Dispositif Jeanbrun : exemple de calcul et conditions

Le dispositif Jeanbrun qui est entré en vigueur le 21 février 2026, vise les investisseurs qui achètent un logement pour le louer nu. Il concerne les appartements neufs et les logements anciens avec rénovation, à condition que celle-ci représente au moins 30% de la valeur du bien.

Une part du prix du logement peut être déduite des revenus locatifs, avec un amortissement qui peut aller jusqu’à 12 000 € par an selon le cas. Les charges liées à la mise en location peuvent aussi être déduites, comme les dépenses de remise en état, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.

Source : relance-logement-nouveau-dispositif-faciliter-lachat-location-logements

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Avant d’entrer dans le calcul, il faut poser le cadre. Ce mécanisme fiscal soutient la location nue de longue durée, avec un avantage lié au prix du logement et aux charges supportées par le propriétaire.

Un mécanisme pensé pour la location nue

Ce régime s’adresse aux propriétaires qui achètent pour louer vide. Le logement doit être occupé comme résidence principale. L’objectif est de remettre davantage de biens sur le marché locatif classique.

Neuf et ancien avec travaux

Le champ d’application ne se limite pas à l’ancien. Il couvre aussi le neuf, ainsi que certains logements à rénover si le seuil requis est atteint. Cela laisse plus de latitude dans le choix du projet.

Un avantage fiscal fondé sur l’amortissement

Le principe repose sur une déduction annuelle calculée sur une partie du prix du logement. À cela s’ajoutent des charges admises, comme les intérêts d’emprunt, certaines dépenses et la taxe foncière.

Un cadre différent du déficit foncier

Le raisonnement diffère du déficit foncier. Dans ce second cas, la logique repose d’abord sur les charges et les dépenses engagées sur le bien. Ici, une part de la valeur du logement entre aussi dans le calcul. Cela change la lecture du gain fiscal.

Qui peut en bénéficier ?

Une fois le principe posé, il faut voir si le projet entre bien dans le cadre prévu. Les premiers points à vérifier sont le type de logement, le mode de location, la durée d’engagement et le niveau de loyer.

Le logement doit être loué nu

Le bien doit être loué sans mobilier, dans le cadre d’un bail d’habitation classique. Il doit aussi servir de résidence principale. Les locations saisonnières et les formats courts ne sont donc pas visés.

Le bien doit répondre à des critères précis

Le dispositif vise les logements situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles sont donc exclues. Il peut s’agir d’un bien neuf ou d’un logement ancien avec rénovation si le seuil demandé est atteint. Cela laisse deux approches : acheter un logement prêt à louer ou acheter un bien à retravailler.

Le bailleur doit s’engager sur 9 ans

Le dispositif Jeanbrun impose un engagement de location de 9 ans. Ce point compte, car il oblige l’investisseur à raisonner sur une durée de détention longue, avec une stratégie cohérente sur le loyer, la fiscalité et la qualité du bien.

Le bailleur doit respecter un cadre de loyer

Le gain fiscal varie selon le niveau de loyer retenu. Trois niveaux sont prévus :

• libre

• intermédiaire

• social

Plus le loyer baisse, plus le taux monte, avec un plafond annuel compris entre 6 000 € et 12 000 € selon le niveau choisi.

Les revenus du locataire entrent aussi en compte

Dans les niveaux intermédiaire et social, il faut aussi respecter des plafonds de ressources. Le montage dépend donc du logement, mais aussi du profil du locataire. Ce point doit être vérifié avant la mise en location.

Le dispositif vise le bailleur privé imposé aux revenus fonciers

Ce cadre s’adresse aux personnes qui louent en nom propre dans le parc privé et déclarent des revenus fonciers. Son intérêt tient au fait que certaines déductions viennent alléger la base imposable.

Quels travaux et quelles dépenses sont pris en compte ?

C’est souvent ici que le calcul se joue. Si l’on mélange prix du logement, coût de rénovation et charges, le gain attendu est vite surestimé.

La base amortissable ne correspond pas à 100% du prix d’acquisition

La base retenue correspond en principe à 80% du prix d’acquisition. Les 20% restants sont exclus au titre du terrain, qui n’est pas amortissable.

Pour un appartement acheté 250 000 €, la base tombe donc à 200 000 €. Avec un taux de 3,5%, cela donne 7 000 € par an. Avec 5,5%, on monte à 11 000 €.

