LMNP 2025 : Exit amortissement, voici les nouveautés fiscales

Le LMNP 2025 ramène à un changement majeur au niveau de la fiscalité. En effet, l'un des principaux avantages fiscaux du dispositif est en passe de disparaître. Il s'agit de l’amortissement du bien et du mobilier. L'impact de ce changement prend tout son sens lors la revente du bien LMNP. Dans les faits, les loueurs au statut LMNP (Location meublée non professionnelle) sont désormais confrontés à une hausse d’impôt significative. Fini le temps, où l'on pouvait déduire le montant des amortissements dans le calcul value. Pour rappel, le 3 février dernier, le gouvernement Bayrou a dégainé l'article 49.3 de la Constitution pour faire adopter sans vote un texte adopté par la Commission mixte paritaire (CMP). L'on parle de l'article 24 du PLF 2025 (Projet de loi de finances). Le rejet de la motion de censure du 5 février n'a fait que l'entériner.

Concrètement, toute cession de bien immobilier LMNP ayant lieu à compter de l'adoption de la loi finances 2025 est concernée par ce changement. Les amortissements appliqués durant les périodes de location meublée sont désormais intégrés dans le calcul value immobilière. De même, les biens LMNP en location meublée et même ceux qui ne le sont plus au jour de la cession, passent tous à la trappe. Désormais, il est temps de revoir ses stratégies d'investissement locatif au niveau de la fiscalité, surtout dans l'optique de revendre un bien immobilier LMNP. Il y a d'ailleurs fort à parier que cette mesure concerne aussi d'autres dispositifs d'investissement locatif, comme la SCI immobilière.

Impact de la réintégration des amortissements LMNP lors de la revente

Le LMNP 2025 se matérialise surtout par une hausse vertigineuse de l'impôt sur la plus-value, au moment de la revente du bien immobilier LMNP. En réintégrant les amortissements du bien et du mobilier, le calcul value change effectivement du tout au tout. Il faut dire que l'Exécutif a trouvé la bonne combine pour renflouer la caisse. Fort heureusement, l'article du Projet loi finances 2025 épargne les avantages fiscaux d'une frange d'investisseurs au statut LMNP.

Comprendre l'amortissement LMNP en investissement locatif

Pour mieux cerner les changements liés au LMNP 2025, une petite notion de l'amortissement LMNP en investissement locatif est de mise. Soit un bien immobilier acquis en vue d'une location meublée. Avec le temps, celui-ci va forcément se déprécier au même titre que le mobilier et équipements (meubles, électroménager…). La comptabilité et la fiscalité ont trouvé conjointement la parade pour transformer cette perte de valeur liée à l'usure en avantages majeurs. Celle-ci consiste à répartir la dépréciation chaque année, sous forme d’amortissements. Il s'agit donc de déduire une partie de la valeur du bien immobilier LMNP et des équipements des revenus locatifs. Un mécanisme qui a le mérite de réduire la base taxable de manière significative.

Un exemple chiffré d'amortissement LMNP permet de voir plus clair dans cette stratégie comptable. Soit un bien immobilier acquis pour 200.000 € et agrémenté d'un mobilier d'une valeur totale de 10.000 €. L'amortissement du bien immobilier LMNP (hors terrain, soit 180.000 €) sur 30 ans permet alors une déduction annuelle de 6.000 €. Celui du mobilier (10.000 €) sur 5 ans engrange une économie annuelle de 2.000 €. Chaque année, le total des amortissements déductibles s'élève donc à 8.000 €. Ainsi, un investisseur au statut LMNP engrangeant 10.000 euros de loyers par an, avec des charges à 2.000 € profite d'une fiscalité avantageuse. Il se retrouve effectivement exempt d'impôt :

10.000 € (revenus locatifs) - 8.000 (amortissements) - 2.000 (charges) = 0

Comparaison de l'impôt sur la plus value avant et après PLF 2025

L'heure est désormais à la comptabilisation de l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour le comprendre, prenons l'exemple d'un bien immobilier LMNP acquis pour 200.000 €. Le total des amortissements durant toute la période de location meublée s'établit à 50.000 euros. Ce bien immobilier est alors proposé à la revente pour 300.000 €.

Avant l'adoption de l'article du PLF 2025, c'est-à-dire, la non-réintégration des amortissements LMNP, le calcul value aboutit au montant de 100.000 € [300.000 € (revente) - 200.000 € (acquisition)]. L'investisseur au statut LMNP s'acquitte alors d'un impôt sur la plus-value de 36.200 €, soit 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Après l'adoption de l'article du Projet loi finances 2025, la fiscalité sur la plus-value va se matérialiser par une augmentation d'impôt notable. En effet, la réintégration des amortissements LMNP revoit en profondeur le calcul value. Ainsi, au moment de revente du bien immobilier LMNP, on procèdera comme suit :

300.000 € (prix de revente) - [200.000 € (prix d’achat) - 50.000 € (amortissement)] = 150.000 € (plus-value imposable).

