Les statuts d'une SCI définissent le cadre juridique de son fonctionnement : règles entre associés, gestion du bien, pouvoirs du gérant, répartition des résultats.

Mais une société évolue. Un associé sort, un autre entre, le siège change d'adresse, le capital est modifié. Dans tous ces cas, les statuts doivent être mis à jour.

Cette démarche est encadrée par la loi. Elle implique des décisions en assemblée, une mise à jour des documents officiels, une publication d'annonce légale, et un dépôt de dossier au greffe via le guichet unique.

Dans cet article, on fait le point. Quand faut-il modifier les statuts ? Quelles démarches suivre ? Combien ça coûte ?

Qu'est-ce qu'une modification statutaire ?

Les statuts définissent toutes les règles internes de la société :

• Dénomination sociale

• Siège social

• Objet social

• Capital social

• Organisation entre associés

• Pouvoirs du gérant

Ces éléments sont rédigés à la création. Mais dès qu'un changement intervient, ils doivent être actualisés.

Ce que dit la loi

Article 1835 du Code civil : les statuts déterminent toutes les règles de fonctionnement.

Article 1836 du Code civil : toute modification doit être décidée par les associés, sauf clause particulière.

En clair : le gérant ne peut pas les modifier seul. Les décisions doivent être votées selon les règles définies (majorité simple, unanimité, etc.).

Dans quels cas faut-il les modifier ?

La modification devient obligatoire dès qu'un changement impacte un élément inscrit dans les statuts.

Transfert du siège social

Quand l'adresse change, il faut mettre à jour l'article concerné.

Cela implique :

• Une décision des associés

• La rédaction d'un procès-verbal

• Une publication d'annonce légale

• Le dépôt du dossier via l'INPI

Si le siège change de département, deux annonces sont nécessaires (ancienne et nouvelle localisation).

Changement de gérant

Si le gérant est mentionné dans les statuts, tout changement impose une modification.

Les étapes :

• Assemblée des associés

• Désignation du nouveau gérant par vote

• Modification de l'article concerné

• Déclaration au greffe

Cession de parts sociales

La cession nécessite :

• L'accord des autres associés (clause d'agrément)

• La rédaction d'un acte de cession

• L'enregistrement auprès des impôts

• La mise à jour si nécessaire (noms des associés et répartition du capital)

Si les statuts ne listent pas les associés, leur mise à jour n'est pas toujours obligatoire, mais elle reste recommandée.

Modification du capital

Le capital peut être :

• Augmenté (par apport en numéraire ou en nature)

• Réduit (en cas de retrait d'associé, par exemple)

Cela entraîne : un vote, une modification, une annonce légale, le dépôt du dossier.

Modification de l'objet social

Si l'activité change (par exemple, location nue vers meublée, ou achat-revente), il faut adapter l'objet indiqué dans les statuts.

C'est un point sensible. Un objet mal rédigé ou obsolète peut poser problème en cas de contrôle fiscal ou bancaire.

Changement de dénomination

Le nom peut être modifié à tout moment, sur décision des associés. Comme pour les autres cas, une assemblée générale est nécessaire, une annonce légale doit être publiée et les statuts transmis via l'INPI.

Quelles démarches suivre ?

La procédure est encadrée par la loi. Peu importe le motif, les étapes restent globalement les mêmes.

1. Réunir les associés et voter

Convoquer une assemblée générale extraordinaire (ou réunion selon les règles des statuts).

Il faut :

• Respecter les modalités de convocation définies (délais, forme, etc.)

• Rédiger un procès-verbal de décision

• Voter selon les règles de majorité en vigueur

Le PV devra être signé et conservé. Il fera partie du dossier à transmettre au greffe.

2. Mettre à jour les statuts

Une fois la décision prise :

• Réécrire ou ajuster l'article concerné

• Intégrer la nouvelle version dans le document complet

• Faire signer par tous les associés (sauf disposition différente prévue)

3. Publier une annonce légale

Toute modification doit faire l'objet d'une publication dans un journal d'annonces légales du département du siège.

L'annonce doit contenir :

• Dénomination et forme juridique

• Numéro SIREN

• Adresse du siège

• Nature et date de la décision

• Mention précise de la modification

Le coût dépend de la longueur et du type de modification. Compter généralement entre 90 € et 200 €.

4. Déposer le dossier via le guichet unique

Depuis 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique géré par l'INPI (site : formalites.entreprises.gouv.fr).

Le dossier doit inclure :

• Le formulaire M2 rempli

• Le PV de l'assemblée

• Les statuts mis à jour

• L'attestation de publication

• Une pièce d'identité du gérant si changement

• Un justificatif de siège si changement d'adresse

Tant que le dossier n'est pas validé, la modification n'est pas opposable aux tiers (impôts, banques, locataires…).

Combien ça coûte ?

Le coût dépend du type de changement, des frais administratifs, et éventuellement des honoraires si un professionnel intervient.

Frais fixes

Annonce légale : entre 90 € et 150 € pour une modification simple. Pour des modifications plus longues, cela peut monter à 200 €, voire plus si deux annonces sont nécessaires.

Frais de greffe via l'INPI : environ 195,38 € (tarif constaté en 2025).

Source : Tarifs INPI – formalites.entreprises.gouv.fr

Honoraires éventuels

En moyenne :

• Pour une modification simple : entre 150 € et 400 € en cabinet

• Pour une cession de parts avec rédaction d'un acte : entre 500 € et 1 000 € si intervention d'un notaire

Il est possible de gérer la démarche soi-même via le guichet unique, à condition de bien respecter la procédure.

Exemple de coût total

Pour un transfert du siège, géré en autonomie :

• Annonce légale : 120 €

• Dossier INPI : 195 €

• Total : environ 315 €

Avec accompagnement par un professionnel, il faut ajouter les honoraires.

