LMNP plus value : fiscalité et calcul en 2026
En LMNP, la plus-value se calcule en comparant le prix de vente au prix d'acquisition corrigé. Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans ce calcul.
Vous détenez un bien en location meublée non professionnelle et vous pensez à le revendre ? Bonne nouvelle : votre patrimoine a pris de la valeur. Mauvaise nouvelle : le calcul de la plus-value LMNP a changé en profondeur depuis 2025. La loi de finances a introduit la réintégration des amortissements dans la base imposable, un bouleversement pour tous les investisseurs au régime réel.
Qu'est-ce que la plus-value en LMNP ?
La plus-value LMNP n'a rien d'un concept abstrait. C'est tout simplement le gain réalisé entre le prix payé à l'achat et le prix encaissé à la revente. Mais en location meublée, ce calcul obéit à des règles particulières, différentes de celles d'un bien nu. Comprendre ces règles avant de signer un compromis de vente évite bien des déconvenues fiscales.
Définition de la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP
La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de cession et le prix d'acquisition d'un bien. Pour un logement en LMNP, cette différence est calculée selon le régime des plus-values des particuliers, régi par les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts (CGI).
Ce régime s'applique à la majorité des loueurs en meublé non professionnels, qu'ils soient au micro-BIC ou au régime réel. La location meublée reste une activité civile aux yeux du droit patrimonial, même si elle génère des revenus classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au moment de la déclaration.
Concrètement, si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, vous réalisez une plus-value imposable. Si le prix de vente est inférieur au prix d'acquisition, vous constatez une moins-value, généralement non imputable sur vos autres revenus.
📌 À retenir : contrairement à la location nue classique, le LMNP au régime réel a longtemps bénéficié d'un avantage fiscal considérable. Les amortissements pratiqués pendant la détention n'entraient pas dans le calcul de la plus-value. Ce n'est plus le cas depuis 2025, comme nous le détaillons plus loin.
LMNP au régime des particuliers vs LMP au régime professionnel
Il existe une distinction essentielle entre le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP). Cette distinction dépend de deux critères cumulatifs fixés par l'article 155, IV du CGI :
- Les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal.
- Ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer soumis à l'impôt sur le revenu.
Si ces deux conditions sont réunies, vous basculez automatiquement en LMP. La conséquence pour la plus-value est majeure : le LMP relève du régime des plus-values professionnelles, avec des règles d'exonération liées à l'ancienneté de l'activité (5 ans) plutôt qu'à la durée de détention du bien.
Le LMNP, lui, reste rattaché au régime des particuliers. C'est ce régime, avec ses abattements progressifs et ses exonérations à 22 et 30 ans, que nous allons détailler dans cet article.
Comment calculer la plus-value LMNP en 2026 ?
Le calcul de la plus-value LMNP suit une logique en plusieurs étapes. Il faut d'abord établir le prix de cession, puis le prix d'acquisition corrigé, avant d'appliquer les abattements pour durée de détention. Voyons la formule en détail.
La formule de calcul de la plus-value brute
La formule de base est simple sur le papier :
Plus-value brute = Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé
Le prix de cession correspond au prix réellement perçu par le vendeur, tel qu'il figure dans l'acte notarié. Vous pouvez en déduire certains frais, comme les diagnostics obligatoires ou la commission d'agence, sur présentation de justificatifs.
Le prix d'acquisition corrigé, lui, est plus complexe à établir. Il intègre le prix d'achat initial, majoré des frais annexes, et depuis la réforme 2025, minoré des amortissements déduits pendant la location. C'est ce dernier point qui change tout pour les investisseurs LMNP au régime réel.
Comment déterminer le prix d'acquisition corrigé ?
Le prix d'acquisition corrigé sert de base au calcul. Plus il est élevé, plus la plus-value imposable diminue. Il se construit ainsi :
- Le prix d'achat mentionné dans l'acte notarié d'origine.
- Les frais d'acquisition (notaire, enregistrement, commission d'agence à l'achat).
- Le coût des travaux réalisés, sous conditions.
- Depuis 2025, une minoration correspondant aux amortissements déduits pendant la période de location meublée.
Chaque élément a son importance. Un investisseur qui néglige de conserver ses factures perd, chaque année, un peu plus de marge de manœuvre fiscale au moment de la revente.
LES CONSEILS DE MANUEL
Frais de notaire et travaux : quelles dépenses sont prises en compte ?
