Loi Girardin : fonctionnement et fiscalité en 2025

editor's photo
  • Article rédigé par Mickaël ZONTA
  • President, Investissement-Locatif.com
Temps de lecture 7 min Publié le mercredi 01 janvier 2025
Sommaire
Girardin IS : fonctionnement et objectifs
Pourquoi agir avant 2025 ?
Les différentes options d’investissement en Girardin IS
Quelles alternatives après 2025 ?
Conseils pratiques pour réussir son investissement avant 2025
Bilan du Girardin IS : impact et statistiques
Ce qu'il faut retenir
loi-girardin

La loi Girardin IS est une solution de défiscalisation prisée par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (IS). Il a été instauré par l'article 217 undecies du Code général des impôts. Son but est de soutenir le développement économique des territoires ultramarins.

Il permet aux entreprises d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre 120 % du montant investi dans des projets éligibles en outre-mer (Ministère de l'Économie, 2023). Cependant, l'arrêt du dispositif est programmé en 2025, dans le cadre de la réforme des aides fiscales à l'investissement. Cela marque une échéance dont les entreprises doivent tenir compte, si elles souhaitent optimiser leur fiscalité. Elles pourront aussi contribuer à des initiatives locales durables.

Avec cette fin imminente, il faudra agir dès maintenant pour bénéficier de ses avantages fiscaux exceptionnels. Quel est le fonctionnement du Girardin IS ? Quels sont ses bénéfices pour les entreprises et l’économie ultramarine ? Pourquoi faut-il se mobiliser rapidement avant l’échéance de ce dispositif stratégique ?

Girardin IS : fonctionnement et objectifs

Le Girardin IS, instauré par la loi de programme pour l’outre-mer en 2003, dynamise l'économie des DROM-COM (Départements et Régions d’Outre-Mer et Collectivités d’Outre-Mer). Il répond aussi à des besoins spécifiques de ces territoires. En particulier en matière de logements et d'activités économiques.

Ce dispositif encourage ainsi la construction de logements neufs à usage locatif. Ils sont souvent destinés à des populations locales ayant un accès limité au logement. Le Girardin IS contribue également à réduire les inégalités entre les territoires métropolitains et ultramarins.

C'est dans cette optique qu'il soutient les investissements immobiliers ou productifs dans les régions ultramarines. Il stimule par ailleurs l’emploi et l’activité économique.

Comment fonctionne le dispositif ?

Le fonctionnement de la loi Girardin IS repose sur un principe simple mais efficace. Une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut investir dans des projets immobiliers ou productifs situés en outre-mer. Elle bénéficiera, en contrepartie, d’une réduction fiscale immédiate. Cette baisse peut atteindre jusqu’à 120 % du montant investi. Le dispositif deviendra alors particulièrement attractif pour les sociétés qui veulent réduire leur charge fiscale tout en contribuant à des initiatives locales.

Le processus commence par la sélection de projets éligibles. Il s'agit de la construction de logements sociaux ou des investissements dans des équipements productifs. Les entreprises s'engagent ensuite en finançant une partie ou la totalité de ces projets. Elles doivent aussi respecter les critères fixés par la loi, en matière de durée d’exploitation ou de mise en location.

Des procédures de suivi sont par ailleurs mises en place pour garantir que les obligations légales, comme l’usage locatif des biens, sont respectées. Cela évitera tout risque de requalification fiscale.

Cette scène illustre les démarches nécessaires pour bénéficier des avantages de la loi Girardin, un dispositif fiscal permettant aux entreprises de réduire leur impôt tout en soutenant le développement économique et immobilier dans les territoires d’outre-mer.

Avantages spécifiques du Girardin IS

La loi Girardin IS offre des avantages fiscaux à travers une réduction d’impôt immédiate. Elle est souvent équivalente à 100 % de l’impôt dû par l’entreprise, voire plus dans certains cas. Le dispositif peut également générer des déficits reportables. Ils permettent à l’entreprise d’optimiser sa fiscalité sur plusieurs années.

Les entreprises bénéficient aussi de la possibilité de déduire les charges liées au bien immobilier, comme les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. Cela permet d’alléger davantage leur charge fiscale globale. Par ailleurs, le financement des investissements via des systèmes bancaires rend le dispositif accessible même aux entreprises qui disposent de moyens financiers limités.

Pourquoi agir avant 2025 ?

