Plafonds de loyer Jeanbrun 2026 : montants par zone et par niveau

Le plafond de loyer du dispositif Jeanbrun (aussi appelé « Relance logement ») varie selon la zone géographique du bien et le niveau de loyer choisi par le bailleur : intermédiaire, social ou très social. En 2026, le loyer maximal autorisé au mètre carré va de 19,71 €/m² en zone A bis (niveau intermédiaire) à 5,23 €/m² en zones B2/C (niveau très social). 

Tableau des plafonds de loyer Jeanbrun 2026 (en €/m²/mois, surface utile)

Niveau de loyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Intermédiaire (Loc1)	19,71 €	14,64 €	11,80 €	10,26 €
Social (Loc2)	13,68 €	10,17 €	8,20 €	7,12 €
Très social (Loc3)	10,93 €	8,12 €	6,55 €	5,69 €

Source : barèmes 2026 issus de la loi de finances 2026 et des arrêtés d’application, consolidés par les guides spécialisés et sites patrimoniaux.

ℹ️ Note importante : ces plafonds s’appliquent à la surface utile du logement (surface habitable + 50% des annexes dans la limite de 8 m²).

 

Les trois niveaux de loyer du dispositif Jeanbrun 

Le dispositif Jeanbrun propose trois régimes de location, chacun associé à un niveau de loyer plafonné, un taux d’amortissement fiscal et un plafond annuel d’amortissement.

Le niveau intermédiaire 

Le niveau intermédiaire (Loc1) correspond aux plafonds de loyer historiquement appliqués à la loi Pinel. Il impose une décote d’environ 15% par rapport au marché libre et permet un amortissement fiscal de 3,5% par an (neuf) ou 3% (ancien avec travaux), dans la limite de 8 000 € d’assiette amortissable par an et par foyer fiscal.

C’est le niveau le plus utilisé par les bailleurs privés, car il offre le meilleur compromis entre loyer acceptable et avantage fiscal. 

Exemple chiffré : un T3 de 65 m² en zone A (Lyon), niveau intermédiaire.
Plafond : 14,64 €/m².
Surface utile (avec 6 m² d’annexes pondérées) : 65 + 3 = 68 m².
Loyer maximum mensuel : 14,64 × 68 = 995,52 € (avant coefficient de pondération pour les petites surfaces). 

Le niveau social 

Le niveau social (Loc2) impose une décote d’environ 30% par rapport au marché et ouvre droit à un amortissement de 4,5% par an (neuf) ou 3,5% (ancien), plafonné à 10 000 € d’assiette par an.

Ce régime vise des ménages plus modestes et nécessite un logement performant sur le plan énergétique (DPE classe A, B, C ou D). 

Qui choisit le Loc2 ? Principalement les investisseurs en zones B1, B2 et C, sur des biens à prix modéré (150 000–250 000 €), qui cherchent à maximiser l’amortissement plutôt que le rendement locatif brut. 

Le niveau très social 

Le niveau très social (Loc3) est le plus exigeant : décote d’environ 45% par rapport au marché, amortissement de 5,5% par an (neuf) ou 4% (ancien), avec un plafond d’assiette porté à 12 000 € par an.

Il s’adresse à des ménages en grande précarité et peut se cumuler avec des aides type ANAH ou Loc’Avantages. 

⚠️ Attention : le Loc3 est rarement rentable en zone A bis, où la décote de loyer est trop forte par rapport aux prix du marché. En revanche, il peut devenir intéressant en zone B2/C sur un bien acheté 120 000–180 000 €, surtout si vous êtes imposé à une TMI élevée (30% et plus). 

 

Tableau des plafonds de loyer par zone, en euros par mètre carré 

Pour faciliter la lecture et l’indexation par Google, voici le tableau complet des plafonds de loyer Jeanbrun 2026, par zone et par niveau, présenté en texte simple.

Plafonds de loyer Jeanbrun 2026 (en €/m²/mois, surface utile)

Niveau	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Intermédiaire (Loc1)	19,71 €	14,64 €	11,80 €	10,26 €
Social (Loc2)	13,68 €	10,17 €	8,20 €	7,12 €
Très social (Loc3)	10,93 €	8,12 €	6,55 €	5,69 €

 

Exemples de zones :

• 🌆 Zone A bis : Paris et 97 communes limitrophes en Île-de-France, ainsi que 36 communes provinciales très tendues.