Quelles erreurs éviter ?

Ne pas respecter la procédure de vote

Si les statuts exigent l'unanimité et qu'un seul associé s'oppose, la décision est juridiquement invalide. Même une erreur de convocation peut être contestée.

Oublier la publication de l'annonce légale

Sans annonce légale, la modification n'est pas opposable aux tiers. Pourtant, certains déposent le dossier au greffe sans cette formalité. Résultat : rejet du dossier ou perte de temps.

Ne pas mettre à jour les statuts

Modifier un élément sans modifier les statuts crée un écart entre la réalité et le document juridique de référence. C'est une faille en cas de contrôle fiscal, de vente ou de demande bancaire.

Négliger le dépôt auprès du guichet unique

Depuis 2023, toutes les modifications passent par le guichet unique. Le dépôt doit être complet, avec pièces justificatives à jour, sinon il sera refusé.

Mal évaluer les conséquences fiscales

Certaines modifications, comme une cession de parts, ont un impact fiscal. Par exemple, l'enregistrement aux impôts est obligatoire, avec des droits à régler (5 % du prix ou de la valeur des parts cédées). Omettre cette étape peut entraîner des pénalités.

Quels modèles et ressources utiliser ?

Il est possible de gérer soi-même la procédure, à condition d'avoir les bons documents.

Modèles utiles

• Modèle de procès-verbal de décision des associés

• Modèle de statuts mis à jour

• Modèle d'annonce légale (fourni par les journaux habilités)

Certains sites spécialisés proposent des générateurs automatiques d'annonce légale, avec les mentions obligatoires intégrées.

Où trouver ces ressources ?

• Le site service-public.fr donne un aperçu clair des démarches

• Le site officiel du guichet unique (INPI) : formalites.entreprises.gouv.fr

• Les formulaires comme le M2 restent accessibles sur les sites officiels

Accompagnement par un professionnel : utile ou non ?

Gérer soi-même est possible pour des démarches simples (changement d'adresse, gérant, etc.). En revanche, si la société comporte plusieurs associés, ou si la cession de parts est complexe, il est conseillé de passer par un professionnel : notaire, avocat ou expert-comptable.

Cela permet :

• D'éviter les erreurs juridiques ou fiscales

• De rédiger un acte de cession conforme

• D'assurer un traitement plus rapide du dossier

Key points to remember

Modifier les statuts d'une SCI n'a rien d'exceptionnel : changement de gérant, d'adresse, cession de parts ou évolution de l'objet, les raisons sont nombreuses. Mais chaque modification suit une procédure précise.

Il faut voter la décision en assemblée, actualiser les statuts, publier une annonce légale et transmettre le dossier via le guichet unique. Oublier une étape peut bloquer la mise à jour et compliquer la gestion future.

Il vaut mieux prendre le temps de faire les choses correctement, ou déléguer si besoin. Un dossier bien préparé évite les rejets et sécurise les relations entre associés.

FAQ - Questions fréquentes

Peut-on modifier les statuts d'une SCI sans notaire ?

Oui, c'est tout à fait possible. Pour les modifications simples, vous gérez tout seul via le guichet unique. Un changement d'adresse ? De gérant ? De nom ? Pas besoin de notaire.

Par contre, pour une cession de parts complexe, le notaire vous aide. Il sécurise l'opération. C'est aussi utile si vous avez un doute sur la procédure.

Combien de temps prend une modification ?

Comptez 2 à 4 semaines. Ça dépend de deux choses. D'abord, la publication de l'annonce légale. Ça prend quelques jours. Ensuite, le traitement par le greffe. Comptez 1 à 3 semaines.

Un conseil ? Soignez votre dossier. S'il est complet, ça ira plus vite.

Le gérant peut-il modifier les statuts seul ?

Non, impossible. Le gérant gère la SCI au quotidien, c'est vrai. Mais pour toucher aux statuts, il faut l'accord des associés.

La décision doit être votée. Selon les règles de vos statuts. Souvent, c'est l'unanimité ou une majorité qualifiée.

Que se passe-t-il si on ne met pas à jour les statuts ?

Ça crée un décalage entre vos statuts et la réalité. Et ce décalage peut poser problème.

Un contrôle fiscal ? Une demande de prêt ? Un conflit entre associés ? Dans ces cas-là, des statuts non à jour, c'est une vraie faille.

En plus, certaines modifications non déclarées n'existent pas juridiquement. Elles ne sont pas opposables aux tiers.

Faut-il modifier les statuts pour toute entrée ou sortie d'associé ?

Ça dépend de vos statuts. Si les noms et la répartition du capital y figurent, alors oui. Il faut les mettre à jour.

Si ces infos sont dans un registre séparé, ce n'est pas toujours obligatoire. Mais on vous le conseille quand même. C'est plus clair pour tout le monde.

Peut-on modifier plusieurs éléments en même temps ?

Oui, et c'est même malin. Vous économisez sur les frais. Vous changez de gérant et de siège ? Faites tout lors de la même assemblée.

Une seule annonce légale. Un seul dossier. C'est plus simple et moins cher.

Quelle majorité faut-il pour voter une modification ?

Ça dépend de vos statuts. Regardez ce qui est écrit. Certaines modifications importantes demandent l'unanimité. Par exemple, changer l'objet social ou la forme juridique.

D'autres se votent à la majorité. Le mieux ? Vérifiez avant de convoquer l'assemblée. Comme ça, pas de surprise.

L'annonce légale est-elle obligatoire pour toutes les modifications ?

Oui, pratiquement toujours. Toute modification doit être publiée dans un journal d'annonces légales. Celui du département de votre siège.

Sans cette publication, la modification n'existe pas officiellement. Elle n'est pas opposable aux tiers.