Bilan SCI : Quelles sont les obligations comptables à connaître ?

Un bilan SCI (Société civile immobilière) revêt une importance capitale pour avoir une idée de la santé financière (rentabilité, solvabilité, liquidité...) de la société. Parfois établi par un expert comptable, il fait partie des documents de comptabilité établis chaque année pour permettre aux associés et investisseurs d'évaluer les performances économiques de la société civile immobilière SCI. La SCI bilan comptable doit être présentée aux associés de l'entreprise, lors de l'AGA (Assemblée générale annuelle). En se référant à ce résultat, ces derniers pourront alors approuver ou désapprouver la gestion de la société.

D'ailleurs, selon l’article 1856 du Code civil, le gérant d'une Société civile immobilière est tenu de présenter, au moins une fois par an, un rapport de gestion immobilière SCI aux associés. Une des obligations comptables SCI qui inclut la déclaration et la rédaction d'un rapport de gestion écrit sur l’activité de la société au cours de l’exercice comptable écoulé. On devrait y trouver, entre autres, des documents relatifs aux comptes indiquant le montant des bénéfices engrangés ou prévisibles de l'entreprise et aussi le montant des déficits encourus.

Comprendre le rôle du bilan comptable dans une SCI

Un SCI bilan donne chaque année un aperçu complet sur la comptabilité SCI et la situation financière et fiscale de l'entreprise. Un des documents qui permettent également à l'entreprise de répondre à des obligations comptables légales, tout en conférant la transparence à la gestion financière et aux comptes. 

Qu'est-ce qu'un bilan comptable SCI ?

Le bilan comptable donne une idée précise de la situation financière d'une SCI (Société Civile Immobilière) à la clôture d'un exercice comptable. Ce document financier à présenter lors de l'AGA (Assemblée générale annuelle), est composé d'une partie Actif et d'une partie Passif. La première indique les biens (immeubles) et droits détenus (créances et liquidités) par la SCI Société civile. Pour sa part, la partie Passif est une déclaration du résultat des comptes comptables liés aux dettes, aux capitaux propres et à d'éventuels emprunts et apports des associés de l'entreprise. Grâce à ce document de comptes comptables, les associés peuvent s'enquérir de l'équilibre financier de la SCI, s'assurant ainsi que le montant des actifs couvrent bien celui des passifs.

Pourquoi établir un bilan comptable SCI ?

Établir un bilan SCI revient à conférer un caractère transparent à la gestion financière de la société. Un véritable support de communication qui renforce la crédibilité de l'entreprise, aux yeux des partenaires financiers et des banques. Grâce à ce rapport de résultat de compte et de gestion présenté lors de l'AGA (Assemblée générale annuelle), les associés pourront connaître le montant des dividendes à distribuer.

Ce bilan comptable SCI est aussi une manière de répondre aux obligations en termes de comptabilité SCI. En cas de contrôle fiscal, le gérant SCI pourra alors dans une déclaration écrite, prouver la régularité des comptes comptables et opérations de comptabilité SCI. Toujours dans le volet fiscal, un bilan comptable SCI indique clairement la taxation liée aux revenus fonciers de l'entreprise. L'on peut aussi voir plus clair dans les sources de financement et le montant des dettes. Des données cruciales qui ouvrent la voie à une prise de décisions financières éclairée de l'entreprise.

Les obligations comptables spécifiques à la SCI

Les obligations comptables d'une SCI portent sur trois points, à savoir les obligations légales, les obligations de déclaration fiscale et les obligations de l'entreprise en termes de comptes annuels.

Les obligations légales en matière de comptabilité SCI

Les obligations légales en matière de SCI comptabilité dépendent de la forme juridique de l'entreprise. S’il s’agit d’une société civile immobilière, la tenue d’une comptabilité SCI simplifiée et le dépôt de comptes annuels, peut suffire. En cas de SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), le dépôt de liasse fiscale SCI est de mise. Le recours aux services d'un expert comptable est envisageable.

Une déclaration des revenus fonciers concerne une Société civile immobilière à l’IR (impôt sur le revenu). Par ailleurs, une SCI construction-vente nécessite une comptabilité SCI plus poussée. Respect du plan comptable général, compte de résultat, dépôt de comptes annuels déposés au greffe du tribunal... Autant d’obligations comptables SCI que la société doit honorer.

Les obligations de déclaration fiscale

Une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) est tenue chaque année d'un dépôt annuel de la liasse fiscale n° 2065, incluant les annexes (bilan comptable et compte de résultat). Bien entendu, le montant des gains réalisés par la société feront l'objet d'une déclaration. Quant aux dividendes distribués aux associés, la fiscalité SCI des revenus de capitaux mobiliers de l'entreprise entre en jeu. Concernant une SCI à l'IR, la déclaration des revenus fonciers SCI se fait via le formulaire n° 2072. Chaque associé fera sa déclaration personnelle (formulaire n° 2044). Sous certaines conditions, le montant des déficits fonciers seront déduits de celui des revenus fonciers. Autant d'opérations qui relèvent de la compétence d'un expert-comptable. 

