Créer une sci avec ses parents pour acheter une maison : les avantages

Créer une SCI avec ses parents pour acheter une maison permet de partager les charges et répartir les responsabilités entre associés. Acquérir un bien immobilier en famille profite à de nombreux ménages, face à la flambée des prix de l’immobilier et à des conditions d’octroi de crédit de plus en plus strictes.

En 2023, près de 15 % des acquisitions immobilières en France ont impliqué un co-emprunt familial. On observe ici que de plus en plus de personnes ont recours à la solidarité familiale pour surmonter les obstacles financiers. Cette démarche permet non seulement d'augmenter les capacités d’emprunt, mais aussi de diversifier les modes de propriété, grâce à des dispositifs comme :

• l’indivision,

• le démembrement de propriété,

• la création d’une SCI familiale.

Les familles privilégient des solutions structurées pour gérer des projets immobiliers ambitieux. Les chiffres le prouvent car le nombre de SCI en France est passé de 1,1 million en 2015 à plus de 1,5 million en 2023 (INSEE). Dans les grandes lignes, acheter un bien avec ses parents permet de :

• partager les coûts,

• optimiser la fiscalité,

• préparer la transmission du patrimoine.

Acheter en indivision avec ses parents : la solution la plus simple

L'achat en indivision est une solution juridique courante lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir un bien immobilier en commun. Il s’agit du statut par défaut dès lors qu’au moins deux individus deviennent propriétaires d’un même bien. Chacun détiendra une part correspondant à son apport financier.

Si un enfant finance 50 % de l’acquisition et ses parents les 50 % restants, chacun est propriétaire à hauteur de sa contribution.

Les avantages de l’indivision

L'indivision simplifiera le dossier bancaire. En réunissant les capacités d’emprunt des co-acquéreurs, il devient possible de présenter un dossier plus solide aux banques. Le budget global pourra alors être augmenté. Il sera ainsi possible d'avoir accès à des biens plus attractifs ou mieux situés.

Par ailleurs, l’indivision est une solution simple, rapide et peu coûteuse à mettre en œuvre. Elle ne nécessite pas de démarches complexes ou de structures juridiques spécifiques comme la création d’une SCI ou société civile immobilière.

Les rôles et responsabilités des co-emprunteurs

En tant que co-propriétaires, tous les indivisaires partagent la propriété du bien et, le cas échéant, le remboursement du prêt immobilier. Cette répartition sera proportionnelle à l’apport de chacun. Cependant, cette responsabilité partagée peut engendrer des situations délicates si les règles de gestion ne sont pas clairement établies.

Les points à considérer avant de se lancer

Bien que pratique, l’indivision comporte certains inconvénients, surtout en matière de gestion. Toute décision majeure concernant le bien, comme la réalisation de travaux ou la vente, doit être approuvée par tous les co-propriétaires. Sans cet accord, la gestion peut rapidement devenir source de tensions.

La convention d’indivision est un document permettant de clarifier les règles de fonctionnement et de gestion du bien. Son absence peut aggraver les désaccords. En cas de conflit ou de vente forcée des parts par l’un des co-propriétaires, l’article 815 du Code Civil prévoit que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Cela peut conduire à une vente judiciaire, souvent moins avantageuse pour toutes les parties.

Conseils pratiques pour sécuriser l’indivision

Pour réduire les risques, il est recommandé de faire appel à un notaire pour rédiger une convention d’indivision. Ce document formalise :

• les règles de gestion du bien,

• la répartition des charges,

• prévoit des solutions en cas de désaccord.

En clarifiant dès le départ les responsabilités et les attentes de chacun, il est possible :

• d’éviter la plupart des conflits,

• de garantir une gestion harmonieuse du bien immobilier.

Le démembrement de propriété : une alternative à l’indivision

Le démembrement de propriété repose sur la séparation du droit de propriété en deux composantes :

• la nue-propriété, qui confère le droit de vendre, de donner ou de léguer le bien, mais pas d’en disposer pleinement,

• l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, comme les loyers, sans en être propriétaire intégral.

Mise en œuvre avec ses parents

Dans un cadre familial, le démembrement est souvent utilisé pour acheter ou transmettre un bien immobilier tout en garantissant les droits des parents. Ces derniers conservent généralement l’usufruit. Il pourront ainsi habiter le bien ou le louer. Les enfants quant à eux détiendront la nue-propriété.

Cette configuration est particulièrement adaptée lorsque les parents souhaitent sécuriser leur logement tout en préparant la transmission de leur patrimoine.

Un enfant peut acquérir la nue-propriété d’un appartement. Ses parents quant à eux continueront à en tirer des revenus locatifs jusqu’à la fin de leur usufruit.

Les avantages du démembrement

Le démembrement est avantageux surtout en terme de gestion et de fiscalité :

• l'optimisation de la transmission : lorsque l'usufruitier décède, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession. Cela représente une économie significative.

• la réduction des coûts de transmission : les droits de donation ou d’achat sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus il est âgé, moins la nue-propriété coûte cher.

