Jeanbrun vs LMNP 2026 : le bon régime pour votre investissement
Ce qu'il faut retenir sur le Jeanbrun ou LMNP
- Jeanbrun amortit 80% du prix à 3,5 à 5,5% par an, avec un plafond de 8 000 à 12 000 €.
- Le Jeanbrun impose une location nue pendant 9 ans, avec des loyers plafonnés selon la zone.
- Le LMNP réel permet d’amortir bâti et mobilier, sans plafond annuel ni durée minimale.
- En 2026, les prélèvements sociaux atteignent 17,2% en nu, contre 18,6% en meublé.
- Jeanbrun vise les foyers à forte TMI ; le LMNP convient mieux au cash-flow et à la revente.
En 2026, le choix dépend principalement de votre objectif. Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir 80% du prix du logement à hauteur de 3,5%, 4,5% ou 5,5% par an, avec un plafond de 8 000 à 12 000 € par foyer et un engagement de location nue de 9 ans. Le LMNP au réel offre des loyers libres, aucun engagement de durée et un amortissement sans plafond annuel, mais ses prélèvements sociaux atteignent 18,6%, contre 17,2% en location nue.
Depuis février 2026, l'arbitrage fiscal immobilier a changé. Le dispositif Jeanbrun, officiellement statut du bailleur privé, ouvre pour la première fois l'amortissement à la location nue, un avantage jusque-là réservé au loueur en meublé non professionnel.
Deux stratégies s'affrontent désormais sur le même terrain fiscal, mais avec des règles, des contraintes et des profils gagnants très différents. Cet article ne botte pas en touche. Après avoir posé la différence de fond entre les deux régimes, nous tranchons par profil d'investisseur : fortement imposé, cash-flow, revente à moyen terme ou passage par une société.
LES CONSEILS DE MANUEL
La différence de fond : location nue contre location meublée
Tout part d'un choix locatif, pas d'un choix fiscal. Jeanbrun et LMNP ne s'appliquent jamais au même bail sur un même logement. C'est la première chose à comprendre avant de comparer les chiffres.
Jeanbrun, c'est la location nue
Le bien est loué vide, à usage de résidence principale du locataire, dans un immeuble collectif neuf, en VEFA ou ancien lourdement rénové. Les loyers relèvent des revenus fonciers.
L'avantage clé réside dans une déduction au titre de l'amortissement du logement, calculée sur 80% du prix d'acquisition, à un taux de 3,5%, 4,5% ou 5,5% selon le niveau de loyer intermédiaire, social ou très social. Pour un T2 acheté 250 000 € en zone tendue, l'amortissement annuel intermédiaire atteint 7 000 €, sous le plafond de 8 000 € par foyer.
Le LMNP, lui, suppose une location meublée
Le bien est équipé pour une entrée immédiate dans les lieux. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel. Au réel, vous amortissez le bâti hors terrain et le mobilier par composants, sans plafond annuel en euros, et le surplus d'amortissement non utilisé se reporte sans limitation de durée. Un studio meublé à 180 000 € peut ainsi générer 4 000 à 5 000 € d'amortissement annuel sur les premières années, selon le plan de composants retenu.
En résumé, deux logiques opposées
Jeanbrun achète un amortissement plus rapide au prix d'un engagement de 9 ans et de loyers plafonnés. Le LMNP garde un amortissement plus lent, souvent 2 à 3% sur le bâti, mais sans plafond, sans engagement de durée et avec des loyers libres. La nuance compte. Elle change tout sur le cash-flow et la sortie.
Tableau comparatif sur 8 critères
Avant d'aller plus loin, posons les bases chiffrées. Huit critères suffisent à séparer les deux régimes.