Le plafond annuel dépend du niveau de loyer choisi

Trois niveaux sont prévus. En intermédiaire, le taux est de 3,5%, avec un plafond annuel autour de 8 000 €. En social, on passe à 4,5% pour un plafond proche de 10 000 €. Plus le loyer est encadré, plus le taux augmente. En pratique, il peut aller de 3,5% à 5,5%, avec un plafond annuel pouvant atteindre 12 000 €.

Dans l’ancien, les travaux peuvent rendre le bien éligible

Pour un logement ancien, les dépenses doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition. Pour un bien acheté 150 000 €, il faut au minimum 45 000 €. Pour un bien à 100 000 €, le seuil passe à 30 000 €.

Les charges déductibles s’ajoutent à l’amortissement

L’amortissement ne remplace pas les autres déductions. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et certaines dépenses peuvent aussi réduire le revenu imposable. C’est ce cumul qui donne du poids au montage.

Exemple simple avant le calcul complet

Prenons un achat à 200 000 €. La base retenue est de 160 000 € si l’on applique la règle des 80%. Avec un taux de 4,5%, le montant annuel atteint 7 200 €.

Si le propriétaire perçoit 12 000 € de loyers annuels et supporte 2 500 € de charges déductibles, la base taxable baisse déjà nettement.

Dispositif Jeanbrun : exemple concret de calcul

Pour voir l’intérêt du mécanisme, le plus parlant reste un cas réel. Prenons ici une réalisation menée à Montpellier par Investissement Locatif, avec un budget total de 247 000 €, un loyer annuel de 17 700 € et une rentabilité brute affichée de 7,14%.

Les données de départ du projet

Le bien est un T3 de 80 m² transformé en T4 pour colocation à Montpellier. Le projet affiche un budget total de 247 000 € et un loyer annuel de 17 700 €. La rentabilité brute annoncée est de 7,14%, ce qui correspond bien au rapport entre le loyer annuel et le budget global.

Ce que cet exemple permet de mesurer

Ce cas part d’un projet rentable avant fiscalité. C’est le bon point de départ. Un régime fiscal n’a d’intérêt que s’il vient améliorer une opération qui tient déjà sur ses chiffres : emplacement, loyer, demande locative et qualité du bien.

Hypothèse de calcul avec le dispositif Jeanbrun

Pour illustrer le mécanisme, on peut partir du budget global de 247 000 €. Si l’on retient une base de 80%, on obtient 197 600 €.

Avec un taux de 3,5%, cela représente 6 916 € par an.

Avec 4,5%, on passe à 8 892 €.

Avec 5,5%, le montant théorique atteint 10 868 €, sous réserve du plafond applicable.

Impact sur les revenus fonciers

Le projet génère 17 700 € de loyers annuels. Avec 6 916 € par an, le revenu restant avant autres charges tombe à 10 784 €. Avec 8 892 €, il descend à 8 808 €.

Et avec 10 868 €, il reste 6 832 € avant prise en compte des autres charges déductibles, comme les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.

Ce que cela change pour l’investisseur

Ce cas montre bien la logique du mécanisme. Il ne s’agit pas d’une réduction forfaitaire, mais d’un outil qui baisse les revenus imposables. Sur un bien qui produit déjà 17 700 € de loyers par an, l’effet peut être net si le propriétaire supporte aussi un crédit et d’autres charges.

Ce qu’il faut garder en tête

Ce cas reste pédagogique. La page de réalisation ne détaille ni la part exacte de rénovation, ni le niveau de loyer retenu au regard des plafonds, ni la tranche d’imposition du propriétaire. Pour passer d’un cas de blog à un vrai calcul, il faut donc vérifier la base retenue, le niveau de loyer et les charges réelles.

Quelle différence entre dispositif Jeanbrun et déficit foncier ?

Après ce cas, il faut répondre à la vraie question : est-ce plus intéressant que le déficit foncier. Les deux réduisent l’impôt, mais pas de la même façon.