• la flexibilité d’usage : les parents, en tant qu’usufruitiers, conservent le droit d’occuper le bien ou de le mettre en location. L’enfant quant à lui, bénéficiera d’une valeur patrimoniale croissante à long terme.

Coût et procédure

Le démembrement de propriété nécessite un acte notarié, avec des frais avoisinant les 1 500 €. Cela comprend les honoraires du notaire et les taxes associées. Ce coût reste raisonnable au regard des économies potentielles en matière de droits de succession.

Par ailleurs, une convention de démembrement peut préciser les droits et devoirs de chaque partie. Elle évitera les malentendus ou les conflits.

Conseils pratiques

Le démembrement de propriété est avantageux pour les familles qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine tout en réduisant les frais. Cependant, il faut bien comprendre ses implications juridiques et fiscales avant de s’engager. Le recours à un notaire est indispensable pour :

• établir l’acte de démembrement,

• définir clairement les responsabilités de chacun

• anticiper les éventuelles évolutions familiales ou patrimoniales.

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier en commun

La SCI familiale est une structure juridique populaire. Elle permet à des membres d’une même famille, comme les parents et leurs enfants, de détenir et de gérer ensemble un bien immobilier. Chaque associé détient des parts sociales, proportionnelles à ses apports. Ils peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (apport d’un bien immobilier).

Les étapes pour créer une SCI familiale

Choisir un siège social

Il est souvent fixé au domicile de l’un des associés. Cela simplifie les démarches administratives et réduit les coûts.

Rédiger les statuts

Ils déterminent les règles de fonctionnement de la SCI :

- la nature et la valeur des apports de chaque associé,

- les modalités de gestion (désignation du gérant, pouvoirs attribués),

- les règles de prise de décision (assemblées générales, majorité nécessaire pour certaines décisions).

Immatriculation de la SCI

Une fois les statuts rédigés et signés, la société doit être immatriculée au greffe du tribunal de commerce. Cela inclut :

- la publication d’une annonce légale dans un journal habilité,

- l’obtention du numéro SIREN auprès de l’INSEE, qui officialise l’existence de la société.

Les avantages d’une SCI familiale

La SCI familiale présente de nombreux atouts, comme :

Des capacités d’emprunt renforcées

En regroupant les apports financiers des parents et des enfants, la SCI permet d’améliorer la solidité du dossier bancaire, facilitant ainsi l’obtention d’un prêt pour financer le bien immobilier.

La flexibilité dans la gestion du patrimoine

Les décisions concernant le bien immobilier (location, travaux, vente) sont prises collectivement selon les règles fixées dans les statuts. Cette souplesse est particulièrement utile pour des projets d’investissement locatif ou de transmission patrimoniale.

La facilitation des transmissions

En cédant progressivement des parts sociales de la SCI aux enfants, il est possible de transmettre un bien immobilier tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, notamment grâce à l’abattement sur les donations tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant).

La protection des associés

La responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Ainsi, en cas de difficulté financière, leur patrimoine personnel est protégé.

Les coûts de création et de gestion

Coût de création

La création d’une SCI implique des frais variables selon les prestations choisies :

- les frais de notaire pour la rédaction des statuts (souvent recommandée) : entre 500 € et 2500 €.

- la publication de l’annonce légale : environ 200 € à 300 €.

Frais récurrents

- Gestion comptable : si la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), une comptabilité précise est obligatoire. Cela entraîne des frais annuels (entre 500 € et 2000 €, selon la complexité).

- Administration : la déclaration annuelle des résultats et tenue des assemblées générales.

Conseils pratiques

Avant de créer une SCI, il faudra définir clairement les objectifs du projet : s’agit-il d’une résidence principale, d’un investissement locatif, ou d’une préparation de la transmission patrimoniale ?

Faire appel à un notaire ou un avocat est vivement recommandé pour rédiger les statuts et anticiper les éventuelles difficultés (désaccords entre associés, fiscalité, gestion à long terme).

Comparaison des options : indivision, démembrement et SCI

Voici une analyse comparative basée sur des critères essentiels comme la simplicité, le coût, la flexibilité et la gestion du bien.

