Déclaration bien immobilier : que faut-il déclarer en 2025 ?

La déclaration des biens immobiliers est loin d'être une simple formalité administrative. C'est une véritable carte maîtresse dans votre jeu d'investisseur. En 2025, les règles se resserrent, et vous devez être aux commandes pour transformer cette obligation en opportunité. C'est comme si vous aviez un levier fiscal pour faire grimper la valeur de votre patrimoine.

L'administration fiscale ne se contente plus de simples informations. Elle exige une vision claire de votre activité locative : qui sont vos locataires ? Quels sont vos revenus ? Quel type de bail avez-vous choisi ? Chaque détail compte, surtout si vous jonglez avec des locations meublées, saisonnières ou des SCI.

Des erreurs ? Des oublis ? Les conséquences financières peuvent être lourdes. Mais rassurez-vous, des solutions existent pour vous guider, vous éclairer, et vous assurer une déclaration parfaite. Ensemble, faisons de cette étape une force pour votre investissement.

Toutes les informations concernant vos biens locatifs : vous devez les déclarer

La déclaration de vos biens loués permet à l'administration fiscale de connaître précisément votre patrimoine et de calculer vos impôts.

Déclarer l’existence du bien et son affectation

Avant même de percevoir vos premiers loyers, vous devez déclarer votre bien auprès de l’administration fiscale. Cette déclaration permet d’identifier l’usage du logement : résidence principale, résidence secondaire ou bien mis en location.

Si vous louez votre bien, vous devez indiquer le type de bail choisi : locations vides, locations meublées ou locations saisonnières. Chaque statut implique des obligations différentes, notamment en ce qui concerne la fiscalité et les charges.

Si vous transformez un logement occupé en bien locatif, vous devez le signaler rapidement à l’administration via votre espace personnel sur le site des impôts. Cette mise à jour garantit que les taxes et impôts appliqués à votre bien sont bien adaptés à son usage réel.

Déclarer les revenus locatifs

Tout loyer perçu doit être déclaré, qu’il s’agisse d’une occupation de longue durée ou d’une occupation saisonnière. L’administration fiscale impose un cadre strict pour cette déclaration. Il dépend du mode d'occupation choisi.

Locations vides

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers que vous percevez sont considérés par l'administration fiscale comme des revenus fonciers. Cela signifie qu'ils sont soumis à l'impôt sur le revenu, au même titre que vos salaires ou vos autres sources de revenus. Pour déclarer ces revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, en fonction du montant de vos loyers annuels : le régime micro-foncier et régime réel.

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts, c'est-à-dire le montant total des loyers perçus, sont inférieurs à 20 000 euros par an (contre 15 000 euros auparavant). L'avantage principal de ce régime est sa simplicité : vous n'avez pas besoin de détailler vos charges. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % sur vos revenus bruts. Cela signifie que vous serez imposé uniquement sur 70 % du montant de vos loyers.

Le régime réel, quant à lui, s’applique si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 euros par an. Si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce régime est plus complexe, car il vous oblige à déclarer le montant exact de vos charges déductibles. L'avantage principal du régime réel est qu'il vous permet de déduire toutes vos charges réelles, ce qui peut être plus avantageux que l'abattement de 30 % si vos charges sont élevées.

Locations meublées

Les revenus sont classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes annuelles sont inférieures à 85 000 euros (contre 77 700 euros auparavant), vous bénéficiez du régime micro-BIC avec un abattement de 50 %. Au-delà, vous devez opter pour le régime réel.

Locations saisonnières

Vous devez déclarer ces revenus selon les mêmes modalités que les locations meublées. De plus, certaines municipalités imposent une taxe de séjour et un enregistrement spécifique du logement auprès de la mairie.

Déclarer les locataires et la durée des baux

Depuis la réforme de 2023, tous les propriétaires bailleurs doivent déclarer l’identité de leurs locataires, ainsi que la durée de leur bail. Cette obligation vise à renforcer la transparence et à lutter contre la fraude aux allocations logement.

• Lors de votre déclaration annuelle, vous devez indiquer :
• Le nom et prénom du locataire en place ;
• La date de début du bail ;
• Le montant du loyer mensuel hors charges ;
• Si le logement est vacant, vous devez également le préciser, sous peine de sanctions.

