Immobilier défiscalisant : Réduire l'impôt via l’investissement locatif

L’immobilier défiscalisant désigne l’ensemble des investissements immobiliers destinés aux particuliers et associés à des avantages fiscaux. Pour en bénéficier, il faut remplir certaines conditions liées à la mise en location des biens. Un mécanisme qui vise à encourager l’investissement locatif, la rénovation et la constitution de patrimoine. En même temps, il s'agit d'une incitation fiscale visant à encourager des projets calibrés : développement du logement locatif, rénovation urbaine, ou encore préservation du patrimoine.

Le principe repose sur des dispositifs fiscaux mis en place par l’État. Parmi eux figure désormais le dispositif Relance logement, également appelé loi Jeanbrun, qui permet aux particuliers d’investir dans un logement destiné à la location nue, sous certaines conditions. Le bien doit notamment être situé dans un immeuble collectif et être loué comme résidence principale pendant au moins neuf ans.

Dans le neuf comme dans l’ancien rénové, l’investisseur peut déduire une partie du prix d’acquisition et certaines charges de ses revenus fonciers grâce à un mécanisme d’amortissement, tout en respectant les plafonds de loyers prévus par le dispositif. La loi Malraux favorise quant à elle la restauration de biens classés. D'autres dispositifs comme le Censi-Bouvard concernent les résidences meublées. Ils ont en commun le mérite de réduire l’impôt sur le revenu et de constituer un patrimoine.

 

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en France

L’immobilier défiscalisant se matérialise par une série de dispositifs fiscaux destinés à encourager l’investissement locatif et la rénovation des logements. Parmi eux figure désormais le dispositif Jeanbrun, qui permet aux particuliers d’investir dans un logement destiné à la location nue et de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement fiscal, sous réserve de respecter certaines conditions, notamment une durée minimale de location et des plafonds de loyers.

La loi Denormandie favorise la rénovation en centres-villes avec des réductions similaires. Offrant 11 % de réduction d'impôt et la récupération de TVA, le Censi-Bouvard cible les résidences meublées gérées (étudiantes, seniors, EHPAD). Pour leur part, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent une défiscalisation importante pour la restauration du patrimoine. Enfin, le déficit foncier optimise la fiscalité via les travaux déductibles.

Le dispositif Jeanbrun comme dispositif phare

La loi Jeanbrun, officiellement appelée dispositif Relance logement ou statut fiscal du bailleur privé, fait partie des nouveaux mécanismes de défiscalisation destinés à soutenir l’investissement locatif. Elle vise à encourager l’acquisition de logements neufs ou de biens anciens ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde, afin de les proposer à la location vide comme résidence principale. En contrepartie, l’investisseur peut déduire une partie du prix d’acquisition et certaines charges de ses revenus fonciers, sous réserve de respecter les conditions prévues par le dispositif.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire doit notamment s’engager à louer le logement pendant neuf ans. Le bien doit être situé dans un immeuble collectif et respecter les critères d’éligibilité applicables au neuf ou à l’ancien réhabilité.

La loi Jeanbrun prévoit également des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, avec plusieurs niveaux de location possibles, intermédiaire, social ou très social, afin de favoriser l’accès au logement des ménages concernés. Une analyse attentive de la rentabilité, de la demande locative et de la localisation reste donc indispensable avant tout investissement.

 

La loi Denormandie pour revitaliser les centres-villes

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation des logements dans les centres-villes. Lancée en 2019 dans le cadre du programme "Action Cœur de Ville", elle concerne les villes moyennes confrontées à des logements vétustes. Elles sont actuellement au nombre de 222.

Par ailleurs, ce dispositif d'investissement immobilier permet une réduction d’impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il faut donc entreprendre des travaux de rénovation dans un bien immobilier ancien destiné à la location. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils visent notamment à améliorer la performance énergétique du bien immobilier.

Concernant les conditions de location, le bien immobilier doit être loué comme résidence principale pendant une durée de 6, 9, ou 12 ans. La réduction d'impôt sera respectivement de 12 %, 18 % et 21 %. La loi Denormandie prévoit également des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Les monuments historiques et la loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière alliant valorisation du patrimoine et optimisation fiscale. Elle consiste en un investissement immobilier dans des biens d’exception à restaurer. Son objectif est de préserver le patrimoine architectural, tout en offrant une réduction d’impôt attractive sur les travaux de rénovation. Souvent classés monuments historiques, les biens en question doivent être situés dans des zones éligibles, à savoir des Sites Patrimoniaux Remarquables, des Quartiers Anciens Dégradés, ou des Quartiers de Renouvellement Urbain.

