Quelles conditions pour investir en LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif de défiscalisation qui fonctionne de manière très simple : vous acquérez un logement que vous mettez en location, ce qui vous permet de percevoir des revenus réguliers et de bénéficier d’un avantage fiscal. Des conditions liées au bien aux contraintes fiscales en passant par les obligations du propriétaire, il existe plusieurs prérequis pour un investissement locatif en LMNP. Quelles sont les conditions nécessaires pour louer en LMNP ?

Quels critères concernant le bien immobilier ?

Quels sont les biens éligibles au dispositif ?

Il n’existe pas de système de zonage pour le LMNP : c’est un investissement accessible sur tout le territoire. Toutefois, le logement que vous souhaitez mettre en location doit respecter un certain nombre de critères pour être considéré comme une location meublée non professionnelle. 

Tout d’abord, ce bien doit avoir une surface d’au moins 9m². D’autre part, comme son nom l’indique, il doit s’agir d’un bien meublé. Il doit donc, par définition, être habitable dès l’arrivée de votre locataire. Pour être qualifié de logement meublé, votre bien doit être équipé d’au moins 3 des 4 services ci-dessous :

• il dispose de linge de maison (draps, couverture…) ;
• le locataire pourra y trouver le nécessaire le nécessaire pour nettoyer les lieux (un balai, un aspirateur…) ;
• le bien dispose des moyens nécessaires pour préparer un petit déjeuner ;
• un service de réception des clients y est proposé.

Notez par ailleurs que les logements éligibles peuvent être loués comme résidence principale, en tant que logement saisonnier ou bien comme location temporaire.

Quels sont les équipements obligatoires dans un logement meublé ?

Les meubles du logement doivent également se plier à certaines conditions pour que celui-ci puisse prétendre au statut de location meublée non professionnelle. Avant septembre 2015, la loi ne réglementait pas la liste de meubles dont devait disposer un logement meublé pour être éligible au dispositif LMNP. Mais depuis, le détail des meubles et fournitures devant être à disposition des locataires à leur arrivée dans le logement a été précisé : 

• une couverture ou une couette pour le lit ;
• des rideaux ou des volets dans la chambre ;
• la cuisine doit disposer de plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes dans la cuisine également ;
• elle doit aussi disposer d’un réfrigérateur et un congélateur. Ce dernier peut être un compartiment à congélation du réfrigérateur ;
• le locataire doit avoir de la vaisselle à disposition ainsi que des ustensiles ;
• dans la pièce à vivre le logement doit être équipé d’une table et de sièges ;
• le logement doit contenir des étagères de rangement ;
• les luminaires sont également indispensables ;
• du matériel d’entretien adapté doit être mis à disposition de l’occupant du meublé.

Si cette liste n’est pas respectée par le propriétaire, le bail du logement sera requalifié en bail de logement vide.

Les conditions liées au propriétaire du logement

Qui peut investir en LMNP ?

L’obtention du statut de LMNP est ouvert à tous les contribuables. Cette niche fiscale existe depuis 1949 et a donc eu le temps de faire ses preuves, ce qui explique qu’elle séduise autant d’investisseurs ! La condition sine qua non pour devenir loueur en meublé non professionnel est d’être propriétaire du bien immobilier que vous désirez mettre en location. Le dispositif ne vous est donc pas accessible si vous êtes seulement locataire.

Le deuxième critère à respecter pour prétendre au statut de LMNP concerne les revenus locatifs perçus : ils ne doivent pas excéder les 23 000 € par an. Cette condition peut éventuellement être nuancée : si le montant des revenus perçus grâce à la location de biens est supérieur à 23 000 € mais qu’il représente moins de la moitié de vos revenus globaux, vous pouvez tout de même obtenir le titre de loueur en meublé non professionnel.

Enfin, la dernière condition pour louer en LMNP est que vous ne soyez pas inscrit en tant que loueur en meublé professionnel. À noter qu’un loueur est considéré comme professionnel à partir du moment où les revenus locatifs annuels dépassent les 23 000 € et lorsque ces revenus représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer. 

Obtenir le statut de LMNP : quelles démarches ?

Pour investir un LMNP, vous devez suivre plusieurs étapes pour enregistrer et valider votre demande de statut. Dans un premier temps, inscrivez-vous auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). Dans le cas d’un investissement en LMNP, c’est au greffe du tribunal de commerce qu’il faut s’adresser. 

Rapprochez-vous du greffe affilié au logement que vous souhaitez mettre en location en remplissant le formulaire Cerfa n°11921*05 appelé “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”. Retournez ce document au greffe pour obtenir votre numéro de SIRET, qui est l’immatriculation grâce à laquelle vous pourrez commencer votre activité.

Quelles sont les obligations fiscales avec un LMNP ?

Déclarer le début de l’activité

Comme expliqué ci-dessus, investir en location meublée non professionnelle implique de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce afin de se voir attribuer une immatriculation. Ce numéro SIRET vous sera indispensable tout au long de votre activité puisqu’il sert à vous identifier et est essentiel à bon nombre de démarches fiscales.

Une fois que vous avez déclaré votre statut de LMNP, le service des impôts des entreprises vous contacte et vous demande de remplir le formulaire n° 1447-C-SD, qui est la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette étape est obligatoire car elle permet par la suite d’établir le montant de la CFE dont vous devrez vous acquitter tous les ans.

Déclarer les revenus perçus

La déclaration des revenus locatifs encaissés grâce à votre investissement est une condition indispensable lorsque vous louez un bien sous le statut de LMNP. C’est pourquoi vos recettes en tant que bailleur doivent être renseignées sur votre déclaration de revenus. La procédure varie selon si vous avez choisi le régime réel ou le régime micro BIC pour votre imposition :

• si vous avez opté pour le régime réel, il vous faut remplir le formulaire n°2031-SD portant sur les bénéfices industriels et commerciaux, ainsi que les annexes 2033-A à 2033-E. Retournez ces documents au service des impôts des entreprises. Pensez également à reporter vos recettes dans le formulaire n°2042-C-Pro ;
• si vous choisissez le régime micro BIC, vous devez seulement renseigner les revenus perçus sur le formulaire n°2042-C-Pro.