 

Mettre à jour sa déclaration en cas de modification

Toute modification dans la situation de votre bien locatif doit être signalée rapidement à l’administration fiscale. Cela inclut :

• Un changement de locataire ;
• Une modification du loyer ;
• Un passage d’une location vide à une location meublée ;
• Une vente du bien.

 

Impact de la déclaration des biens immobiliers sur l’investissement locatif

La déclaration des biens immobiliers modifie vos obligations fiscales et la manière dont vous gérez vos biens et optimisez vos revenus. Comprendre ces impacts permet ainsi de mieux gérer vos investissements à long terme.

Une gestion fiscale plus claire et plus transparente

La déclaration obligatoire de vos biens locatifs permet une meilleure transparence vis-à-vis des autorités fiscales. Cela vous oblige à déclarer chaque bien immobilier, qu’il soit mis en location à long terme, saisonnière ou encore vacant. En retour, cela permet une gestion fiscale plus claire, facilitant vos déclarations de revenus et réduisant les risques d’erreurs. Une déclaration précise garantit que vous payez exactement ce que vous devez, ni plus ni moins.

De plus, la déclaration de vos biens immobiliers est un levier pour bénéficier de régimes fiscaux spécifiques. Selon la nature de vos biens et des revenus générés, vous pourrez choisir des options fiscales avantageuses comme le régime réel ou le régime micro-foncier. En déclarant correctement vos biens, vous pouvez optimiser vos charges et revenus fonciers, ce qui améliore la rentabilité de votre investissement.

L'impact sur les charges et déductions fiscales

La déclaration correcte de vos biens immobiliers affecte également la manière dont vous pouvez déduire vos charges. Par exemple, dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire un large éventail de dépenses comme les travaux de rénovation ou encore les intérêts d’emprunt. Cela réduit vos revenus imposables, et donc vos impôts.

Une gestion simplifiée des locations saisonnières

Les biens proposés pour une occupation saisonnière sont particulièrement impactés par la déclaration obligatoire en 2025. En effet, la mise à disposition saisonnière impose une déclaration à la mairie, un enregistrement spécifique, et dans certaines villes, des restrictions supplémentaires.

Ces restrictions peuvent être diverses. Par exemple, comme dans la ville de Paris, la durée maximale de mise à disposition d’un logement principal est désormais limitée à 90 jours par an. Ou encore, comme le cas de la ville de Lyon, où les propriétaires souhaitant proposer leur résidence secondaire doivent obtenir une autorisation de modification d’usage. Ces exemples illustrent la nécessité de se renseigner auprès de votre mairie pour connaître les règles applicables à votre bien.

Les implications sur les revenus fonciers et leur imposition

La déclaration obligatoire permet à l’administration fiscale de mieux comprendre vos sources de revenus fonciers et de les taxer en conséquence. Cela signifie que si vous louez un bien à long terme, vous devez déclarer les loyers perçus, qui seront soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, selon votre situation, la possibilité de déduire certaines charges et frais peut vous permettre de réduire votre base imposable. De plus, selon le type de bien et la localisation, certaines taxes locales, comme la taxe foncière ou la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour les meublés, peuvent entrer en jeu.

La prise en compte des logements inoccupés et leur impact fiscal

Si vous disposez de logements inoccupés, vous devez également les déclarer. La déclaration d’un bien vacant a aussi des conséquences fiscales importantes. Par exemple, si votre logement est inoccupé depuis au moins un an et se situe dans une commune où la demande de logements est supérieure à l'offre, vous pourriez être soumis à la Taxe sur les Logements Vacants (TLV). Cette taxe est calculée sur la valeur locative du bien. Elle s'élève à 17 % la première année, puis à 34 % les années suivantes.

Si votre logement n'est pas concerné par la TLV, il pourrait être soumis à la Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants (THLV). Cette taxe est applicable dans les communes qui ont choisi de l'instaurer, si votre logement est vacant depuis plus de deux ans. Ces taxes visent à encourager la remise sur le marché des logements inoccupés et contribuent au financement du logement social.

