Comment calculer l'impôt sur les revenus fonciers en 2026 ?

Comment calculer l'impôt sur les revenus fonciers ? C'est la question que se posent des dizaines de milliers de propriétaires-bailleurs chaque année au moment de la déclaration, et pourtant, rares sont ceux qui y répondent avec précision. Entre le choix du régime fiscal, le calcul du revenu net imposable, l'application du barème progressif et l'ajout des prélèvements sociaux, les étapes s'accumulent et chaque erreur coûte.

L'investissement locatif en France délivre aujourd'hui un rendement brut qui oscille généralement entre 5 % et 10 % selon la ville, le type de bien et la stratégie retenue. Ce rendement n'a de sens que si l'on sait exactement combien il en restera après le passage du fisc. La fiscalité immobilière n'est pas une fatalité : c'est un levier que l'investisseur averti apprend à piloter.

Revenus fonciers en investissement locatif : de quoi parle-t-on ?

Avant de calculer quoi que ce soit, il faut poser les bonnes définitions. Tous les revenus issus de la location ne se traitent pas de la même façon fiscalement, et confondre les catégories peut coûter très cher.

Location nue vs location meublée : une distinction fiscale fondamentale

La première distinction est la plus structurante de toute votre stratégie fiscale. En droit fiscal français, les revenus tirés d'une location nue, c'est-à-dire d'un logement non meublé, entrent dans la catégorie des revenus fonciers, définie à l'article 14 du Code général des impôts (CGI). Ils sont déclarés et imposés selon les règles propres à cette catégorie.

À l'inverse, les revenus provenant d'une location meublée sont qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément à l'article 35 du CGI. Ils relèvent d'un régime différent, le micro-BIC ou le régime réel BIC, avec notamment la possibilité d'amortir le bien immobilier, ce qui n'existe pas en revenus fonciers.

Cette distinction est fondamentale car elle conditionne l'ensemble de votre traitement fiscal. Un appartement loué nu et un appartement loué meublé dans le même immeuble seront imposés selon des règles totalement différentes.

Quels loyers entrent dans la base imposable des revenus fonciers ?

Entrent dans la base imposable des revenus fonciers tous les loyers bruts que vous percevez en tant que bailleur d'un logement nu. Cela inclut les loyers encaissés et non simplement échus pendant l'année civile, les éventuels loyers arriérés perçus, ainsi que certains avantages en nature.

En revanche, les charges récupérées auprès du locataire (charges de copropriété refacturées) ne sont en principe pas intégrées dans les recettes foncières brutes, dès lors qu'elles correspondent à des charges effectivement supportées. De même, les indemnités d'assurance perçues au titre de loyers impayés sont imposables au même titre que les loyers.

Les deux régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers

Une fois que vous savez quels revenus sont concernés, la question suivante est immédiate : quel régime fiscal s'applique à votre situation ? En France, deux options coexistent, et le choix entre les deux peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt en plus ou en moins chaque année.

Le régime micro-foncier : fonctionnement et abattement de 30 %

Le régime micro-foncier est le régime simplifié. Il s'applique de plein droit aux contribuables dont les revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €, à condition que le bien ne relève pas d'un dispositif fiscal spécifique (Malraux, déficit foncier historique, monuments historiques, etc.).

Son fonctionnement est d'une simplicité remarquable : l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur l'ensemble des loyers bruts perçus. Cet abattement est censé couvrir la totalité des charges supportées : travaux, assurances, intérêts d'emprunt, etc, sans qu'il soit nécessaire de les justifier une par une.

Exemple :

• Vous percevez 12 000 € de loyers bruts annuels.

• Sous le régime micro-foncier, votre revenu foncier net imposable est de 12 000 € × 70 % = 8 400 €.

 

Ce régime est adapté aux propriétaires dont les charges réelles sont faibles, bien acquis comptant, sans travaux importants, sans crédit significatif. En revanche, dès que vos charges effectives dépassent 30 % de vos loyers bruts, il devient sous-optimal.