Optimiser l’avantage fiscal

La réduction d’impôt offerte par le dispositif Girardin IS s’applique dès l’année de l’investissement. Cette spécificité permet aux entreprises de réduire leur charge fiscale rapidement. Parfois cela peut aller jusqu’à 100 % de l’impôt sur les sociétés dû, voire davantage dans certains cas. Ceci est possible grâce à un taux de rétrocession des avantages fiscaux pouvant atteindre 120 %.

Une entreprise avec un impôt sur les sociétés de 50 000 € pourrait, via un investissement calibré, réduire sa fiscalité à zéro. Elle pourra aussi contribuer à des projets structurants dans les DROM-COM.

Les simulations montrent aussi que cet avantage varie en fonction de la tranche d’IS et du montant investi. Pour une entreprise soumise au taux normal d’IS à 25 %, investir dans un projet immobilier ou productif peut générer une économie nette de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Si vous agissez avant la suppression du dispositif en 2025, vous pourrez capitaliser sur ces avantages fiscaux uniques. Ils seront bientôt inaccessibles.

Augmentation de la concurrence à l’approche de la fin

À mesure que la fin du dispositif approche, une hausse du nombre de dossiers soumis est attendue. De nombreuses entreprises cherchent à profiter des derniers mois pour optimiser leur fiscalité. C'est ce qui créera une forte concurrence sur les projets éligibles. Ce phénomène de saturation du marché peut limiter l’accès aux investissements les plus attractifs. On observe cela tant en termes de rendement que de qualité des projets proposés.

Pour éviter les effets de cette saturation, il est conseillé de se positionner dès maintenant. Vous pourrez ainsi sécuriser des opportunités à fort potentiel. Vous bénéficierez aussi de conditions avantageuses avant une éventuelle hausse des coûts ou des délais liée à l’afflux des dossiers. Une stratégie proactive et bien planifiée garantit ainsi un accès prioritaire aux meilleurs projets. Elle limitera par ailleurs les risques de blocage administratif ou de requalification fiscale.

Plafonds attractifs pour les investissements 2024-2025

Le gouvernement a fixé un barème officiel pour 2024 qui plafonne les investissements immobiliers à 3 139 €/m² HT dans les territoires ultramarins. Ce plafond permet de bénéficier d’une optimisation fiscale conséquente, mais il faudra respecter les critères légaux du dispositif.

Un investissement dans un projet locatif neuf de 80 m² qui respecte ce barème peut être défiscalisé. Les coûts pourront aussi être contrôlés.

La qualité et la localisation des projets sont essentiels dans le calcul de la réduction fiscale. Les entreprises qui investissent dans des zones prioritaires ou dans des projets répondant à des besoins critiques peuvent optimiser davantage leur fiscalité. Cela peut se faire grâce à des bonifications prévues par la réglementation.

Ainsi, les investissements réalisés en 2024-2025, avant l'arrêt définitif du dispositif, seront rentables fiscalement. Ils auront aussi un impact économique positif pour les territoires ultramarins.

Les différentes options d’investissement en Girardin IS

Investissement direct

L’investissement direct en Girardin IS consiste à acquérir un bien immobilier neuf en outre-mer. Il devra être destiné à la location et être en conformité avec les critères du dispositif. L’entreprise devra financer directement un projet immobilier, comme la construction ou l’acquisition d’un logement locatif dans les DROM-COM. L’objectif principal est de répondre aux besoins de logement local et de bénéficier d’un avantage fiscal immédiat.

Pour être éligible, l’investissement doit respecter des critères réglementaires précis. Parmi ceux-ci, il y a le plafonnement des loyers, adapté à la zone géographique, ainsi que la durée minimale d’engagement locatif, généralement fixée à 6 ans.

Un bien immobilier doit être loué à des locataires qui répondent à des plafonds de revenus. Cela garantit son usage social ou économique. Ce mode d’investissement convient particulièrement aux entreprises qui souhaitent avoir un contrôle direct sur les actifs immobiliers. Cependant, cela nécessite une gestion administrative rigoureuse. Le respect des obligations légales sera garantit et tout risque de requalification fiscale sera évité.

Souscription au capital d’une société immobilière

Les entreprises qui préfèrent déléguer la gestion des biens, devraient souscrire au capital d’une société immobilière. Dans ce cas, l’entreprise ne financera pas directement le projet immobilier. Elle participera au capital d’une société d’investissement spécialisée dans les projets ultramarins éligibles au Girardin IS.

Cette option sera adaptée aux entreprises qui veulent bénéficier de la défiscalisation sans avoir à gérer directement les contraintes liées à la propriété immobilière. On peut citer :

  • l'entretien,

  • la location,

  • la conformité réglementaire.