Les obligations en matière de comptes annuels

En matière de comptes annuels, les obligations comptables des SCI sont tributaires du régime fiscal. Avec l'IR, l'établissement de comptes annuels n'est pas obligatoire. La tenue d'une comptabilité SCI reste cependant de mise, pour un suivi complet et une déclaration du résultat des opérations comptables de la société. Dans les cas d'une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés), il faut impérativement dresser des comptes annuels. Ceux-ci indiqueront le bilan SCI, le compte de résultat, ainsi qu'une annexe. On peut s'y référer pour préparer la liasse fiscale de l'entreprise.

Les documents comptables à produire et à conserver

Mis à part le bilan comptable classique, une Société civile immobilière se doit de produire deux autres documents de déclaration de comptes. L'on parle du compte de résultat et des annexes de comptabilité de la société.

Le compte de résultat

Indiquant le résultat net (bénéfice ou déficit) sur un exercice, le compte de résultat d'une Société civile immobilière donne une vue globale sur ses produits et charges. Présenté chaque année durant l'Assemblée générale SCI, il comporte ainsi deux parties : celle des produits et celle des charges. La première renseigne sur les montants des loyers perçus, des revenus (parking, services) et d'éventuelles plus-values SCI engrangées par la société.

De son côté, la partie Charges forme une déclaration des montants des frais d’entretien et de réparation de l'entreprise, des taxes foncières, des intérêts de crédit, des honoraires, ou encore d'éventuelles dotations aux amortissements.

Les annexes comptables

Documents complémentaires au bilan SCI et au compte de résultat, les annexes comptables d'une SCI permettent de voir plus clair dans les comptes annuels de la société. La transparence de la comptabilité SCI s'en trouve renforcée et l’analyse des performances financières simplifiée. Notons que les annexes de comptabilité SCI sont des documents de comptes comptables obligatoires pour les SCI à l'IS (impôt sur les sociétés). Le mieux est de confier cette opération à un expert-comptable.

Les annexes comptables comprennent trois éléments. Le premier ramène aux méthodes de comptabilité SCI, indiquant notamment le calcul des amortissements et l'évaluation des biens immobiliers de l'entreprise. Puis, on a une déclaration détaillée des postes, avec les analyses des éléments du bilan comptable SCI et du compte de résultat (dettes, créances, provisions...). Enfin, également présentés lors de l'Assemblée générale annuelle, les documents relatifs aux engagements hors bilan expliquent, entre autres, les garanties et les cautions.

Conservation des documents comptables

Dans l'optique d'une traçabilité, mieux vaut conserver les documents comptables d'une Société civile immobilière. Il s'agit d'ailleurs d'une obligation légale prenant tout son sens, lors d'un contrôle fiscal ou juridique. Concernant les moyens de conservation, on peut recourir aux supports papier et électroniques, en portant garant sur l’intégrité des documents de comptes.

La durée de conservation varie d'un document à un autre. Pour les pièces de comptabilité SCI comme les grand-livres et balances, elle est de 10 ans à compter de la clôture de l'exercice comptable. Le Code général des impôts exige la conservation d'une liasse fiscale et d'un relevé de TVA durant 6 ans. Quant aux documents juridiques, il faut les conserver durant toute la vie de la SCI.

SCI soumises à l’IS : des obligations comptables supplémentaires

En guise de rappel, le régime fiscal de l'IS (impôts sur les sociétés) confère à une Société civile immobilière un caractère imposable. Les gains inférieurs ou égaux à 42.500 € seront soumis au taux de 15%. Au-delà de ce seuil, le taux est de 25%. Opter pour ce régime d'imposition (lors de la création de la SCI, par exemple), vise la déduction des charges de l'entreprise, dont le montant des amortissements des biens immobiliers. Le montant de la base imposable s'en trouve réduit. Néanmoins, en cas de distribution des dividendes entre les associés, une autre forme de taxation entre en jeu.

Le plan comptable SCI

Une SCI assujettie à l'IS (impôt sur les sociétés) se doit de dresser un plan de comptabilité SCI strict. Cette règle faisant partie des obligations comptables légales, exhorte l'entreprise à tenir une comptabilité SCI d'engagement. Opération à confier à un expert-comptable, qui se chargera d'enregistrer toutes les opérations financières (achats, ventes, amortissements, charges, produits) en temps réels, sans attendre les paiements.

La SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) est aussi appelée à établir trois documents de comptes, à savoir un bilan comptable annuel, un compte de résultat et une annexe. Ceux-ci seront déposés auprès du greffe du tribunal de commerce. D'autres règles sont à respecter : celles d'amortissement des biens immobiliers et celles de présentation des comptes de la société conformément au PCG (Plan Comptable Général). En cas de dépassement de certains seuils, il faut une déclaration du commissaire aux comptes pour certifier les états financiers.

