Comment faire pour passer un bien propre en SCI ?

SCI signifie Société civile immobilière. Cette forme juridique d’entreprise est particulièrement appréciée pour la gestion de biens immobiliers locatifs. Les associés (2 au minimum) peuvent avoir, à titre personnel, un ou plusieurs biens qu’ils mettent en location via la SCI. Cette société se présente donc en quelque sorte comme un mode d’investissement locatif. Chaque associé place son bien propre dans le capital social de la société. En outre, c’est une option qui facilite la transmission du patrimoine immobilier. Voici les étapes incontournables pour passer votre bien propre en SCI et profiter des avantages qui en découlent.

Passer de l’indivision à la SCI : les démarches

La gestion d'un patrimoine immobilier en commun peut se faire sous deux régimes différents, à savoir celui de l’indivision et celui de la SCI. L’indivision n’est pas une société et ne possède donc pas de personnalité juridique. Elle correspond à une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien. À noter que les indivisaires ont la possibilité de passer une indivision en SCI.

Pour cela, ces derniers doivent intégrer le bien immobilier, dès la création de la SCI, dans les statuts formulés par un notaire. Cette opération doit se faire sous seing privé. Par la suite, la constitution de l’apport social s’effectue en nature et chaque indivisaire reçoit des parts de l’entreprise en fonction de la proportion de son bien.

La SCI présente des avantages fiscaux, patrimoniaux et successoraux. La détention d'un bien propre à travers une SCI permet de réduire le montant des impôts dus par le foyer fiscal. En termes de fiscalité, dans une SCI familiale, les parents et les enfants peuvent opter pour une donation successive avec réserve d’usufruit. De ce fait, lors du décès des parents, les héritiers n’auront aucuns frais de succession à régler.

Les étapes à suivre pour passer un bien propre en SCI

Placer un bien propre en SCI est une opération se traduisant par un transfert de propriété vers une société. Pour mener cette opération, certaines étapes clés sont à suivre.

Réaliser l’apport

L’évaluation du bien propre apporté reste très délicate, surtout si les associés ne sollicitent pas un commissaire aux apports. Une surévaluation du patrimoine entraîne une augmentation fictive du capital social. Dans le cas contraire, une sous-évaluation risque de défavoriser l’associé concerné. Les associés en SCI ont l’obligation d’effectuer un ou plusieurs apports en capital social. Ceux-ci peuvent se présenter sous deux formes, à savoir l’apport en numéraire (argent) et l’apport en nature (bien immobilier).

Pour un associé marié qui apporte un bien immobilier faisant partie de la communauté de mariage à la SCI, l’époux ou l’épouse doit être informé préalablement. En outre, l’apport en nature dans la SCI par un associé marié nécessite un consentement préalable de l’époux ou de l’épouse.

Passer un bien propre en SCI correspond à une transaction immobilière. À cet effet, les associés doivent faire appel à un notaire qui constate, par acte authentique, l’apport en nature à la SCI. Une différence entre le prix d’acquisition du bien immobilier et la valeur des parts sociales attribuées donne lieu à un paiement de plus-value à l’associé. Le notaire calcule le montant de la plus-value et de l’impôt. 

Purger le droit de préemption

Le droit de préemption est un droit permettant à une collectivité d’acquérir l’immeuble en priorité. Dans l’optique du transfert d’un bien propre en SCI, cet apport est analysé comme une vente par le titulaire du droit de préemption. Afin de savoir si le bien propre est soumis à ce droit, vous pouvez solliciter l’aide d’un notaire.

Une fois le compromis de vente signé, le notaire effectue les formalités relatives à la purge du droit de préemption. 

Élaborer une publication foncière

Les associés ont le devoir d’informer les tiers de la création de leur société civile immobilière. Pour cela, ils doivent publier un avis de création dans un journal spécialisé dans un délai d’un mois après la signature des statuts. Cette annonce légale comporte l’ensemble des informations essentielles se rapportant à la société, à savoir sa dénomination et son siège. La publication doit comporter les données suivantes :

• Les éléments essentiels pour identifier la SCI ;

• L’identité du gérant ;

• Le tribunal du greffe de commerce dont la SCI dépend ;

• Les conditions dans lesquelles les parts de la SCI peuvent être vendues.

​​​​​​Depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 novembre 2021, le coût d’une publication d’un avis de création de SCI s’élève à 185 € en France contre 222 € à Mayotte et à la Réunion.

S’acquitter de la plus-value

Les plus-values de SCI proviennent d’une vente des biens réalisée ou de la cession de certaines parts sociales. Elles sont imposées soit au titre de l’impôt sur le revenu (IR), soit au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime varie en fonction du type de SCI :

• Pour une SCI à l’IS, la recette réalisée par la société s’apparente à une plus-value professionnelle imposée au même titre que les autres bénéfices de la société ;

• Pour une SCI à l’IR, la fiscalité des plus-values immobilières s’applique.

