DPE 2027 : quel impact sur l’investissement locatif ?

À partir du 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le diagnostic de performance énergétique passera de 1,9 à 1,7. Certains logements chauffés à l’électricité pourraient ainsi gagner une ou deux classes sans réaliser de travaux. Près de 300 000 résidences principales, dont environ 125 000 logements locatifs, seraient susceptibles de sortir des catégories F et G selon l’étude d’impact de la réforme.

Pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu dépasse la simple modification d’une étiquette. Un bien mieux classé peut retrouver une capacité de location, éviter une décote et bénéficier d’un délai supplémentaire avant d’engager une rénovation. Cette évolution ne supprime pourtant ni les obligations de décence énergétique ni le calendrier d’interdiction des passoires thermiques.

DPE 2027 : ce qui va changer

Avant d’évaluer les effets de la réforme sur un investissement locatif, il faut comprendre la modification technique prévue au 1er janvier 2027. Elle concerne un paramètre précis du calcul, mais ses conséquences peuvent toucher la valeur d’usage du logement.

Le coefficient de l’électricité passera à 1,7

Le DPE convertit l’énergie finale consommée dans le logement en énergie primaire. Pour l’électricité, le coefficient appliqué était fixé à 2,3 jusqu’au 31 décembre 2025. Il est passé à 1,9 au 1er janvier 2026 et diminuera à 1,7 en 2027.

Concrètement, 1 kWh d’électricité consommé par un logement sera désormais comptabilisé comme 1,7 kWh d’énergie primaire, contre 1,9 auparavant. La consommation réelle du logement ne change pas. Le chauffage ne devient pas plus performant du jour au lendemain, mais son poids dans la méthode de calcul diminue.

Cette évolution s’explique par la volonté de mieux tenir compte du mix électrique français, largement décarboné et produit sur le territoire. Le gouvernement présente également la mesure comme un moyen d’encourager l’électrification des usages, notamment lorsque celle-ci remplace une chaudière fonctionnant au gaz ou au fioul.

Les logements chauffés à l’électricité sont les premiers concernés

Tous les logements utilisent de l’électricité pour l’éclairage, le réfrigérateur ou la ventilation. L’effet du changement restera toutefois limité lorsque cette énergie représente une petite part de la consommation totale.

Le gain potentiel sera plus visible dans un studio équipé de radiateurs électriques, dans un T2 doté d’un ballon électrique ou dans une maison chauffée par une pompe à chaleur. La surface, l’isolation, la production d’eau chaude et les habitudes d’utilisation restent déterminantes.

Un appartement de 25 m² chauffé à l’électricité pourrait donc bénéficier davantage de la réforme qu’une grande maison mal isolée équipée d’un chauffage au gaz. Même dans ce premier cas, aucune nouvelle classe ne peut être garantie avant le recalcul officiel.

Aucun logement ne devrait être dégradé par cette mesure

Le changement porte sur le coefficient de l’électricité. Les logements principalement chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne devraient donc pas voir leur étiquette se dégrader à cause de cette réforme précise.

Les propriétaires concernés peuvent en revanche rester exposés à d’autres évolutions réglementaires ou à un mauvais classement lié à l’isolation. Une maison chauffée à l’électricité, mais présentant d’importantes déperditions par la toiture, ne deviendra pas automatiquement un logement performant.

Les dates à retenir pour les bailleurs

La modification du calcul intervient dans un calendrier réglementaire déjà contraignant. Pour évaluer un projet, il faut donc associer le futur classement aux différentes échéances prévues pour la location.

Les biens classés G ne peuvent plus être proposés à la location

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé dans le cadre d’un nouveau contrat d’habitation. La règle concerne également le renouvellement ou la reconduction tacite du bail, selon les situations prévues par la réglementation.

Un propriétaire qui possède un studio dans cette catégorie peut donc rencontrer des difficultés au départ de son occupant. Si le nouveau calcul le fait passer en F, il récupère une marge de manœuvre, mais cette solution ne sera que temporaire.

