Investissement dans une petite surface

Pourquoi investir dans une petite surface ?

Une forte demande locative, un prix abordable, un rendement attractif... Les avantages d'opter pour une petite surface, comme un studio, un T1 ou un T2 ne manquent pas.

Les petites surfaces : des biens très recherchés

Les biens immobiliers ayant une surface inférieure à 25 mètres carrés sont très plébiscités par les investisseurs en France. Le principal avantage de l’investissement dans ce type de bien réside en effet dans sa capacité à répondre à une forte demande locative. Contrairement aux appartements plus grands, réaliser un investissement dans les studios, les appartements une pièce et les appartements deux-pièces, permet de trouver facilement des locataires. Ce type de logement est notamment très recherché par les étudiants, les jeunes actifs et les jeunes couples sans enfants.

Pour la même raison, la revente d’un bien de petite superficie est plus facile que celle d’une grande surface. Face à la demande locative élevée pour ce type de bien immobilier et ses nombreux autres avantages, il est très prisé par les acheteurs, notamment par les nouveaux investisseurs immobiliers. Ainsi, si vous souhaitez revendre votre studio, votre appartement T1 ou votre appartement T2 ultérieurement, vous ne devriez pas rencontrer de difficultés à trouver un acquéreur.

Un ticket d’entrée abordable

L’autre gros avantage des petites surfaces est bien sûr leur ticket d’entrée abordable. C’est pourquoi la plupart des personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif pour la première fois se tournent vers ce type de bien. Même si le prix du mètre carré est généralement plus élevé que celui des grands appartements, le montant total de l’investissement reste assez faible. Pour un studio, il faut prévoir environ 150 000 euros à Marseille ou Bordeaux. Cependant, le tarif moyen peut s'élever jusqu’à 220 000 euros à Paris.

Charges moins élevées

De par leur surface généralement modeste, les studios et les appartements de une à deux pièces impliquent moins de charges. Par exemple, les factures d'électricité et d'eau sont beaucoup plus abordables pour les petites surfaces. En outre, la taxe foncière, dont le calcul se fait aussi en fonction de la surface du bien immobilier, sera moins importante qu’un appartement plus grand.

Une rentabilité attractive

Dans le cadre d’un projet immobilier locatif, il est important d’effectuer le calcul du taux de rendement du logement en prenant en considération son prix d’acquisition et le loyer mensuel perçu. L’avantage des petites surfaces, c’est que d’une part leur prix d’achat n’est pas très élevé. D’autre part, elles se louent proportionnellement plus cher que les grandes surfaces. Elles offrent ainsi un rendement satisfaisant. Leur rentabilité brute moyenne annuelle oscille aux alentours de 6 à 8 %, contre environ 5 % pour les appartements trois-pièces, quatre-pièces, cinq-pièces ou plus.

Un financement plus facile à obtenir

Grâce à un prix d’achat accessible et une rentabilité brute élevée, l’investissement dans les petites surfaces est plus facile à financer. Les établissements prêteurs seront bien moins frileux à vous prêter de l’argent pour votre projet. En effet, plus le montant de l’investissement est faible, plus il est facile d’obtenir un prêt pour son financement.

Comment bien investir dans les petites surfaces ?

Pour réussir votre investissement immobilier locatif dans les petites surfaces, quelques critères essentiels sont à retenir, entre autres, l’emplacement, le prix d’achat, le prix à la location et le choix des locataires.

Choisir le bon emplacement

L’emplacement demeure le paramètre clé dans tout investissement immobilier locatif. Il conditionne en effet la demande locative. En tant qu’investisseur dans les studios, les T1 ou les T2, c’est la population étudiante que vous devez viser en priorité. Ainsi, les villes où il fait bon étudier, comme Paris, Marseille, Bordeaux et Lyon, sont principalement celles à privilégier pour votre investissement locatif dans les petites surfaces.

Puisque vous ciblez les étudiants, il faut choisir un appartement situé près d’une université. Veillez aussi à la proximité des transports en commun et de divers services de proximité, comme les commerces et les banques. En outre, notez bien que les étudiants aiment la vie animée en plein centre-ville.