Point de comparaison	Dispositif Jeanbrun	Déficit foncier
Logique fiscale	Repose sur une déduction annuelle liée à une partie de la valeur du logement, en plus des charges admises.	Repose d’abord sur les charges déductibles et les travaux qui dépassent les loyers encaissés.
Déclencheur du gain fiscal	Le gain ne dépend pas seulement des travaux. Il vient aussi de l’amortissement appliqué chaque année.	Le gain apparaît surtout quand les travaux et charges sont élevés par rapport aux loyers.
Effet dans le temps	La baisse de la base imposable peut s’étaler sur plusieurs années.	L’effet est souvent plus marqué au départ quand les travaux sont lourds.
Type de bien adapté	Peut coller à un projet neuf ou à un bien ancien avec travaux sous conditions.	Parle surtout aux opérations avec travaux importants.
Lecture du montage	Plus adapté à un investisseur qui cherche une logique de lissage.	Plus simple à lire quand la stratégie repose sur une forte enveloppe de travaux.
Dépendance aux travaux	Les travaux comptent, mais ils ne sont pas le seul moteur du gain fiscal.	Les travaux jouent un rôle central dans le calcul.
Cas de Montpellier	Avec 17 700 € de loyers annuels et une hypothèse comprise entre 6 916 € et 10 868 €, la baisse des revenus imposables est directe.	Sur ce même cas, le résultat dépendrait d’abord du montant réel des travaux, des intérêts d’emprunt et des autres charges.
Profil d’investisseur	Convient mieux à un profil qui veut des loyers solides et une baisse régulière de la base imposable.	Convient mieux à un profil qui cherche à absorber un volume élevé de travaux.
Ce qu’il faut comparer	Prix d’achat, niveau de loyer, durée de détention, situation fiscale.	Montant des travaux, loyers, horizon de détention, situation fiscale.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Le Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux investissements. Pour autant, la comparaison reste utile, car beaucoup connaissent encore ce dispositif et cherchent à comprendre ce qui a pris le relais.

Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt accordée en contrepartie d’un engagement de location dans le neuf. Le dispositif Jeanbrun suit une autre logique. Il agit sur les revenus locatifs imposables grâce à un amortissement annuel et à la déduction de certaines charges.

La différence ne tient donc pas seulement à la forme de l’avantage fiscal. Elle tient aussi à la manière d’aborder le projet. Le Pinel était souvent perçu comme un produit de défiscalisation. Le dispositif Jeanbrun pousse davantage à raisonner en rentabilité locative, en niveau de loyer et en durée de détention.

Autre différence importante : le nouveau cadre ne se limite pas au neuf. Il peut aussi concerner certains logements anciens avec rénovation, sous conditions. Cela ouvre des stratégies plus variées pour un investisseur qui cherche un bien rentable avant de chercher un levier fiscal.

En pratique, la vraie comparaison aujourd’hui ne se fait donc plus entre Pinel et Jeanbrun comme deux options concurrentes. Le Pinel appartient surtout au passé du marché. La vraie question est plutôt de savoir si le dispositif Jeanbrun est adapté à votre projet, ou s’il vaut mieux regarder du côté du déficit foncier ou d’un autre montage.

Les erreurs à éviter avant de se lancer

Ce cadre fiscal peut améliorer un projet locatif. Mais si le montage est mal lu au départ, le gain attendu sur le papier ne se retrouve pas dans les faits.

Confondre budget total et base amortissable

C’est l’erreur la plus fréquente. Beaucoup prennent le budget global puis appliquent un taux sur l’ensemble. Or, il faut isoler la part retenue pour le calcul. Sur le projet de Montpellier, le budget total affiché est de 247 000 €. Cela ne veut pas dire que 247 000 € sont amortissables.

Choisir le dispositif pour l’impôt avant de regarder le bien

La fiscalité vient après le projet. Si le bien est mal placé, surpayé ou difficile à louer, l’avantage fiscal ne corrige rien. Dans le cas de Montpellier, le point de départ reste bon : 17 700 € de loyer annuel pour une rentabilité brute de 7,14%. C’est cette base qui rend l’opération intéressante avant même de parler de régime fiscal.

Oublier le niveau réel des charges

Un calcul trop rapide donne souvent une image fausse du rendement net. Il faut intégrer la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, la vacance locative, les frais d’entretien et les charges non récupérables. Sans cela, l’économie d’impôt paraît forte alors que le cash-flow reste faible.

Ne pas vérifier les conditions de location

Ce cadre repose sur une location nue, avec des règles précises. Il faut donc vérifier le type de bail, l’usage du logement par le locataire et le niveau de loyer retenu. Sans cela, le calcul de départ perd de sa valeur.

Le dispositif Jeanbrun est-il intéressant pour votre investissement locatif ?

