Immobilier défiscalisant : Réduire l'impôt via l’investissement locatif

L’immobilier défiscalisant désigne l’ensemble des investissements immobiliers destinés aux particuliers et associés à des avantages fiscaux. Pour en bénéficier, il faut remplir certaines conditions liées à la mise en location des biens. Un mécanisme qui vise à encourager l’investissement locatif, la rénovation et la constitution de patrimoine. En même temps, il s'agit d'une incitation fiscale visant à encourager des projets calibrés : développement du logement locatif, rénovation urbaine, ou encore préservation du patrimoine.

En outre, le principe de fonctionnement de l'immobilier défiscalisant repose sur des dispositifs mis en place par l’État. Parmi ceux-ci figure la loi Pinel et sa réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location. La loi Malraux favorise quant à elle la restauration de biens classés. D'autres dispositifs comme le Censi-Bouvard concernent les résidences meublées. Ils ont en commun le mérite de réduire l’impôt sur le revenu et de constituer un patrimoine.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en France

L'immobilier défiscalisant se matérialise par toute une kyrielle de dispositifs de défiscalisation. Ceux-ci visent à encourager l’investissement locatif et la rénovation. Parmi ceux-ci figure La loi Pinel, permettant une réduction d’impôts jusqu’à 21 % en investissant dans des logements neufs en zones tendues. La loi Denormandie favorise la rénovation en centres-villes avec des réductions similaires. Offrant 11 % de réduction d'impôt et la récupération de TVA, le Censi-Bouvard cible les résidences meublées gérées (étudiantes, seniors, EHPAD). Pour leur part, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent une défiscalisation importante pour la restauration du patrimoine. Enfin, le déficit foncier optimise la fiscalité via les travaux déductibles.

La loi Pinel comme dispositif phare

La loi Pinel est un des dispositifs de défiscalisation immobilière visant à encourager l’investissement locatif dans des zones tendues, c'est-à-dire à forte demande. qualifié de "loc avantages", elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, tout en constituant un patrimoine immobilier. Reste à faire une analyse rigoureuse de la rentabilité et de la localisation du bien, quitte à faire appel à un expert en immobilier.

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Pinel, quelques conditions sont à remplir. Il faut avant tout un investissement locatif dans un bien neuf ou en VEFA (Vente à l'état futur d’achèvement) destiné à la location. Le bien immobilier en question doit se situer dans une zone éligible. L'on parle des zones A, A bis, et B1, définies par le gouvernement en fonction des tensions du marché locatif. De plus, on a aussi une durée de mise en location. Plus la durée est longue, plus la réduction d’impôt est importante. En effet, pour un engagement de location de 6 ans, le taux de réduction d'impôt est de 12%. Il est de 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Enfin, la loi Pinel impose aussi des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Variant selon la zone éligible, ceux-ci visent à garantir l’accès au logement aux ménages modestes.

La loi Denormandie pour revitaliser les centres-villes

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation des logements dans les centres-villes. Lancée en 2019 dans le cadre du programme "Action Cœur de Ville", elle concerne les villes moyennes confrontées à des logements vétustes. Elles sont actuellement au nombre de 222.

Par ailleurs, ce dispositif d'investissement immobilier permet une réduction d’impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il faut donc entreprendre des travaux de rénovation dans un bien immobilier ancien destiné à la location. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils visent notamment à améliorer la performance énergétique du bien immobilier.

Concernant les conditions de location, le bien immobilier doit être loué comme résidence principale pendant une durée de 6, 9, ou 12 ans. La réduction d'impôt sera respectivement de 12 %, 18 % et 21 %. La loi Denormandie prévoit également des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Les monuments historiques et la loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière alliant valorisation du patrimoine et optimisation fiscale. Elle consiste en un investissement immobilier dans des biens d’exception à restaurer. Son objectif est de préserver le patrimoine architectural, tout en offrant une réduction d’impôt attractive sur les travaux de rénovation. Souvent classés monuments historiques, les biens en question doivent être situés dans des zones éligibles, à savoir des Sites Patrimoniaux Remarquables, des Quartiers Anciens Dégradés, ou des Quartiers de Renouvellement Urbain.

