Déclaration de revenus LMNP : guide pratique pour loueurs meublés

La déclaration revenus LMNP est cruciale pour éviter d’importantes conséquences fiscales. Vous pouvez en effet  subir des pénalités, des redressements fiscaux et même des intérêts de retard si elle est faite de mauvaise manière. Vous devez la réaliser durant les années d’exploitation de votre location avec équipements. La statut de loueur meublé non professionnel vous permet en tant qu’investisseur, de bénéficier d’avantages fiscaux, dont la réduction d’impôt. Cette option s’applique quand vos revenus locatifs de votre activité de location ne dépassent pas les 23 000 euros annuels. Ce régime est particulièrement attractif, du fait qu’il propose une gestion souple de votre activité de location meublée non professionnelle. L’option du bon régime fiscal, que ce soit le micro-bic ou le régime réel, optimise davantage le montant de vos revenus locatifs. Vous profitez aussi d’une importante réduction d’impôts sur le revenu. Le régime micro-bic vous offre un abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel permet de déduire le montant de certaines charges des bases imposables. A travers cette page, apprenez comment déclarer parfaitement le montant de vos revenus locatifs pour bénéficier de ces nombreux bénéfices. 

Notion de rappel du statut LMNP

Le statut loueur meublé non professionnel est un régime fiscal permettant à un particulier de mettre en location un bien meublé sous certaines conditions. En effet, pour bénéficier de ce régime, les montants des revenus annuels de l’activité de location ne dépassent pas les 23 000 euros. Les loyers globaux sont obligatoirement inférieurs à 50% des recettes globales du foyer fiscal. Si ces conditions ne sont pas remplies, le loueur meublé est considéré comme un professionnel.

Caractéristiques d’un logement meublé

Un hébergement est dit "meublé", s'il rempli parfaitement certains critères :

• La chambre à coucher est équipée d'une literie complète;
• La cuisine doit avoir un four, un réfrigérateur, des plaques de cuissons, de la vaisselle complète, un table et des chaises;
• La superficie de l'hébergement doit dépasser les 9m2.

Comparaison des statuts LMNP et LMP

Le LMP ou loueur meublé professionnel s'applique aux investisseurs, dont l’activité consiste à louer leurs biens meublés de façon professionnelle. Le montant de ses loyers annuels dépasse donc les 23 000 euros. L'investisseur est exonéré des revenus industriels et commerciaux sous certaines conditions. De plus, en LMP, la déduction et l'amortissement sur le bien immobilier sont sans limites. S'ensuit une importante réduction d’impôts sur son activité de location LMP. La location meublée professionnelle demande par contre un système de gestion  plus complexe. La LMP nécessite toujours l'intervention d'un expert-comptable. Les obligations fiscales sont également assez rudes en LMP.

Par contre, le statut de loueur meublé non professionnel est beaucoup plus flexible en termes de gestion et de fiscalité. Il permet de choisir entre deux régimes: le micro-bic et le régime LMNP réel. L'investisseur peut ainsi adopter sa fiscalité selon ses charges et ses besoins. Ce statut offre en effet de nombreux avantages fiscaux pendant plusieurs années, sur le montant de l’impôt à payer chaque année. Cela constitue même le pilier de l'attractivité de ce régime. Bien que les LMNP et LMP concernent la location meublée, ces deux régimes sont régis par une obligation fiscale différente. 

Déclaration revenus LMNP: comment le faire ?

La déclaration de revenus LMNP doit être réalisée courant du mois de mai de toutes les années d’exploitation de l’activité de location. Celle de l’année 2023 doit être faite en mai de l’année 2024. Le formulaire de déclaration doit être envoyé au plus tard le 25 mai. La déclaration de fait en ligne sur le guichet unique.

Pour que celle-ci soit prise en compte, il est important de cocher la case "loueur meublé non professionnel". Vous devez aussi remplir votre régime d'imposition et la date de lancement de votre exploitation.

Déclaration de revenus LMNP sous le régime micro-bic 

 La déclaration est assez simple sous ce régime. C’est même l’un de ses plus gros avantages. La déclaration se base sur l'abattement forfaitaire qui permet d’avoir une estimation des charges à déduire. L’abattement est d’une valeur de 50% pour le LMNP classique et de 71% pour la LMNP touristique classée ou la LMNP montagne La déclaration se fait à travers le  imprimé n°2042 C-PRO quand vous déclarez l'impôt sur le revenu. 
Pour votre activité de loueur meublé, vous devez cocher la case « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». Allez ensuite dans la rubrique  « Professions non-salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ».  

