IFI non résident : calcul, seuil et déclaration en 2026

Vous possédez un appartement, une maison ou des parts de société avec des biens en France. Êtes-vous redevable de l'impôt sur la fortune immobilière ?

Tout dépend d'un critère : la valeur nette de votre base imposable au 1er janvier 2026. Si elle dépasse 1,3 million d'euros, vous êtes imposable, même sans résider sur le territoire.

Contrairement à un résident fiscal, vous n'êtes pas taxé sur vos avoirs mondiaux. Seuls les biens et droits localisés en France entrent dans le calcul, en direct ou via une société, à hauteur de leur composante locale.

Source : impots.gouv.fr

Un non-résident est-il redevable de l'IFI en France ?

Deux conditions suffisent pour être imposable : ne pas avoir son domicile fiscal en France, et y détenir une base nette supérieure à 1,3 million d'euros au 1er janvier.

Résident ou non-résident : une différence fondamentale

Un résident est imposé sur ses avoirs mondiaux, qu'il possède des biens à Paris, Madrid ou Tokyo.

Une personne domiciliée à l'étranger n'est taxée que sur ce qu'elle détient en France, directement ou via une société. Ce qu'elle possède ailleurs n'entre pas dans le calcul.

Ce que signifie concrètement "domicile fiscal hors de France"

Le domicile fiscal ne dépend pas de la nationalité. Un expatrié à Dubaï et un ressortissant allemand propriétaire à Lyon sont traités de la même façon si leur foyer, lieu de séjour principal et centre d'intérêts économiques se trouvent hors du territoire.

Une convention fiscale peut modifier les règles d'imposition selon votre pays de résidence. Certains éléments de patrimoine peuvent être partagés entre les deux États, voire exonérés.

Le cas particulier du retour en France

Après au moins cinq années civiles consécutives passées hors du territoire, un retour ouvre droit à un régime transitoire.

Pendant les cinq années suivant l'installation, vous restez imposé uniquement sur ce que vous détenez en France. À partir de la sixième, vous basculez sur le régime mondial comme n'importe quel résident.

Quels biens faut-il inclure dans son assiette IFI ?

Les détentions directes sont évidentes, mais celles via une société ou un contrat d'assurance vie passent souvent sous le radar.

Les biens détenus en direct

Tout bien localisé sur le territoire entre dans l'assiette, qu'il soit loué, occupé ou vacant :

• Appartements et maisons

• Immeubles locatifs

• Garages, caves, parkings

• Terrains à bâtir

• Biens en cours de construction au 1er janvier

• Terres agricoles, forêts non exonérées

L'usufruit, le droit d'usage et d'habitation, le bail à construction sont également imposables.

Un bien affecté à une activité professionnelle peut être exonéré, sous conditions strictes, notamment pour la location meublée professionnelle.

Les biens détenus via une société

Des parts de SCI, de SCPI ou d'une structure étrangère ayant des biens sur le territoire entrent dans la base imposable, à hauteur de la fraction représentative de ce qui est localisé en France.

Concrètement : 30% d'une SCI dont les biens valent 600 000 € = 180 000 € à déclarer.

Deux seuils permettent d'exclure certaines participations minoritaires :

• Moins de 10% du capital et des droits de vote dans une société opérationnelle

• Moins de 5% du capital et des droits de vote dans une SIIC

En dehors de ces cas, même une participation minoritaire dans une structure avec de l'immobilier en France reste imposable.

Les contrats d'assurance vie et les OPCI

Un contrat n'est pas automatiquement hors champ. S'il contient des unités de compte investies en immobilier, SCPI, OPCI ou fonds fonciers, la fraction correspondante doit être déclarée.

Seule la part représentative de biens localisés sur le territoire est concernée. Un contrat investi en fonds euros ou en actions sans composante locale reste hors assiette.

Exception : les parts de SIIC dans un tel contrat sont exonérées si vous détenez moins de 5% du capital de chaque SIIC.

Source : bofip.impots.gouv.fr

Comment calculer sa base nette taxable ?

Valeur brute des biens, moins le passif admissible, égale base nette. Si ce résultat dépasse 1,3 million d'euros, l'imposition s'applique.

Étape 1 : valoriser ses biens au 1er janvier

Chaque bien est évalué à sa valeur vénale réelle au 1er janvier, le prix qu'il obtiendrait sur le marché à cette date.

Il n'existe pas de méthode unique. En pratique : transactions comparables, estimation d'agence ou avis notarial. L'important est de pouvoir justifier le montant en cas de contrôle.

Pour les détentions via une société, la valorisation porte sur la fraction des biens localisés en France, proportionnelle à votre quote-part.

Étape 2 : déduire le passif admissible

Seules les dettes directement liées aux biens imposables et existantes au 1er janvier entrent en compte :

• Capital restant dû sur les emprunts contractés pour acquérir, construire ou rénover un bien imposable

• Dépenses de travaux engagées mais non encore réglées au 1er janvier

• Taxe foncière restant à payer à cette même date

Étape 3 : appliquer le barème progressif

L'impôt se détermine tranche par tranche selon le barème 2026 :

Fraction du patrimoine net taxable	Taux
Jusqu'à 800 000 €	0%
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50%
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70%
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1,00%
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25%
Au-delà de 10 000 000 €	1,50%

 

Chaque tranche est taxée à son propre taux — pas d'imposition uniforme sur l'ensemble de la base.

