Investir dans le 4ème arrondissement de Paris

Le marché parisien attire énormément d'investisseurs opportunistes en quête de bonne affaire. Que cela soit pour une location temporaire, longue durée ou saisonnière, Paris fait partie des destinations de rêve pour beaucoup. Au cœur de cette métropole effervescente, le 4e arrondissement se démarque comme un endroit où passé et présent se rencontrent. Ce quartier, empreint d'histoire et de modernité, offre un terrain d'investissement unique, combinant le prestige des monuments historiques, l'énergie culturelle et la vitalité économique. Cette analyse fait le point sur tout ce qu’il faut savoir pour un projet immobilier dans le 4e arrondissement de Paris. Cadre de vie, quartiers, logements, gestion locative, retrouvez tous les potentiels de la localité.

Le quatrième arrondissement, le quartier de l’Hôtel de Ville

Connue pour son marché locatif très tendu, Paris fait partie des villes de France affichant des coûts d’achat très onéreux. Toutefois, le contexte économique particulier de 2023 a fait baisser légèrement les prix dans toutes les villes. Cette situation représente une opportunité locative considérable pour les investisseurs. Pourtant, le 4e arrondissement de Paris est le seul à échapper à la règle. En effet, le prix du m² ne cesse d’augmenter. Cela s’explique du fait que cet arrondissement est le plus prisé par les investisseurs.

Situé sur la rive droite de la Seine, le 4e arrondissement de Paris est au centre des 1er, 3e, 5e, 11e et 12e arrondissements. La Seine fait partie de ses limitrophes au sud. La partie orientale de l’île de la Cité et de l’île de Saint-Louis font également partie du quatrième arrondissement. À titre de connaissance, l’île de Saint-Louis est le produit de l’union au Moyen-âge de l’île Notre-Dame et de l’île aux Vaches (ancienne île de la Seine à Paris).

Le 4e arrondissement de Paris porte légalement le nom d’arrondissement de l’Hôtel-de-Ville. Se situant dans le quartier du Marais, l’Hôtel de Ville de Paris est au cœur de l’arrondissement. Attirant les touristes nationaux et étrangers, cette place figure parmi les monuments historiques de la capitale. D’ailleurs, son spacieux parvis accueille fréquemment des événements et offre des décors magnifiques à chaque occasion.

Face à ce monument se trouve le BHV (Bazar de l’Hôtel de Ville) Marais. C’est un grand magasin composé de multiples bâtiments au style haussmannien. Place incontournable des Parisiens, il abrite diverses boutiques de luxe. D’ailleurs, le BHV Marais est célèbre auprès de toutes les villes de France.

Préparer son projet avant d’investir dans le 4e arrondissement de Paris

Appartement, maison, studio, il existe divers biens affichant une forte rentabilité pour l’investissement immobilier dans le 4e arrondissement de Paris. Vous pouvez vous renseigner sur les logements disponibles auprès d’une agence immobilière. 

Pour assurer votre rentabilité, l’emplacement de votre patrimoine est un critère à ne pas négliger. Toutefois, les quartiers du 4e arrondissement offrent un cadre de vie agréable. Il faut vous mettre en tête qu’investir dans l’immobilier vous permet de constituer un patrimoine tangible à long terme.

Pour aider les investisseurs, des dispositifs de défiscalisation ont été mis en place. Si vous souhaitez investir dans l’ancien, la loi Denormandie vous aide à bénéficier d’une réduction d’impôts de 9, 12 ou 21 %. Toutefois, vous devez procéder à des travaux de rénovation pour pouvoir profiter de cette loi.

Pour un investissement immobilier dans le neuf, vous pouvez profiter de la loi Pinel. Inventée par Sylvia Pinel (ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires de Valls I et II), la loi Pinel a pour but de promouvoir les constructions de nouvelles résidences en France. Ainsi, de nombreuses villes affichent des programmes de réaménagement de territoire.

Cependant, il faut savoir qu’avec la loi Pinel vous ne pouvez mettre en location votre local qu’après 12 à 18 mois. Cela s’explique du fait qu’investir dans le neuf c’est faire l’achat dans une VEFA (Vente en état futur d’achèvement). Vous devez alors payer un prix à l’avance, en guise de réservation. Dès lors, le rendement locatif de ce type d’investissement ne dépassera pas les 2 %. Il est alors plus judicieux d’investir dans l’ancien et de bien choisir les quartiers offrant des avantages conséquents.

Vous pouvez aussi investir en LMP ou Loueur meublé non professionnel. En France, le statut de LMNP vous permet de réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf ou dans l’ancien. En mettant en location meublée un appartement ou une maison, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable. De plus, le loyer est plus élevé qu’en location nue, ce qui vous permet d’obtenir une bonne rentabilité. Pour avoir le statut de LMNP, vous devez faire une inscription auprès d’un CFE (Centre de formalité des entreprises).

Les types de biens à choisir pour investir dans le 4e arrondissement de Paris

Le 4e arrondissement de Paris est connu pour ses biens immobiliers haussmanniens. Le prix moyen au mètre carré des appartements s’élève à 13 006 euros au 1 er janvier 2024.