Les particularités des SCI à l'IS

Contrairement à une SCI à l'IR, celle à l'IS (impôt sur les sociétés) se doit de tenir une comptabilité SCI d'engagement. Chaque année, trois documents doivent-être établis, à savoir un SCI bilan, un compte de résultat, ainsi qu'une annexe. Autre particularité : la gestion comptable de la société peut être impacté par la déduction des amortissements des biens immobiliers.

Quelles spécificités pour un bilan comptable SCI en liquidation ?

Le bilan liquidation SCI présente l'état des lieux de la situation financière de l'entreprise, au moment de la dissolution de la société. Un document comptable qui sert de référence pour déterminer le montant des actifs à distribuer entre les associés, après le règlement des dettes et obligations comptables SCI.

Les éléments constitutifs du bilan de SCI en liquidation

Un SCI bilan liquidation comprend deux éléments de comptes, à savoir l'actif et le passif.

Actif

La partie Actif d'un bilan liquidation est, quant à elle, constituée de trois éléments comptables, à savoir les actifs immobilisés, les créances et la trésorerie de l'entreprise.

Les actifs immobilisés désignent notamment les biens immobiliers détenus par la Société civile immobilière. Ceux-ci feront l'objet d'une évaluation à la valeur vénale. Bien entendu, la valeur de cession des immeubles mis en vente durant la liquidation ou dissolution de la SCI, fera l'objet d'une déclaration dans la partie Actif.

Pour leur part, les créances en cours désignent le montant des loyers impayés, ou d'autres sommes dues à la société. Enfin, la trésorerie est la somme contenue dans les comptes bancaires de la SCI. Elle servira à payer les dettes.

Passif

La partie Passif comprend des documents indiquant trois éléments, à savoir les dettes, les charges de liquidation, ainsi que les capitaux propres de l'entreprise.

Les dettes recouvrent les dettes fiscales, les dettes sociales, les dettes bancaires, et autres créances due par la Société civile immobilière. Elles doivent être réglées avant la liquidation finale.

Les charges de liquidation désignent les frais relatifs à la liquidation. Allusion que l'on fait notamment aux honoraires du liquidateur, ainsi qu'aux frais liés à la vente des biens. Enfin, les capitaux propres forment la somme à répartir entre les associés (selon leur quote-part), après règlement des dettes. 

Le rôle du liquidateur

Comme son nom le laisse supposer, le liquidateur est en charge de la gestion de la liquidation de la Société civile immobilière. Une attribution qui inclut la mise en vente des actifs et le règlement des dettes et autres charges. Ce professionnel des questions comptables va également établir deux documents de résultats, à savoir un bilan SCI de liquidation intermédiaire et un bilan SCI de liquidation final après la vente des biens et le paiement des créanciers de l'entreprise. En référence à ce second, l'on peut faire une déclaration du montant de l'excédent à répartir entre les associés. Notons qu'en cas de litige quelconque entre les associés au moment de la liquidation, un expert comptable et un avocat peuvent assister le liquidateur à certaines étables du processus.

Un bilan comptable SCI nécessite-t-il l'intervention d'un expert-comptable ?

Un bilan SCI peut être établi sans recourir aux services d'un expert-comptable. Néanmoins, ce professionnel reste de mise dans le cas d'une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés), compte tenu du degré de complexité de sa gestion de comptabilité SCI et fiscale. Son rôle sera alors essentiel dans l'évaluation et la déclaration des actifs, surtout au moment d'établir le premier bilan comptable.

L'expert-comptable est le mieux à même d'évaluer le montant des actifs de la SCI (biens immobiliers et créances). Il peut d'ailleurs prodiguer des conseils utiles, notamment dans l'optique de vente ou d'achat de biens immobiliers. Son expertise lui confère aussi les compétences requises pour le suivi des amortissements. Le but étant de déterminer une éventuel dépréciation des actifs dans le bilan SCI.

Bilan SCI : les points à retenir et autres éléments importants

L'établissement d'un bilan SCI est une manière de répondre aux obligations légales de l'entreprise. Il fait surtout partie des obligations comptables SCI, ramenant aux obligations de déclaration fiscale et aux obligations en termes de comptes annuels. Une SCI soumis à l'IS (impôt sur les sociétés) fera mieux d'engager un expert-comptable pour assurer les opérations.

Ainsi, faire l'impasse sur le bilan comptable SCI revient au non-respect des obligations de comptabilité SCI. Un délit qui expose à des sanctions fiscales. Celles-ci se matérialisent par des amendes pour non-dépôt de comptes annuels. La responsablité des associés sera alors engagée pour cause de fraude. Des sanctions pénales peuvent aussi être encourues. Elles vont d'une simple amende pouvant atteindre les 37.500 euros, jusqu'à des peines de prison.