L’imprimé diffère selon la catégorie de bien meublé: 

• Pour une location meublée simple, vous devez cocher les cases 5ND, 5OD ou 5PD. 
• Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés, il faut remplir les cases   5NG, 5OG ou 5PG
• pour les locations meublées saisonnières, vous devez remplir les cases 5NW, 5OW ou 5PW 

N’oubliez pas d'indiquer les loyers perçus pour les années d’exploitation, et les charges en lien avec l’activité de location. Le calcul des impôts de votre activité de loueur meublé se fait selon les tranches d'imposition de l’année en cours. Vous devez ensuite additionner 17,2 % de cotisations fiscales. 

Déclaration de revenus LMNP sous le régime réel

Le régime réel propose plus d’avantages que le régime micro-BIC, mais nécessite une charge administrative lourde. Vos charges en tant que loueur meublé  sont réduites à leur valeur réelle durant des années. Le régime réel est beaucoup plus avantageux que le régime micro-bic. Il permet de réduire les charges à leurs valeurs réelles. Cependant, ses charges administratives sont beaucoup plus lourdes. Il faut comptabiliser toutes les dépenses que vous réalisez pour votre activité de location chaque année. Il est parfois indispensable de contacter un expert dédié pour effectuer les déclarations. Les charges déductibles en LMNP sont très variées. Celle-ci incluent entre autres: 

• Les frais de procédure en cas de litige ;
• L’entretien et les réparations ;
• Les frais de gestion ;
• Les provisions pour les risques 
• Les honoraires des professionnels à qui vous faites appel ;
• Les frais de publicité.

Cette liste est toutefois non exhaustive.
Pour la déclaration des loyers perçus sous le régime réel, en tant que loueur meublé vous devez compléter  le formulaire n°2042 C-PRO, comme pour le régime micro-BIC, ainsi que l' imprimé n°2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Ces annexes servent à calculer les charges et sont réparties comme suit :

 

• 2033-A : bilan simplifié ;
• 2033-B : compte de résultat simplifié ;
• 2033-C : amortissement, immobilisations et plus-values ;
• 2033-D : relevés de provisions, déficits reportables et amortissements dérogatoires ;
• 2033-E : valeur ajoutée.

 

Le résultat obtenu doit ensuite être retranscrit dans le document n°2042 C-PRO. Vous devez également contacter l'administration fiscale pour l’informer de votre bilan comptable à l'aide de l' imprimé n°2050. Le régime  réel vous oblige aussi à conserver un journal des recettes et des dépenses, accompagné de tous les justificatifs (factures, preuves d’achat, etc.).

Quelles sont les différences entre le régime micro-BIC  et réel en LMNP?

Le régime micro-BIC et le régime réel sont deux options fiscales qui s'appliquent aux propriétaires d'immeubles locatifs sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Chacun des deux a ses propres caractéristiques spécifiques, basés sur des implications fiscales différentes. 

Le régime micro-BIC (forfaitaire)

Cette option s’applique par défaut à l’immatriculation LMNP de l’exploitation de location meublée non professionnelle. Le montant des revenus locatifs ne dépasse pas un certain seuils de recettes locatives  annuelles:  

•  77 700 euros pour les loueurs meublés classiques 
•  188 700 euros pour les meublés de tourisme.

Le fonctionnement du micro-BIC en LMNP :

Abattement forfaitaire : avec le régime micro-bic, le calcul de l’impôt sur le revenu se base sur le chiffre d’affaires annuel et l’abattement forfaitaire de 50%. Ainsi, la moitié de la recettes locatives est imposable..

Simplicité administrative : c’est l’un des avantages du régime micro-bic. Vous n'avez pas besoin de tenir un journal de comptabilité détaillée pour prouver vos dépenses ni votre déficit. Vous n’avez pas besoin de déclarer vos recettes en tant que loueur sur le formulaire 2024-C PRO. 

Aucune déduction des charges réelles :  le micro-bic ne permet pas la déduction des charges réelles de la location meublée. Ainsi, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux d’entretien ne sont pas déduits des charges imposables. Par contre, un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur l’ensemble des charges et sur le déficit. 

Les limites de la régime micro-bic :

Le régime micro-bic est profitable pour les propriétaires avec des charges légères, mais avec des dépenses assez lourdes. Il est moins avantageux que le régime réel pour le loueur meublé non professionnel qui souhaite réduire le déficit de son activité.

Le régime réel en LMNP

Le régime LMNP réel s’applique lorsque les recettes locatives dépassent le seuil du 77 700 euros. Cependant, vous pouvez le choisir volontairement même si le seuil n’est pas atteint pour payer moins d’impôts. 