L’apport d’un patrimoine immobilier est considéré comme une vente immobilière. De ce fait, le vendeur peut réaliser une plus-value. Celle-ci est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. Seule une plus-value concernant la résidence principale est exonérée de taxation. Pour les autres biens, cette dernière déclenche l’application d’une imposition au taux de 19 %.

Les abattements pour la durée de détention de l’immeuble sont prévus pour la taxation de la plus-value et les prélèvements sociaux. Afin de vous affranchir de chacune de ces taxes, vous devez posséder le bien respectivement pendant 6 à 30 ans :

• À partir de la 6e année : abattement de 6 % ;

• À partir de 22e année : dispensation de l’impôt ;

• À partir de la 30e année : exonération de prélèvements sociaux.

À savoir que la durée de possession est calculée à compter de la date d’entrée de l’associé dans la SCI.

Payer le droit d’enregistrement

Les apports à une SCI à l’IS donnent lieu à un acquittement du droit d’enregistrement de 5 %. Pour une SCI à l’IR, dont les apports sont consentis à titre pur et simple (moyennant l’attribution de parts sociales), elle sera exonérée de tous les droits d'enregistrement.

Dans le cas d’apports à une SCI, admis à titre onéreux (l’associé reçoit une rémunération en plus des parts sociales), il faut régler les droits d’enregistrement. En d’autres termes, pour une cession de parts sociales de la SCI, le montant des frais d’enregistrement s’élève à 5 % du prix de cession. Cela s’applique à toute entreprise juridique dont la valeur est constituée à plus de 50 % de biens immobiliers ou de droits immobiliers.

SCI et succession : un atout pour vos héritiers

Transmettre un patrimoine immobilier coûte souvent cher. Mais avec une Société Civile Immobilière (SCI), vous pouvez alléger la facture pour vos proches. La SCI est un outil puissant pour optimiser votre succession.

Transmettez petit à petit

La SCI permet de donner des parts sociales, pas directement les biens. C'est plus flexible ! Vous réduisez la valeur transmissible. Vous profitez aussi d'abattements fiscaux avantageux. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans (le délai est de 15 ans et non de 6 ans), sans impôt. Idéal pour alléger la facture des héritiers.

Profitez des abattements fiscaux

Les dons de parts sociales bénéficient d'abattements généreux. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant, tous les 15 ans, sans payer de droits. C'est une stratégie clé. Vous pouvez même donner la nue-propriété des parts et garder l'usufruit. Ainsi, vous continuez à percevoir les loyers, tout en préparant la transmission.

Démembrement de propriété : la bonne astuce

C'est une technique maline. Vous divisez la propriété en deux : nue-propriété (ce qui est transmis) et usufruit (le droit de jouir du bien). En conservant l'usufruit via la SCI, la valeur transmise est réduite. Moins d'impôts pour les héritiers ! Et vous gardez le contrôle de vos biens.

La valeur des parts allège les droits de succession

Les parts de SCI ne sont pas évaluées comme un bien immobilier classique. L'administration fiscale prend en compte différents critères, comme la rentabilité. Souvent, cela réduit la base imposable. Moins de droits de succession pour vos enfants, tout en gardant la main sur vos biens.

Au décès : une transmission simplifiée

Avec une donation de parts en nue-propriété et réserve d'usufruit, vos enfants héritent des parts sans droits de succession immédiats sur la valeur de l'usufruit. C'est plus simple et ça étale la fiscalité. Une transmission en douceur.

Finie l'indivision, place à la souplesse

En SCI, pas de blocage lié à l'indivision. Les parts sociales se cèdent plus facilement qu'un bien en direct. Cela simplifie le partage entre héritiers. Moins de complications, plus de flexibilité.

Les points forts d'une SCI pour votre immobilier

Envie de mieux gérer votre patrimoine immobilier ? La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution simple et efficace. Elle vous aide à optimiser la gestion et la transmission de vos biens. Moins de tracas, moins d'impôts. Voici ses principaux atouts.

Moins d'IFI à payer

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pèse lourd ? Avec une SCI, ça change. Vos biens sont des parts de société. L'IFI est calculé sur ces parts, pas sur la valeur totale du bien. Résultat : une facture souvent plus légère. C'est une belle astuce fiscale.

Gérer vos loyers devient un jeu d'enfant

Plusieurs biens, des soucis de gestion ? La SCI centralise tout. Tous vos revenus locatifs sont regroupés. Les bénéfices sont faciles à partager selon les parts. Vous déduisez aussi les charges (travaux, intérêts d'emprunt...). Et si vous vendez, c'est la SCI qui gère l'administratif. Plus simple, plus fluide.