Les démarches à suivre pour déclarer des biens loués

Lorsque vous gérez des biens immobiliers que vous mettez à disposition de tiers, il est essentiel de suivre une série de démarches pour vous conformer à la législation. Cela permet non seulement d’éviter des pénalités mais aussi d’optimiser votre gestion fiscale.

Identifier les types de biens concernés

Avant de débuter la déclaration, il est conseillé de savoir quels biens doivent être déclarés. Tous les biens immobiliers que vous gérez ne sont pas soumis aux mêmes règles. En 2025, la déclaration des biens loués s’applique à :

• Les logements principaux occupés par des tiers ;
• Les logements secondaires mis à disposition contre rémunération ;
• Les logements inoccupés pour une période significative.

 

Assurez-vous de bien distinguer chaque type de bien, car la nature de l’immobilier influence directement la manière dont vous devrez procéder.

Connaitre la réglementation locale spécifique

Certaines villes ou régions appliquent des règles particulières pour les biens immobiliers loués. Ces spécificités peuvent inclure :

• L’obligation d’enregistrer le bien auprès de la mairie ;
• Des taxes supplémentaires sur les biens laissés inoccupés pendant un certain temps ;
• Des régulations strictes pour les biens situés dans des zones tendues.

 

Vérifiez toujours les règlements locaux auprès de votre municipalité ou d’un expert en gestion immobilière afin de garantir que vous respectez toutes les obligations spécifiques à votre localité.

S’enregistrer auprès des autorités compétentes

Une fois que vous avez vérifié les biens concernés et les régulations locales, la prochaine étape est de vous enregistrer auprès des autorités compétentes. Cette étape permet d’éviter des amendes ou des redressements fiscaux. Voici ce que vous devez faire :

• Effectuer une déclaration en ligne via le site officiel des impôts ou celui de votre municipalité ;
• Informer la mairie : dans les communes où la réglementation est plus stricte, vous devez également déclarer le bien directement à la mairie

Enregistrez le bien dès que vous le mettez à disposition de quelqu’un. Cela permet de vous assurer que toutes les informations fiscales seront bien transmises.

 

Déclarer vos revenus immobiliers

Une fois l’enregistrement effectué, la déclaration des revenus issus de vos biens doit être faite correctement pour vous éviter des problèmes fiscaux. Voici les principales étapes :

• Choisir le bon régime fiscal : régime simplifié ou régime réel ;
• Faire une déclaration de revenus via le formulaire 2042-C PRO ;
• Tenir un suivi précis des dépenses liées à la gestion du bien, telles que les réparations, les frais d’entretien ou les intérêts d’emprunt. Ces charges sont souvent déductibles et vous permettent de réduire votre imposition.

 

Respecter les plafonds et conditions fiscales

Il existe des conditions fiscales à respecter lors de la déclaration de vos biens immobiliers. En fonction du régime choisi, voici quelques points à prendre en compte :

Plafonds de revenus

Pour certains régimes, des plafonds de revenus sont à respecter pour bénéficier d’avantages fiscaux (comme l’abattement de 30 % pour le micro-foncier). Si vos revenus dépassent ces limites, vous devrez passer au régime réel et faire attention à la déduction des charges.

Les charges déductibles

Certaines charges comme les frais d’entretien, les réparations, ou encore les primes d’assurances sont déductibles de vos revenus fonciers. En cas de doute, demandez conseil à un expert fiscal pour maximiser vos déductions.

Déclaration immobilière : personnalisez, optimisez, réussissez en 2025

La déclaration des biens immobiliers permet d’éviter les sanctions et d’optimiser sa fiscalité. Chaque détail compte : l’affectation du bien, les revenus perçus, l’identité des locataires et les changements de situation. Une bonne gestion de cette déclaration permet d’accéder à des régimes fiscaux avantageux et de mieux maîtriser ses charges.

En anticipant les obligations administratives, vous pouvez transformer cette contrainte en un véritable atout pour votre investissement locatif. Votre déclaration 2025 mérite une approche personnalisée. Bénéficiez de l'expertise de nos conseillers pour une déclaration sur mesure, adaptée à votre situation et à vos objectifs.