Critères	Indivision	Démembrement de propriété	SCI
Simplicité	Très simple, l'indivision est la solution par défaut. Seul l'acte notarié d'achat est nécessaire.	Plus complexe, nécessite un acte notarié pour séparer nue-propriété et usufruit.	Plus structurée, demande la rédaction de statuts et une immatriculation au greffe.
Coût	Faible, aucune création nécessaire. Une convention d'indivision (environ 1000 €) peut être recommandée.	Frais notariés initiaux d’environ 1500 €. Économies potentielles sur les droits de succession.	Frais de création entre 200 € et 2500 € selon l’accompagnement. Frais récurrents pour la comptabilité (SCI à l’IS).
Flexibilité	Moyenne : chaque indivisaire a une voix, mais risque de blocages en cas de désaccord.	Souplesse pour l’usufruitier qui peut exploiter le bien, mais le nu-propriétaire doit attendre pour la pleine propriété.	Très flexible : statuts personnalisables, décisions facilitées, et transmission simplifiée via cession de parts.
Gestion du bien	Décisions collégiales. L'unanimité peut être nécessaire pour les décisions importantes (travaux, vente).	Droits partagés : l’usufruitier gère l’usage, le nu-propriétaire détient la propriété à terme.	Gestion claire déléguée à un gérant. Les statuts permettent d’anticiper et de prévenir les conflits.
Avantages spécifiques	Solution économique et rapide. Idéale pour des projets simples ou temporaires.	Réduction de la fiscalité sur les transmissions. Partage intergénérationnel des droits.	Structure professionnelle, protection patrimoniale et gestion prévisible dans le temps.
Limites	Risque de conflits familiaux et de blocages, vente nécessitant l’accord de tous les indivisaires.	Le nu-propriétaire n’a aucun droit d’usage immédiat, ce qui peut limiter l'intérêt pour certains investisseurs.	Coûts initiaux et récurrents plus élevés. Procédures administratives plus complexes.

Conseils pour réussir son projet de SCI avec ses parents

Créer une SCI avec ses parents est une démarche intéressante pour gérer et transmettre un patrimoine familial, mais elle requiert une préparation minutieuse. Voici des conseils essentiels pour augmenter les chances de succès de votre projet.

S’entourer de professionnels

Rôle d’un notaire ou avocat pour la rédaction des statuts

Les statuts de la SCI sont la pierre angulaire de son fonctionnement. Leur rédaction nécessite une expertise juridique pour éviter des ambiguïtés ou des conflits futurs.

Un notaire ou un avocat spécialisé en droit des sociétés peut s’assurer que les statuts reflètent les objectifs de tous les associés.

Ces professionnels peuvent insérer des clauses précises sur la répartition des pouvoirs ou la gestion en cas de décès d’un associé. Leur intervention garantit également que la SCI respecte les réglementations en vigueur.

Intervention d’un expert-comptable pour optimiser la fiscalité

La fiscalité d’une SCI peut être complexe, surtout avec le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Un expert-comptable est indispensable pour orienter ce choix en fonction des projets à court et long terme de la SCI.

Il peut également anticiper les impacts fiscaux liés aux revenus locatifs ou à la vente de biens détenus par la SCI, tout en veillant à la conformité des déclarations fiscales.

Anticiper la transmission

Mettre en place une stratégie de donation-partage des parts

L’un des avantages d’une SCI est de simplifier la transmission du patrimoine familial. Une stratégie de donation-partage des parts sociales permet de transmettre progressivement le patrimoine aux enfants tout en bénéficiant d’abattements fiscaux.

Ce système doit être planifié avec précision pour optimiser les avantages fiscaux et éviter des tensions entre héritiers.

Il est possible de conserver l’usufruit des parts tout en cédant la nue-propriété. Cela permet aux parents de garder un contrôle sur les biens.

Insérer des clauses spécifiques dans les statuts

Les statuts de la SCI peuvent inclure des clauses destinées à sécuriser la gestion et la transmission du patrimoine :

• une clause d’agrément, par exemple, peut limiter la revente des parts à des tiers extérieurs à la famille. Elle préserve ainsi le caractère familial de la SCI.

• une clause prévoyant la répartition des pouvoirs ou les modalités de résolution des conflits peut éviter des litiges coûteux et prolongés.

Communication et transparence

Organiser des réunions régulières pour la gestion de la SCI

La gestion d’une SCI nécessite une communication claire et régulière entre les associés. Il est conseillé d’organiser des réunions périodiques pour discuter :

• de la gestion des biens,

• des décisions stratégiques,

• des éventuelles difficultés rencontrées.

Ces réunions, formalisées par des procès-verbaux, favorisent la transparence et renforcent la cohésion familiale.

Prévoir une clause de médiation en cas de litige

Malgré une bonne communication, des désaccords peuvent survenir. Pour éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses, il faudra insérer une clause de médiation dans les statuts.

Cette clause prévoit le recours à un tiers neutre pour résoudre les différends de manière amiable. Elle préserve ainsi les relations familiales et limite les impacts négatifs sur le patrimoine de la SCI.

Ce qu'il faut retenir

L’indivision se distingue par sa simplicité et son faible coût. Elle est idéale pour des projets familiaux rapides et sans lourdeurs administratives.

Le démembrement de propriété, bien qu’un peu plus technique, est une solution précieuse pour optimiser la fiscalité et préparer la transmission patrimoniale à moindre coût.

La SCI, quant à elle, offre une structure robuste et pérenne. Elle est particulièrement adaptée à la gestion de biens immobiliers sur le long terme et à des configurations familiales plus complexes, comme créer une SCI avec ses parents pour acheter une maison, ce qui permet de structurer l’investissement et de mieux gérer la transmission.

Avant de choisir, il faudra évaluer soigneusement vos objectifs et vous entourer de professionnels. Un notaire ou un avocat pourra garantir une mise en œuvre sécurisée et adaptée à vos besoins.