Le régime réel : déduction des charges foncières réelles

Le régime réel s'applique obligatoirement dès que vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. Il peut également être choisi sur option en dessous de ce seuil. Attention : cette option est irrévocable pendant trois ans, comme le précise l'article 32 du CGI.

Au régime réel, vous déduisez de vos loyers bruts la totalité des charges effectivement supportées et listées à l'article 31 du CGI :

• Intérêts d'emprunt

• Travaux d'entretien et de réparation

• Taxe foncière, assurances

• Frais de gestion locative

• Charges de copropriété, etc.

Le revenu foncier net est ainsi calculé par différence :

Loyers bruts − charges déductibles réelles = revenu foncier net imposable.

C'est ce régime qui permet de créer un déficit foncier, l'un des leviers fiscaux les plus puissants en investissement locatif, ce que le micro-foncier ne permet pas.

Le Dispositif Jeanbrun 2026 : amortissement en location nue

Adopté via le 49.3 dans la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun introduit pour la première fois la possibilité d'amortir fiscalement un bien en location nue, au régime foncier réel. Jusqu'ici réservé à la location meublée (LMNP), ce mécanisme permet de générer une charge virtuelle déductible des loyers perçus, réduisant ainsi l'imposition sur les revenus fonciers.

Les taux d'amortissement varient selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué :

• 3,5% par an pour un logement intermédiaire (plafonné à 8 000 €/an) dans le neuf,

• 4,5% pour un logement social (plafonné à 10 000 €/an),

• 5,5% pour un logement très social (plafonné à 12 000 €/an).

Pour l'ancien, le dispositif s'applique uniquement si les travaux représentent au moins 30% du prix d'achat, avec des taux réduits (3% à 4% selon le niveau de loyer). Dans tous les cas, l'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant 9 ans, et le déficit foncier imputable sur le revenu global peut atteindre jusqu'à 21 400 €.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir le plus avantageux ?

Le choix entre les deux régimes repose sur un calcul simple : si vos charges déductibles réelles représentent plus de 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. En dessous de 30 %, le micro-foncier est suffisant.

Les premières années d'un investissement locatif financé à crédit sont presque toujours plus favorables au régime réel, car les intérêts d'emprunt, les travaux et les frais d'acquisition pèsent lourd. En revanche, un bien acquis comptant depuis longtemps, sans travaux, peut très bien rester au micro-foncier.

Comment calculer concrètement votre impôt sur les revenus fonciers ?

Maintenant que vous avez identifié votre régime, passons au calcul concret de l'impôt. Il se déroule en quatre étapes successives, chacune conditionnant la suivante.

Étape 1 : déterminer votre revenu foncier net imposable

La première étape consiste à calculer votre revenu foncier net :

• Au micro-foncier : Revenus bruts × 70 % (après abattement de 30 %)

• Au régime réel : Revenus bruts − Charges déductibles (art. 31 CGI)

 

Si le résultat est négatif au régime réel, vous avez un déficit foncier.

Étape 2 : intégrer ce revenu à votre revenu global

Le revenu foncier net positif s'ajoute à l'ensemble de vos autres revenus (salaires, retraites, autres revenus du patrimoine) pour former votre revenu net global imposable, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

C'est ici que la tranche marginale d'imposition (TMI) joue un rôle central : un bailleur imposé à 30 % verra son revenu foncier taxé à 30 % au titre de l'IR (hors prélèvements sociaux). Plus votre TMI est élevée, plus la pression fiscale sur vos loyers est forte.

Étape 3 : appliquer le barème progressif de l'impôt sur le revenu 2026

Le barème 2026, applicable aux revenus perçus en 2025, a été revalorisé de +0,9 % par rapport à 2025 pour tenir compte de l'inflation. Il est fixé par la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel, et vérifié sur service-public.fr.

Tranche de revenu net imposable (par part)	Taux
Jusqu'à 11 600 €	0 %
De 11 601 € à 29 579 €	11 %
De 29 580 € à 84 577 €	30 %
De 84 578 € à 181 917 €	41 %
Au-delà de 181 917 €	45 %

 

Le barème est progressif : chaque tranche s'applique uniquement à la fraction de revenu qui y correspond, et non à l'ensemble du revenu imposable.