Source : service-public.gouv.fr

Exemple concret :

• Appartement à Paris : 900 000 €

• Parts de SCI représentant de l'immobilier france : 600 000 €

• Capital restant dû sur emprunt : 250 000 €

• Patrimoine net taxable : 1 250 000 €

• Résultat : inférieur à 1 300 000 €, pas d'IFI dû

Second exemple :

• Appartement à Lyon : 1 100 000 €

• Maison secondaire à Nice : 600 000 €

• Dettes déductibles : 200 000 €

• Patrimoine net taxable : 1 500 000 €

• IFI calculé :

  • Tranche à 0% sur 800 000 € = 0 €

  • Tranche à 0,50% sur 500 000 € = 2 500 €

  • Tranche à 0,70% sur 200 000 € = 1 400 €

  • Total IFI : 3 900 €

Comment faire sa déclaration depuis l'étranger ?

La démarche se fait toujours en même temps que la déclaration de revenus. Elle varie selon que vous percevez ou non des revenus de source française.

Cas 1 : vous avez des revenus de source française

Déclarez en ligne sur impots.gouv.fr, en cochant « Impôt sur la fortune immobilière » à l'étape 3 pour activer le formulaire n° 2042-IFI.

En version papier, envoyez le formulaire n° 2042 et le n° 2042-IFI avec ses annexes au :

Direction des Impôts des Non-Résidents — SIPNR
10 rue du Centre — TSA 10010
93 465 Noisy-le-Grand CEDEX

Cas 2 : vous n'avez pas de revenus de source française

Si votre base nette dépasse 1 300 000 €, deux formulaires sont à remplir :

• Le n° 2042-IFI (déclaration de patrimoine)

• Le n° 2042-IFI-COV (identification pour les non-résidents sans revenus en France)

Les deux sont disponibles sur impots.gouv.fr.

Dates limites et paiement en 2026

Format	Date limite
Déclaration en ligne	21 mai 2026
Déclaration papier	19 mai 2026 (cachet de la Poste)

 

Paiement après réception de l'avis d'imposition :

• Montant inférieur ou égal à 300 € : prélèvement unique le 25 septembre 2026

• Montant supérieur à 300 € : quatre prélèvements mensuels du 25 septembre au 28 décembre 2026

Au-delà de 300 €, le règlement est obligatoirement dématérialisé. Un compte hors zone SEPA nécessite un virement international.

Source : ifi.fondationdefrance.org

Les erreurs qui coûtent cher

L'obligation est souvent méconnue. Lors d'une cession ou d'un croisement de données, l'administration peut remonter plusieurs années en arrière.

Croire que vivre à l'étranger dispense de toute obligation

L'absence de dépôt expose à :

• 10% pour dépôt tardif

• 40% sans régularisation dans les 30 jours suivant une mise en demeure

• 80% en cas de manœuvres frauduleuses

• 0,20% par mois d'intérêts de retard sur les droits dus

Oublier les détentions indirectes

Parts de SCI, SCPI ou holding patrimoniale : la fraction représentative des actifs situés en France doit être incluse dans la base taxable. Même une structure étrangère avec un immeuble sur le territoire génère une composante imposable.

Mal valoriser ou déduire des charges non admissibles

L'administration dispose de données de marché et conteste les valorisations sous-estimées. Seules les dettes liées aux biens imposables et existantes au 1er janvier sont admissibles.

En cas d'omission, la régularisation spontanée reste la moins coûteuse : intérêt de retard réduit de 50%, sans majoration.

FAQ

Un non-résident est-il imposé sur ses biens à l'étranger ?

Non. Seuls les actifs situés sur le territoire entrent dans l'assiette. Un appartement à Barcelone ou une villa à Dubaï n'ont aucune incidence sur le calcul.

À partir de quel montant devient-on redevable ?

Le seuil est fixé à 1,3 million d'euros de base nette au 1er janvier. En dessous, aucun impôt n'est dû, même si la valeur brute le dépasse.

Les parts de SCI ou de société étrangère sont-elles concernées ?

Oui, à hauteur de la fraction représentative des biens situés en France. Une SCI familiale, une SCPI ou une holding avec de l'immobilier sur le territoire entrent toutes dans ce périmètre.

Peut-on déposer sans avoir de revenus français ?

Oui. Le formulaire n° 2042-IFI-COV est à adresser au Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents avant le 19 mai 2026 (papier) ou le 21 mai 2026 (en ligne).

L'assurance vie entre-t-elle dans le calcul ?

Pas en bloc. Seule la fraction investie sur des supports situés en France - SCPI, OPCI, fonds fonciers - doit être déclarée. Un contrat en fonds euros reste hors assiette.