L'impôt sur la plus-value à s'acquitter s'élève donc à 54.300 € (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). On peut alors parler d'un véritable désavantage fiscal à hauteur de 18.100 €, par rapport au montant avant l'adoption de l'article du Projet loi finances 2025.

Aperçu des raisons ayant motivé l'article 24 du PLF 2025

Avec un peu de recul, les raisons d'adoption de l'article 24 du Projet loi finances 2025 sont compréhensibles. En effet, le gouvernement Bayrou fait face à un déficit record. Une situation qui l'amène à jouer la carte de la fiscalité : gonfler les recettes fiscales pour renflouer la caisse. Les locations meublées n'échappent pas à la règle. D'ailleurs, certains observateurs voient en cette mesure fraîchement adoptée, un coup asséné à la location meublée courte durée.

Dans le contexte actuel de crise du logement, la stratégie à adopter est donc de renforcer le secteur de location longue durée. À plus forte raison que l’impôt sur la plus-value au moment de la revente d'un bien immobilier LMNP, diminue avec le temps. En effet, la réduction est effective au bout de 6 ans de location meublée. Au bout de 22 ans de détention, le statut LMNP permet d'être exempt des prélèvements sociaux à 17,2%. L'exonération devient même totale au terme de 30 ans d'exploitation.

Tout d'horizon des locations meublées épargnées

La mesure du PLF 2025 ne concerne toutefois pas l'ensemble des locations meublées. En effet, sont épargnés l'investissement locatif en résidences de services, celui en résidences étudiantes, celui en résidences destinées aux moins de 30 ans en formation ou en stage et celui en résidences destinées aux titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. De même, l'article du Projet loi finances ne concerne pas l'investissement locatif en résidences pour personnes âgées de 65 ans et plus (résidence sénior), ni les établissements d'accueil de personnes en situation de handicap et les foyers d’accueil médicalisé. Les établissements de soins de longue durée et les établissements d’hébergement pour les personnes âgées (EHPAD), échappent également à cette mesure relative à la fiscalité.

LMNP et la loi Le Meur

LMNP 2025 renvoie également aux impacts de la loi Le Meur. L'on parle du renforcement des réglementations locales sur les locations meublées de courte durée. Adoptée fin 2024, cette législation confère beaucoup plus de pouvoirs aux maires, s'agissant d'encadrement des pratiques des investisseurs en location meublée. Ces derniers peuvent effectivement se voir amputer d'un des avantages majeurs de ce type d'investissement locatif. Ils peuvent être contraints de réduire la durée annuelle de location des résidences principales. Celle-ci passe de 120 à seulement 90 jours. Une mesure déjà en vigueur à Paris et qui est de nature à s'étendre très prochainement à d’autres communes.

De même, une autre mesure de la loi Le Meur accorde aux municipalités des dérogations supplémentaires. Elles peuvent, par exemple, limiter le nombre de meublés tourisme dans certaines zones stratégiques. La législation leur permet aussi de assigner d'autres zones à la seule occupation en résidence principale. Autant de mesures qui visent à rééquilibrer le marché locatif, faisant échos aux plaintes liées aux logements touristiques dans les centres urbains.

Qu'en est-il de la location meublée en copropriété ?

La loi Le Meur a toutefois allégé les restrictions relatives à la location meublée. En effet, lors de l'Assemblée générale, il est désormais possible de renforcer les règlements concernant les meublés tourisme. Seules les résidences principales échapperont à cette mesure. Notons que celle-ci fait suite aux requêtes des copropriétaires, en proie à des nuisances, à une dégradation des espaces communs, ou encore à des actes de vandalisme favorisés par le turn-over important de locataires.

Par ailleurs, ceux prévoyant d'investir dans les locations meublées en copropriété pour la première fois doivent également répondre à une obligation légale. Celle-ci consiste à informer le syndic, une fois déclarée l'activité. Elle fera alors l'objet d'une concertation lors de l’assemblée générale suivante. Cette mesure adressée aux débutants en investissement locatif est destinée à garantir la transparence en copropriété.