Les sociétés d’investissement sélectionnent, financent et exploitent des projets immobiliers. C'est ce qui garantira leur éligibilité et leur performance fiscale. Les entreprises souscriptrices bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à leur participation. Elles profiteront aussi de l’expertise de professionnels pour optimiser leur investissement.

En pratique, ce mode de participation peut également s’étendre à des projets productifs, comme l’acquisition d’équipements industriels en outre-mer. Cela contribuera par ailleurs au développement économique local. Cette approche mutualisée réduit les risques pour l’investisseur, en diversifiant les projets financés.

Étapes pour sécuriser l’investissement

Vous souhaitez opter pour un investissement direct ou souscrire au capital d’une société immobilière ? Voici les étapes à suivre pour sécuriser votre engagement et optimiser les avantages fiscaux.

Identifier des projets conformes

Il faudra travailler avec des partenaires certifiés et expérimentés pour garantir l’éligibilité des investissements. Cela inclut la vérification des critères réglementaires comme les plafonds de loyers, la durée de mise en location et les besoins locaux en logement.

Structurer le financement

Pour optimiser la défiscalisation, il est conseillé de structurer le financement de manière adéquate. Il faudra tenir compte des plafonds fiscaux et des capacités financières de l’entreprise. Dans certains cas, des financements bancaires peuvent être utilisés pour optimiser l’effet levier du dispositif.

Garantir la conformité administrative

Il faudra une documentation rigoureuse pour éviter tout risque de rejet ou de requalification fiscale. Cela inclut :

  • la préparation de dossiers complets,

  • la vérification des contrats de location,

  • le suivi des obligations légales tout au long de la durée de l’engagement.

Quelles alternatives après 2025 ?

Impact de la fin du dispositif

La fin programmée de la loi Girardin IS en 2025 marque la disparition d’un des derniers dispositifs fiscaux qui permet aux entreprises de réduire leur impôt sur les sociétés. Elles ont aussi soutenu par la même occasion le développement des territoires ultramarins. Cette loi est appréciée pour sa réduction fiscale immédiate et son impact direct sur la rentabilité des entreprises. Son arrêt aura des conséquences fiscales et économiques, pour les investisseurs et les DROM-COM.

Sur le plan fiscal, les entreprises perdront un levier important pour optimiser leur charge d’impôt. Cela pourrait entraîner une augmentation du poids fiscal global. Le retrait de ce dispositif risque de limiter l’attractivité des projets ultramarins, en particulier dans des secteurs comme le logement locatif et les équipements productifs. Ces investissements, déjà confrontés à des contraintes géographiques et économiques spécifiques, pourraient ralentir et les disparités avec la métropole seront accentuées.

La disparition du Girardin IS pourrait freiner le développement économique local des territoires ultramarins. Les créations d’emplois seront réduites et les projets de construction ou d’équipements essentiels seront freinés. En conséquence, les acteurs économiques devront se tourner vers des dispositifs alternatifs. C'est ainsi qu'ils continueront à bénéficier d'un soutien fiscal et accompagner le développement des DROM-COM.

Le Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif (CIOP)

L’un des principaux dispositifs alternatifs au Girardin IS après 2025 est le Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif (CIOP). Il a été prévu par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts. Il a été conçu pour encourager les investissements dans les territoires ultramarins et simplifier les démarches fiscales.

Le CIOP propose un crédit d’impôt calculé en fonction des montants investis dans des projets immobiliers ou productifs éligibles. Le Girardin IS, quant à lui fonctionnait sur une réduction d’impôt directe.

Le CIOP propose un crédit d’impôt de 35 % sur les investissements immobiliers réalisés dans les DROM.

Une entreprise investissant 100 000 € dans un projet immobilier éligible bénéficierait d’un crédit d’impôt de 35 000 €. Il est directement imputable sur l’impôt dû. Ce dispositif favorise aussi les projets productifs (acquisition d’équipements industriels ou le développement d’activités économiques locales) dans des secteurs essentiels comme l’agriculture, le tourisme ou les énergies renouvelables.

En comparaison avec le Girardin IS, le CIOP présente des atouts et des limites. Parmi ses points forts, on remarque qu'il est plus stable fiscalement. Il s’appuie sur un crédit d’impôt qui ne nécessite pas de justification locative aussi stricte que le Girardin IS. Il permet aussi une planification plus prévisible des investissements. Les plafonds sont fixés à l’avance et s’appliquent de manière uniforme.