Étape 4 : ajouter les prélèvements sociaux (17,2 % en location nue)

En plus de l'impôt sur le revenu, vos revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, qui se décomposent comme suit :

• CSG : 9,2 %

• CRDS : 0,5 %

• Prélèvement de solidarité : 7,5 %

 

Ce taux de 17,2 % est maintenu en 2026 pour la location nue. Il s'applique sur le revenu foncier net, c'est-à-dire après abattement forfaitaire (micro-foncier) ou après déduction des charges réelles (régime réel).

La charge fiscale totale sur vos revenus fonciers est donc la somme de l'IR (selon votre TMI) et des prélèvements sociaux (17,2 %). Un investisseur à la tranche 30 % supporte ainsi une imposition totale de 47,2 % sur ses revenus fonciers nets, ce qui rend l'optimisation fiscale absolument indispensable.

Exemple chiffré : calcul de l'impôt foncier en 2026

Prenons le cas de Thomas, cadre parisien, célibataire, dont le revenu net imposable hors foncier est de 48 000 €. Il perçoit 14 400 € de loyers bruts annuels sur un appartement loué nu, et ses charges réelles s'élèvent à 5 800 €.

Élément de calcul	Régime micro-foncier	Régime réel
Revenus locatifs bruts	14 400 €	14 400 €
Charges déductibles	Abattement forfaitaire de 30 %	5 800 € de charges réelles
Revenu foncier net	10 080 €	8 600 €
Revenu total imposable	58 080 €	-
Fraction imposée à 30 %	10 080 × 30 % = 3 024 €	8 600 × 30 % = 2 580 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 733 €	1 479 €
Total dû sur les loyers	4 757 €	4 059 €
Économie réalisée	-	698 €/an

 

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Le déficit foncier : un levier fiscal puissant pour l'investisseur locatif

Voici l'un des mécanismes les plus efficaces de la fiscalité immobilière française et l'un des moins bien compris. Si vos charges déductibles excèdent vos revenus fonciers bruts, vous êtes en situation de déficit foncier. Et ce déficit peut devenir une arme redoutable.

Principe et plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global

Lorsque vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers bruts, le déficit foncier ainsi créé peut être imputé directement sur votre revenu global : salaires, retraites, revenus d'activité..., dans la limite de 10 700 € par an, conformément à l'article 156 du CGI.

Cette imputation est particulièrement puissante pour les investisseurs situés dans les tranches à 30 %, 41 % ou 45 % : 10 700 € imputés sur le revenu global à une TMI de 30 % représentent une économie directe de 3 210 € d'impôt.

La loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026 a prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 le plafond majoré à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, à condition que le devis ait été accepté à compter du 5 novembre 2022 et que les dépenses soient payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Report du déficit foncier excédentaire sur 10 ans

La fraction du déficit foncier qui dépasse le plafond de 10 700 € (ou 21 400 €) ne disparaît pas. Elle est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. C'est une réserve fiscale précieuse, notamment pour les investisseurs qui réalisent de gros travaux sur plusieurs années.

Condition sine qua non : le bien doit rester loué nu pendant trois ans à compter de l'imputation sur le revenu global. Toute cession ou changement d'affectation dans ce délai entraîne la réintégration du déficit dans le revenu imposable.

Cas pratique : comment le déficit foncier réduit votre imposition globale ?

Marie, ingénieure, TMI à 30 %, perçoit 9 000 € de loyers bruts sur un bien qu'elle rénove. Ses charges déductibles s'élèvent à 24 000 € (dont 4 000 € d'intérêts d'emprunt).