Fonctionnement du régime réel :

Imposition sur le bénéfice réel : avec ce régime, la base de calcul s'effectue sur le bénéfice réel. Les différentes charges locatives et les charges en lien avec la gestion du bien entrent dans les charges déductibles de la base imposable. L’imposition s’applique ainsi sur le bénéfice réel de la location pour limiter le déficit locatif. 

Déduction des charges réelles : en tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez déduire toutes les charges réelles supportées par le logement meublé.  Les intérêts d’emprunt, les frais de notaires, les assurances, les charges de copropriétés peuvent être amputés des charges réelles du bien. Avec l’amortissement, une partie du prix d’achat du bien immobilier est déduite tous les ans de votre base imposable. Cela comble aussi le déficit que vous avez à subir. 

Comptabilité détaillée : le régime réel demande une tenue de comptabilité LMNP détaillée et complexe. Vous devez ainsi tenir des registres précis de vos recettes et de vos dépenses en tant que loueur meublé. Vous devez remplir des déclarations fiscales spécifiques, dont le formulaire 2031. Il est recommandé de faire appel à un professionnel de la comptabilité pour gérer votre LMNP. 

Des avantages fiscaux : le régime réel est très profitable si vous avez de nombreuses charges. Ces charges sont imputées sur le bénéfice imposable. Ce système comble le déficit possible d’un investissement immobilier. 

Les limites du régime réel LMNP

Le régime réel est assez complexe. Il demande une comptabilité précise et détaillée. Contacter un expert-comptable pour sa gestion pour garantir le respect des obligations fiscales est ainsi une option non négligeable.. 

Déclaration de revenus LMNP:  le choix du bon régime

L’option du régime fiscal est importante dans la déclaration des revenus locatifs LMNP. Il se fait selon votre profil investisseur. Si le montant de votre revenu est modeste, le régime micro-bic vous est plus avantageux. Par contre, si vos charges sont plus lourdes, le régime réel est mieux adapté, car les charges réelles sont déduites des loyers imposables avec cette option. 

 

Les spécificités de la location meublée de tourisme classée

 

Ce type de location meublée non professionnelle concerne les logements avec équipement utilisé à court terme. Ces hébergements servent surtout à des fins touristiques. Ils bénéficient d’un classement officiel, défini par les services proposés. Ces qualifications apportent un gage de qualité pour les vacanciers. Ils profitent aussi du statut LMNP tourisme sous certaines conditions.

Critères de Classement

Plusieurs critères entrent dans le classement des locations meublées de tourisme non professionnelles. 

 

• Le confort et la qualité des équipements : nombre de chambres, équipements de cuisine, mobilier, literie, etc.
• L’accessibilité et la fonctionnalité : espaces accessibles pour les personnes handicapées, qualité des équipements sanitaires, etc.
• La superficie et l’agencement : surface habitable minimale et agencement du logement en fonction de sa capacité d’accueil.
• Les services proposés : accueil des locataires, nettoyage, fourniture de linge de maison, etc.

Le Processus de Classement

Le processus de classement passe par :

Une demande officielle :  vous  ou gestionnaire du bien doit faire une demande de classement auprès d’un organisme agréé pour le classement.

Inspection du logement : un inspecteur évalue le bien selon les critères de qualité, de confort et de services.

Attribution d’une catégorie : le bien reçoit un classement allant de 1 étoile à 5 étoiles, en fonction du respect des critères.

 

• 1 étoile : le logement offre des services de base.
• 5 étoiles : c’est un logement haut de gamme avec des services de qualité supérieure.

La validité du classement est de 5 ans renouvelable. Sans le classement, la location meublée non professionnelle en tourisme classée subit un déficit. 

Les avantages du classement en meublé de tourisme

 

• Visibilité accrue : les logements classés profitent d’une meilleure visibilité et attirent une clientèle à la recherche de logements certifiés de qualité. Cela leur apporte une assurance de la qualité du service auquel ils peuvent prétendre. 
• Attractivité : le classement apporte une garantie de qualité de service aux locataires, vous permettant  de justifier des loyers plus élevés.
• Possibilité de bénéficier de certaines exonérations fiscales : dans certaines zones, les logements meublés classés profitent d’une réduction de la taxe d'habitation  ou même d'une exonération de certaines taxes locales. 
• Amortissement comptable et déductions fiscales : les locations meublées de tourisme profitent également d’une réduction d’impôts avec la déduction des charges. Le prix du bien peut aussi être amorti selon le régime fiscal choisi. Ces avantages permettent de se focaliser sur le service offert aux clients pour un meilleur rendement. 