Quant à ses points négatifs, le CIOP ne propose pas de réduction immédiate de l’impôt comme le Girardin IS. Cela peut décourager les entreprises qui recherchent un impact fiscal rapide. Le taux de 35 % peut sembler moins attractif pour les grandes entreprises. Elles pouvaient bénéficier d’une défiscalisation bien plus importante avec le Girardin IS.

Critères

Loi Girardin IS

Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif (CIOP)

Objectif principal

Soutenir la construction de logements locatifs neufs dans les DROM-COM.

Encourager les investissements productifs dans les secteurs économiques des DROM.

Base légale

Articles 199 undecies B et C du Code Général des Impôts (CGI).

Article 244 Quater W du Code Général des Impôts (CGI).

Type d’investissement

Immobilier (logements neufs destinés à la location).

Équipements et biens productifs dans les secteurs économiques ultramarins.

Réduction fiscale

Jusqu’à 100 % de l'impôt dû dès l’année de l’investissement.

Crédit d’impôt équivalent à 35 % des investissements éligibles.

Modalités de défiscalisation

Réduction d’impôt immédiate sur l’impôt sur les sociétés (IS).

Crédit d’impôt imputable sur l’IS, avec possibilité de report en cas d’excédent.

Conditions d’éligibilité

Respect des plafonds de loyers, de ressources des locataires et durée de location minimale (5 ans).

Respect des plafonds et secteurs éligibles définis par la loi.

Public visé

Entreprises souhaitant investir dans l’immobilier locatif ultramarin.

Entreprises souhaitant financer des projets productifs en outre-mer.

Durée d’application

Jusqu’à fin 2025 (fin programmée).

Dispositif en vigueur pour les années postérieures à 2025.

Impact économique attendu

Développement de l’immobilier locatif et amélioration des conditions de logement.

Soutien au développement des infrastructures productives et à l’emploi local.

Avantages fiscaux

Défiscalisation immédiate et élevée, création de déficits reportables.

Crédit d'impôt proportionnel, avec impact direct sur les investissements productifs.

Risques ou limites

Risque de saturation des dossiers à l'approche de la fin, complexité administrative.

Impact limité à 35 % des montants investis, nécessitant un apport complémentaire.

Perspective après 2025

Fin du dispositif, nécessitant une transition vers des dispositifs alternatifs comme le CIOP.

Devrait remplacer partiellement la Loi Girardin pour encourager l’investissement ultramarin.

 

Ces constructions, soutenues par des initiatives telles que la loi Girardin, témoignent de l'engagement en faveur du développement économique et social des territoires d’outre-mer.

Conseils pratiques pour réussir son investissement avant 2025

Bien choisir ses partenaires

La réussite d’un investissement dans le cadre de la loi Girardin IS dépend de la qualité des partenaires sélectionnés. Il faudra collaborer avec des intermédiaires et des opérateurs agréés pour réduire les risques financiers et juridiques. Ces professionnels sont spécialisés dans la mise en place de projets d’investissement en outre-mer. Ils doivent présenter des références solides et des agréments conformes à la réglementation.

Avant de s’engager, il faudra vérifier la réputation et la fiabilité des partenaires. Cela passe par l’examen :

  • de leur historique,

  • de leurs certifications,

  • de leur transparence dans les opérations.

Les investisseurs doivent privilégier des acteurs bien implantés dans les territoires ultramarins. Ils devront être capables de garantir un suivi rigoureux des projets sur place. Ce choix assurera la conformité des investissements, mais aussi leur pérennité et leur efficacité sur le terrain.

Élaborer une stratégie adaptée

Chaque entreprise a des besoins fiscaux spécifiques. Il faudra ainsi élaborer une stratégie personnalisée avant de se lancer dans un investissement Girardin IS. Cette démarche nécessite une analyse de la situation fiscale de l’entreprise : montant de l’impôt sur les sociétés dû, capacité d’investissement et besoins en défiscalisation immédiate.

Une fois ces éléments identifiés, il faudra planifier les investissements pour optimiser les avantages avant la fin du dispositif en 2025.

Il peut être pertinent de répartir les investissements sur plusieurs projets pour diversifier les risques et optimiser les plafonds fiscaux. Les entreprises doivent aussi prêter attention au calendrier des opérations pour s’assurer que les projets seront finalisés dans les délais impartis. C'est une condition essentielle pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Checklist pour un investissement conforme

 

Élément de la checklist

Description

Respect des plafonds réglementaires

Vérifier que le projet respecte les plafonds fixés par la réglementation, comme le barème des coûts ou des loyers. Par exemple, en 2024, le plafond est de 3 139 €/m² HT.