La classe F sera concernée en 2028

À partir du 1er janvier 2028, le seuil minimal attendu pour un logement décent passera à la classe E. Les biens classés F seront alors concernés par l’interdiction progressive de mise en location.

Cette échéance est déjà importante pour un acquéreur qui achète en 2026. Un deux-pièces chauffé à l’électricité pourrait éviter une rénovation immédiate s’il franchit le seuil grâce au nouveau calcul. À l’inverse, un bien trop énergivore restera soumis aux restrictions.

La classe E sera concernée en 2034

Le calendrier prévoit ensuite une nouvelle étape en 2034. À cette date, les logements proposés à la location devront atteindre au minimum la classe D en France métropolitaine.

Un appartement passant de F à E en 2027 pourrait donc rester exploitable pendant plusieurs années. Cette amélioration ne réglerait toutefois pas la question de sa performance à long terme.

Le diagnostic prend aussi en compte les émissions de gaz à effet de serre et les dépenses énergétiques théoriques. La lettre obtenue ne doit donc pas être examinée seule.

Source : Service public

Environ 300 000 biens pourraient changer de catégorie

Les estimations disponibles donnent une idée de l’impact potentiel de la réforme. Elles ne permettent cependant pas de prévoir le résultat de chaque appartement ou maison.

Une estimation issue de l’étude d’impact

Environ 300 000 résidences principales actuellement classées F ou G pourraient sortir du statut de passoire énergétique grâce à la nouvelle méthode. Près de 125 000 appartiendraient au parc locatif privé.

Cette évolution pourrait remettre sur le marché une partie des biens aujourd’hui écartés par les bailleurs. L’effet serait particulièrement visible dans les agglomérations où les studios électriques sont nombreux.

Il s’agit néanmoins d’une projection. Un appartement proche de la limite entre deux catégories pourrait progresser, tandis qu’un autre, plus consommateur, conserverait sa mauvaise note.

Les petites surfaces sont particulièrement observées

Dans un petit appartement, la consommation d’eau chaude et de chauffage est rapportée à une surface réduite. Les équipements électriques peuvent donc peser fortement dans le résultat exprimé en kilowattheures par mètre carré.

Imaginons un studio ancien de 20 m² équipé de deux convecteurs et d’un ballon électrique. Si son résultat actuel se situe près du seuil entre F et E, la baisse du facteur de conversion pourrait suffire à modifier sa catégorie.

Le bien n’aurait pas changé physiquement. Pourtant, cette nouvelle présentation pourrait influencer sa valeur, son attractivité et sa possibilité de location.

Une évolution sur le papier

Il faut rester précis sur la portée de la mesure. Le propriétaire n’aura pas isolé les murs, remplacé les vitrages ou amélioré la ventilation. Seul le résultat réglementaire sera différent.

Le montant réellement payé par l’occupant dépendra toujours de la consommation, de la température choisie, de la composition du foyer et du prix de l’électricité. Un meilleur classement ne garantit donc pas une facture plus basse.

Ce que cela change pour un investissement locatif

La réforme peut influencer la sélection d’un bien, le montant de la négociation et la présentation d’un dossier de financement. Elle ne suffit toutefois pas à valider une opération immobilière.

Certains appartements pourraient redevenir intéressants

Jusqu’à présent, des investisseurs écartent les biens F ou G en raison du coût des travaux et du calendrier d’interdiction. Un appartement chauffé à l’électricité pourrait désormais faire l’objet d’une nouvelle analyse.

Un T2 vendu avec une forte décote peut sembler attractif s’il doit obtenir une catégorie E après actualisation. Le calcul doit néanmoins inclure les frais d’acquisition, la taxe foncière, les charges, le crédit, les périodes de vacance et le loyer réellement applicable.

La mise en location pourrait redevenir possible

Lorsqu’un bien sort de la catégorie G, le bailleur peut retrouver la possibilité de signer un contrat, sous réserve de respecter les autres critères de décence. Cette situation peut réduire le risque de vacance dans une zone où la demande locative reste forte.

