Investing in shared accommodation in the Paris region

L'Île-de-France (IDF) est une région située dans le centre Nord de France qui entoure Paris, la capitale du pays. Elle compte 8 départements, dont Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis... L’ensemble de la région Île-de-France (Paris, la petite couronne, la grande couronne) affiche depuis plusieurs années de superbes performances en matière d’immobilier locatif.

L’arrivée du « grand Paris express » offre d'énormes opportunités aux investisseurs locatifs. En quelques mots, le Grand Paris express est un immense projet de réseau de transport public, composé de quatre lignes de métro automatique autour de Paris, et de l'extension de deux lignes existantes.

La colocation est devenue une méthode de location très courante en IDF. Investir dans ce type de contrat de bail dans la région constitue un bon placement immobilier. 

Why invest in shared accommodation in Île-de-France?

There are several reasons why rental investors want to get involved in shared accommodation in Île-de-France. 

Île-de-France: a significant increase in population

Grâce à son dynamisme et son attractivité dans tous les secteurs, l’Île-de-France jouit d’une démographie très encourageante qui plaît aux investisseurs. C’est la région la plus peuplée de l’Hexagone, avec près de 12 millions d’habitants. Les habitants qui s’y installent augmentent à grande vitesse, et devraient atteindre les 75 000 foyers chaque année d'ici une décennie.

Cette croissance importante de la population est un excellent levier pour le marché immobilier locatif, elle apporte effectivement un impact positif sur la demande locative. En choisissant le bon emplacement et en investissant dans un bien immobilier recherché, vous n’aurez généralement pas de mal à trouver des locataires. En Île-de-France, les logements en colocation sont les plus sollicités.

Shared accommodation in IDF: a lease sought after by roommates  

In Île-de-France, the average rent per square meter of an apartment is €25, twice as expensive as in the provinces (€12.56). Obviously, this figure hides significant disparities. Considering the average price of rent, housing in the inner suburbs costs around 20% more than in the outer suburbs, and housing in Paris costs 20% more than in the inner suburbs. This is why many people from Île-de-France choose to share accommodation. 

La colocation est un type de location très recherché en Île-de-France. Choisie exclusivement par les étudiants auparavant, elle profite désormais d’une clientèle élargie. Aux étudiants s’ajoutent les salariés, les familles monoparentales ainsi que les retraités.

En alternative à la location classique, la colocation reste un moyen particulièrement économique de se loger, en offrant généralement un meilleur confort de vie. Elle permet aux colocataires d’alléger les budgets de logements, de réaliser des économies considérables et de faire des rencontres.

Shared accommodation in IDF: a very attractive return

Investing in a shared apartment is an effective strategy if you want to boost your real estate portfolio. The main advantage of opting for such a rental project is economic. For the same surface area, the rents from a shared apartment are generally much higher than those from a traditional rental. 

Par exemple, vous disposez d’un appartement cinq pièces de 86 m2 à Paris 6e. Si vous décidez de louer ce bien immobilier comme un logement unique (monohabitation), le prix du loyer s’établit à 2 790 €. En revanche, en colocation, il est possible de le louer à 3 000 €, en divisant le loyer par 4, soit 750 € par locataire.

Ce qui représente un gain annuel de 2 520 €. D’ailleurs, en divisant le montant total du loyer en plusieurs colocataires, il serait plus facile pour vous de trouver des clients. 

Depending on the number of rooms and the location, the gross rental yield generated by a shared accommodation can reach 6% to 12% in Île-de-France.

Île-de-France: a region popular with students 

Le principal facteur qui appuie les atouts de mettre un bien immobilier en colocation en Île-de-France, c’est que la région concentre un grand nombre de facultés très prisées et d'écoles reconnues. En effet, elle abrite une population étudiante importante, venant des quatre coins de l’Hexagone et de l’étranger, qui ne cesse de s’accroître.

Même si la colocation attire divers profils de locataires, les étudiants restent le cœur de cible des investissements immobiliers dans ce type de contrat de bail. En Île-de-France, près de 50 % des recherches de colocation sont menées par des étudiants. La demande locative est bien supérieure à l’offre (8 demandes de colocation pour une chambre). 

Investing in shared accommodation in Île-de-France: in which cities?

To make your shared accommodation real estate investment project a success, it is important to target cities where rental demand is particularly high. 

Aubervilliers: a living environment in full evolution

Ville de la première couronne, dans le département Seine-Saint-Denis, Aubervilliers s’impose comme une des destinations phares pour un investissement immobilier locatif au nord de Paris. Elle propose un centre-ville dynamique et commerçant, et offre un cadre de vie aisé aux jeunes actifs avec toutes ses commodités à portée de main.

À l’horizon 2025, l’inauguration d’une nouvelle gare connectée à la ligne 15 du « supermétro » va soutenir sa croissance démographique et l’augmentation de la demande locative. Aubervilliers est en pleine mutation, de nombreux programmes de construction de logements neufs y sont prévus.