 

Les obligations et les contraintes de la LMNP tourisme classée

 

Respect des normes de qualité : votre bien doit respecter  certaines normes de qualité. Cela s’applique également sur les équipements et les services pour conserver son classement. Des contrôles réguliers des organismes de classements peuvent survenir à tout moment. Leurs objectifs consistent à maintenir la qualité de service offerte par l'établissement.

Délai d'inscription pour les meublés touristiques : cela dépend de la commune d'implantation du bien. Certaines sont plus strictes par rapport aux processus d’inscription alors que d’autres non. 

Respect des normes locales : certaines municipalités imposent des réglementations spécifiques pour la location saisonnière non professionnelle: durée de locations meublées restreintes, déclarer l’activité de location meublée non professionnelle à  la mairie, etc. Ces normes vous obligent à offrir un service de qualité à vos locataires, mais aussi à les fidéliser. 

Déclaration de revenus LMNP tourisme classée

Les locations meublées non professionnelle de tourisme doivent aussi réaliser des déclarations de revenus locatifs. Si vous disposez d’une LMNP classée, vous devez déclarer de vos loyers perçus selon le régime fiscal que vous avez choisi. 

• Pour déclarer sous le régime micro-bic, vous devez compléter le document 2042-C-pro au moment de déclarer l’impôt. La date limite du dépôt de la déclaration est en mai ou juin.
• Pour le régime réel, il faut créer une liasse fiscale constituée du cerfa 2031 et 2033. Vous devez aussi remplir les documents n°2031-SD et ses annexes. Vous devez aussi retranscrire les résultats sur le document n°2042 C-PRO. 

Dans les annexes 2033, vous devez inclure un bilan simplifié, un tableau de l’ amortissement et des immobilisations, un compte de résultat de l’exercice, un relevé de déficits et de provisions. 

L’option Censi-Bouvard

En tant que  loueur meublé non professionnel en tourisme, vous bénéficiez également des avantages de la loi Censi-Bouvard. Il s'agit d’un dispositif de défiscalisation LMNP. Il permet une réduction d'impôt de 11% du prix de revient du bien. Pour cela, le bien doit respecter certaines règles. La réduction d'imposition s’applique dès que l’engagement de neuf ans est formulé.  Vous devez informer l’administration fiscale à travers le document 2042 C, en remplissant la case “investissement destinée à la location meublée non professionnelle: loi Censi Bouvard”. Vous devez aussi mentionner les potentiels reports de réduction d’impôts.

Le Censi-Bouvard n’est cependant pas cumulable avec l’amortissement comptable. Le dispositif est aussi inclus dans les niches fiscales à raison de 10 000 euros par an par foyer fiscal.

 

Déclaration revenus LMNP: les erreurs fréquentes

L’investissement sous le statut de loueur meublé professionnel offre beaucoup d’avantages, notamment la réduction d’imposition. Le processus pour déclarer des loyers s’avère par contre complexe, engendrant des erreurs. Celles-ci ont pourtant des impacts négatifs sur la rentabilité de l’investissement. Elles concernent souvent: 

• la déduction des charges
• le choix du régime fiscal
• l’amortissement des plus-values

Beaucoup d’investisseurs commettent l’erreur de choisir le régime micro-bic alors qu’ils ont des charges assez lourdes. Cela a ensuite un impact sur l’imposition, car 50% de leurs charges restent imposables. 

Certains investisseurs ignorent aussi l’effet des charges déductibles, qui leur permet de payer un impôt moindre.  Cet avantage est profitable surtout sous le régime réel. Cependant, l’omission de ces charges augmente l’imposition. 30% des charges liées à l’activité de location meublée non professionnelle sont par contre déductibles en gérant parfaitement les charges. 

Le fait de ne pas déclarer l'amortissement peut aussi avoir un impact sur les loyers. Il est d’une grande importance, mais il est mal compris et souvent oublié dans les déclarations. Ce qui engendre une importante hausse des impôts.

 

Pour conclure, la déclaration des revenus locatifs LMNP est une étape indispensable pour l'optimisation de votre fiscalité dans la location meublée. En choisissant le bon régime fiscal, vous profitez d’une réduction d’impôts. Le régime micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50%, offre une gestion simplifiée. Le régime réel, plus complexe, permet de déduire un large éventail de charges et d'amortir la valeur du bien. Il est crucial pour le propriétaire de bien comprendre les spécificités de chaque régime, afin de déclarer ses loyers dans les meilleures conditions et éviter les erreurs pouvant. En choisissant ce statut et en respectant les exigences légales, vous pouvez non gérer efficacement votre location meublée.  Vous optimisez la rentabilité de la valeur biens.  Bien que ce n’ est pas obligatoire, vous devez vous faire accompagner par un expert-comptable dans les déclarations pour réduire vos impôts au maximum.