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Criteria |
Jeanbrun (bailleur privé, location nue) |
LMNP au régime réel (location meublée) |
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Type de location |
Nue, résidence principale du locataire |
Meublée, longue ou courte durée |
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Logement éligible |
Immeuble collectif uniquement (neuf, VEFA ou ancien ≥ 30% de travaux) |
Tout logement meublé, sans condition de nature ni de zone |
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Fenêtre d'acquisition |
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
Aucune |
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Engagement de location |
9 ans minimum, en continu |
Aucun |
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Loyer |
Plafonné (intermédiaire, social ou très social) |
Libre (sauf encadrement local type Paris) |
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Amortissement |
3,5% à 5,5% sur 80% du prix, plafonné à 8 000–12 000 €/an par foyer |
Par composants (bâti + mobilier), pas de plafond en euros, report du surplus |
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Catégorie d'imposition |
Revenus fonciers (IR + PS 17,2%) |
BIC (IR + PS 18,6% depuis 2026) |
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Fiscalité de sortie |
Prix d'acquisition minoré des amortissements déduits → plus-value augmentée d'autant |
Règles propres au régime LMNP ; depuis 2025, les amortissements influencent aussi la base de plus-value |
Ce que le Jeanbrun fait mieux que le LMNP
Passons maintenant aux avantages concrets. Jeanbrun n'est pas qu'une alternative fiscale. C'est un outil taillé pour certains profils.
Un taux d'amortissement plus élevé sur le bâti
Avec 3,5% à 5,5% par an sur 80% du prix, Jeanbrun amortit plus vite que le rythme moyen du bâti en LMNP, souvent 2 à 3%. Pour un bien à 250 000 €, l'amortissement annuel Jeanbrun intermédiaire atteint 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €. En LMNP, sur la même base, on tombe plutôt autour de 5 000 à 6 000 € selon le plan de composants.
Un déficit foncier imputable sur le revenu global
Comme tout régime réel en location nue, Jeanbrun permet d'imputer le déficit hors intérêts d'emprunt sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an, règles de droit commun. C'est un levier puissant pour les contribuables fortement imposés qui ont d'autres revenus, salaires, BNC ou bénéfices commerciaux. Un cadre imposé à 41% qui dégage un déficit foncier de 8 000 € économise près de 4 650 € d'impôt sur ses autres revenus, en plus de l'annulation de l'impôt sur les loyers.
Des prélèvements sociaux légèrement plus bas
Les revenus fonciers supportent 17,2% de prélèvements sociaux, contre 18,6% sur les loyers meublés depuis 2026. Sur de gros volumes de loyers, l'écart de 1,4 point peut peser dans la balance. Pour 15 000 € de loyers annuels, la différence représente 210 € de charges sociales en moins chaque année.
Une mécanique simple et lisible
Un taux légal, une base amortissable forfaitaire sur 80% du prix, un plafond annuel par foyer. Pas de comptabilité par composants, pas d'inventaire mobilier à justifier chaque année. Pour un investisseur qui ne veut pas gérer une liasse fiscale complexe, c'est un vrai soulagement.
Ce que le LMNP fait mieux que le Jeanbrun
À l'inverse, le LMNP garde des atouts que Jeanbrun ne pourra jamais copier. Voici pourquoi certains investisseurs lui restent fidèles.
Pas de plafond annuel d'amortissement
En LMNP réel, l'amortissement n'est pas limité à 8 000–12 000 € par foyer. Si votre bien génère un fort amortissement, gros œuvre plus mobilier, vous pouvez l'utiliser pleinement et reporter le surplus sans limite de durée. Un immeuble de rapport meublé à 600 000 € peut ainsi absorber 20 000 à 25 000 € d'amortissement sur les premières années, bien au-delà du plafond Jeanbrun.
Des loyers libres et un marché plus large
Pas de plafonds de loyers ni de ressources du locataire. Vous visez le marché réel, y compris des locataires à revenus élevés, des colocations, des baux mobilité ou de la courte durée saisonnière, sous réserve des règles locales. À Bordeaux, un T2 meublé se loue 950 € en moyenne, contre 780 € en plafond intermédiaire Jeanbrun. L'écart, 170 € par mois, change la donne sur le cash-flow.
Aucun engagement de 9 ans
Vous pouvez changer de stratégie, revendre, récupérer le bien ou passer en nu sans reprise d'amortissements, sous réserve des règles de plus-value. Cette souplesse est cruciale si votre horizon de détention est inférieur à 9 ans ou incertain. Un jeune couple qui achète un studio pour 5 ans avant d'agrandir ne peut pas se permettre un engagement aussi long.
