Investissement dans un T2

Un investissement accessible

Dans le cadre d'un projet d'investissement locatif, la rentabilité est souvent le maître-mot. Ainsi, un prix à l’achat plus bas constitue un avantage certain. C’est notamment le cas pour les appartements T2.

Des logements moins chers

En France, le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter. À cet effet, il devient de plus en plus difficile d’effectuer des investissements rentables. Toutefois, les appartements de petites surfaces restent accessibles. Il est ainsi possible même pour les investisseurs au budget serré de se créer un patrimoine immobilier. En effet, le prix des logements deux-pièces reste particulièrement abordable. Par ailleurs, il est important de tenir compte de l'emplacement du bien lors de l’achat.

Investir dans un logement T2 s’avère ainsi un parfait compromis entre un studio et un T3. Il a l’avantage d’être polyvalent et fait l’objet d’une demande locative constante. Si un T2 est plus cher qu’un studio en termes de prix, il reste tout de même très rentable et assez abordable. Et cela, même si vous souhaitez investir dans les villes les plus prisées comme Paris ou Lyon.

Une recherche de financement facilitée

Si vous optez pour un appartement T2 dans le cadre de votre projet immobilier locatif, vous aurez également un avantage en ce qui concerne le financement. En effet, les deux-pièces sont nettement plus faciles à financer que les appartements de plus grande superficie disposant de 2 chambres ou plus. Les T2 demandent ainsi un effort financier moins important de la part de l’investisseur. Aussi, il est possible pour ce projet de s'autofinancer. C'est notamment le cas si les mensualités du crédit immobilier sont couvertes par le montant du loyer perçu.

À cet effet, opter pour un logement T2 bien situé constitue une opération plus avantageuse qu’un investissement dans un appartement de grande surface dans une zone moins attractive. Par exemple, un T2 disposant d’un balcon à Paris peut être largement plus rentable qu’un T4 ou un T3 dans une ville moins bien desservie.

Des frais d’entretien plus abordables

Un logement T2 dispose également d’un avantage qui le place parmi les investissements particulièrement accessibles. Il s’agit des frais d’entretien. En effet, une surface réduite équivaut à des charges réduites. À noter que lors d’un investissement dans un appartement, les frais de copropriétés sont calculés en fonction des tantièmes dont vous êtes propriétaire.

Ainsi, le montant de vos charges dépend en partie du nombre de mètres carrés de votre logement. De ce fait, en achetant un appartement T2, vous réduirez considérablement vos frais.

Un investissement à risque réduit

Si vous décidez d’investir dans un appartement T2 pour le mettre en location, vous devez savoir que les risques sont réduits. En effet, entre la facilité de revente et la demande locative élevée, ce type de projet s'avère particulièrement rentable en France.

Une demande locative élevée

La seule condition à respecter lors d’un investissement dans un bien immobilier de type T2 est de disposer d'un bon emplacement. En effet, le choix de la ville constitue un facteur particulièrement important en raison du profil de locataire attiré par cette typologie de bien. Vous pouvez notamment choisir les grandes villes comme Lyon, Bordeaux ou autre pour vous créer un patrimoine locatif. À savoir que le T2 attire notamment les jeunes actifs et les étudiants. Toutefois, ce sont les couples qui sont les plus nombreux à rechercher ce genre d’appartement.

L'avantage, c'est que ce profil de locataire a tendance à rester relativement longtemps dans l’appartement. En moyenne, les couples ne quittent leur logement qu’après plusieurs années. Ainsi, la mise en location d’un T2 au sein d’une ville dynamique constitue une assurance lors d’un projet locatif. Cela vous permettra de passer outre les périodes de vacances locatives.

Peu d’impayés

Les impayés représentent l’un des problèmes auxquels les investisseurs peuvent faire face lors d’un projet immobilier locatif. Toutefois, en mettant en location un appartement de type T2, vous réduisez considérablement les risques. La raison réside dans la spécificité des profils de locataire adaptés aux appartements deux-pièces.

En effet, si vous louez l’appartement à un couple, le risque d’impayés est fortement réduit puisque ces derniers partagent généralement le loyer. Comparés aux logements de type studios et aux appartements de plus grande superficie, les T2 offrent ainsi de nombreux avantages.   

La facilité de revente

Le choix de la ville a son importance si vous souhaitez investir dans un logement de type T2. En général, les appartements T2 sont faciles à revendre, puisqu’ils sont très recherchés sur le marché immobilier. Ainsi, si vous investissez dans une ville dynamique telle que Paris, Nice ou Lille, la revente sera davantage facilitée. Si vous effectuez un investissement dans l’ancien, vous pourrez obtenir une meilleure plus-value grâce aux travaux de rénovation.

Une rentabilité intéressante

Un bon rendement locatif fait partie des facteurs les plus importants lors d’un investissement immobilier. Investir dans un T2 peut justement permettre de générer un bon rendement. Entre le prix de ce type de bien immobilier et le risque réduit de vacances locatives, vous pourrez effectuer un placement très performant.

L’optimisation de la fiscalité

Lors d’un investissement immobilier en France, vous avez la possibilité d’optimiser votre fiscalité, notamment grâce au statut LMNP.

Le statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) concerne les appartements meublés. Pour pouvoir profiter de ce statut, les revenus locatifs du bailleur ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an. Aussi, si vous êtes éligible, ce dernier vous permet d’amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années et de déduire les charges liées à votre prêt. L’obtention du statut LMNP vous permet également de récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée).

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.