LMNP forfait ou réel : Quel régime pour optimiser les revenus locatifs ?

LMNP forfait ou réel est la question à se poser, dans l'optique de maximiser la recette ou revenu d'un investissement locatif en meublé. En effet, l'idée première est d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs. Pour trancher entre le régime micro-BIC et le régime réel, il faut notamment se référer à son profil de loueur meublé au statut LMNP et ses objectifs patrimoniaux en location meublée. Aussi désigné par régime micro-BIC, le LMNP forfait est caractérisé par un abattement forfaitaire de 50 %. Ce LMNP régime fiscal convient surtout aux investissements immobiliers avec revenus locatifs modestes et peu de charges. Pour sa part, le régime réel implique de déduire les charges réelles (intérêts de prêt, frais de travaux, prime d'assurance...), ainsi que l'amortissement du bien et du meuble. Un LMNP régime qui permet donc un revenu élevé, chaque année, malgré des charges importantes liées à la location en meublée.

Pour rappel, le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) permet de louer un bien meublé, avec à la clé une fiscalité avantageuse. Il révèle toute son utilité pour investir en location meublée dans les résidences services (étudiante, touristique ou sénior ou LMNP Ephad). En effet, le statut LMNP a le mérite de réduire chaque année la base taxable des revenus locatifs, augurant ainsi des revenus locatifs et recettes considérables. Il est à distinguer du statut de LMP (Loueur meublé professionnel). Ce dernier s'adresse à un gros loueur meublé (revenus locatifs supérieurs à 23.000 €). Cette somme devrait aussi représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Il nécessite également une inscription au RCS. Dans le registre des avantages, le LMP permet de profiter de s'exonérer de l’IFI, ainsi que de déduire les déficits sur le revenu global.

Tour d'horizon du régime forfaitaire ou micro-BIC LMNP

Le régime micro-BIC régime est à privilégier pour un petit loueur meublé au statut LMNP et autres débutants en matière d’investissement locatif. Un régime fiscal qui se distingue effectivement du lot par une gestion locative allégée, ainsi que par des démarches administratives minimales. Le loueur en meublé n'a même pas besoin de tenir une comptabilité pour gérer chaque année ses revenus locatifs en location meublée.

Plafond de revenus locatifs et abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'adresse particulièrement à un loueur meublé au statut LMNP générant chaque année des revenus locatifs limités. Les revenus locatifs et recettes ne devraient pas excéder les 77.700 € pour une location meublée classique et 188.700 € pour les meubles de tourisme classés. Le régime micro-BIC location se matérialise également par une fiscalité simplifiée. le régime micro-BIC permet aussi de profiter d'un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs déclarés pour une location meublée standard. Le taux passe à 71 % pour les biens avec meubles de tourisme classés. Nul besoin d'un quelconque justificatif d'ailleurs pour accéder à cet avantage du régime micro-BIC permettant un revenu élevé. Bien souvent, l’abattement forfaitaire compense les charges liées à l'activité de location meublée (frais de gestion, frais d'entretien, dépenses liées à des travaux de réparation ou de rénovation...). En termes d'imposition à proprement-parler, la base taxable des revenus locatifs est soumise à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %).

LMNP forfait et simplicité administrative

Le LMNP forfait ou régime micro-BIC régime est l'option à privilégier pour un loueur en meublé non professionnel aspirant à une gestion simplifiée et, en parallèle, des revenus locatifs et recettes notables chaque année. Un régime LMNP location meublée qui ne requiert en rien une inscription au RCS, minimisant ainsi les démarches administratives. De plus, nul besoin de faire appel à un expert-comptable : la gestion locative en régime micro-BIC ne nécessite aucunement la tenue d'une comptabilité rigoureuse. Contrairement au régime réel, le régime micro-BIC ne nécessite en rien de faire un suivi rigoureux des charges liées à la location en meublée et des amortissements du bien et du meuble. Il suffit effectivement de déclarer chaque année les revenus locatifs bruts dans la déclaration de revenus.

Aperçu des inconvénients du régime micro-BIC

Derrière la simplicité administrative et la gestion simplifiée du régime micro-BIC, quelques inconvénients doivent être considérés. Un loueur meublé ayant des charges importantes liées à la location en meublée, ne trouvera pas son compte dans ce régime fiscal. L’abattement forfaitaire ne tient effectivement pas compte des dépenses réelles liées à la gestion du bien. Référence que l'on fait surtout aux intérêts de prêt, aux frais d'entretien, aux charges de copropriété, ou encore à d'éventuelles dépenses liées à des travaux de réparation. Le régime forfaitaire est donc déconseillé pour un bien financé par un crédit immobilier. De plus, il ne prévoit pas l'amortissement du bien immobilier, ni du meuble, ce qui aurait le mérite chaque année de réduire la base taxable des revenus locatifs.

Qu'en est-il du régime réel simplifié LMNP ?