Les frais d'acquisition peuvent être pris en compte de deux façons, au choix du vendeur, conformément à l'article 150 VB, II du CGI :
- Le montant réel des frais, sur justificatifs (notaire, enregistrement, commission d'agence).
- Un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif à fournir.
Le forfait est souvent plus avantageux pour les biens achetés dans l'ancien avec peu de frais annexes documentés. Pour les travaux, la règle est similaire, avec une subtilité liée à la durée de détention.
Le forfait de 15 % pour les travaux après 5 ans de détention
Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez appliquer un forfait de 15 % du prix d'achat au titre des travaux, sans avoir à produire la moindre facture. Cette option est souvent plus intéressante que le montant réel, surtout si vous n'avez engagé que peu de travaux.
Attention toutefois : ce forfait n'est pas cumulable avec la déduction des travaux réels. Il faut choisir l'option la plus favorable, en comparant les deux montants avant de finaliser votre déclaration.
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise sont éligibles au montant réel. Les travaux d'entretien courant, ainsi que l'autoconstruction, ne sont jamais déductibles, même avec des factures de matériaux.
Exemple complet de calcul d'une plus-value LMNP
Prenons un cas concret, représentatif de nombreux investisseurs accompagnés par notre équipe. Un investisseur achète un studio en résidence classique en LMNP réel en 2011, pour 220 000 €. Il le revend en 2026, quinze ans plus tard, pour 320 000 €.
| Élément du calcul | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition initial | 220 000 € |
| Forfait frais d'acquisition (7,5 %) | 16 500 € |
| Forfait travaux (15 %, détention > 5 ans) | 33 000 € |
| Prix d'acquisition majoré | 269 500 € |
| Amortissements déduits sur 15 ans | 70 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé (après réforme 2025) | 199 500 € |
| Prix de cession | 320 000 € |
| Plus-value brute imposable | 120 500 € |
Sur cette base, on applique ensuite les abattements pour durée de détention (15 ans révolus) :
- Abattement IR : 10 ans × 6 % = 60 %. Base imposable IR = 48 200 €. Impôt = 48 200 € × 19 % = 9 158 €.
- Abattement PS : 10 ans × 1,65 % = 16,5 %. Base imposable PS = 100 617 €. Prélèvements = 100 617 € × 17,2 % = 17 306 €.
- Aucune surtaxe, la base imposable IR restant sous le seuil de 50 000 €.
Total de l'impôt dû : environ 26 464 €, soit près de 22 % de la plus-value brute. Sans la réintégration des amortissements, cet impôt aurait avoisiné 11 090 €. La réforme multiplie ici la note fiscale par plus de deux.
Réforme 2025 et LMNP : quel impact de la réintégration des amortissements ?
C'est le changement majeur de ces dernières années pour le statut LMNP. La réintégration des amortissements bouleverse l'équilibre entre fiscalité pendant la location et fiscalité à la revente. Voici ce qu'il faut absolument retenir.
Ce qui change pour les investisseurs au régime réel
Avant la réforme, le régime réel offrait un double avantage rare en fiscalité française. Pendant la location, l'investisseur déduisait les amortissements de son résultat imposable, réduisant fortement, voire annulant, son impôt sur les revenus locatifs. À la revente, ces amortissements n'étaient jamais repris dans le calcul de la plus-value.
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie. Il a modifié l'article 150 VB du CGI pour aligner le calcul de la plus-value LMNP sur celui des loueurs professionnels. Désormais, le prix d'acquisition retenu pour le calcul est diminué du montant total des amortissements déduits pendant la période de location.
Cette mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date d'achat ou de mise en location du bien. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 (question n° 10097, Assemblée nationale) a confirmé que cette réintégration concerne également les amortissements pratiqués avant 2025. Il n'existe donc aucune clause de « grand-père » pour les biens anciens.
LES CONSEILS DE MANUEL
Quels amortissements sont désormais réintégrés ?
Tous les amortissements admis en déduction du résultat imposable au titre de l'activité de location meublée sont concernés, en application de l'article 39 C du CGI. Cela inclut l'amortissement du bâti, des équipements et des installations.
En revanche, certains éléments restent exclus de cette réintégration :
- Les amortissements du mobilier, qui n'entrent pas dans le calcul de la plus-value immobilière.
- Les amortissements excédentaires mis en réserve, jamais imputés sur le résultat car les charges dépassaient les loyers.
- Les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans la majoration du prix d'acquisition, pour éviter une double pénalisation.
