Fin du Pinel : quoi faire si vous vouliez acheter ?

Le Pinel était une manière simple de baisser la note en achetant un bien à louer. Aujourd’hui, le dispositif s’arrête et la question est : comment investir dans la pierre sans se tromper, et sans compter sur un seul mécanisme.

La fin du Pinel ne bloque pas un projet immobilier. Elle oblige à comparer d’autres options selon votre objectif : réduire la note, encaisser des loyers, ou préparer un projet long terme (LMNP, Denormandie, démembrement).

Dans cet article, on clarifie ce qui s’arrête, ce qui reste valable, puis on passe aux options possibles, avec des critères concrets.

Source : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31151​

La fin du dispositif Pinel : de quoi parle-t-on exactement ?

La “fin du Pinel” veut dire qu’on ne peut plus lancer un nouveau projet avec ce cadre après la date prévue par la loi.​
En revanche, un dossier déjà engagé dans les règles continue de suivre les mêmes obligations, tant que les conditions sont tenues pendant la période prévue.​

Le mot “fin” prête à confusion. Ici, il signifie “plus d’entrée possible”, pas “annulation de l’existant”.​
Donc la vraie question devient : quelles solutions utiliser maintenant pour réduire la note ou améliorer la rentabilité d’un achat destiné à être loué.​

Source : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31151

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Ce qui s’arrête, et ce qui reste valable

Ce qui s’arrête

Le Pinel n’est plus le cadre à viser pour un nouvel achat si l’objectif est de profiter de la réduction associée.​
Si votre projet n’entre pas dans les conditions et délais prévus, ce mécanisme ne s’applique pas.​

Ce qui reste valable

Si votre achat a été fait dans les règles, l’engagement continue. L’économie attendue reste liée au respect des conditions pendant la durée prévue.​

La règle simple à retenir

Nouveau projet : comparez d’autres options.
Projet déjà en place : restez conforme (mise en place, durée, conditions) pour conserver le bénéfice.​

Source (repère officiel) : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31151​

Ce que ça change pour votre projet d’investissement locatif

Avant de passer aux options, il faut comprendre ce que le terme “fin” recouvre vraiment.

Si vous avez déjà un investissement Pinel

L’objectif : conserver le bénéfice prévu en restant dans les règles jusqu’à l'échéance.​
À vérifier :

• Le bien est bien occupé dans le cadre déclaré.

• Vous gardez les pièces utiles (bail, documents liés au dossier).

• Vous anticipez les situations qui peuvent remettre en cause l’éligibilité.​

Si vous vouliez acheter “en Pinel” (nouveau projet)

Le sujet devient : quelle stratégie choisir maintenant, selon votre niveau de taxation et votre objectif.
Deux directions fréquentes :

• Un autre mécanisme (ex : Denormandie, charges déductibles dans l’ancien).​
• Une autre logique via le LMNP ou via un montage patrimonial en démembrement.​

Source (Pinel officiel) : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31151​​

Quelles alternatives après la fin du Pinel ?

Après l’arrêt du Pinel, il n’existe pas un “remplaçant” unique. Plusieurs solutions existent, et le bon choix dépend surtout de votre objectif et de votre horizon.​

La loi Denormandie (ancien + rénovation)

La loi Denormandie reprend une logique proche du Pinel, mais dans l’ancien, avec un bien à remettre en état.​
Elle est annoncée comme prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, avec une règle de base mise en avant : les dépenses de remise en état doivent représenter au moins 25% du prix d’achat.​
C’est une piste si vous acceptez un projet avec chantier et suivi, et si le secteur est cohérent pour louer.​

Source : https://www.iselection.com/b2c/blog/fiscalites/fin-du-pinel-quelles-alternatives/​

LMNP : une logique différente

Le LMNP s’adresse à un bien équipé, avec une imposition des loyers dans la catégorie BIC, et pas dans le même cadre que le Pinel.​
C’est souvent choisi par ceux qui veulent privilégier le flux de loyers et une souplesse plus forte sur l’exploitation du bien, selon le montage.​

Source (BIC pour meublé) : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744​

Démembrement

Il consiste à séparer l’usufruit et la propriété, avec une récupération de la pleine propriété à la fin de la période prévue.​
Cette piste vise un objectif long terme, avec moins d’intendance au quotidien pendant la période, selon le montage.​

Source : https://www.generali.fr/actu/demembrement-propriete/​

Charges déductibles dans l’ancien 

Dans certains montages, l’intérêt vient de dépenses et charges qui viennent réduire le résultat imposable des biens loués nus, dans un cadre défini.​

Comment choisir après la fin du Pinel (sans se perdre)

Ne cherchez pas un “Pinel bis”. Cherchez un cadre qui colle à votre objectif, à votre horizon, et au temps que vous acceptez d’y passer.​

Vous voulez un gain “visible” sur la note

Orientez-vous vers un mécanisme qui prévoit une réduction, avec des règles claires et un calendrier à respecter.​
Dans cette logique, la Denormandie revient souvent, avec un achat dans l’ancien et une remise en état encadrée.​​

Vous voulez surtout du flux mensuel

Regardez le meublé en LMNP, avec une logique BIC pour la déclaration des loyers.​
C’est un cadre apprécié quand l’objectif est de privilégier le flux plutôt qu’un mécanisme basé sur une réduction.​

Source : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744​

Vous visez l’ancien avec remise en état

Le sujet n’est pas “l’opération magique”. Le sujet, c’est un bien acheté au bon prix, une remise en état chiffrée, et un plan réaliste pour louer derrière.​
Dans ce cas, l’intérêt peut venir de charges et dépenses déductibles, dans un cadre défini par l’administration.​

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5804-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-20-10-20160706​

Vous visez une longue durée, avec moins d’intendance

Regardez le démembrement : usufruit d’un côté, propriété de l’autre, puis récupération de la pleine propriété au terme prévu.​
C’est une approche à choisir si vous acceptez un horizon long, avec une logique patrimoniale.​

Source : https://www.generali.fr/actu/demembrement-propriete/​

Déficit foncier 

Le déficit foncier concerne la location nue. Le principe : certaines charges et travaux viennent diminuer le revenu foncier imposable, ce qui baisse votre impôt si vous avez déjà des revenus fonciers.

