Immobilier et présidentielle 2027 : le comparatif des programmes

L'élection présidentielle et l'investissement locatif sont désormais deux sujets liés en France. Plusieurs candidats ont déjà formulé une proposition sur le logement, portée par leur parti ou leur mouvement politique. Certains veulent supprimer l'encadrement des loyers, d'autres veulent le généraliser. Ce comparatif présente, mesure par mesure, ce que chaque programme changerait concrètement pour un propriétaire bailleur, sur le droit de propriété, la fiscalité du patrimoine ou la performance énergétique des logements. Il ne s'agit ni d'un pronostic électoral ni d'un jugement de valeur. L'objectif est de mesurer l'effet mécanique de chaque proposition sur un projet locatif, et d'identifier ce qui reste stable pour investir sereinement en 2026, avant même de connaître le résultat du vote.

Le calendrier électoral 2027 : ce qu'il fixe, ce qu'il ne dit pas

Le calendrier électoral, lui, ne relève d'aucune interprétation. Conformément à la Constitution, le mandat présidentiel est fixé à cinq ans. L'élection de mai 2027 aura lieu à l'échéance du mandat en cours, avec un premier tour en avril 2027 et un second tour en mai 2027, selon un calendrier précisé par décret dans les mois précédant le scrutin. C'est la seule certitude absolue de ce dossier électoral : la date du vote existe, le contenu des programmes s'écrit encore.

Ce que ce calendrier ne dit pas, c'est le contenu des réformes à venir. Un investisseur qui attend le résultat du scrutin pour agir attend en réalité un événement qui ne change rien à ce qui est déjà voté en France. Plusieurs éléments du cadre locatif sont fixés par des textes en vigueur, indépendamment du résultat de mai 2027 :

• Le statut du bailleur privé, promulgué le 19 février 2026, dans le cadre de la loi de finances pour 2026
• Le calendrier d'interdiction de location selon la performance énergétique du logement, fixé jusqu'en 2034 par décret déjà publié
• L'encadrement des hausses de loyers en zone tendue, reconduit par décret jusqu'au 31 juillet 2027

Ces trois points sont détaillés plus loin dans cet article. Ils constituent le socle légal sur lequel un projet immobilier peut se construire dès aujourd'hui, sans attendre l'issue du vote.

Le comparatif des programmes, mesure par mesure

Quatre candidats ont publié une proposition sourcée et datée sur les sujets qui touchent directement un bailleur privé : statut fiscal, encadrement des loyers, énergie du logement, fiscalité du patrimoine et impayés. Trois candidats n'ont pas encore rendu ce volet public à la date de rédaction de cet article, le 18 septembre 2026.

👉 Méthode et règle de rattrapage. Une proposition n'entre dans ce tableau que si elle répond à des critères précis :

• Elle figure dans un document de campagne officiel du candidat ou de son parti, ou dans une déclaration publique retranscrite
• Elle est datée et directement attribuable au candidat, jamais prêtée à un courant politique dans son ensemble
• Elle décrit une action concrète sur le logement, pas une intention générale ou un slogan de campagne

Les trois candidats sans fiche ne sont pas écartés du comparatif : ils y figurent avec la mention explicite de l'absence de proposition publiée, datée au jour de publication de cet article. Ce tableau sera mis à jour dès qu'un programme complet sera rendu public par leur parti respectif.

Les cinq mesures qui changeraient vraiment quelque chose pour un investisseur

Sur la dizaine de sujets logement débattus par les candidats, cinq ont un effet mécanique direct sur la rentabilité d'un bien locatif. Les autres, comme la relance de la construction neuve ou la réforme du logement social, touchent surtout l'offre globale de logements en France, pas le calcul d'un investisseur déjà propriétaire. Voici ce que chaque proposition changerait, textes officiels à l'appui.

Statut du bailleur privé et amortissement

Ce point n'est plus une simple promesse de campagne. Selon les données de l'Assemblée nationale, le statut du bailleur privé a été adopté par un vote le 15 janvier 2026, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, par 84 voix contre 22. Le texte a été promulgué le 19 février 2026.