En outre, la loi Malraux prévoit une réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur le montant des travaux. Réduction qui s’impute directement sur l’impôt dû, indépendamment du plafonnement des niches fiscales. Elle est néanmoins plafonnée annuellement à 400.000 € sur 4 ans. En cas de coûts de travaux excédant les revenus locatifs, le surplus peut être imputé sur le revenu global via le déficit foncier. Afin de bénéficier de ces avantages fiscaux, les travaux de rénovation doivent impérativement être validés par l’Architecte des Bâtiments de France.

Le dispositif Censi-Bouvard et les résidences meublées

Le dispositif Censi-Bouvard est une mesure de défiscalisation immobilière consistant à investir dans des résidences meublées. L'on parle des résidences étudiantes, sujettes à une forte demande locative en zones universitaires. Il y a aussi les résidences seniors, ayant le vent en poupe dans un contexte de population vieillissante. Ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne aussi les EHPAD (Établissements pour personnes âgées dépendantes), caractérisés par des baux de longue durée.

Garant d'une rentabilité stable, ce dispositif promet une gestion simplifiée : la gestion locative est confiée à un gestionnaire professionnel. Celui-ci signe un bail commercial avec l'investisseur. En outre, ce dernier bénéficie d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix d’achat du bien (plafonné à 300.000 €) répartie sur 9 ans, hors plafonnement des niches fiscales. Il y a également la récupération de la TVA de 20 % sur le prix d’achat, au bout de 20 ans d'exploitation.

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il faut investir dans une résidence services neuve ou en VEFA (Vente à l'état futur d’achèvement). La résidence doit proposer des services comme l'accueil, le ménage et la restauration. Il faut aussi le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Les régimes pour location meublée : LMNP et LMP

La location meublée constitue un moyen d'investir dans l'immobilier défiscalisant. Elle ramène à deux statuts : le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Des régimes qui permettent d’optimiser la fiscalité immobilière, de simplifier la gestion locative, mais aussi de bénéficier d’une rentabilité locative élevée.

Le statut LMNP concerne les petits investisseurs : revenus locatifs inférieurs à 23.000 € par an, représentant 50 % des revenus globaux. Il se décline en deux régimes fiscaux, à savoir le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus) et le régime réel (déduction des charges et amortissement du bien). Ceux-ci ont le mérite de réduire la base taxable à l’impôt sur le revenu, de manière significative.

Pour sa part, le LMP concerne les gros investisseurs : revenus locatifs supérieurs à 23.000 € et représentant plus de 50 % des revenus globaux. Il permet d'être exonéré d’IFI (si activité principale), une déduction des déficits fonciers sur le revenu global, ainsi qu'une exonération de plus-value (sous certaines conditions).

Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation ?

S'agissant d'immobilier défiscalisant, un bon choix du dispositif est crucial. Cette stratégie inclut une analyse poussée des objectifs patrimoniaux. L'on peut aussi combiner plusieurs dispositifs, tout en faisant référence au plafonnement des niches fiscales.

Analyser des objectifs patrimoniaux

Le choix du dispositif de défiscalisation immobilière doit être aligné avec les objectifs patrimoniaux. Type de stratégie (court ou long terme, niveau d’imposition, type de gestion locative... Autant d'éléments qui seront pris en considération. En effet, s'il s'agit de générer un revenu complémentaire, la loi Pinel est la meilleure option. Elle consiste à investir dans l’immobilier neuf en zones tendues, donnant droit à une réduction d’impôt jusqu’à 21 % et des loyers stables. Pour valoriser son patrimoine, mieux vaut se tourner vers la loi Monuments Historiques. Une recommandation qui prend tout son sens pour un fort TMI aspirant à une défiscalisation totale des travaux. Dans l'optique d'optimiser sa fiscalité sans contraintes locatives, le déficit foncier ou la loi Malraux est envisageable. L'on peut alors imputer les travaux sur le revenu global.