Éligibilité large et pérenne
Tout logement meublé, dans l'ancien comme dans le neuf, sans fenêtre d'acquisition fermée. Jeanbrun, lui, est réservé aux actes signés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans le collectif uniquement. Si vous tombez sur une opportunité en janvier 2029, Jeanbrun n'existe déjà plus. Le LMNP, lui, reste.
Quatre profils, quatre réponses
Venons-en au cœur du sujet. Quel régime choisir selon votre situation ? Quatre cas typiques, quatre réponses tranchées.
Vous êtes fortement imposé et visez la réduction d'impôt
Réponse : Jeanbrun, si vous acceptez la location nue et les plafonds. Pourquoi ? Parce que l'amortissement Jeanbrun vient en déduction de revenus fonciers imposés à votre tranche marginale plus 17,2% de prélèvements sociaux. À 30% de TMI, chaque euro d'amortissement économise 0,472 € d'impôt et de PS ; à 41%, 0,582 €. La mécanique est puissante.
Prenons un exemple chiffré, ordre de grandeur 2026.
T2 neuf à 250 000 €, loyer 900 € par mois soit 10 800 € par an, charges hors intérêts 1 800 €, intérêts 4 500 €.
En Jeanbrun intermédiaire, 3,5%, amortissement égal 7 000 € par an. Revenu foncier imposable environ 10 800 moins 1 800 moins 4 500 moins 7 000, soit moins 2 500 €, un déficit.
Ce déficit, hors intérêts, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Résultat : impôt sur les loyers souvent nul, et économie d'impôt sur d'autres revenus.
En LMNP réel, vous obtiendrez aussi un résultat nul ou très faible grâce à l'amortissement, mais sans pouvoir imputer de déficit sur vos salaires, sauf passage en LMP, autre sujet. Si votre objectif prioritaire est de réduire l'impôt global du foyer, Jeanbrun prend l'avantage. Et pourtant, il faut vérifier une chose avant de signer.
Arbitrage à faire : vérifiez que le loyer plafonné Jeanbrun n'est pas trop en dessous du loyer de marché local. Un manque à gagner de loyer de 100 € par mois sur 9 ans représente 10 800 € de recettes en moins, à comparer à l'économie d'impôt totale générée par l'amortissement. À Lyon 3e, le plafond intermédiaire peut être 15% sous le marché. À Nantes, l'écart tombe à 8%. La zone change tout.
Vous cherchez un cash-flow immédiat
Réponse : LMNP, sauf si le loyer plafonné Jeanbrun reste très proche du marché. Le cash-flow dépend du loyer net de charges et d'impôt. Jeanbrun impose des loyers plafonnés, souvent 10 à 20% sous le marché selon la zone et le niveau retenu. Sur un T2 dont le loyer de marché serait 950 €, un plafond intermédiaire à 800 € réduit la recette annuelle de 1 800 €. Même avec un impôt nul, le cash-flow mensuel baisse d'autant.
En LMNP, vous pratiquez le loyer de marché, meublez le bien, coût initial à amortir, et optimisez la fiscalité au réel. Les prélèvements sociaux sont plus élevés, 18,6%, mais la liberté de loyer compense souvent cet écart, surtout dans les zones tendues, grandes villes, quartiers étudiants. Un studio meublé à 500 € par mois rapporte 6 000 € par an, contre 4 800 € en plafond Jeanbrun social. La différence, 1 200 €, couvre largement le surcoût de prélèvements sociaux.
Règle pratique : si le loyer plafonné Jeanbrun est à moins de 10% du loyer de marché et que votre TMI est supérieure ou égale à 30%, Jeanbrun peut rester compétitif. Au-delà de 15% d'écart, le LMNP reprend souvent l'avantage cash-flow, surtout si vous visez de la courte durée ou de la colocation. À Paris, l'écart peut atteindre 25% sur certains arrondissements. Là, le choix est vite fait.
LES CONSEILS DE MANUEL
Vous voulez revendre à moyen terme
Réponse : LMNP, sauf projet patrimonial de très long terme. Pourquoi ? Parce que les deux régimes intègrent désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, mais avec des contraintes différentes.