Investir dans un appartement en colocation (trois-pièces, quatre-pièces ou cinq-pièces) à Aubervilliers est favorable pour cibler les jeunes actifs. Pour l’achat de votre bien immobilier, comptez un prix moyen au mètre carré de 3 756 €. Le loyer moyen au mètre carré est de 20,3 €, avec un taux de rentabilité brut de 6,5 %. 

Nanterre: a student city 

Nanterre est une ville de la première couronne. Sa localisation, au bord de la Seine, entre Paris et le quartier La Défense, lui confère une forte attractivité. Le centre d’affaires de La Défense s’étend sur une partie de la zone. Il abrite l’université Paris-Ouest, avec près de 30 000 étudiants et plusieurs sièges sociaux, comme Axa ou PepsiCo France. La ligne 15 du futur métro automatique prévue dans le grand Paris express connectera Nanterre à toute l’agglomération parisienne d’ici 2030.

Avec ses dizaines de milliers d’étudiants, ses sièges de multinationales à La Défense, la ville possède des profils séduisants pour réaliser un investissement immobilier dans des logements en colocation. Le prix moyen au mètre carré de l’immobilier est de 4 831 € pour un appartement, et de 5 346 € pour une maison. Le prix au mètre carré du loyer s’élève à 23,5 € pour un appartement, et à 29,5 € pour une maison. 

Saint-Germain-en-Laye: a chic and popular city 

Ville de la première couronne, dans le département Yvelines, Saint-Germain-en-Laye est un secteur très prisé, proposant à ses habitants un cadre de vie convivial et dynamique. Située à 19 km de Paris, elle profite de deux grands axes autoroutiers et d’un réseau de transport en commun performant.

Plusieurs entreprises de renom sont implantées dans la ville, comme Ford Mazda France, Genzyme Sanofi, Galileo, etc. Un investissement en colocation étudiante offre de belles perspectives grâce aux nombreux établissements d’enseignement supérieur, comme l’École supérieure de vente ou Sciences Po Saint-Germain. Pour y acquérir un bien immobilier, il vous faudra débourser en moyenne 5 907 €/m2. Le loyer moyen s’établit, quant à lui, à 20,9 €/m2. 

Saint-Denis: a well-served city

Commune limitrophe de Paris, située au nord de la capitale, Saint-Denis appartient au département de la Seine-Saint-Denis. Le tissu commercial de la ville, le parc de la Légion d’honneur, les nombreuses infrastructures sportives, culturelles et historiques, ainsi que les transports en commun en font une ville facile au quotidien. Saint-Denis abrite le hub qui connecte la ligne 15 et la ligne 16 de métro.

Pour relier Saint-Denis au quartier d’affaires de La Défense, les habitants ne mettront plus que 13 min, contre 27 min actuellement. La forte demande des logements en colocation est liée à la présence de l’université Paris-8 sur son territoire qui enseigne plus de 22 000 étudiants. La ville affiche un taux de rentabilité locative brute de 7 % pour ce type de location. 

Investing in shared accommodation in Île-de-France: what are the taxes?

Investing in shared real estate in Île-de-France allows you to make substantial savings thanks to various tax exemption schemes.

Investissement immobilier locatif avec le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun est le mécanisme fiscal désormais en vigueur pour les investisseurs en immobilier locatif résidentiel. Il s’adresse aux particuliers qui souhaitent acquérir un logement neuf, en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), ou un bien ancien faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation, afin de le proposer à la location. Dans le cadre d’une colocation, il est possible de louer le logement à plusieurs locataires, sous réserve de respecter les conditions prévues par le dispositif.

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Jeanbrun, le bien doit répondre aux critères d’éligibilité en vigueur, notamment en matière de localisation, de performance énergétique et d’usage locatif. Le logement doit être loué à titre de résidence principale, dans le respect des plafonds applicables, et l’investisseur doit s’engager sur une durée minimale de location définie par le dispositif. L’avantage fiscal accordé dépend notamment de la durée d’engagement locatif et des caractéristiques du bien.

En Île-de-France, plusieurs communes restent particulièrement attractives pour un investissement locatif sous dispositif Jeanbrun, en raison d’une forte demande locative et d’un marché immobilier dynamique. Paris et sa proche couronne, mais aussi des villes comme Aubervilliers, Nanterre, Saint-Denis ou Saint-Germain-en-Laye, présentent un fort potentiel pour les investisseurs. D’autres secteurs franciliens, selon leur classement et leur tension locative, peuvent également offrir des opportunités intéressantes dans le cadre du nouveau dispositif.

Rental property investment in LMNP system 

Le dispositif LMNP (Loueur meublé non professionnel) est un statut juridique et fiscal qui concerne les investisseurs en location meublée. L’investissement locatif meublé est devenu une solution avantageuse pour les investisseurs en colocation en Île-de-France. L’achat en LMNP permet d’investir dans le neuf comme dans l’ancien. Les loyers tirés d’une activité LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous disposez de deux choix de régimes fiscaux. Dans le cadre d’un régime réel, vous pouvez retrancher de vos revenus locatifs certaines charges (gestion locative, honoraires d’agence immobilière, primes d’assurance, etc.). Pour le régime « micro-BIC », vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire de 50 % sur vos loyers imposables.