Un propriétaire qui envisageait de vendre pourrait alors choisir de conserver son studio. Sa décision dépendra cependant du rendement net, de la copropriété et de l’état général du bâtiment.

Il faudra attendre le document officiel avant de modifier une annonce ou de prendre une décision définitive.

La négociation pourrait être moins défavorable au vendeur

Un mauvais classement sert souvent à justifier une baisse du prix. L’acquéreur s’appuie sur les travaux nécessaires pour chiffrer une décote.

Si la catégorie évolue en 2027, le vendeur disposera d’un nouvel argument. L’acheteur devra toutefois continuer à examiner les fenêtres, l’isolation, les charges et les travaux votés dans l’immeuble.

Un changement d’étiquette ne crée pas automatiquement une plus-value. L’emplacement, la luminosité, l’état intérieur et la demande locale restent essentiels.

Les banques examineront toujours le projet dans son ensemble

Un mauvais résultat énergétique peut fragiliser un dossier, surtout lorsque des rénovations importantes doivent être financées avant la mise en location. Une actualisation favorable peut donc améliorer la présentation de l’opération.

La banque vérifiera cependant les revenus, l’apport, le taux d’endettement, les charges et la cohérence du loyer retenu. Le nouveau calcul peut renforcer le dossier, mais il ne remplace pas une étude financière sérieuse.

Comment connaître le nouveau classement ?

Les propriétaires ne devront pas systématiquement commander un nouveau diagnostic. Les modalités d’actualisation dépendront de la validité du document existant et de son enregistrement officiel.

Une attestation pourra être récupérée en ligne

À partir de 2027, le propriétaire pourra consulter l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe avec le numéro de référence de son diagnostic. Si le bien est concerné, une attestation mentionnant le nouveau résultat pourra être téléchargée.

Cette démarche devrait éviter une nouvelle intervention lorsque les conditions d’actualisation sont réunies. Le document devra ensuite être conservé avec le bail, le mandat de gestion ou les pièces de vente.

Une annonce immobilière ne devrait pas mentionner une nouvelle classe avant l’obtention de cette preuve officielle.

Les nouveaux diagnostics intégreront directement la règle

Tout diagnostic réalisé à partir du 1er janvier 2027 appliquera le coefficient de 1,7. Les personnes qui vendent ou louent devront donc arbitrer entre attendre cette date et réaliser l’opération immédiatement.

Ce choix dépendra du coût d’un logement vacant, de l’urgence de la vente et des délais disponibles auprès des professionnels. Attendre n’est pas toujours la meilleure solution.

L’ancienneté du document doit être vérifiée

Tous les diagnostics ne pourront pas nécessairement bénéficier d’une mise à jour. Le propriétaire doit contrôler leur date, leur durée de validité et leur présence dans la base officielle.

Cette vérification est importante avant de communiquer un résultat à un candidat. Elle évite de diffuser une information dépassée ou impossible à justifier.

Les travaux restent-ils nécessaires ?

La réforme peut repousser une échéance, mais elle ne corrige aucun défaut matériel. Elle doit donc être considérée comme une évolution réglementaire, et non comme une rénovation.

Le confort quotidien restera identique

Un appartement reclassé ne sera pas automatiquement plus chaud en hiver. Les murs froids, les courants d’air ou la surchauffe estivale ne disparaîtront pas avec la nouvelle méthode.

Dans un logement situé sous une toiture peu isolée, la chaleur continuera de s’échapper. Le locataire ressentira donc toujours le problème, même si l’étiquette s’améliore.

Une rénovation peut conserver son intérêt

L’isolation, la ventilation, les fenêtres et le système de chauffage influencent directement le confort et les dépenses. Ces améliorations peuvent aussi renforcer la valeur du bien lors d’une future revente.

Un bailleur qui repousse tous les travaux risque de se retrouver confronté à une nouvelle dépense quelques années plus tard. Le passage temporaire en E ne garantit pas la conformité du bien sur toute la durée d’un crédit.

