Conditions LMNP : Comment devenir loueur meublé LMNP ?

Les conditions LMNP ramènent aux critères à remplir pour bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Un titre qui séduit de plus en plus dans le secteur de l'investissement immobilier, car associé à des avantages fiscaux considérables. D'ailleurs, l’investissement immobilier locatif meublé connaît un essor notable grâce à sa rentabilité attractive et à ses avantages fiscaux. Il implique un contrat formalisé par un bail meublé spécifique, généralement d’un an renouvelable, ou de neuf mois pour un étudiant.

Dans la pratique, le LMNP consiste à louer un bien immobilier meublé, tout en restant dans un cadre non professionnel. Ce type d'investissement immobilier est associé à des régimes fiscaux souples (micro-BIC ou régime réel).

Cependant, l'activité location meublée implique le respect d’obligations légales strictes. Une des LMNP conditions renvoie à un logement locatif ou une résidence équipée d’un mobilier minimum défini par décret (lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.). L'idée est de permettre une occupation immédiate.

Par ailleurs, le loueur meublé non professionnel (LMNP) se distingue d'un loueur meublé professionnel (LMP) par les revenus locatifs générés et le régime fiscal applicable. Ce second concerne effectivement les recettes annuelles de location meublée au-delà des 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer fiscal. Il implique également l’imposition aux cotisations sociales et offre une exonération des plus-values à la revente sous conditions.

Du point de vue fiscal, le statut LMNP est rattaché fiscalement à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), contrairement à la location nue relevant des revenus fonciers. Le BIC régime permet au loueur meublé de bénéficier des avantages fiscaux : soit d’un abattement forfaitaire (micro-BIC), soit de la déduction des charges réelles et de l’amortissement du bien immobilier locatif (régime réel). Des mécanismes qui optimisent la fiscalité de l’investissement locatif meublé.

Cet article revient sur les conditions LMNP liées au bien immobilier, mais aussi sur celles concernant le propriétaire et les revenus locatifs. Les démarches à suivre pour bénéficier des avantages liés au statut LMNP seront aussi expliquées en détails. Bien entendu, d'autres conseils utiles sont au programme.

Les conditions LMNP liées au bien immobilier

Les condition LMNP ramènent inéluctablement au type de bien immobilier adapté à la location meublée non professionnelle. Elles concernent le zonage, les caractéristiques techniques du bien immobilier, ainsi que la liste des meubles obligatoires. Rappelons que le non-respect de ces conditions expose à une requalification du bail. Mécanisme qui risque de compromettre la rentabilité et la fiscalité de l'investissement immobilier locatif.

Zonage et caractéristiques techniques

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, sachez qu’il n’existe pas de système de zonage pour le LMNP. En effet, c’est un investissement immobilier accessible sur tout le territoire français. Toutefois, le logement immobilier locatif ou résidence LMNP que vous souhaitez mettre en location doit respecter un certain nombre de critères pour être considéré comme une location meublée non professionnelle.

Qu'il s’agisse d’un appartement ou d'un autre, un logement immobilier locatif ou résidence LMNP doit avoir une surface d’au moins 9m². D’autre part, comme son nom l’indique, il doit s’agir d’un bien meublé. Il doit donc, par définition, être habitable dès l’arrivée de votre locataire. Les locataires n’ont pas besoin d’apporter ou d'acheter leur propre meuble lorsqu’ils s’y installent.

Outre ces conditions LMNP, pour être qualifié de logement immobilier locatif meublé ou résidence meublée, votre bien immobilier doit être équipé d’au moins 3 des 4 services ci-dessous :

• il dispose de linge de maison (les draps, la couverture, etc.) ; 

• le locataire pourra y trouver le nécessaire pour nettoyer les lieux (un balai, un aspirateur…) ;

• le bien dispose des moyens nécessaires pour préparer un petit déjeuner ;

• un service de réception des clients y est proposé.

Quel type de logement pour bénéficier des avantages liés au statut de LMNP ?

Tout logement locatif, qu’il soit acheté neuf ou ancien, peut être loué en location meublée non professionnelle. Parmi ces logements, on retrouve :

• Un bien immobilier classique : souvent, ce sont des appartements, des studios ou de petites surfaces.