Ce régime d'impôt existe donc déjà en 2026, indépendamment du scrutin de 2027. Bruno Retailleau propose de le renforcer avec un taux universel de 4 % par an. Jean-Luc Mélenchon propose à l'inverse d'arrêter les aides fiscales à l'investissement locatif privé. Entre les deux propositions, le dispositif voté reste la référence légale applicable aujourd'hui pour tout propriétaire.

LES CONSEILS DE MANUEL

Un statut fiscal ne fait jamais un bon investissement à lui seul. J'ai vu trop de propriétaires acheter uniquement pour l'avantage fiscal, sans regarder le marché locatif local. L'amortissement du bailleur privé est une vraie opportunité en 2026, mais elle ne remplace jamais l'étude de la demande locative, du prix au mètre carré et du potentiel de valorisation du bien.

Encadrement des loyers

Deux dispositifs coexistent aujourd'hui en France, et il ne faut pas les confondre :

• Le premier limite la hausse des loyers lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement de bail dans les zones dites tendues. Selon Service-public.gouv.fr, un décret du 20 juillet 2026 reconduit ce dispositif du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989
• Le second est l'encadrement expérimental des loyers avec loyers de référence, en vigueur dans plusieurs villes depuis la loi ELAN.

Sur ce terrain, les propositions divergent nettement selon le candidat et son parti. Bruno Retailleau veut supprimer purement et simplement l'encadrement des loyers, estimant qu'il réduit l'offre de logements disponible. Jean-Luc Mélenchon veut au contraire le généraliser à tout le territoire, avec une baisse ciblée dans les zones très tendues. Raphaël Glucksmann propose de le maintenir en zone tendue sans l'étendre à l'ensemble du pays. Pour un investisseur en zone déjà encadrée, l'effet mécanique est direct sur le loyer de relocation exprimé en euros, donc sur le rendement affiché.

Interdiction de louer liée à la performance énergétique

Le calendrier actuel n'est pas une proposition de campagne, il est déjà écrit dans la loi. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 organise une sortie progressive des passoires énergétiques du marché locatif français, précisée par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023.

Un changement récent mérite d'être connu de tout investisseur qui possède un bien chauffé à l'électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion utilisé dans le calcul de la performance énergétique a été révisé à la baisse. Selon le ministère de la Transition écologique, cette réforme fait sortir plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l'électricité de la catégorie des passoires énergétiques.

Ce qui ne change pas, quel que soit le candidat élu à la présidentielle :

• Un locataire déjà en place n'est jamais tenu de partir si son logement devient interdit à la location
• L'interdiction ne s'applique qu'aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites postérieurs à l'échéance
• Le diagnostic reste obligatoire dans le contrat de location, quelle que soit la classe énergétique du bien

Sur ce dossier, Bruno Retailleau veut mettre fin aux interdictions de louer tout en gardant le diagnostic comme simple indicateur informatif. Marine Le Pen propose de supprimer certaines contraintes énergétiques. Jean-Luc Mélenchon veut au contraire durcir la règle, en rendant la rénovation énergétique obligatoire avant toute mise en location, quelle que soit la classe du logement.

LES CONSEILS DE MANUEL

La performance énergétique n'est pas qu'une contrainte, c'est un levier de décote à l'achat. Un bien mal classé, correctement rénové, permet souvent d'acheter en dessous du prix du marché puis de remonter sa valeur locative et patrimoniale. J'invite systématiquement mes clients à chiffrer le coût des travaux en euros avant de fuir un bien énergivore : la rénovation, bien pilotée, est souvent plus rentable que l'achat d'un bien déjà bien classé, vendu avec une prime.

