Crédit bailleur : zoom sur ses missions et ses obligations !

Le crédit bailleur est l’un des piliers les plus importants dans le monde financier et immobilier. Il s’agit d’un contrat de location exceptionnel. En effet, dans cette opération, le bailleur est appelé crédit-bailleur. Il loue un bien immobilier ou un bien mobilier à une entreprise, appelée preneur. Ce preneur peut envisager une option d'achat à la fin du bail. 

Le crédit bailleur est régi par un cadre juridique précis. Ce cadre juridique est défini dans le Code financier et le Code des sociétés. 

Vous souhaitez en savoir plus à propos de ce terme ? Dans cet article, parlons de ses missions et de ses obligations.

Crédit bailleur : la définition

Le crédit bailleur désigne l’entité qui fournit un crédit-bail immobilier à un entrepreneur ou à une entreprise, à une société. Cet entrepreneur ou cette entreprise, cette société est appelée crédit preneur.

Le crédit bailleur et le crédit preneur sont liés par un contrat de location. Ce contrat de location dicte les obligations des deux parties.

Le crédit-bail immobilier consiste à mettre en location un bien immobilier à usage professionnel ou commercial au profit du crédit preneur (entreprise, société ou entrepreneur). Lorsque le bail expire, le crédit preneur a la possibilité d'acquérir le bien. Durant toute la durée du contrat établi, seul le loueur reste propriétaire du bien immobilier.

À noter que le crédit bailleur peut être une entreprise ou une société. C'est pour cela qu'il est souvent appelé société de leasing.

Bon à savoir : outre le crédit bail immobilier, il y a également le crédit bail mobilier. Contrairement à un crédit-bail immobilier, dans un crédit baill mobilier, ce sont des biens d'équipement ou des matériels d'outillage qui seront loués. Cette forme de location donne aussi au locataire la possibilité d'acquérir tout ou une partie des biens loués.

Quelles sont les garanties exigées par le crédit bailleur pour accorder un crédit bail ?

La société de leasing peut imposer au crédit preneur des garanties. Ces garanties doivent être stipulées dans le contrat crédit bail. 

Parmi ces garanties, il peut exiger : 

• le dépôt d’une caution qui garantit le versement du crédit
• l’adhésion à un contrat d’assurance sur le bien immobilier en location
• l’engagement de la reprise du matériel par le fabricant. Il est négocié avec le fabricant lui-même.

Outre les garanties, il a aussi le droit de demander le versement de loyers pour financer l’opération de crédit. Si c’est le cas, le loyer dû sera forcément supérieur à la valeur du bien loué afin de financer l’achat futur. 

Étant donné que le crédit bailleur est propriétaire du bien immobilier durant la période de location, il peut procéder à l'amortissement fiscal du bien. D'ailleurs, c'est la durée de cet amortissement qui fixe la durée de la location.

Quelles sont les principales missions d'un crédit bailleur ?

Le crédit bailleur ou société de leasing occupe une place importante dans l'octroi d'un crédit bail. Mais quelles sont ses missions ? Plus de détails dans les prochains paragraphes !

Il évalue la solvabilité et la fiabilité de ses crédits preneurs potentiels

La société de leasing se charge de vérifier si les clients sont éligible ou non au crédit-bail. Pour ce faire, il se renseigne sur leur capacité de remboursement. Il vérifie l’exactitude des informations communiquées par les clients. En cas de faute, sa responsabilité sera engagée.

Il se charge de suivre les dossiers en cours

Le contrat de crédit-bail a été établi ? C’est le crédit-bailleur qui s’occupe du suivi administratif des dossiers. Il se charge d’actualiser les coordonnées et les informations bancaires du crédit preneur. Si ce dernier modifie son adresse, son numéro de téléphone ou son RIB, il s’adresse directement au crédit bailleur.

Il prélève les loyers

Le crédit bailleur joue le rôle d’intermédiaire. Il prélève donc les loyers auprès du client, c'est-à-dire du crédit preneur. Une fois les loyers prélevés, il reverse ce qui lui est dû au fournisseur. Le mode de versement dépend des modalités prévues dans le contrat.