En Jeanbrun, l'engagement de 9 ans est fiscal. Si vous vendez avant, vous devez avoir respecté la location nue jusqu'à la vente, et le prix d'acquisition est minoré des amortissements déjà déduits. Concrètement, plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable augmente.
Si vous revendez à 5 ou 6 ans, vous avez pris moins d'amortissements qu'en 9 ans, mais vous restez exposé à une plus-value gonflée sans avoir capté la pleine durée de l'avantage. Un investisseur qui revend au bout de 7 ans sur un bien amorti à 40 000 € verra sa plus-value augmenter d'autant, même s'il n'a pas bénéficié des 2 dernières années d'amortissement.
En LMNP, pas d'engagement de durée. Vous pouvez revendre quand vous voulez. Certes, depuis 2025, les amortissements influencent aussi la base de plus-value, mais vous gardez la main sur le timing de sortie et pouvez adapter la stratégie, changement de régime, passage en SCI, etc., sans reprise automatique d'amortissements comme en cas de rupture Jeanbrun. Un propriétaire qui anticipe une mutation professionnelle dans 5 ans préfère garder cette liberté.
Vous investissez via une société
Réponse : cela dépend de la forme juridique et de l'objectif. Deux cas de figure s'opposent.
SCI à l'IR en location nue
Si vous passez par une SCI familiale à l'IR pour louer en nu, Jeanbrun peut s'appliquer sous conditions, bien éligible, fenêtre 2026–2028, engagement 9 ans. L'amortissement se pratique au niveau de la SCI, et les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers. Intéressant si les associés sont fortement imposés et souhaitent un déficit imputable sur leurs autres revenus. Une SCI détenue à 50-50 par un couple imposé à 41% peut ainsi réduire l'impôt global du foyer de 8 000 à 10 000 € par an sur un bien à 300 000 €.
SCI à l'IS ou SARL de famille en location meublée
Si vous optez pour une structure soumise à l'IS ou une SARL de famille en LMNP, la logique change. L'amortissement se pratique au niveau de la société, l'imposition se fait à l'IS, taux réduits possibles, et la sortie se joue sur la plus-value des titres ou du bien. Jeanbrun n'est alors pas l'outil central ; c'est l'ingénierie sociétaire qui prime. Une SARL de famille en LMNP peut réinvestir les bénéfices sans distribution, différer l'impôt personnel des associés et préparer une transmission progressive des parts.
Arbitrage clé : si votre objectif est de réduire l'impôt personnel des associés via des déficits fonciers, une SCI à l'IR en Jeanbrun peut être cohérente. Si vous visez une logique de groupe, de transmission ou de réinvestissement, une structure type SCI à l'IS ou SARL en LMNP reste souvent plus adaptée. Dans tous les cas, faites simuler les deux scénarios sur 9 à 12 ans avec un expert-comptable spécialisé. Un tableau Excel bien construit vaut mieux qu'un conseil générique.
Peut-on passer de l'un à l'autre ?
La question revient souvent. Peut-on changer de régime en cours de route ? La réponse est nuancée.
Sur un même logement, non
Jeanbrun exige une location nue ; le LMNP suppose un logement meublé. Les deux catégories d'imposition, revenus fonciers contre BIC, sont exclusives l'une de l'autre. Vous ne pouvez pas basculer d'un régime à l'autre sans changer la nature du bail.
Changer de mode de location en cours de route a un coût fiscal
Si vous êtes en Jeanbrun et que vous meublez le logement avant la fin des 9 ans, vous rompez l'engagement. Conséquence : reprise des amortissements déjà déduits, réintégrés dans vos revenus fonciers de l'année. Un investisseur qui a amorti 35 000 € sur 6 ans et qui meuble en année 7 devra réintégrer ces 35 000 € dans ses revenus, ce qui peut générer un rappel d'impôt de 10 000 à 15 000 € selon la TMI.