La copropriété doit être étudiée

Dans un immeuble, la façade, la toiture ou le chauffage collectif relèvent parfois des parties communes. Le propriétaire ne peut donc pas toujours décider seul du calendrier des travaux.

Avant d’acheter, il faut consulter les procès-verbaux d’assemblée générale, le plan pluriannuel et les appels de fonds prévus. Une rénovation votée peut modifier fortement la rentabilité annoncée.

Les limites du nouveau calcul

Le changement de coefficient peut améliorer la situation administrative de certains bailleurs. Il crée aussi un écart possible entre le classement théorique et la réalité vécue dans le logement.

La facture ne diminuera pas automatiquement

Un appartement peut gagner une catégorie sans consommer moins d’électricité. La dépense dépendra toujours des équipements, de l’usage du chauffage, du nombre d’occupants et du tarif appliqué.

Le diagnostic repose sur un scénario conventionnel. Il ne reproduit donc pas exactement les habitudes d’une famille, d’un étudiant ou d’une personne travaillant depuis son domicile.

Certains travaux pourraient être repoussés

Le reclassement risque de convaincre certains propriétaires de suspendre leur projet de rénovation. Le bien pourrait rester louable sans amélioration matérielle.

Cette stratégie peut fonctionner à court terme, mais elle limite la progression durable du patrimoine. Un appartement confortable et économe reste plus facile à louer, surtout lorsque les candidats comparent plusieurs annonces.

Une lettre ne suffit pas pour évaluer un bien

La catégorie énergétique doit être associée à d’autres éléments : exposition, humidité, ventilation, charges, isolation et état de l’immeuble.

Deux appartements situés dans le même bâtiment peuvent obtenir des résultats différents selon leur étage, leur orientation ou leur position sous les combles. Le document complet reste donc indispensable avant un achat.

Que faire avant 2027 ?

Les bailleurs peuvent déjà préparer leur décision à partir des informations disponibles. Cette démarche permet d’éviter de miser uniquement sur un reclassement hypothétique.

Vérifier le type de chauffage

Commencez par identifier l’énergie utilisée pour le chauffage et l’eau chaude. Les biens électriques sont les premiers concernés par l’évolution prévue.

Relevez ensuite la classe actuelle, la surface, la consommation conventionnelle et la date du diagnostic. Un appartement F situé près du seuil E présente un potentiel différent d’un bien G très énergivore.

Préparer plusieurs scénarios

Calculez la rentabilité avec le classement actuel, avec une éventuelle amélioration et avec la réalisation de travaux. Intégrez le crédit, les charges, la fiscalité, la taxe foncière et une éventuelle période sans locataire.

Si l’opération ne reste intéressante que dans le scénario le plus favorable, le prix d’achat doit être discuté. Cette prudence évite de construire un projet sur une hypothèse incertaine.

Conserver le numéro du diagnostic

Le numéro de référence sera nécessaire pour retrouver le document dans la base de l’Ademe. Il est donc préférable de conserver le DPE avec toutes les pièces liées au logement.

Lorsque l’attestation sera disponible, elle pourra être transmise à l’agence, au notaire ou au candidat locataire selon la situation.

DPE 2027 : ce qu’il faut retenir

Le coefficient appliqué à l’électricité passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Cette évolution pourrait améliorer le classement de certains biens chauffés à l’électricité, sans travaux et sans baisse automatique de la facture.

Environ 300 000 résidences principales pourraient sortir des catégories F et G, dont près de 125 000 logements locatifs privés. Cette perspective pourrait redonner de l’intérêt à certains studios et deux-pièces aujourd’hui pénalisés.

Le calendrier reste cependant strict : les biens G sont concernés depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Le propriétaire devra donc attendre l’attestation officielle avant de modifier son annonce ou de revoir sa stratégie.

Pour un investisseur, le nouveau calcul constitue une information à intégrer dans l’analyse. Il ne remplace ni l’étude de rentabilité, ni l’examen du confort, ni l’évaluation des travaux futurs.