Ce dernier point est un vrai garde-fou. Il évite qu'un investisseur soit taxé deux fois sur les mêmes dépenses, une fois via la réintégration et une fois via l'exclusion du forfait travaux.
Quels biens restent exclus de cette réforme ? Focus sur les résidences services
Bonne nouvelle pour une partie des investisseurs : les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme géré, personnes handicapées) sont explicitement exclues du dispositif de réintégration. Cette exclusion figure dans le texte de loi lui-même et n'a pas été remise en cause par la réponse ministérielle de mars 2026.
Concrètement, si vous détenez un bien en résidence gérée et que vous êtes au régime réel, vos amortissements ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. C'est un avantage comparatif à ne pas négliger dans un arbitrage entre résidence classique et résidence de services.
📊 Pour un investisseur qui hésite entre plusieurs typologies de biens, ce paramètre peut faire basculer la décision, surtout sur un horizon de détention de 10 à 20 ans, période où l'écart de fiscalité entre les deux catégories est le plus marqué.
Imposition de la plus-value LMNP : taux et prélèvements 2026
Une fois la plus-value brute déterminée, il reste à calculer l'impôt réellement dû. Trois composantes entrent en jeu : l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, et, le cas échéant, une surtaxe.
Impôt sur le revenu à 19 %
Le taux d'imposition au titre de l'impôt sur le revenu reste fixé à 19 % en 2026, quel que soit votre tranche marginale d'imposition personnelle. C'est un taux proportionnel et forfaitaire, prévu à l'article 200 B du CGI, qui s'applique après déduction de l'abattement pour durée de détention.
Ce taux unique est un avantage pour les contribuables fortement imposés. Un investisseur en tranche à 41 % ou 45 % ne paiera « que » 19 % sur sa plus-value, contre son taux marginal habituel sur ses revenus locatifs courants.
Prélèvements sociaux à 17,2 %
Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 %, conformément à l'article L. 136-1-1 du Code de la sécurité sociale. Ce taux regroupe la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %).
Contrairement à certaines rumeurs circulant début 2026, ce taux de 17,2 % reste bien celui applicable aux plus-values immobilières issues de la vente d'un bien LMNP. La hausse évoquée à 18,6 % ne concerne que les revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts de placements financiers), pas l'immobilier locatif.
Au total, hors surtaxe, une plus-value LMNP taxée au taux plein (détention inférieure à 6 ans) supporte donc 36,2 % d'imposition globale.
Surtaxe applicable au-delà de 50 000 € de plus-value
Depuis le 1er janvier 2013, une taxe additionnelle s'applique aux plus-values immobilières nettes imposables (après abattement pour durée de détention) supérieures à 50 000 €, en application de l'article 1609 nonies G du CGI. Le taux varie progressivement de 2 % à 6 %.
| Montant de la plus-value nette imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Cette surtaxe se calcule par vendeur. Pour un couple qui vend un bien en indivision ou en communauté, le seuil de 50 000 € s'apprécie sur la quote-part de chacun. Une vente à deux permet donc souvent de rester sous le radar de cette taxe supplémentaire, même sur une plus-value globale conséquente.
LMNP : abattements pour durée de détention et exonération
Le temps reste, en LMNP comme en immobilier classique, le meilleur allié du vendeur. Plus vous détenez longtemps, plus l'abattement grignote la base imposable, jusqu'à l'exonération totale.
Barème d'abattement par année de détention
Deux barèmes coexistent, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux, conformément à l'article 150 VC du CGI :
| Durée de détention | Abattement IR (cumulé) | Abattement PS (cumulé) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 24 % | 16,5 % |
| 15 years old | 60 % | 24,75 % |
| 20 ans | 90 % | 33 % |
| 22 ans | 100 % | 37,95 % |
| 25 years old | 100 % | 65,25 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Concrètement, l'abattement IR progresse de 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis de 4 % la 22e année. L'abattement pour les prélèvements sociaux, lui, est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année.
Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans
Après 22 années de détention révolues, la plus-value LMNP est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. C'est un cap symbolique pour de nombreux investisseurs de longue date, souvent des primo-accédants du dispositif Censi-Bouvard ou des résidences classiques achetées au début des années 2000.
Cette exonération ne concerne que la part IR. Les prélèvements sociaux, eux, restent dus, même si leur montant est déjà fortement réduit à ce stade grâce à l'abattement cumulé.
Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans
Il faut atteindre 30 années de détention pour bénéficier d'une exonération totale, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux confondus. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent taxés, à un taux résiduel qui diminue chaque année.