Maximiser les avantages avec une stratégie adaptée

En matière d'immobilier défiscalisant, une stratégie efficace repose sur le choix du bon dispositif en fonction de ses objectifs patrimoniaux et fiscaux. Comparons la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard. Concernant le type de bien, la première renvoie à un neuf en zones tendues et la seconde à des résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD). Dans le registre de la réduction d’impôt, la loi Pinel permet entre 12 et 21 % sur 6, 9 ou 12 ans et la loi Censi-Bouvard 11 % sur 9 ans. Sur le volet plafonnement des niches fiscales, toutes deux imposent la limite de 10.000 €/an. S'agissant de gestion locative, la loi Pinel offre une certaine liberté, à l'exception de plafonds. La loi Censi-Bouvard prévoit un bail commercial avec gestion simplifiée. Pour ce qui est de la rentabilité, celle de la première varie selon l’emplacement, mais a seconde promet un rendement locatif plus stable.

Voici une simulation d’économies d’impôts en combinant plusieurs dispositifs : Soit un investisseur avec un impôt de 15.000 €/an et qui investit :

• En Pinel : Achat d’un bien à 250 000 € → Réduction de 5 250 €/an (21 % sur 12 ans).
• En Censi-Bouvard : Achat d’un studio en résidence étudiante à 150 000 € → Réduction de 1 833 €/an (11 % sur 9 ans).
• Déficit foncier : Travaux de 30 000 € sur un bien ancien → Économie immédiate de 9 000 € sur le revenu global (TMI 30 %).

Il fait alors une économie de 16.083 € dès la première année. Cet exemple montre l'intérêt de faire une combinaison intelligente des dispositifs de défiscalisation immobilière. L'objectif étant d’optimiser fiscalité et rentabilité.

Plafonnement des niches fiscales

Le plafonnement des niches fiscales limite les avantages fiscaux cumulés à 10.000 € par an et par foyer fiscal (ou 18.000 € pour certains dispositifs comme la loi Malraux et les investissements outre-mer). Ce plafond inclut les réductions et crédits d’impôt obtenus via des dispositifs comme la loi Pinel, le Censi-Bouvard, ou encore la rénovation énergétique.

Pour faire un maximum d'avantages fiscaux tout en restant dans les clous, on peut miser sur différentes stratégies. Il s'agit par exemple de diversifier les dispositifs. L'idée est de combiner des solutions avec plafonds différents, comme la loi Malraux ou le déficit foncier. Deux dispositifs de défiscalisation immobilière qui ne sont pas concernés par le plafonnement. Un investisseur immobilier peut aussi tabler sur des investissements rentables, en privilégiant des dispositifs avec des rendements locatifs attractifs comme la location meublée. Autre stratégie possible : étaler les avantages, en planifiant plusieurs investissements sur plusieurs années. L'objectif étant de maximiser les réductions sans dépasser le plafond annuel.

Immobilier défiscalisant en bref et conseils utiles

L’immobilier défiscalisant offre des avantages fiscaux significatifs en échange d’un engagement lié à l'investissement locatif ou à la rénovation de biens. Il se matérialise par des dispositifs de défiscalisation destinés à réduire l’impôt sur le revenu et à constituer un patrimoine. Loi Pinel, dispositif Censi-Bouvard, loi Malraux ou la loi Monuments Historiques... Autant de dispositifs qui permettent la diversification du patrimoine, la création de revenus complémentaires, ou encore l'optimisation fiscale.

En investissant dans l’immobilier défiscalisant, mieux vaut néanmoins éviter certains pièges. Tout d’abord, il ne faut pas céder à la sirène de la réduction d’impôt, au risque de négliger l'analyse de la qualité du bien ou de sa localisation. Il est effectivement difficile de trouver des locataires pour un bien situé dans une zone sensible. La rentabilité et l’optimisation fiscale vont en pâtir. De même, certains investisseurs ne prennent pas la mesure des contraintes liées aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Allusion que l'on fait surtout à la loi Pinel, à sa durée d'engagement de location, ainsi qu'aux plafonds de loyer imposés. Le non-respect des conditions d'éligibilité peut faire perdre les avantages fiscaux.

On peut aussi parler du surcoût des biens vendus sous des programmes défiscalisant. Des promoteurs peu scrupuleux peuvent proposer des prix supérieurs au marché. Enfin, il est crucial de prendre en considération le plafonnement des niches fiscales (10.000 €/an) et de bien évaluer la rentabilité globale (prendre en compte les frais annexes et les risques locatifs).