Il assume les risques liés au contrat crédit-bail

Le crédit bailleur est celui qui assume directement les risques liés à un contrat de crédit-bail. Il doit donc proposer des assurances à la personne pour se prémunir contre les différents risques de vie du crédit preneur comme un décès, une invalidité ou une incapacité de travail même de façon temporaire. En effet, ces risques impactent forcément le paiement des mensualités dues.

Outre les assurances à la personne, le loueur financier propose également des assurances sur les biens d’équipements. Ces assurances couvrent les dommages subis par les biens immobiliers.

Quelles sont les obligations d'un crédit bailleur ?

Les obligations concernant la délivrance du bien immobilier

Le crédit bailleur se charge de régler le prix d’achat du bien immobilier au fournisseur, c'est-à-dire au constructeur ou au vendeur. Cependant, il n’est pas obligé de s’assurer que le bien soit livré. S’il y a un contretemps, ce sera le crédit preneur qui agira contre le fournisseur. Cette obligation est d'ailleurs mentionnée dans le mandat qu’il a signé. 

Bon à savoir : dans le cas où le bien immobilier ne serait pas livré, le contrat de crédit-bail s'annule automatique. En cas d’annulation du contrat-bail, aucun loyer ne peut être demandé.

Les obligations liées à la garantie de jouissance

Contrairement à un bail ordinaire ou le bailleur assure au preneur la jouissance du bien, dans un crédit-bail, le crédit bailleur n’en a pas l’obligation. Si c’est le cas, il doit en supporter les conséquences. De plus, en cas de vice caché, la vente s’annule automatiquement. Il en est de même pour le contrat de crédit bail.

Les obligations d’information et de renseignement

Toutes les personnes et entreprises qui proposent un crédit-bail doivent conseiller ses clients comme ceux que fait un établissement de crédit classique (établissement bancaire par exemple). Si le financement du crédit est jugé abusif, la responsabilité du crédit bailleur peut être impliquée. De même, lorsque le montant du financement dépasse largement les revenus du crédit, ou lorsque le crédit-bail induit en erreur sur la solvabilité du locataire, la situation reste similaire.

Les obligations liées à la gestion des contentieux et des litiges

En tant qu’intermédiaire, le crédit-bailleur se charge de gérer les éventuels contentieux qui surviennent dans le cadre du contrat crédit bail. En cas de conflits bailleur ou de litiges bailleurs, peu importe la problématique, c’est le crédit bailleur qui engage une procédure de recouvrement amiable en envoyant des lettres de relance ou rappel par e-mail, en contactant le crédit preneur par téléphone, etc. Il s’occupe également de la procédure judiciaire, si cela est nécessaire.

Quels sont les avantages d'un crédit bail pour le crédit bailleur ou société de leasing ?

Le crédit-bail ou leasing offre de nombreux avantages à celui qui le propose, c'est -à -dire au crédit bailleur. Mais quels sont ces avantages ? Focus !

Gains grâce aux loyers perçus (mensuellement en général)

Le leasing permet au loueur de générer des revenus réguliers. En effet, il perçoit des loyers venant du crédit preneur. Le loyer perçu lui garantit un flux de trésorerie stable, et cela durant toute la durée du contrat de location. Ainsi, il pourra renforcer sa position financière. Il pourra améliorer son bilan.

Conservation de la pleine propriété durant la période de contrat

Grâce au crédit-bail, le bailleur conserve l'immobilier, et ce, durant la durée du contrat. Il est le propriétaire légitime et peut tirer profit de la valeur résiduelle de l'actif. Il a le droit de renouveler le contrat bail avec le même preneur. Mais il peut aussi le céder à un tiers. Cette souplesse dans la gestion de l'actif représente un avantage significatif. Elle ouvre la voie à d'éventuels revenus supplémentaires pour le crédit bailleur.

Bon à savoir : pour info, la durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans.

Réduction des risques liés à la propriété de l’actif

A la différence d’une vente classique, où le bailleur perd la propriété de l'actif lorsqu’il sera vendu, dans un crédit-bail, le crédit bailleur la conserve. Il peut récupérer l'actif si le crédit preneur ne paie pas ou ne respecte pas chaque clause du contrat. Cela réduit le risque financier pour le crédit bailleur.