Micro-BIC ou réel : quel impact sur la plus-value à la revente ?
Le régime fiscal choisi pendant la location a une incidence directe sur le calcul de la plus-value. C'est un paramètre trop souvent ignoré au moment de l'achat, alors qu'il influence toute la stratégie de sortie.
Plus-value identique à un bien nu en micro-BIC
Les loueurs en meublé au régime micro-BIC ne pratiquent aucun amortissement comptable. Leur abattement forfaitaire (généralement 50 % sur les recettes, ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur) s'applique uniquement sur les revenus locatifs, pas sur le capital.
Résultat : au moment de la revente, ces investisseurs ne sont pas concernés par la réintégration issue de la réforme 2025. Leur plus-value se calcule exactement comme celle d'un bien loué nu, avec les mêmes abattements pour durée de détention et les mêmes seuils d'exonération à 22 et 30 ans.
Base imposable alourdie au régime réel
Au régime réel, la logique est inversée. Chaque euro d'amortissement déduit pendant la location, qui a permis de réduire voire d'annuler l'impôt sur les revenus locatifs, revient dans l'équation au moment de la vente. Plus vous avez amorti longtemps, plus votre prix d'acquisition corrigé diminue, et plus votre plus-value imposable augmente.
Cela ne signifie pas que le régime réel devient défavorable. Sur la durée de détention, l'économie d'impôt réalisée pendant la location dépasse très souvent la surtaxe payée à la revente, surtout si vous conservez le bien au-delà de 15 à 20 ans. Mais l'arbitrage mérite d'être chiffré au cas par cas, en particulier pour une revente anticipée avant 10 ans.
LES CONSEILS DE MANUEL
LMNP : vendez au bon moment pour réduire la fiscalité
La fiscalité de la plus-value LMNP a changé de visage en 2025. La réintégration des amortissements, désormais confirmée pour tous les biens vendus depuis le 15 février 2025, alourdit mécaniquement l'impôt dû à la revente pour les investisseurs au régime réel. Mais cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt du statut LMNP dans une stratégie patrimoniale de long terme.
Le temps reste votre meilleur allié fiscal : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale après 30 ans. Les résidences services conservent, elles, un avantage comparatif réel puisqu'elles échappent à la réintégration des amortissements. Et le micro-BIC, s'il prive l'investisseur de l'amortissement pendant la location, préserve une plus-value calculée simplement, sans mauvaise surprise à la revente.
Avant de signer un mandat de vente, faites toujours chiffrer précisément votre situation. La différence entre une estimation approximative et un calcul rigoureux peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
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FAQ
La donation d'un bien LMNP permet-elle d'échapper à la plus-value ?
Oui. Une donation ou une succession ne déclenche aucune imposition sur la plus-value latente. Le bénéficiaire repart avec la valeur vénale du bien au jour de la transmission comme nouveau prix d'acquisition. Les amortissements antérieurs sont effacés et ne seront jamais réintégrés, y compris pour le donataire en cas de revente ultérieure.
Que devient la plus-value si je transforme mon LMNP en résidence principale ?
Si le bien redevient votre résidence principale avant la vente, l'exonération totale s'applique, comme pour n'importe quel logement occupé à titre principal. Il faut toutefois que l'occupation soit réelle et effective au moment de la cession, et non de pure convenance fiscale, sous peine de requalification par l'administration.
Le déficit BIC non utilisé peut-il réduire l'impôt sur la plus-value ?
Non. Les déficits reportables issus de l'activité de location meublée s'imputent uniquement sur des revenus BIC futurs, dans la limite de 10 ans, jamais sur une plus-value immobilière qui relève d'un régime d'imposition distinct.
Un non-résident fiscal paie-t-il la même fiscalité sur sa plus-value LMNP ?
Les non-résidents sont soumis aux mêmes taux (19 % IR, 17,2 % PS) et aux mêmes abattements pour durée de détention. Un représentant fiscal peut être exigé pour les cessions dépassant certains seuils, et des conventions fiscales bilatérales peuvent modifier le traitement selon le pays de résidence.
Comment la plus-value LMNP est-elle déclarée et payée ?
Le notaire calcule et prélève l'impôt directement lors de la signature de l'acte de vente, via le formulaire 2048-IMM. Il reverse ensuite la somme au Trésor public. La plus-value nette imposable doit néanmoins être reportée sur votre déclaration de revenus (case 3VZ du formulaire 2042-C), notamment pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.