• 🏙️ Zone A : grande couronne parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.).

• 🏘️ Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines villes moyennes tendues.

• 🌾 Zones B2 et C : villes de taille moyenne, zones périurbaines et reste du territoire.

Comment calculer le loyer maximum mensuel ?

1. Déterminez la surface utile : surface habitable + 50% des annexes (balcon, terrasse, cave, parking) dans la limite de 8 m².

2. Identifiez le plafond au m² correspondant à votre zone et à votre niveau (tableau ci-dessus).

3. Multipliez : loyer max = plafond/m² × surface utile.

4. Appliquez, si nécessaire, le coefficient de pondération pour les petites surfaces (0,7 + 19 / surface utile, plafonné à 1,2).

Exemple concret : studio de 28 m² + balcon de 5 m² en zone B1, niveau intermédiaire.
Surface utile = 28 + (5 × 50%) = 28 + 2,5 = 30,5 m².
Plafond/m² = 11,80 €.
Coefficient = 0,7 + 19 / 30,5 = 1,32 → plafonné à 1,2.
Loyer max = 11,80 × 30,5 × 1,2 = 431,28 €/mois. 

Plafonds de ressources des locataires : qui peut louer votre bien ? 

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le locataire doit également respecter des plafonds de ressources, exprimés en Revenu Fiscal de Référence (RFR) N-2.

En 2026, pour un bail signé cette année, c’est le RFR 2024 (avis d’imposition 2025) qui fait foi, avec une tolérance permettant d’utiliser le RFR 2025 en cas de baisse justifiée des revenus (perte d’emploi, passage à temps partiel, retraite, etc.). 

Ordres de grandeur Loc1 (intermédiaire) – personne seule :

Zone	Plafond RFR (personne seule)
Zone A bis / A	44 344 €
Zone B1	36 144 €
Zones B2/C	32 530 €

 

Les plafonds augmentent avec le nombre de personnes à charge et sont plus élevés en zones tendues. Pour un couple avec 2 enfants en zone A, le plafond Loc1 atteint 95 427 €, contre 51 302 € en Loc2 et 38 635 € en Loc3. 

Pourquoi ces plafonds sont-ils critiques ? ⚠️
Si vous louez à un ménage dont le RFR dépasse le plafond applicable, l’administration fiscale peut requalifier votre bien hors dispositif Jeanbrun et exiger la restitution intégrale de l’avantage fiscal déjà obtenu, assortie d’intérêts de retard (0,20% par mois) et potentiellement de majorations de 10 à 40%. 

Cas chiffré :

Un bien de 250 000 € acquis en Loc1.
Amortissement annuel : 250 000 × 80% × 3,5% = 7 000 €.
Économie d’impôt à TMI 30% : 2 100 €/an.
Sur 9 ans : 18 900 € d’économie.
Perdre cet avantage pour un défaut de vérification des ressources serait un gâchis considérable, alors que la vérification prend 15 minutes. 

Quel niveau choisir : ce que vous gagnez et ce que vous perdez 

Le choix du niveau de loyer impacte directement :

• 📉 Votre rendement locatif brut : plus le loyer est plafonné bas, plus le rendement diminue.

• 💰 Votre avantage fiscal annuel : plus le niveau est social, plus le taux d’amortissement et le plafond d’assiette sont élevés.

• 👥 Votre bassin de locataires éligibles : les plafonds de ressources se resserrent fortement du Loc1 au Loc3.

Synthèse rapide :

Niveau	Décote loyer vs marché	Taux amortissement (neuf)	Plafond annuel d’assiette	% de ménages éligibles (ordre de grandeur)
Loc1 (intermédiaire)	~ -15%	3,5%	8 000 €	~ 60%
Loc2 (social)	~ -30%	4,5%	10 000 €	~ 35%
Loc3 (très social)	~ -45%	5,5%	12 000 €	~ 10%

 

En pratique, le Loc1 reste le plus choisi par les investisseurs en zone A et A bis, tandis que le Loc2/Loc3 peut devenir intéressant en zones B1/B2/C sur des biens à prix modéré, surtout si vous visez une optimisation fiscale agressive. 