Les meublés tourisme à déclarer au niveau national

La loi Le Meur oblige également les investisseurs en meublés tourisme à une déclaration nationale. Une mesure qui vise un meilleur encadrement du secteur. Baptiste Bochart, juriste n'a rien à y redire : « Cette déclaration nationale est un outil essentiel pour réguler efficacement le marché locatif touristique, mais il est crucial que les loueurs se préparent dès maintenant. » Ainsi, un téléservice sera mis en place pour faciliter la démarche d'enregistrement. Cette plateforme est censée uniformiser les pratiques et renforcer le contrôle des locations meublées, surtout dans les zones touristiques de grande aflluence. Néanmoins, les investisseurs au statut LMNP se voient accorder un sursis : cette mesure ne sera effective qu'à compter de mai 2026.

Faut-il repenser son régime fiscal LMNP pour 2025 ?

Le LMNP 2025 est également de nature à amener les investisseurs au statut LMNP à revoir leur stratégie fiscale, pour limiter la perte de leurs avantages. Une hypothèse qui prend tout son sens avec le régime micro-BIC. Chose certaine : le temps où les investisseurs au statut LMNP aspiraient à une réduction, voire à l'exonération d'impôt sur les revenus locatifs, semble être révolu. Ceux qui génèrent des revenus élevés seront les plus impactés par ces changements relatifs à la fiscalité.

Un régime micro-BIC beaucoup moins attractif

L'année 2025 est décidément un tournant pour les investisseurs au statut LMNP soumis au régime micro-BIC. En effet, la réforme de la fiscalité LMNP donne lieu à une diminution nette de l'abattement fiscal, ainsi qu'à des plafonds de recettes. Ainsi, pour les locations meublées non-classées, l'abattement forfaitaire fiscal passe de 50 % à 30 % et le plafond de recettes de 77.700 € à 15 000 €. Pour les locations meublées classées, l'abattement forfaitaire fiscal passe de 71 % à 50 % et le plafond de recettes de 188.700 € à 77.700 €. Dans les faits, les investisseurs dans la location meublée soumise au régime micro-BIC sont désormais confrontés à une hausse d'impôt d’environ 40 %.

Le régime réel, un mal nécessaire

Le régime micro-BIC ayant perdu tout son attrait, bon nombre d'investisseurs au statut LMNP seront contraints d'opter pour le régime réel. Une alternative qui se révèle être un peu forcée, au vu des complexités liées à ce régime fiscal. Allusion que l'on fait notamment à la tenue d'une comptabilité rigoureuse. Il faudra aussi procéder au changement entre mai et début juin 2025, échéance fixée pour la déclaration des revenus, Qu'à cela ne tienne, le régime réel s'impose comme la solution pour limiter les impacts du Projet loi finances 2025 sur les locations meublées. Maigre consolation : ce régime fiscal prévoit toujours la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, coûts de travaux d'entretien, frais de gestion locative...). Un mécanisme qui réduit la base taxables des revenus locatifs.

LMNP 2025 en bref et stratégies à adopter

Le LMNP 2025 sera consigné certainement dans la Littérature comme un tournant majeur, en termes de fiscalité. Fraîchement adopté, un texte de loi du PLF 2025 a effectivement eu raison de l'amortissement, un des avantages majeurs du régime réel du dispositif. Un changement qui se met dans une toute autre dimension au moment de la revente. En effet, le calcul value intégrera les amortissements appliquées durant la période de location meublée. Le montant d'impôt à acquitter s'en trouve rehaussé de manière conséquente. Baptiste Bochart, juriste, parle alors de la nécessité de changements fondamentaux, s'agissant des stratégies d’investissement en LMNP en 2025. Les investisseurs devront désormais évaluer l’impact fiscal sur le long terme, avant de songer à la revente d'un bien immobilier LMNP. En d'autres termes, il faudra tabler sur une durée de détention plus longue pour optimiser la fiscalité LMNP. L'heure n'est plus à l'idée de profiter des avantages fiscaux immédiats.

Bon nombre d'investisseurs au statut LMNP vont surtout devoir opérer des changements relatifs à la fiscalité. Pour rappel, l'amortissement est un mécanisme propre au LMNP soumis au régime réel. Après l'adoption du texte de loi du PLF 2025, ce régime fiscal s'impose comme une alternative au régime micro-BIC. Ce dernier implique effectivement une hausse notable des impôts sur les revenus locatifs. Référence que l'on fait à la baisse drastique des abattements forfaitaires, ainsi que les plafonds de recettes. De leur côté, les investisseurs dans les meublés tourisme butent aussi sur l’entrée en vigueur de la loi Le Meur. Les élus locaux sont désormais dans la possibilité de leur imposer des règlements pour le moins contraignants et de nature à amenuiser leurs profits. Quoi qu'il en soit, pour rester compétitif sur fond de réformes en tout genre, une veille réglementaire et un accompagnement professionnel se révèlent être de mise. Une recommandation qui concerne aussi bien les investisseurs LMNP que ceux opérant avec d'autres dispositifs d'investissement locatif comme la SCI immobilière.