L’appartement

Parmi les autres arrondissements sur la rive droite de la Seine, le 4e arrondissement de Paris s’avère celui où la recherche d’appartements est plus facile. D’ailleurs, ce sont les biens immobiliers les plus prisés de Paris. Avec un taux de rendement autour de 4 %, ce type de local offre de multiples choix. Toutefois, pour bien déterminer votre patrimoine, vous devez prendre en compte votre objectif de location.

Si vous souhaitez investir dans la colocation, axez votre recherche vers les appartements comprenant plusieurs chambres. De plus, l’investissement locatif dans l’ancien vous permet de réaliser des travaux. Vous pouvez alors personnaliser l’appartement en procédant à une découpe, afin de créer de nouvelles chambres. Il faut aussi savoir que la cuisine est une pièce maîtresse pour ce type de location. Les locataires ont en effet besoin d’une cuisine fonctionnelle pour que la colocation soit optimale. De même que la salle de bains, les locataires sont très exigeants concernant cette pièce.

Le prix d’un appartement varie selon sa surface et le nombre de pièces. Pour un deux-pièces dans l’arrondissement de l’Hôtel-de-ville, vous devez préparer un budget moyen dans les 13 400 euros le métré. Le loyer de ce type de local peut aller jusqu’à 2 000 euros par mois. Ainsi, vous pouvez alors obtenir un taux de rendement excédant les 5 %. Par contre, il faut prendre en compte la gestion locative de l’appartement lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier. Ainsi, pour faciliter votre investissement, confier la gestion de votre location à une agence immobilière constitue une solution.

Les prix dépendent aussi du quartier d’investissement. Dans le quartier de Saint-Merri, le parc immobilier se compose en quasi-totalité d’appartements. D’ailleurs, acquérir un patrimoine dans ce quartier est très avantageux. Le prix d’un appartement dans ce quartier varie entre 11 005 euros et 15 804 euros le m². Tandis que le loyer est aux alentours de 1 200 euros par mois. 

Le quartier Saint-Gervais est également un bon emplacement pour votre investissement immobilier. Il offre des prix intéressants pour un appartement. Vous pouvez par exemple investir dans un studio (chambre, salon et cuisine combinés, et une salle de bains) à 150 000 euros. Toutefois, la gestion locative des appartements doit suivre les règles de copropriété.

La maison individuelle

Investir dans une maison individuelle constitue plus ou moins une bonne affaire. En plus d’être un logement individuel pour vos locataires, la gestion de votre bien n’est pas contrainte à des règles et des charges de copropriété. Aussi, une maison est moins exposée aux fluctuations du marché de l’immobilier. Ses valeurs s’avèrent nettement plus stables que celles des appartements.

Pour une maison destinée à une famille nombreuse, optez pour celle qui offre deux ou trois chambres. Il est aussi important de voir la fonctionnalité des pièces telles que la salle de bains et la cuisine. Pour une résidence vétuste, vous pouvez négocier avec l’agence le prix et mettre en avant le budget de travaux nécessaire. Qui plus est, en cas d’éventuel changement d’avis, la mise en vente du local s’avère facile. Vous pouvez également demander conseil à l’agence immobilière pour assurer votre rentabilité et obtenir une plus-value du bien.

Pour bien choisir votre patrimoine, faites une recherche auprès d’une agence immobilière sur les quartiers. Le quartier de l’Arsenal, par exemple, est situé en plein cœur de la capitale. Il est délimité par le quai Henri-IV le long de la Seine, le bassin de l’Arsenal et le boulevard Henri-IV. Il offre un cadre de vie animé et luxueux. Pour la vente d’une maison avec 4 chambres, le prix s’élève aux alentours de 3 500 000 euros, soit 22 000 euros le mètre carré.

Par ailleurs, vous pouvez choisir d’investir dans un projet à l’île Saint-Louis. Située sur le fleuve de la Seine, en plein cœur de la capitale, l’île Saint-Louis offre une vue incroyable à ses résidents. La rentabilité locative y est forte avec un taux de rendement pouvant atteindre les 5 %. Une maison sur l’île Saint-Louis coûte en moyenne 19 131 euros le m². Avec ce type de local, vous pouvez facilement percevoir un loyer dépassant les 1 000 euros par mois.

Investir dans le 4e arrondissement de Paris : choisissez un emplacement culturel et rentable

Investir dans le 4e arrondissement de Paris est bien plus qu'un simple placement immobilier. C'est une incursion dans l'histoire vibrante de la capitale française. Malgré les coûts d'achat élevés, la rentabilité locative substantielle et la diversité culturelle du quartier en font un choix judicieux pour les investisseurs avisés. En effet, le taux de rendement locatif tourne autour de 4 à 5% en fonction du type de bien choisi.

Alors, vous êtes prêt à investir dans le 4e arrondissement de Paris ? Pour réaliser votre projet, nous pouvons vous aider. Réservez dès maintenant un RDV avec notre équipe pour faire le point ensemble.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.