Transmettre votre patrimoine, c'est facile

La transmission de vos biens ? Un jeu d'enfant avec la SCI. Vous donnez des parts petit à petit. Les droits de succession sont réduits grâce aux abattements. Vous gardez le contrôle. Vous pouvez même conserver l'usufruit et continuer à toucher les loyers. Pratique pour préparer l'avenir sans se priver.

Plus-values immobilières : la bonne affaire

Quand vous vendez un bien, les plus-values sont imposées. En SCI, vous optimisez ça. Si votre SCI est à l'impôt sur le revenu (IR), les abattements pour durée de détention réduisent l'impôt. Après 22 ans, c'est même zéro ! Si votre SCI est à l'impôt sur les sociétés (IS), les taux sont souvent plus doux. Une vente moins taxée, c'est toujours bon à prendre.

Liberté de gestion et de partage

La SCI vous offre une grande souplesse. Les règles de répartition des bénéfices, c'est vous qui les fixez. Peu importe vos apports initiaux. Idéal pour les familles. Chacun y trouve son compte.

Votre patrimoine personnel est protégé

La SCI est une entité à part. Vos biens personnels sont à l'abri. En cas de dettes de la SCI, seuls les biens de la société sont concernés. Votre argent et vos biens propres sont en sécurité. Vous investissez sereinement.

SCI : les pièges à éviter

La SCI offre de beaux avantages. Mais attention, elle a aussi ses revers. Il est crucial de les connaître avant de vous lancer. Voici les principaux risques.

Gare aux désaccords entre associés

Mettre vos biens en SCI, c'est travailler en équipe. Mais les conflits peuvent vite arriver. Des désaccords sur la gestion, les ventes, les bénéfices... Cela peut bloquer la SCI. Prévoyez des règles claires dès le début pour éviter les batailles !

Une gestion parfois complexe

La SCI simplifie la gestion de vos biens, mais elle implique de la paperasse. Comptabilité, déclarations fiscales annuelles... Ça demande du temps et de la rigueur. Sans bonne organisation, ou sans aide professionnelle, cela peut devenir un vrai casse-tête.

Les impôts en cas de revente des parts

Vous voulez revendre vos parts de SCI ? Attention à la fiscalité. La plus-value sera taxée, parfois lourdement. Les droits d'enregistrement peuvent aussi coûter cher. Pensez-y avant de vous séparer de vos parts.

La responsabilité des associés

La SCI est une entité distincte, mais pas totalement. Vous restez responsable des dettes de la société, à hauteur de vos apports. En cas de soucis financiers, cela peut impacter votre patrimoine personnel. Soyez vigilant !

Difficile de vendre un bien en SCI

Vendre un bien détenu en SCI peut être plus compliqué. Il faut l'accord des associés. Un seul peut bloquer la vente. Et si vous voulez vous retirer de la SCI, trouver un acheteur pour vos parts n'est pas toujours simple. La liquidité peut être un problème.

Des formalités administratives à ne pas oublier

Une SCI, ça veut dire des règles. Assemblées générales, mises à jour des statuts, déclarations fiscales... Il y a beaucoup de formalités. Oublier une étape peut coûter cher en pénalités. L'aide d'un expert est souvent recommandée.

Création d'une SCI pour un investissement locatif : les étapes

Dans le cadre d’un investissement locatif, les associés doivent rédiger la charte de la SCI et publier un avis de constitution dans un Journal d'annonces légales (JAL). Par la suite, il est essentiel de déposer un dossier de demande d’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Il doit comporter les éléments suivants :

• Un formulaire Cerfa formellement complété,

• Un exemplaire de la charte de la SCI datée et signée,

• Un avis de publication dans le JAL,

• Une copie de la pièce d’identité du gérant.

Ensuite, il faut procéder à l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI pour y verser les apports en numéraire. Ces derniers permettent l’achat du bien qui fera l’objet d’un investissement locatif. À noter qu’il n’existe pas de prêts spécifiques pour l’achat d’un bien immobilier en SCI. Toutefois, les associés peuvent se pencher sur les emprunts accordés aux personnes physiques, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (PEL) ou le prêt conventionné.

Comme les enfants mineurs ne sont pas autorisés à l’emprunt immobilier, le montant de celui-ci pour une SCI familiale se basera sur les revenus des parents. Son acquittement s’effectue en fonction du montage choisi. Pour un emprunt réalisé par les associés, ils doivent le rembourser personnellement. Dans le cas d’un emprunt effectué par une SCI familiale, ce sera la SCI qui restitue directement l’emprunt.