Impôt sur le patrimoine et plus-value immobilière

Le régime de l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, fixé par les articles 150 U et suivants du Code général des impôts, prévoit une exonération progressive selon la durée de détention. Les plus-values immobilières sont taxées à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avant une exonération totale acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, puis de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Ce régime d'impôt n'est pas remis en cause par la plupart des candidats. Jean-Luc Mélenchon est le seul, à ce jour, à publier une proposition offensive sur la fiscalité du patrimoine, avec un impôt sur la fortune immobilière élargi et des taux relevés, porté par son parti. Aucun autre candidat n'a publié de position chiffrée sur la plus-value au 18 septembre 2026. C'est un point d'attention à surveiller, pas une inquiétude à anticiper aujourd'hui.

Impayés et procédures d'expulsion

La loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, a déjà transformé ce terrain avant même la campagne présidentielle. Concrètement, ce texte a changé plusieurs choses pour le droit des propriétaires :

• Création d'un délit spécifique d'occupation illicite de domicile
• Accélération des procédures d'expulsion en cas de squat avéré
• Renforcement des sanctions contre les squatteurs et les incitations à l'occupation illégale

Deux candidats vont plus loin dans leur proposition. Bruno Retailleau propose une expulsion administrative sous 10 jours pour toute occupation illégale constatée, selon sa proposition du 28 mai 2026. Raphaël Glucksmann, dont le positionnement est notable à gauche sur ce point précis, propose de donner davantage de facilités aux propriétaires pour expulser les locataires mauvais payeurs, selon le programme officiel de son parti, Place publique.

Ce qui est déjà acté pour 2027, quel que soit le résultat du scrutin

Trois éléments du cadre locatif sont déjà fixés par des textes en vigueur en France, indépendamment du résultat de mai 2027 :

• Le statut du bailleur privé, promulgué le 19 février 2026, avec son amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an
• Le calendrier énergétique, avec l'interdiction de la classe F fixée au 1er janvier 2028 par un décret déjà publié
• L'encadrement des hausses de loyers en zone tendue, reconduit par décret jusqu'au 31 juillet 2027

Un quatrième élément mérite d'être suivi sans être encore acté : le projet de loi Relance Logement, actuellement en cours d'examen au Sénat, qui a déjà fait l'objet de premiers assouplissements votés par les sénateurs. Une bonne partie du débat que les candidats reprennent dans leur programme est donc déjà en cours d'écriture, avant même l'élection et le vote des Français.

Pourquoi une mesure votée en 2027 ne s'applique pas en 2027 ?

Un candidat élu à la présidentielle en mai 2027 ne peut pas transformer une proposition en loi le lendemain de son investiture. Le précédent du statut du bailleur privé illustre bien les étapes que suit toute réforme de l'impôt d'ampleur.

Le même mécanisme s'observe sur la performance énergétique du logement : la loi Climat et Résilience a été votée le 22 août 2021, mais son décret d'application précisant les seuils n'est paru que le 18 août 2023, soit deux ans plus tard.

Le troisième mécanisme, et le plus protecteur pour un investisseur déjà engagé, est la non-rétroactivité. En matière d'impôt, une réforme s'applique presque toujours aux opérations réalisées après son entrée en vigueur, pas à celles déjà conclues. Les grandes réformes immobilières des dernières décennies, votées par des parti différents selon les mandats, ont systématiquement préservé les engagements antérieurs par des clauses transitoires. Un achat réalisé en 2026 sous le régime fiscal actuel a, historiquement, de très fortes chances de conserver ce régime plusieurs années, même en cas de changement de majorité.

LES CONSEILS DE MANUEL

La non-rétroactivité fiscale n'est pas une garantie absolue, mais c'est une constante que j'observe depuis 2012 sur tous les dispositifs que j'ai vus naître et mourir, du Scellier au Pinel. Un investisseur qui achète aujourd'hui sous un régime clair sécurise ce régime pour toute la durée de détention du bien, dans l'immense majorité des cas. Attendre une hypothétique réforme, c'est souvent perdre un avantage certain pour un risque incertain.