Si vous êtes en LMNP réel et que vous passez en nu, vous sortez du régime BIC. Vous perdez le stock d'amortissements en report et basculez en revenus fonciers, micro-foncier ou réel. Si le bien a été acquis avant le 21 février 2026, il est hors fenêtre Jeanbrun : vous ne bénéficierez d'aucun amortissement en nu. Un studio acheté en 2024 en LMNP et passé en nu en 2027 perd tout avantage d'amortissement, sauf à rester en meublé.
Cumul possible, mais sur des biens différents
Un même foyer fiscal peut détenir un appartement en Jeanbrun, nu, et un studio en LMNP, meublé. Chaque bien suit sa propre catégorie d'imposition et ses propres obligations déclaratives. En revanche, le plafond annuel Jeanbrun, 8 000 à 12 000 €, s'applique par foyer, pas par bien : avoir deux logements nus éligibles n'ouvre pas deux plafonds. Deux T2 en Jeanbrun dans la même ville ne doublent pas l'avantage fiscal.
FAQ
Jeanbrun et LMNP sont-ils cumulables sur le même logement ?
Non. Un logement est soit loué nu, Jeanbrun, soit meublé, LMNP. Les deux régimes sont fiscalement incompatibles sur un même bail. Vous devez choisir avant de signer le premier bail.
Le LMNP a-t-il été supprimé en 2026 ?
Non. Le statut LMNP existe toujours. La loi de finances 2026 n'a pas modifié ses fondamentaux. Seul le taux de prélèvements sociaux sur les loyers meublés a été relevé de 17,2% à 18,6%. Les annonces de suppression circulent, mais rien n'a été voté.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Les propriétaires qui acquièrent ou font construire un logement dans un immeuble collectif entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, le louent nu en résidence principale pendant 9 ans, respectent les plafonds de loyer et de ressources, et optent pour le régime réel des revenus fonciers. Les maisons individuelles sont exclues. Un couple qui achète une maison avec jardin ne peut pas entrer dans le dispositif.
Quels sont les taux et plafonds d'amortissement en Jeanbrun ?
L'amortissement porte sur 80% du prix d'acquisition net de frais, à un taux de 3,5% pour la location intermédiaire, 4,5% pour la sociale ou 5,5% pour la très sociale. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € si la majorité des loyers amortis relève de la location sociale ou très sociale. Un bien à 300 000 € en très social peut ainsi amortir 13 200 € par an, mais seulement 12 000 € sont déductibles.
Peut-on faire du Jeanbrun en SCI ?
Oui, sous conditions. Une SCI à l'IR qui remplit les critères, bien éligible, fenêtre 2026–2028, engagement 9 ans, loyers plafonnés, peut pratiquer l'amortissement Jeanbrun au niveau de la société. Les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers. Une SCI familiale à 50-50 entre parents et enfants peut ainsi répartir l'avantage fiscal sur plusieurs foyers.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas l'engagement de 9 ans ?
Vous perdez le bénéfice du dispositif pour les années concernées. Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers de l'année de rupture, ce qui peut générer un rappel d'impôt et de prélèvements sociaux important. Un investisseur qui revend en année 5 après avoir amorti 25 000 € devra réintégrer ces 25 000 € dans ses revenus, avec un impact fiscal immédiat.
Jeanbrun est-il compatible avec le micro-foncier ?
Non, si vous optez pour l'amortissement. L'option Jeanbrun bascule automatiquement au régime réel des revenus fonciers. Vous ne pouvez pas cumuler micro-foncier et amortissement sur le même bien. Un propriétaire qui était au micro-foncier avant 2026 doit opter pour le réel pour bénéficier de Jeanbrun.
Quel régime choisir si je suis non-résident fiscal ?
Les non-résidents peuvent entrer dans Jeanbrun si leurs revenus fonciers sont imposables en France et s'ils remplissent toutes les conditions, bien éligible, engagement 9 ans, plafonds, etc. Pour le LMNP, les règles de droit commun s'appliquent également, avec une imposition en France sur les loyers. Dans les deux cas, la situation personnelle, convention fiscale, autres revenus français, doit être analysée au cas par cas. Un expatrié à Dubaï qui conserve des loyers français reste imposable en France sur ces revenus.