Diversification du portefeuille d'actifs

Le crédit bailleur a le droit d’investir dans différents actifs. Ainsi, il répartit son risque. Il atténue l'impact des fluctuations économiques sur son activité. 

La diversification permet aussi au crédit bailleur de s’adapter facilement aux changements dans le marché. Cette option lui permet de saisir chaque nouvelle opportunité de croissance.

Possibilité de bénéficier des avantages fiscaux intéressants

En choisissant le leasing c'est-à-dire location avec option d'achat, le crédit bailleur peut bénéficier de différents avantages fiscaux. Ces avantages lui permettent de déduire les dépenses liées à la possession et à l'exploitation de l'actif, comme les intérêts sur les emprunts et les frais d'entretien, de son revenu imposable. Ce qui améliore sa rentabilité globale tout en optimisant sa situation fiscale.

Qu'en est-il des inconvénients ?

Même s'il est avantageux, le crédit-bail n’est pas sans points faibles. Mais quels sont ses inconvénients ?

Le risque de non-paiement des loyers par le preneur

En cas de non-règlement, la société de leasing sera confrontée à des difficultés financières. Ces difficultés concernent le remboursement des prêts contractés pour financer l'achat de l'actif. De plus, la valeur résiduelle de l'actif lorsque le contrat expirera peut être inférieure aux attentes du bailleur. Ce qui peut entraîner une perte.

Flexibilité de gestion limitée

La flexibilité de la société de leasing est limitée en termes de gestion de l'actif. Contrairement à une vente traditionnelle, dans un leasing, l’actif est toujours lié par les termes du contrat de location, et cela, pour une période déterminée. Cette restriction entrave la capacité de la société de leasing à réagir aux changements du marché ou à saisir de nouvelles opportunités d'investissement.

Les coûts en plus

La société de leasing est celle qui règle les coûts de maintenance et d'entretien de l'actif, et ce, durant la durée du contrat. Ces coûts représentent une charge financière supplémentaire. 

À noter que pour un leasing, le processus de récupération de l'actif en cas de résiliation anticipée du contrat est à la fois complexe et coûteux. Et ce, tant sur le plan juridique et que sur le plan administratif.

Quels sont les avantages du crédit bail pour le preneur ?

Le preneur bénéficie aussi des avantages du crédit bail.

Premièrement, le crédit-bail lui offre une grande souplesse financière. Il peut choisir la durée du contrat de location selon ses besoins spécifiques. Ainsi, il peut adapter les paiements du loyer selon sa capacité financière. Mais il peut aussi bénéficier d'une option d'achat à la fin du contrat. Ainsi, il peut acquérir le bien immobilier à un prix prédéterminé. Cela lui offre plus de sécurité et de visibilité sur ses dépenses futures.

Deuxièmement, le preneur bénéficie aussi de certains avantages fiscaux. Les paiements de loyer peuvent être déductibles d'impôt en tant que dépenses d'exploitation. Cela réduit la charge fiscale de l'entreprise. 

Crédit bailleur : ce qu'il faut retenir

Le crédit bailleur occupe une place importante dans le domaine de l’immobilier. Il propose des contrats de location spécifiques. Ce contrat proposé est régi par un cadre juridique précis. En tant que loueur financier, il offre la possibilité aux entreprises, appelées "preneurs", d'accéder à des biens immobiliers sans mobiliser de capitaux importants.

Pour la société de leasing, le crédit-bail lui permet de recevoir des revenus réguliers grâce aux loyers qu’elle perçoit. Mais la société de leasing conserve également le bien immobilier durant la durée du contrat. Cela lui offre une grande flexibilité dans la gestion de ses actifs. De plus, le crédit-bail lui permet de réduire les risques liés à la propriété de l'actif, de diversifier son portefeuille d'actifs et de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants.

Même avantageux, le crédit-bail n’est pas sans risque. Les risques les plus connus sont : 

• le non-paiement des loyers par le preneur ;
• la limitation de la flexibilité dans la gestion de l'actif ;
• les coûts supplémentaires liés à la maintenance et à l'entretien de l'actif ;
• la complexité et le coût de la récupération de l'actif en cas de résiliation anticipée du contrat.

Malgré ces inconvénients, le crédit-bail reste attrayant. Il offre des avantages significatifs pour les deux parties.