Conformité juridique et fiscale

Examiner les contrats d’investissement, les attestations administratives et les obligations légales (durée de location minimale, localisation, éligibilité des locataires).

Suivi du calendrier d’exécution

S’assurer que le projet est réalisé dans les délais prévus pour éviter toute perte des avantages fiscaux.

Accompagnement par des experts fiscaux

Collaborer avec des professionnels spécialisés pour garantir la conformité et l’optimisation des investissements en Girardin IS.

Adoption d’une approche méthodique

Suivre une démarche rigoureuse pour maximiser les avantages fiscaux tout en soutenant le développement économique des territoires ultramarins.

 

Bilan du Girardin IS : impact et statistiques

 

Contribution à la construction de logements dans les DROM-COM entre 2003 et 2025

Depuis son lancement en 2003, le dispositif Girardin IS a beaucoup contribué à la construction de logements neufs dans les DROM-COM. Il répond à une forte demande locative en raison de la croissance démographique et des spécificités locales. Il a ainsi financé des milliers de projets immobiliers. Ces investissements ont amélioré les conditions de vie des résidents, mais aussi stimulé des secteurs économiques importants. On peut mentionner la construction et les services dans ces territoires ultramarins.

Statistiques sur les montants investis et les réductions d’impôt octroyées

Entre 2003 et 2023, plus de 2 milliards d’euros ont été investis via le Girardin IS, surtout dans les secteurs du logement social et des infrastructures publiques. Ce dispositif fiscal a offert aux entreprises des réductions d’impôt qui ont atteint jusqu’à 100 % du montant investi.

Un investissement de 1 million d'euros dans un projet éligible pouvait entraîner une réduction d'impôt équivalente. Cela diminue le coût net tout en apportant des bénéfices aux territoires.

Bilan de l’efficacité économique et fiscale du dispositif

Sur le plan fiscal, le Girardin IS a permis à de nombreuses entreprises, comme les PME, de réduire substantiellement leur impôt tout en soutenant l’économie locale. Économiquement, il a stimulé la création d’emplois dans des secteurs stratégiques comme la construction et la gestion immobilière.

Toutefois, certains projets n’ont pas toujours répondu aux besoins réels des territoires. Des tensions sur le marché immobilier ont alors été observées, avec une hausse des loyers dans certaines zones. Ces critiques montrent qu'il faut une meilleure planification pour optimiser l’impact social et économique à long terme.

Ce qu'il faut retenir

En 2025, la fin de la loi Girardin IS marquera la fin d'une opportunité fiscale majeure pour les entreprises qui souhaitent réduire leur impôt sur les sociétés tout en soutenant l’économie des DROM-COM. Il est donc important d'agir rapidement avant la date limite pour optimiser les avantages fiscaux. Il faudra aussi être conscient de la saturation des dossiers à l’approche de l’échéance.

Les entreprises doivent anticiper cette évolution et se préparer à 2026 en explorant des dispositifs alternatifs. Le Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif (CIOP), par exemple pourrait offrir des avantages fiscaux similaires. Une bonne préparation permettra de maintenir les bénéfices fiscaux et soutenir les investissements dans les territoires ultramarins.

These articles may also be of interest to you

  • nue-propriete

    La nue-propriété est une solution d’investissement adaptée aux débutants grâce à sa sécurité, ses nombreux avantages fiscaux. Elle est aussi appréciée pour sa capacité à préparer la retraite ou une transmission patrimoniale. Elle permet de construire un patrimoine à moindre coût tout en limitant les risques liés à la gestion locative grâce à son fonctionnement simplifié.

    Read the article
  • regime-micro-bic-entreprise

    Le régime micro-BIC convient donc particulièrement aux entreprises individuelles et micro-entreprises désireux d'alléger leurs obligations fiscales et comptables.

    Read the article
  • scpi-fiscale

    La SCPI fiscale permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs. Grâce à des dispositifs comme le déficit foncier SCPI et la loi Malraux, les investisseurs peuvent réduire leurs impôts et valoriser leur patrimoine. Ce type de placement offre une gestion simplifiée et une mutualisation des risques. Découvrez son fonctionnement, ses atouts et nos conseils pratiques pour optimiser votre investissement avec des acteurs spécialisés comme Kyaneos Asset Management.

    Read the article

Take the first step by making an appointment.
Our team will handle everything else.

Make an appointment with one of our consultant by phone, or in one of our offices in Paris, Lyon or Lille.