Arbitrage selon votre TMI :

• TMI 11% : privilégiez le Loc1 (rendement locatif > avantage fiscal).

• TMI 30% et plus : le Loc2/Loc3 peut devenir pertinent, car chaque point d’amortissement supplémentaire vous rapporte davantage en économie d’impôt. 

Comment vérifier la zone de votre bien 

La zone Jeanbrun reprend le zonage Pinel (A bis, A, B1, B2, C). Pour connaître la zone de votre bien :

🌐 Utilisez le simulateur officiel ou les cartes interactives proposées par les sites spécialisés (ex. : simu-jeanbrun.fr, investis.fr, etc.).

🏛️ Vérifiez le code INSEE de la commune et comparez-le avec les listes officielles des communes classées en A bis, A, B1, etc.

🤝 En cas de doute, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste, surtout si votre bien est en limite de zone (certaines communes ont été reclassées entre 2024 et 2026).

💡 Astuce pro : la zone s’apprécie à la signature du bail, pas à la date d’acquisition du bien. Un reclassement de commune en cours de bail ne remet pas en cause le niveau déjà conventionné, mais peut impacter les nouveaux baux. 

Cas pratiques et situations particulières 

Au-delà des tableaux et des règles générales, plusieurs situations concrètes méritent d’être détaillées pour éviter les erreurs d’interprétation.

Étudiants rattachés fiscalement 

Un étudiant rattaché fiscalement au foyer de ses parents n’a pas de RFR propre. C’est le RFR des parents qui compte.

Exemple : Camille, 22 ans, étudiante à Lyon (zone A).

• RFR personnel : 6 000 € (job étudiant).

• RFR des parents : 102 000 € (foyer de 4 personnes).

• Si rattachée : plafond applicable = 44 344 € (personne seule zone A Loc1) → non éligible. 

• Si autonome fiscalement : plafond applicable = 44 344 € → RFR 6 000 € → éligible. 

Colocation : bail unique ou baux individuels ? 

En colocation, le type de bail change tout.

• 📄 Bail unique solidaire : cumul des RFR des colocataires, comparé au plafond « couple ». Risque de dépassement élevé.

• 📝 Baux individuels par chambre : chaque RFR apprécié individuellement contre le plafond « personne seule ». Beaucoup plus souple.

Exemple : Hugo (32 000 €) et Léo (35 000 €) en colocation à Rennes (zone A).

• Bail unique : cumul 67 000 € > plafond couple 66 276 € → non éligibles. 

• Baux individuels : 32 000 € et 35 000 € < 44 344 € → éligibles. 

Expatriés sans avis d’imposition français 

Un locataire expatrié ou étranger sans avis d’imposition français doit fournir des justificatifs équivalents : avis d’imposition étranger, bulletins de salaire, attestation employeur, relevés bancaires.

Bonne pratique : reconstituer un RFR équivalent sur la base des 12 derniers mois de revenus, traduire les documents si nécessaire, et conserver l’ensemble du dossier. 

Familles nombreuses : majoration au-delà de la 4e personne à charge 

À partir de la 5e personne à charge, une majoration fixe s’applique par personne supplémentaire.

Niveau	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2/C
Loc1	+ 15 471 €	+ 14 164 €	+ 10 364 €	+ 9 325 €
Loc2	+ 11 330 €	+ 10 371 €	+ 7 588 €	+ 6 828 €
Loc3	+ 6 230 €	+ 5 703 €	+ 4 172 €	+ 3 754 €

 

Exemple : couple + 5 enfants en zone A, Loc1.
Plafond = 127 122 € + 14 164 € = 141 286 €. 

Erreurs fréquentes à éviter 

❌ Confondre RFR N-2 et N-1 : le principe est N-2, mais l’exception N-1 existe en cas de baisse justifiée. Demandez toujours les deux avis.

❌ Oublier les annexes dans le calcul de surface : balcon, cave, parking comptent à 50% dans la limite de 8 m².

❌ Appliquer le mauvais plafond de ressources : vérifier la composition exacte du foyer fiscal (enfants rattachés ou non, concubins, colocataires).

❌ Dépasser le plafond de loyer de quelques euros : même un dépassement minime entraîne la perte totale de l’avantage fiscal. Mieux vaut fixer un loyer 3 à 5% en dessous du plafond.