• Un bien immobilier qui entre dans la catégorie des résidences de services comme les EHPAD ou résidence pour séniors, la résidence étudiante, etc.

• Une partie de votre bien immobilier ou une chambre que vous n'occupez pas,

• Un logement locatif touristique ou une résidence de tourisme, loué saisonnièrement avec un tarif de location défini par nuitée.

Les meubles obligatoires pour une location meublée non professionnelle  ?

Les meubles du logement immobilier locatif doivent également se plier à certaines conditions LMNP pour que celui-ci puisse prétendre au statut de location meublée non professionnelle. Avant septembre 2015, la loi ne réglementait pas la liste de meubles dont devait disposer un logement locatif meublé ou résidence pour être éligible au dispositif LMNP.

Mais depuis, le détail des meubles et des fournitures devant être à disposition des locataires à leur arrivée dans le logement locatif ou résidence a été précisé. Ainsi, un logement loué en LMNP doit mettre à la disposition des locataires les équipements suivants :

• une couverture ou une couette pour le lit ; 

• des rideaux ou des volets dans la chambre ;

• la cuisine doit disposer de plaques de cuisson ;

• un four ou un four à micro-ondes dans la cuisine également ;

• Elle doit aussi disposer d’un réfrigérateur et d'un congélateur. Ce dernier peut être un compartiment à congélation du réfrigérateur ;

• le locataire doit avoir de la vaisselle à disposition ainsi que des ustensiles ;

• dans la pièce à vivre, le logement locatif ou résidence doit être équipé d’une table et de sièges ;

• le logement locatif ou résidence doit contenir des étagères de rangement ;

• les luminaires sont également indispensables ;

• du matériel d’entretien adapté doit être mis à disposition de l’occupant du meublé.

Quelles sont les conditions LMNP à remplir pour le propriétaire ?

Les conditions LMNP renvoient à des critères à remplir pour le propriétaire d'un logement immobilier locatif. L'on parle notamment de conditions liées aux revenus locatifs. Mieux vaut rester dans les clous, au risque de basculer vers le statut LMP et les contraintes y afférentes. La rentabilité locative de l'investissement immobilier peut même être compromise.

Qu’en est-il des conditions liées aux revenus locatifs ?

Un des critères à respecter pour prétendre au statut de LMNP concerne les revenus locatifs perçus. Les revenus locatifs ne doivent pas excéder les 23 000 euros par an. Cette condition peut éventuellement être nuancée : si le montant des revenus perçus grâce à la location de biens est supérieur à 23 000 €, mais qu’il représente moins de la moitié de vos revenus globaux, vous pouvez tout de même obtenir le titre de loueur en meublé non professionnel.

Basculement vers le LMP

Si vous ne respectez pas cette condition, c'est-à-dire que si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 euros par an ou représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer, vous basculez vers le statut LMP ou Location Meublée Professionnelle. Contrairement à la LMNP, le statut LMP confère l'exercice d'une activité commerciale.

Une classification qui implique que les loyers perçus doivent être déclarés à l'administration fiscale dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). Dans le cas d'une location est exercée via une entreprise, il y a l'impôt sur les sociétés (IS).

Les démarches à suivre pour bénéficier du statut LMNP

Les conditions LMNP renvoient naturellement à des démarches à suivre pour bénéficier des avantages liés au statut LMNP. Déclaration de l'activité de location meublée, déclaration des revenus locatifs... Mieux vaut les suivre à la lettre, afin de garantir la rentabilité de l'investissement immobilier locatif. 

Inscription aux autorités compétentes

Dans un premier temps, inscrivez-vous auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). Dans le cas d’un investissement en LMNP, c’est au greffe du tribunal de commerce qu’il faut s’adresser. Rapprochez-vous du greffe affilié au logement locatif que vous souhaitez mettre en location

Il faudra remplir le formulaire Cerfa n°11921*05 appelés “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”. Remettez ce document au greffe pour obtenir votre numéro de SIRET, qui est l’immatriculation grâce à laquelle vous pourrez commencer votre activité.

Le contribuable doit déclarer le début de l’activité

Une fois que vous avez déclaré votre statut de LMNP, le service des impôts des entreprises vous contacte et vous demande de remplir le formulaire n° 1447-C-SD. Il s'agit de la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette étape est obligatoire, car elle permet par la suite d’établir le montant de la CFE dont vous devrez vous acquitter tous les ans.