Acheter le bien au juste prix

La rentabilité d’un projet locatif se joue à long terme, mais dès l’acquisition. En effet, si vous payez le bien immobilier à un prix surévalué, vous risquez de ne dégager que très peu de bénéfices. Il est donc essentiel d’acheter au juste prix. Ne cédez surtout pas à la tentation du logement « coup de cœur » qui peut finalement être trop onéreux par rapport au marché. Prenez le temps de réaliser le calcul de la rentabilité brute de l'appartement convoité avant tout achat. Pour ce faire, une étude minutieuse du marché immobilier local s’impose. D’ailleurs, n’hésitez pas à demander les avis et les conseils d’un professionnel du secteur pour être plus serein. Il pourra vous aider dans votre choix en vous proposant l’offre la plus avantageuse.

Avant tout achat, il est important de vérifier la surface du bien immobilier. Certaines petites surfaces sont, en effet, interdites à la location. Selon le décret du 30 janvier 2002, un logement décent doit répondre aux conditions suivantes en termes de surface :

• comprendre une pièce principale avec une hauteur sous plafond supérieur ou égal à 2,2 mètres ;
• avoir un volume habitable égal à 20 mètres cubes.

Par ailleurs, pour être considéré comme décent, le logement doit comporter tous les équipements dits de confort, comme l’eau potable, le chauffage, le coin cuisine, etc.

Sélectionner avec soin les locataires

Les loyers impayés sont l’ennemi numéro un de votre investissement immobilier locatif. De plus, les locataires qui occasionnent des dommages et ainsi des frais de remise en état pourront rapidement faire chuter la rentabilité brute de votre projet. Il est donc primordial de sélectionner minutieusement votre futur locataire. Sachez qu’il est impossible de faire marche arrière dès lors que le bail est signé.

Louer meublé

L'appartement de petite surface présente l’avantage d’être plus facile à louer en meublé. Les baux sont plus courts (1 an voire 9 mois pour les étudiants). Le préavis dure seulement 1 mois contre 3 mois. Cette souplesse plaît aussi bien au locataire qu’à l’investisseur. Vous pouvez, par exemple, louer la résidence 10 mois de l’année à un étudiant et effectuer une location saisonnière pendant 2 mois. De quoi optimiser le rendement de votre projet.

Louer meublé votre logement vous permet d’accéder au statut de Loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce dispositif vous fera bénéficier de certains avantages fiscaux. Il s’agit notamment de la déduction de diverses charges, comme :

• les frais liés aux travaux d’entretien et aux travaux de réparation,
• les frais de gestion,
• les intérêts d’emprunt,
• les impôts,
• les honoraires d’agence.

De plus, grâce au statut LMNP, il vous est possible de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre appartement sur 20 ans. Vos meubles s’amortissent, quant à eux, sur une période de 7 ans. De la sorte, vous pouvez déduire de vos recettes locatives une somme destinée à compenser la dégradation de votre bien immobilier au fil des années. De quoi alléger considérablement vos revenus imposables, et par conséquent minimiser votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux.

Fixer un loyer adapté au marché

Les petites surfaces peuvent connaître un turn-over de locataires relativement élevé. Les étudiants, les jeunes actifs et les jeunes couples sont généralement mobiles. Ce qui entraîne un risque de vacance locative non négligeable. Autant fidéliser vos locataires en leur proposant un loyer au juste prix du marché. Cela vous évitera de multiplier chaque année les dépenses de gestion pour remettre votre studio en location. Là encore, il est recommandé de consulter les avis et les conseils d’un expert en immobilier.

Protéger votre investissement

Pour optimiser la rentabilité de votre investissement dans la pierre, entourez-vous d’un minimum de garanties durant la période de la mise en location. Elles vous couvriront en cas de dégradations de l’appartement et de loyers impayés.

Vous devez réclamer, entre autres, le cautionnement solidaire d’un proche de votre locataire. Cette assurance est importante en cas de location à une personne dont la solvabilité financière est assez fragile. L’autre alternative consiste à souscrire à une assurance auprès d’un organisme spécialisé. Vous serez protégé en cas de dégradations de la résidence, de loyers impayés ou de contentieux en contrepartie d’une prime annuelle moyenne de 2 à 3 % des loyers.

Une autre solution consiste à profiter de la garantie VISALE (Visa pour le logement et l’emploi) si votre projet de location concerne un salarié en contrat de travail précaire ou un jeune âgé de moins de 30 ans. Proposée par Action Logement, cette assurance est gratuite. Elle couvre les loyers impayés durant les trois premières années de location. Cependant, pour l’obtenir, vous devez louer votre appartement à des personnes aux revenus modestes et respecter un certain plafond de loyer (maximum 1 500 euros à Paris et 1 300 euros dans les autres villes).

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.