Le régime réel simplifié convient particulièrement à un gros loueur meublé aspirant à des revenus locatifs et recettes colossaux. Il a le mérite de réduire, voire d'annuler la base taxable des revenus locatifs. Le LMNP régime réel consiste effectivement à déduire les charges réelles et à amortir le bien et le meuble. Néanmoins, ce régime LMNP de location meublée implique chaque année de lourdes démarches administratives et une gestion comptable complexe.

LMNP réel, charges déductibles et amortissements

Le LMNP régime réel est à associer à une activité de location en meublée non professionnelle et, plus particulièrement à celles ayant des charges importantes liées à la location en meublée. En effet, ce LMNP régime fiscal de location meublée prévoit de déduire l’ensemble des charges réelles liées à la location meublée. Intérêts de prêt, frais de gestion, dépenses relatives à des travaux d'entretien ou de réparation, charges de copropriété, prime d'assurances et autres taxes... Autant de charges à déduire qui réduisent chaque année la base taxable des revenus locatifs. Avec le régime réel, le concept de fiscalité optimisée prend alors tout son sens, pour maximiser les revenus locatifs et recettes.

Mieux encore, le régime réel simplifié se matérialise aussi par l’amortissement du bien immobilier et du meuble. Un mécanisme qui permet aussi d'alléger la base taxable des revenus locatifs, via la perte comptable non décaissée et répartie sur plusieurs années. Le régime réel est un véritable aubaine pour un loueur meublé non professionnel qui a financé son bien à crédit. Combiné au fait de déduire les charges liées à la location en meublée, l'amortissement du bien et du meuble du régime réel, permet surtout d'envisager des revenus locatifs et recettes conséquents, avec un investissement locatif sur le long terme.

Les avantages liés au BIC régime réel en chiffres

Soit un investissement LMNP location meublée engrangeant chaque année des revenus locatifs bruts de 20.000 €. Les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, etc.) issue de la location meublée s'élèvent, quant à elles, à 12.000 €.

Avec le micro-BIC régime, l'abattement forfaitaire de 50 % réduit la base taxable des revenus locatifs à 10.000 € (50 % des 20.000 €). Supposons une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le montant de l’impôt à acquitter est donc de 4.720 € (47,2 % des 10.000 €). Le régime micro-BIC location est ainsi déconseillé, en cas de charges conséquentes liées à la location en meublée : les revenus locatifs et recettes en pâtissent.

En optant pour le régime réel, les charges à déduire de 12.000 € ramènent la base taxable des revenus locatifs à 8.000 € (20.000 € - 12.000 €). Puis, supposons un amortissement du bien et du meuble se chiffrant à 6.000 €, ce qui annule la base taxable des revenus locatifs. Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel permet à un loueur meublé au statut LMNP d'être exempt d'impôt et de prélèvements sociaux, maximisant ainsi les revenus locatifs et recettes.

Les dessous du régime réel LMNP

Le régime réel LMNP location meublée présente néanmoins des inconvénients notables, en l’occurrence d’une complexité administrative. Il faut effectivement la tenue chaque année d’une comptabilité rigoureuse, en vue d’un bilan comptable et d’un compte de résultat. Avec le régime réel, un calcul précis de l’amortissement du bien et du meuble est aussi de mise, dans l'optique d'un revenu décent. Mais encore, un suivi en continu des documents administratifs et financiers liés au bien, s’impose. Par ailleurs, le régime réel LMNP exige une déclaration de revenus locatifs via la liasse 2031. Ce formulaire fiscal permet de consulter les détails des charges à déduire et de l’amortissement du bien et du meuble.

Rien de bien étonnant si en optant pour le régime réel, un loueur en meublé professionnel est obligé de faire appel à un expert-comptable. Ce professionnel est le mieux à même de garantir la conformité des documents, ainsi que l’optimisation fiscale et la maximisation des revenus locatifs et recettes. Chaque année, ses honoraires représentent alors un coût non négligeable : entre 500 et 1.500 €.

Pour couronner le tout, en cas de cessation d’activité ou de revente du bien LMNP mise en location meublée, les amortissements du bien et du meuble comptabilisés peuvent faire l’objet d’imposition. Une éventualité qui ne manque pas d’occasionner un impact fiscal notable, ainsi qu'une amputation sur le revenu prévu. Autant de contraintes qui font du LMNP réel inadéquat à un investissement générant peu de revenus et peu de charges liées à la location en meublée.

Les obligations légales relatives aux deux régimes fiscaux LMNP

LMNP forfait ou réel ramène aussi à un choix faisant référence à des obligations légales. Allusion que l'on fait notamment aux limites de dépôt de déclaration et aux démarches administratives y afférentes.

Les limites de dépôt de déclaration

En termes d’activité de location meublée non professionnelle, chaque régime fiscal se voit attribuer une limite de dépôt de déclaration. Mieux vaut s’y mettre dans les délais au risque de s’exposer à des pénalités et sanctions. Il en va d’ailleurs de la bien tenue de l’optimisation fiscale et de la maximisation des revenus locatifs et recettes.