Déclaration des revenus perçus

La déclaration des revenus locatifs encaissés grâce à votre investissement immobilier est une condition indispensable lorsque vous louez un bien sous le statut de LMNP. C’est pourquoi vos recettes en tant que bailleur doivent être renseignées sur votre déclaration de revenus. La procédure varie selon si vous avez choisi le régime réel ou le régime micro BIC pour votre imposition :

• Si vous avez opté pour le régime réel, il vous faut remplir le formulaire n°2031-SD portant sur les bénéfices industriels et commerciaux, ainsi que les annexes 2033-A à 2033-E. Retournez ces documents au service des impôts des entreprises. Pensez également à reporter vos recettes dans le formulaire n°2042-C-Pro ;

• Si vous choisissez le régime micro BIC, vous devez seulement renseigner les revenus perçus sur le formulaire n°2042-C-Pro.

À noter que le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel d'imposition des revenus locatifs dépend de votre situation. 

Le régime micro-BIC est plus simple à gérer. Ce régime ne requiert aucune comptabilité. Grâce à ce régime, vous bénéficiez des avantages fiscaux conséquent : un abattement forfaitaire de 50%. Vos revenus déclarés sont divisés par deux avant imposition.

Le régime réel est plus difficile à gérer en termes de comptabilité. En effet, vous devez suivre de près les recettes et les charges. Les charges sont déductibles du bénéfice imposable. De plus, vous n’êtes pas obligé de respecter un plafond de recette.

Si vos charges sont plus faibles, nous vous conseillons de privilégier le régime micro-Bic. En revanche, optez pour un régime réel si vos charges sont élevées.

Conditions LMNP en bref et conseils utiles

Les conditions LMNP doivent être respectées pour réussir un investissement dans la location meublée non professionnelle. De cette manière, l'investissement immobilier profite pleinement des avantages de ce statut. Le loueur doit par exemple être un particulier et non professionnel de l'immobilier. Il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Le bien immobilier meublé doit être situé en France ou dans un pays de l'Union Européenne ou de l'Espace Économique Européen. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an (ou 50% des revenus du foyer fiscal). Ils doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des BICS (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Pour vous accompagner dans cette démarche et vous assurer une conformité totale, nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel, surtout si vous êtes un investisseur débutant. L'expert-comptable peut vous aider à gérer la location de votre logement locatif meublé. Ce professionnel maîtrise parfaitement la législation LMNP. Il peut vous guider à choisir le meilleur régime fiscal (micro-BIC ou réel). Il optimise vos déclarations fiscales. Grâce à son aide, vous assurez une fiscalité irréprochable.

L'expert-comptable peut aussi prendre en charge la comptabilité de votre activité LMNP. Il enregistre vos recettes et vos dépenses. Il établit les bilans et les déclarations de TVA. Grâce à son aide, vous bénéficiez des avantages liés à une gestion rigoureuse et conforme aux exigences légales. Ce professionnel peut aussi vous apporter des conseils personnalisés pour optimiser votre gestion locative. Ces conseils peuvent vous aider à réduire vos charges et à maximiser vos revenus. Ainsi, vous accroîtrez la rentabilité de votre investissement immobilier.

De même, le juriste peut vous aider à rédiger ou réviser vos baux locatifs pour garantir leur conformité à la législation en vigueur et protéger vos intérêts en tant que propriétaire bailleur ou loueur. Il vous accompagne dans les démarches administratives liées à votre activité LMNP, telles que la déclaration au greffe du tribunal de commerce ou l'obtention de licences spécifiques. En cas de litiges avec vos locataires, il vous assiste et vous conseille pour trouver des solutions amiables ou défendre vos droits dans le cadre de procédures contentieuses.

Un professionnel de l'immobilier met en œuvre son expertise pour trouver des locataires solvables et fiables, vous garantissant un taux d'occupation élevé et des revenus locatifs stables. Il assure la gestion quotidienne de vos biens immobiliers, en s'occupant de l'accueil des locataires, de l'état des lieux, de la perception des loyers, de l'entretien courant et des réparations éventuelles. Cet expert vous propose des solutions pour optimiser le rendement de vos investissements immobiliers, tels que la mise en valeur de vos biens ou la diversification de votre portefeuille locatif.