En outre, la loi Malraux prévoit une réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur le montant des travaux. Réduction qui s’impute directement sur l’impôt dû, indépendamment du plafonnement des niches fiscales. Elle est néanmoins plafonnée annuellement à 400.000 € sur 4 ans. En cas de coûts de travaux excédant les revenus locatifs, le surplus peut être imputé sur le revenu global via le déficit foncier. Afin de bénéficier de ces avantages fiscaux, les travaux de rénovation doivent impérativement être validés par l’Architecte des Bâtiments de France.

Le dispositif Censi-Bouvard et les résidences meublées

Le dispositif Censi-Bouvard est une mesure de défiscalisation immobilière consistant à investir dans des résidences meublées. L'on parle des résidences étudiantes, sujettes à une forte demande locative en zones universitaires. Il y a aussi les résidences seniors, ayant le vent en poupe dans un contexte de population vieillissante. Ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne aussi les EHPAD (Établissements pour personnes âgées dépendantes), caractérisés par des baux de longue durée.

Garant d'une rentabilité stable, ce dispositif promet une gestion simplifiée : la gestion locative est confiée à un gestionnaire professionnel. Celui-ci signe un bail commercial avec l'investisseur. En outre, ce dernier bénéficie d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix d’achat du bien (plafonné à 300.000 €) répartie sur 9 ans, hors plafonnement des niches fiscales. Il y a également la récupération de la TVA de 20 % sur le prix d’achat, au bout de 20 ans d'exploitation.

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il faut investir dans une résidence services neuve ou en VEFA (Vente à l'état futur d’achèvement). La résidence doit proposer des services comme l'accueil, le ménage et la restauration. Il faut aussi le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Les régimes pour location meublée : LMNP et LMP

La location meublée constitue un moyen d'investir dans l'immobilier défiscalisant. Elle ramène à deux statuts : le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Des régimes qui permettent d’optimiser la fiscalité immobilière, de simplifier la gestion locative, mais aussi de bénéficier d’une rentabilité locative élevée.

Le statut LMNP concerne les petits investisseurs : revenus locatifs inférieurs à 23.000 € par an, représentant 50 % des revenus globaux. Il se décline en deux régimes fiscaux, à savoir le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus) et le régime réel (déduction des charges et amortissement du bien). Ceux-ci ont le mérite de réduire la base taxable à l’impôt sur le revenu, de manière significative.

Pour sa part, le LMP concerne les gros investisseurs : revenus locatifs supérieurs à 23.000 € et représentant plus de 50 % des revenus globaux. Il permet d'être exonéré d’IFI (si activité principale), une déduction des déficits fonciers sur le revenu global, ainsi qu'une exonération de plus-value (sous certaines conditions).

Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation ?

S'agissant d'immobilier défiscalisant, un bon choix du dispositif est crucial. Cette stratégie inclut une analyse poussée des objectifs patrimoniaux. L'on peut aussi combiner plusieurs dispositifs, tout en faisant référence au plafonnement des niches fiscales.

Analyser des objectifs patrimoniaux

Le choix du dispositif de défiscalisation immobilière doit être aligné avec les objectifs patrimoniaux. Type de stratégie (court ou long terme, niveau d’imposition, type de gestion locative... Autant d'éléments qui seront pris en considération.

Pour investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant la fiscalité sur les revenus fonciers, le dispositif Relance logement, également appelé loi Jeanbrun, peut constituer une solution adaptée. Il concerne certains logements neufs ou anciens réhabilités, destinés à la location nue comme résidence principale. Sous réserve de respecter les conditions prévues, notamment la durée d’engagement locatif, les plafonds de loyers et les critères applicables au bien, l’investisseur peut déduire une partie du prix d’acquisition et des charges de ses revenus fonciers.

Pour valoriser son patrimoine, mieux vaut se tourner vers la loi Monuments Historiques. Une recommandation qui prend tout son sens pour un fort TMI aspirant à une défiscalisation totale des travaux. Dans l'optique d'optimiser sa fiscalité sans contraintes locatives, le déficit foncier ou la loi Malraux est envisageable. L'on peut alors imputer les travaux sur le revenu global.