Pour le LMNP micro-BIC, la taxation fait référence à la déclaration d’impôt sur le revenu. Les revenus locatifs en meublée sont rangés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Avec le régime micro-BIC, l’acquittement de l’impôt se fait sur la déclaration classique (formulaire 2042 C PRO), chaque année, avec une échéance située entre mai et juin.

Concernant le régime réel, la déclaration des revenus implique le dépôt d’une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes). Une mission qui est à la charge de l’expert-comptable, ou à faire via un logiciel agréé. La date limite de déclaration est fixée au 2e jour ouvré suivant le 1er mai.

Les démarches pour le LMNP micro-BIC et réel

Chaque année, la déclaration des revenus locatifs en location meublée non professionnelle se fait suivant des démarches administratives bien définies. Celles-ci diffèrent selon le régime fiscal. Pour le régime micro-BIC régime, la déclaration se fait chaque année via formulaire 2042 C PRO. Il faut cocher la case BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Puis, on coche la case 5ND pour les revenus locatifs et recettes classiques et la case 5NG pour celles issues des meubles de tourisme classés.

Avec le régime réel, on remplit la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes). Détaillant les charges à déduire et les amortissements du bien et du meuble, ces documents sont à transmettre via un logiciel agréé ou un expert-comptable. Puis, on déclare les revenus nets (ou les déficits) dans le formulaire 2042 C PRO. La case à cocher est le 5QC. S'agissant du régime réel, une déclaration en bonne et due forme permet d’éviter les risques de redressement, tout en optimisant la fiscalité et en maximisant les revenus locatifs et recettes.

Tour d’horizon du rôle de l’expert-comptable

L’expert-comptable est le mieux placé pour gérer chaque année la complexité d’une activité de location en meublée soumise au régime réel. Bilan comptable, compte de résultat, calcul, suivi des amortissements du bien et du meuble, prévision du revenu… Ce professionnel est le garant de la conformité des déclarations fiscales, avec les exigences de la location meublée. L’optimisation de la fiscalité, et donc la réduction de la base taxable en vue de revenus locatifs et recettes optimaux, relève d’ailleurs de sa compétence.

De plus, la gestion d’éventuels déficits fonciers reportables n’a plus de secret pour l’expert-comptable. Il est d’ailleurs le mieux à même de préparer chaque année les documents nécessaires en cas de contrôle fiscal. Respect des obligations légales, gain de temps, maximisation des avantages fiscaux… Autant d’éléments qui justifient les honoraires de ce professionnel de la comptabilité, quand on opte pour le régime réel.

LMNP forfait ou réel en bref et conseils pratiques

LMNP forfait ou réel est la question-clé à se poser, s’agissant de LMNP (location meublée non professionnelle). Le choix doit se référer au profil de loueur meublé au statut LMNP, au revenu aspiré, mais aussi aux objectifs patrimoniaux. En effet, ces régimes fiscaux présentent chacun des avantages et des inconvénients à considérer. Pour ce qui est du LMNP micro-BIC, la non-nécessité de tenir une comptabilité ramène à une simplicité administrative. Ayant le mérite de couvrir les charges liées à la location en meublée, l’abattement forfaitaire en régime micro-BIC s’applique sans aucun justificatif. Un petit loueur meublé (revenus locatifs modestes) avec peu de charges réelles trouvera son compte dans le régime micro-BIC régime.

Le régime réel est, quant à lui, apprécié par la possibilité de déduire chaque année les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et d’amortir le bien et le mobilier. Un mécanisme qui réduit la base imposable, de manière considérable, en vue de revenu significatif. Le régime réel tient tout son sens, dans le cas d’une location en meublée générant des revenus conséquents et avec des charges importantes liées à la location en meublée. En revanche, il présente un certain degré de complexité nécessitant de faire appel à un expert-comptable.

Recourir aux services d’un expert-comptable revient à s’assurer un rendement LMNP location meublée certain et un revenu considérable. L’expertise de ce professionnel lui vaut effectivement la maîtrise des subtilités des régimes fiscaux réel et régime micro-BIC régime. Il est en mesure de s’assurer de la prise en compte des éléments à déduire. De même, il peut garantir la conformité d’une déclaration fiscale, afin de limiter les risques de redressement. Son intervention est surtout de mise pour le régime réel. Allusion que l’on fait à la gestion de la liasse fiscale (formulaire 2031). Un document qui s’avère complexe, mais géré dans les délais impartis par l’expert-comptable. De plus, ce professionnel est le seul habilité à faire des montages financiers complexes. En cas de revente du bien LMNP location meublée, il va gérer les amortissements du bien et du meuble, dans les règles de l’art, afin de limiter les conséquences fiscales et maximiser le revenu.