• Charges hors intérêts = 20 000 €

• Déficit hors intérêts = 20 000 − 9 000 = 11 000 €

• Imputable sur revenu global = 10 700 € (plafond standard)

• Économie d'impôt IR = 10 700 × 30 % = 3 210 €

• Économie prélèvements sociaux : le déficit foncier réduit également la base des PS

• Report sur les revenus fonciers futurs : 300 € (excédent hors intérêts) + 4 000 € (intérêts) = 4 300 €

 

Au total, Marie économise plus de 3 200 € d'impôt dès la première année, tout en valorisant son patrimoine.

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Comment déclarer vos revenus fonciers aux impôts ?

Connaître les règles fiscales ne suffit pas : encore faut-il les appliquer correctement dans la déclaration. Une erreur de formulaire ou d'imputation peut vous exposer à des redressements.

Formulaire 2044 ou 2042 : quel document utiliser selon votre régime ?

• Au régime micro-foncier : Vous reportez directement vos revenus fonciers bruts dans la case 4BE de la déclaration principale n° 2042. L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 %.

• Au régime réel : Vous remplissez la déclaration n° 2044 (revenus fonciers), en détaillant pour chaque bien les loyers perçus et les charges déductibles. Le résultat net (positif ou déficitaire) est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042, en case 4BA (bénéfice foncier) ou 4BB (déficit imputable sur le revenu global).

Pour les biens bénéficiant de certains dispositifs spécifiques (Malraux, déficit foncier historique), c'est la déclaration n° 2044 S (spéciale) qui doit être utilisée.

Calendrier et étapes de la déclaration des revenus locatifs en 2026

La campagne déclarative 2026 (pour les revenus 2025) s'est ouverte mi-avril 2026. Les dates limites varient selon le département (numéro) et le mode de déclaration (papier ou en ligne sur impots.gouv.fr). La déclaration en ligne est obligatoire pour la grande majorité des foyers fiscaux.

En amont de la déclaration, veillez à rassembler : quittances de loyer, relevés de charges de copropriété, tableaux d'amortissement du crédit, factures de travaux, avis de taxe foncière, relevés d'assurance.

Maîtrisez la fiscalité foncière pour rentabiliser votre investissement locatif

La fiscalité des revenus fonciers n'est pas une contrainte subie, c'est un paramètre à piloter activement. Choisir le bon régime fiscal, maximiser les charges déductibles, utiliser le déficit foncier comme levier, combiner les dispositifs existants : chacune de ces décisions peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie annuelle, et plusieurs dizaines de milliers sur la durée d'un investissement locatif.

Dans un marché où le rendement brut oscille entre 5 % et 10 %, la différence entre un investisseur qui optimise sa fiscalité et un autre qui la subit peut atteindre 2 à 3 points de rendement net, ce qui, sur un bien à 200 000 €, représente 4 000 à 6 000 € par an.

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Les questions fréquentes sur le calcul de l'impôt sur les revenus fonciers

Peut-on cumuler déficit foncier et dispositif Denormandie ?

Non, le déficit foncier et le Denormandie ne se cumulent pas sur le même bien. Le Denormandie offre une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix de revient (acquisition + travaux), tandis que le déficit foncier repose sur la déductibilité des charges au régime réel. Les deux dispositifs suivent des logiques fiscales distinctes et incompatibles sur un même investissement.

Les revenus fonciers d'un non-résident sont-ils imposés en France ?

Oui. Un investisseur non-résident qui perçoit des revenus fonciers de source française est imposable en France sur ces revenus, en vertu de l'article 4 A du CGI. Le taux minimum d'imposition applicable est de 20 % (ou 30 % pour les revenus dépassant certains seuils), sous réserve des conventions fiscales bilatérales. Les prélèvements sociaux peuvent ne pas s'appliquer ou s'appliquer à un taux réduit selon la situation du contribuable et son affiliation à un régime de sécurité sociale européen.

Peut-on déduire les frais d'un expert-comptable sur ses revenus fonciers ?

Oui, au régime réel. Les honoraires d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal mandaté pour vous aider à établir votre déclaration de revenus fonciers sont déductibles au titre des frais de gestion, conformément à l'article 31 du CGI. C'est une dépense particulièrement justifiée lorsque la situation est complexe (plusieurs biens, déficit foncier, SCI).