Après les règles, les chiffres et le cas présenté, il reste la question la plus utile : dans quels cas ce régime a du sens. La réponse dépend moins du nom du mécanisme que de la qualité du projet et de votre fiscalité.

Oui, si vous avez déjà un bien qui tient sur ses chiffres

Ce cadre devient intéressant quand l’investissement fonctionne avant avantage fiscal. C’est le cas d’un bien bien situé, bien loué, avec une demande locative solide et un rendement cohérent.

Sur le cas de Montpellier, le projet part d’un budget de 247 000 € pour 17 700 € de loyer annuel, soit 7,14% de rentabilité brute.

Oui, si vous voulez réduire des revenus fonciers sur plusieurs années

Ce régime parle surtout aux bailleurs qui perçoivent déjà des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L’intérêt est de baisser la base taxable dans le temps grâce à l’amortissement et aux charges déductibles.

Oui, si vous comparez la fiscalité avec la stratégie locative

La bonne question n’est pas “quel dispositif paie le plus”, mais “quel montage colle au bien, au loyer, au marché local et à mon niveau d’imposition”. Un appartement neuf avec loyer encadré ne se juge pas comme une colocation reconfigurée dans une ville tendue.

Non, si vous cherchez une recette automatique

Ce mécanisme ne transforme pas un mauvais achat en bon investissement. Si le prix est trop haut, si le loyer est mal calibré ou si les charges mangent la rentabilité, le gain fiscal ne suffit pas.

La bonne méthode reste la simulation projet par projet

Un cas de blog aide à comprendre le fonctionnement. Pour passer à l’action, il faut ensuite tester le projet avec ses vraies données. C’est à ce moment-là qu’on voit si ce régime est plus adapté qu’un déficit foncier ou qu’une autre stratégie.

What you need to remember

Le dispositif Jeanbrun permet de réduire les revenus fonciers imposables avec une logique différente du déficit foncier. Son intérêt apparaît surtout quand le bien est bon dès le départ, avec un loyer cohérent, une demande locative réelle et des chiffres qui tiennent.

Le cas de Montpellier le montre bien. Avec un budget total de 247 000 €, un loyer annuel de 17 700 € et une rentabilité brute de 7,14%, le projet a déjà une base solide avant même d’ajouter le levier fiscal. C’est ensuite le montage, le niveau de loyer, la base amortissable et les charges réelles qui permettent de voir si ce régime améliore vraiment le rendement net.

Si vous cherchez à savoir si ce cadre correspond à votre projet, il faut sortir de la théorie et faire un calcul sur vos vrais chiffres. Prix d’achat, montant engagé, financement, loyer, fiscalité et objectif patrimonial, tout se joue là.

FAQ

Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il seulement à l’ancien ?

Non. Il peut viser un logement neuf, mais aussi un logement ancien avec rénovation. Dans l’ancien, le montant engagé doit respecter le seuil prévu pour rendre l’opération éligible.

Le dispositif fonctionne-t-il en location meublée ?

Non. Il vise la location nue. Le logement doit être loué dans le cadre d’un bail d’habitation classique et devenir la résidence principale du locataire.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

Le principe est simple : une partie de la valeur du logement peut être déduite chaque année des revenus fonciers. Le montant dépend du niveau de loyer retenu et du plafond applicable. Plus le loyer est encadré, plus l’avantage fiscal peut monter.

Quel est l’intérêt du dispositif pour un bailleur privé ?

Son intérêt est de faire baisser la base imposable sur les loyers perçus. Pour un bailleur déjà imposé sur des revenus fonciers, cela peut améliorer le rendement net du projet, à condition que le bien soit bon dès le départ.

Le dispositif est-il plus intéressant que le Pinel ?

Tout dépend du projet. Le Pinel repose sur une réduction d’impôt. Ici, l’effet fiscal agit sur les revenus fonciers. Le bon choix dépend du bien, du niveau de loyer, du montant engagé, de la stratégie locative et de la fiscalité de l’investisseur.

Le dispositif est-il adapté à tous les investissements locatifs ?

Non. Il est surtout utile quand le projet tient déjà sur ses chiffres. Si le bien est trop cher, mal placé ou peu rentable, l’avantage fiscal ne suffit pas à rendre l’opération intéressante.

Comment savoir si mon projet est éligible au dispositif ?

Il faut vérifier plusieurs points : type de bien, mode de location, niveau de loyer, part éventuelle des dépenses et fiscalité du bailleur. En pratique, une simulation projet par projet reste la meilleure méthode.