Maximiser les avantages avec une stratégie adaptée

En matière d'immobilier défiscalisant, une stratégie efficace repose sur le choix du bon dispositif en fonction de ses objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Comparons la loi Jeanbrun et le Censi-Bouvard. La loi Jeanbrun concerne les logements neufs ou anciens réhabilités destinés à la location nue. Elle permet, sous conditions, d’amortir une partie du prix du bien et des charges sur les revenus fonciers.

Le dispositif Censi-Bouvard s’appliquait aux résidences services meublées, notamment étudiantes, seniors et EHPAD. Il a toutefois pris fin le 31 décembre 2022 et ne concerne plus les nouveaux investissements.

Voici une simulation d’économies d’impôts en combinant plusieurs dispositifs : Soit un investisseur avec un impôt de 15.000 €/an et qui investit :

• En Loi Jeanbrun : La base amortissable étant estimée à 80%, soit 200 000 €, l’amortissement annuel atteint environ 7 000 € à 11 000 € selon le taux applicable, soit une économie d’impôt sur le revenu d’environ 2 100 € à 3 300 € par an.

• En Censi-Bouvard : Achat d’un studio en résidence étudiante à 150 000 € → Réduction de 1 833 €/an (11 % sur 9 ans).

• Déficit foncier : Travaux de 30 000 € sur un bien ancien → Économie immédiate de 9 000 € sur le revenu global (TMI 30 %).

Il fait alors une économie de 16.083 € dès la première année. Cet exemple montre l'intérêt de faire une combinaison intelligente des dispositifs de défiscalisation immobilière. L'objectif étant d’optimiser fiscalité et rentabilité.

 

Plafonnement des niches fiscales

Le plafonnement des niches fiscales limite les avantages fiscaux cumulés à 10.000 € par an et par foyer fiscal (ou 18.000 € pour certains dispositifs comme la loi Malraux et les investissements outre-mer). Ce plafond inclut les réductions et crédits d’impôt obtenus via des dispositifs comme le dispositif Jeanbrun, le Censi-Bouvard, ou encore la rénovation énergétique.

Pour faire un maximum d'avantages fiscaux tout en restant dans les clous, on peut miser sur différentes stratégies. Il s'agit par exemple de diversifier les dispositifs. L'idée est de combiner des solutions avec plafonds différents, comme la loi Malraux ou le déficit foncier.

Deux dispositifs de défiscalisation immobilière qui ne sont pas concernés par le plafonnement. Un investisseur immobilier peut aussi tabler sur des investissements rentables, en privilégiant des dispositifs avec des rendements locatifs attractifs comme la location meublée. Autre stratégie possible : étaler les avantages, en planifiant plusieurs investissements sur plusieurs années. L'objectif étant de maximiser les réductions sans dépasser le plafond annuel.

Immobilier défiscalisant en bref et conseils utiles

L’immobilier défiscalisant offre des avantages fiscaux significatifs en échange d’un engagement lié à l'investissement locatif ou à la rénovation de biens. Il se matérialise par des dispositifs de défiscalisation destinés à réduire l’impôt sur le revenu et à constituer un patrimoine. Loi Jeanbrun, dispositif Censi-Bouvard, loi Malraux ou la loi Monuments Historiques... Autant de dispositifs qui permettent la diversification du patrimoine, la création de revenus complémentaires, ou encore l'optimisation fiscale.

En investissant dans l’immobilier défiscalisant, mieux vaut néanmoins éviter certains pièges. Tout d’abord, il ne faut pas céder à la sirène de la réduction d’impôt, au risque de négliger l'analyse de la qualité du bien ou de sa localisation. Il est effectivement difficile de trouver des locataires pour un bien situé dans une zone sensible. La rentabilité et l’optimisation fiscale vont en pâtir. De même, certains investisseurs ne prennent pas la mesure des contraintes liées aux dispositifs de défiscalisation immobilière. 

On peut aussi parler du surcoût des biens vendus sous des programmes défiscalisant. Des promoteurs peu scrupuleux peuvent proposer des prix supérieurs au marché. Enfin, il est crucial de prendre en considération le plafonnement des niches fiscales (10.000 €/an) et de bien évaluer la rentabilité globale (prendre en compte les frais annexes et les risques locatifs).