Pour qui c’est adapté

• Vous avez (ou vous allez avoir) des revenus fonciers imposables.

• Vous investissez dans l’ancien et vous prévoyez des travaux réels, utiles, chiffrés.

• Vous voulez un levier fiscal lié à une logique patrimoniale, pas une réduction d’impôt “packagée” comme un dispositif de défiscalisation dans le neuf.

Ce que vous devez cadrer avant d’acheter

• La nature des travaux : tous les travaux ne se traitent pas de la même manière fiscalement, donc il faut clarifier avant de signer.

• Le calendrier : travaux = période sans location ou location décalée, donc revenus locatifs plus tard.

• Le budget total : achat + travaux + charges + vacance locative possible.

• La demande locative : comme toujours, l’emplacement prime sur l’avantage fiscal.

Investissement en nue-propriété

La nue-propriété, c’est une approche patrimoniale. Vous achetez le bien “décoté”, mais vous ne percevez pas de loyers pendant une période donnée, car l’usufruit est détenu par un autre acteur. À la fin, vous récupérez la pleine propriété.

Pour qui c’est adapté

• Vous visez la construction d’un patrimoine sur une longue durée, sans chercher des revenus locatifs immédiats.

• Vous voulez limiter la gestion au quotidien pendant la période, car vous ne gérez pas la location.

• Vous cherchez une stratégie simple à piloter, avec un horizon clair.

Ce que vous devez accepter dès le départ

• Pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement.

• Un horizon long : ce n’est pas une stratégie “rentabilité immédiate”.

• Une logique de sortie à anticiper : conservation à long terme ou revente après récupération de la pleine propriété.

Les points à vérifier avant d’acheter

• La durée du montage : elle doit coller à votre horizon.

• L’emplacement : la valeur à terme dépend surtout du secteur.

• Les conditions du contrat : qui gère quoi, qui paie quoi, et ce que vous récupérez exactement à la fin.

Erreurs fréquentes après la fin du Pinel

Chercher un remplaçant “identique”

Après la fin du dispositif Pinel, il n’existe pas un seul dispositif qui copie exactement la même mécanique. Il faut choisir entre plusieurs logiques, selon votre impôt, votre objectif et votre temps de gestion.

Acheter pour l’avantage fiscal, pas pour le marché locatif

Un avantage fiscal ne compense pas un mauvais emplacement, un prix trop élevé, ou une demande locative faible. La base reste la même : un bien qui se loue, au bon loyer, avec des charges maîtrisées.

Confondre “réduction d’impôt” et “rentabilité”

Une réduction d’impôt améliore le bilan, mais elle ne transforme pas un investissement moyen en bon investissement. Avant de regarder la fiscalité, il faut vérifier le coût total, les loyers attendus, la vacance, la gestion, et la revente.

Se lancer sans cadre clair sur les travaux (Denormandie / déficit foncier)

Les travaux, c’est du temps, des imprévus et des écarts de budget. Sans devis solides et planning réaliste, la rentabilité et la fiscalité attendue peuvent déraper.

Simulation comparative : quel montage choisir selon votre profil ?

Pour mieux visualiser l'impact de chaque option, voici une comparaison chiffrée sur un horizon de 10 ans. Les chiffres sont donnés à titre indicatif et varient selon votre situation personnelle.

Hypothèse de départ

• Budget acquisition : 200 000 €

• Tranche marginale d'imposition (TMI) : 30%

• Durée analysée : 10 ans

• Objectif : comparer quatre approches différentes

Tableau de comparaison

Ce que révèle cette simulation

Aucune option n'est "meilleure" dans l'absolu. Tout dépend de trois variables :

Votre besoin de trésorerie : si vous voulez des revenus réguliers rapidement, partez sur du meublé ou de la location nue classique. Si vous pouvez vous passer de flux pendant plusieurs années, la nue-propriété devient cohérente.

Votre capacité à piloter un chantier : Denormandie et travaux déductibles demandent du suivi, des arbitrages, et une bonne gestion du planning. Si ce n'est pas votre fort, privilégiez une formule clé en main.

Votre horizon de détention : un engagement de 9 ou 15 ans n'a pas le même impact selon votre âge et votre stratégie globale. Assurez-vous que la durée colle à votre projet de vie.

Conclusion : que faire maintenant ?

La fin du Pinel change le cadre, pas votre objectif. Vous pouvez toujours acheter pour louer, mais vous devez choisir un montage cohérent avec votre niveau de taxation, votre horizon, et le temps que vous acceptez d’y consacrer.​​

Pour décider vite, gardez 3 questions :

• Vous cherchez une baisse de la note immédiate, ou vous privilégiez le flux ?

• Vous voulez un projet court/moyen terme, ou long terme ?

• Vous acceptez un chantier, ou vous voulez éviter ce sujet ?​

Ensuite, faites un tri simple :

• Denormandie si vous partez sur l’ancien avec remise en état et un cadre de réduction.​

• LMNP si vous partez sur du meublé, avec des loyers déclarés en BIC.​

• Charges déductibles si vous partez sur l’ancien loué nu, avec une logique encadrée par l’administration.​

• Démembrement si vous visez surtout un objectif long terme avec une intendance réduite pendant la période.