Investissement locatif : ce que coûte une année d'attente

Prenons un cas hypothétique. Un studio de 25 m² acheté 110 000 euros dans une ville moyenne, loué 480 euros par mois charges comprises, affiche un rendement brut proche de 5,2 %, dans la fourchette de rendement visée aujourd'hui, comprise entre 3 et 8,5 % selon les villes et les typologies de logements.

(Sources : meilleursagents 2026)

Ce chiffrage reste une illustration et dépend fortement de la ville, du type de logement et du taux de crédit au moment de l'achat.

• Ce calcul ne tient pas compte d'une éventuelle évolution du prix du bien, volontairement écartée pour rester sur des données vérifiables ;
• Il ne tient pas compte des taux de crédit, qui évoluent indépendamment du calendrier électoral
• Il montre uniquement le coût d'opportunité mécanique d'un report de décision, en euros

Pour affiner cette simulation selon votre propre projet, notre simulateur de rendement locatif permet de tester différents scénarios de ville, de budget et de montage.

Les critères qui protègent un projet locatif lancé en ce 2026 quel que soit le résultat

Certains fondamentaux ne dépendent d'aucun vote. Ce sont eux qui déterminent la solidité d'un investissement immobilier, avant même de lire la proposition d'un candidat.

• La tension locative de la ville, mesurée par le rapport entre demande et offre de logements
• La solvabilité du bassin d'emploi local, qui conditionne la stabilité des loyers sur dix ans
• La performance énergétique du bien, désormais un critère d'achat autant qu'un critère de conformité
• La marge de négociation à l'achat, qui protège la rentabilité même si les prix stagnent
• La diversification du montage, entre location nue et meublée, pour s'adapter aux évolutions de l'impôt
• La qualité de la gestion locative, qui limite l'exposition au risque d'impayé

Un bien bien situé, correctement financé et loué à un prix cohérent avec le marché local reste un actif protégé en France, quelle que soit l'issue de mai 2027.

LES CONSEILS DE MANUEL

Après plus de dix ans à observer les cycles électoraux et fiscaux, je fais toujours la même recommandation : investissez sur des fondamentaux, pas sur la proposition d'un candidat. La ville, le prix d'achat et la qualité du bien pèsent plus lourd sur 20 ans que n'importe quelle réforme de l'impôt votée sur un quinquennat.

Investir en 2026 ou attendre 2027 : la vraie question à se poser

La présidentielle de 2027 rebattra sans doute certaines règles du jeu locatif en France. Mais le tableau ci-dessus montre une réalité plus nuancée que le débat médiatique. Sur les cinq mesures qui comptent vraiment pour un bailleur, aucun candidat ni aucun parti ne remet en cause les acquisitions déjà réalisées. Le statut du bailleur privé existe déjà, promulgué en février 2026. Le calendrier énergétique est déjà écrit jusqu'en 2034. L'encadrement des loyers en zone tendue est déjà fixé jusqu'en juillet 2027.

La vraie question n'est donc pas de savoir qui remportera le vote en mai 2027. Elle est de savoir si votre projet repose sur des fondamentaux solides, capables de traverser n'importe quelle majorité et n'importe quel parti au pouvoir. Un bien bien situé, correctement financé, reste un actif protégé. C'est cette décision, celle de l'investisseur, qui détermine la rentabilité d'un projet, bien plus que le résultat d'un scrutin. Pour construire une stratégie adaptée à votre budget et à votre ville cible, nos conseillers peuvent étudier votre projet et vous accompagner dans le choix d'un logement cohérent avec vos objectifs patrimoniaux.

Manual RAVIER

Co-fondateur, Investissement-Locatif.com

LinkedIn

Manuel Ravier est co-fondateur d'Investissement-Locatif.com, plateforme spécialisée dans l'accompagnement des propriétaires-bailleurs depuis 2012. Expert du montage patrimonial, il aide chaque investisseur à définir un objectif clair, cash-flow, capitalisation ou défiscalisation, avant de choisir un logement.

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