfois en dessous de 1 %.

Depuis 2022, dans un contexte d’inflation persistante, les taux ont été relevés à plusieurs reprises. Cela a entraîné un durcissement des conditions d’accès au crédit. Néanmoins, une stabilisation, voire une baisse progressive des taux est possible à moyen terme si la pression inflationniste s’atténue. Ce qui offrirait de nouvelles fenêtres d’opportunité pour emprunter.

Taux fixe ou taux variable : comment choisir ?

Le choix entre un taux fixe et un taux variable dépend du contexte économique et du profil de l’investisseur.

Le taux fixe reste le plus courant pour l’achat immobilier en France. Il offre une sécurité totale : les mensualités sont constantes pendant toute la durée du prêt. C’est une solution privilégiée en période de taux bas ou en contexte incertain, car elle permet de verrouiller des conditions favorables sur le long terme.

Le taux variable, quant à lui, est indexé sur un indice du marché monétaire (comme l’Euribor). Il peut être intéressant lorsque les taux sont élevés mais en voie de baisse. Toutefois, il comporte un risque : si les taux remontent, les mensualités augmentent, ce qui peut fragiliser la trésorerie de l’investisseur. Certains prêts variables sont capés (avec un plafond), ce qui limite ce risque, mais cela reste une option réservée à des profils avertis ou à des projets à courte durée de détention.

Quand est-il opportun d’emprunter ?

Le bon moment pour emprunter dépend de plusieurs paramètres :

• le niveau des taux,

• votre capacité d’emprunt,

• le rendement du bien ciblé,

• vos objectifs patrimoniaux à moyen ou long terme.

Il est souvent préférable d’acheter un bien rentable même en période de taux hauts que d’attendre indéfiniment un « meilleur moment » qui ne viendra peut-être pas. En revanche, lorsque les taux commencent à baisser, une stratégie d’achat et de refinancement peut se révéler judicieuse. Emprunter à un taux plus élevé sur une courte durée. Puis renégocier ou racheter son crédit quelques années plus tard lorsque les taux sont revenus à des niveaux plus attractifs.

Zoom sur les aides et dispositifs fiscaux

Lorsqu’on envisage un investissement locatif, il est essentiel de ne pas s’arrêter uniquement au financement bancaire classique. Plusieurs aides et dispositifs fiscaux peuvent améliorer la rentabilité du projet ou alléger son coût initial. Bien qu’ils ne soient pas toujours accessibles à tous les profils ni à tous les types de biens, leur impact peut être significatif s’ils sont utilisés à bon escient.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : un dispositif limité mais à connaître

Le prêt à taux zéro est un crédit aidé par l’État, sans intérêts à rembourser, destiné aux primo-accédants. En principe, il ne s’applique pas à l’investissement locatif classique, car il est réservé à l’achat de la résidence principale.

Cependant, il existe certaines exceptions. Un investisseur peut en bénéficier s’il achète un bien avec l’intention d’y habiter quelques années avant de le mettre en location. Ou encore dans le cadre d’un projet mixte avec un logement destiné à devenir sa résidence principale. Certaines collectivités peuvent accorder des aides complémentaires cumulables avec un PTZ dans le cadre d’une acquisition avec travaux dans certaines zones rurales ou sous tension,

Même si ce levier reste marginal pour l’investisseur locatif pur, il mérite d’être examiné dans des projets spécifiques.

Le dispositif Pinel : une incitation à investir dans le neuf

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier neuf (ou réhabilité). La durée minimale est de 6 ans, avec un plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Il vise à encourager la construction de logements dans les zones tendues.

Cette réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement locatif :

• 10,5 % du montant de l’investissement pour 6 ans,

• 15 % pour 9 ans,

• 17,5 % pour 12 ans (taux applicables en 2025, susceptibles d’être revus chaque année).

Le dispositif Pinel peut faciliter le financement en améliorant la rentabilité nette après impôt. Il est souvent pris en compte par les banques dans l’évaluation du projet. Toutefois, il est important de rappeler que les prix d’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) sont souvent plus élevés. Ce qui peut rogner le rendement brut. Il convient donc d’être attentif à la localisation du bien et à la demande locative réelle.

Le régime LMNP ou LMP : optimiser la fiscalité pour améliorer la capacité d’emprunt

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) ne constitue pas une aide directe au financement. Il joue un rôle essentiel dans la rentabilité fiscale du projet. Et plus un projet est rentable, plus il rassure les banques.

En LMNP, les revenus locatifs issus de la location meublée sont déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L’investisseur peut opter pour le régime réel. Il permet de déduire les charges et d’amortir le bien. Réduisant ainsi le résultat fiscal, voire le rendant nul pendant plusieurs années. Ce levier fiscal augmente la trésorerie disponible. Ce qui peut compenser en partie la charge d’intérêt du crédit.

En LMP, les avantages fiscaux sont similaires mais étendus, notamment en matière d’exonération des plus-values sous certaines conditions, ou de déduction des déficits.

Ces régimes permettent donc d’améliorer le cash-flow net après impôts. Un élément apprécié des établissements prêteurs, surtout si le projet est bien monté et que l’investisseur présente des simulations réalistes à l’appui.

Aides locales ou régionales : des leviers méconnus à explorer

En complément des dispositifs nationaux, certaines collectivités territoriales (régions, départements, communes) proposent des aides financières ou fiscales aux investisseurs. Elles prennent la forme de subventions pour la rénovation, d’allègements de taxe foncière, de prêts à taux bonifié ou d’accompagnements techniques.

Ces aides ciblent souvent les projets de réhabilitation dans des centres-villes anciens ou en zones rurales, dans le cadre de programmes tels que Action Cœur de Ville ou Petites Villes de Demain. Elles sont intéressantes dans le cadre d’un investissement locatif avec travaux, à condition que le projet réponde aux critères définis (performance énergétique, niveau de loyer, durée d’engagement locatif, etc.).

Pour en bénéficier, il est nécessaire de se renseigner auprès de la mairie, de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), ou des services d’urbanisme locaux. Elles sont parfois peu visibles, mais peuvent réduire de manière significative le reste à charge.