Comment le courtier immobilier peut optimiser votre capacité d’emprunt

La capacité d'emprunt est le montant le plus haut que la banque peut vous donner, conformément à votre situation financière et à vos revenus. Comme il est complexe de définir, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier.

Optimiser le taux d’endettement

Pour fixer le montant du financement, la banque doit se référer au taux d’endettement. Il peut être calculé de la manière suivante :

Taux d'endettement = (charges + mensualité du prêt) / revenus

Ce taux ne peut pas excéder 35 % pour tous les prêts auxquels vous avez souscrit, sauf dans des cas exceptionnels. Vous aurez du mal à vivre le reste du mois, si vous devez consacrer plus de 35 % au remboursement de votre prêt.

Vous aurez en revanche besoin d’un courtier si vous voulez allez au-dessus de ce plafond. Il analysera votre dossier en profondeur afin de voir comment l’optimiser. Pour ce faire, il prendra en compte votre situation globale. Eh, oui ! Il y a des emprunteurs qui oublient de signaler une augmentation de revenus, par exemple.

S’il y a des en-cours, le courtier peut aussi jouer sur la durée de l’emprunt pour faire pencher la balance en votre faveur.

Obtenir une attestation de finançabilité

Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt, le travail du courtier n’est encore pas terminé. Il faudra aussi convaincre le vendeur du bien de vous choisir. Comme il y aura certainement plusieurs candidats, la tâche sera donc compliquée.

Par contre, vous pouvez utiliser une attestation de finançabilité pour mettre en valeur votre dossier. Il s’agit d’une preuve qu’une banque peut vous financer durant un laps de temps défini. Si vous voulez en avoir une, Pretto peut vous aider.

En donnant cette attestation au vendeur, vous pourrez justifier que le montant de l’emprunt est bien en adéquation avec vos revenus et vos charges. Ce sera un avantage concurrentiel important.

Outre le fait de vous délivrer cette attestation, le courtier peut vous aider à négocier. Il peut ajuster certains éléments si besoin, tant que le taux d’endettement de 35 % est respecté.

Concrètement, si le logement est vendu à 300 000 €, le courtier peut faire le nécessaire pour proposer une offre à 290 000 €. Par contre, si vous ne pouvez pas dépenser plus de 290 000 €, alors que le prix de vente est toujours de 300 000 €, vous ne pourrez pas avoir une attestation.

NB : Durant les négociations, il faudra toujours s’aligner sur les prix du marché.

Optimiser la capacité d’emprunt

Si vous voulez dépasser votre capacité d’emprunt, l’intervention d’un courtier immobilier sera la meilleure solution.

Faire un apport personnel

Quelques banques accordent un crédit immobilier sans apport, mais c’est relativement rare. Le montant de votre prêt sera plus élevé si vous optez pour cette solution. Cela diminuera votre capacité d’emprunt.

Les banques demandent un apport à hauteur de 10 % du prix du logement en général. Elles peuvent évidemment accepter des candidatures qui proposent moins, mais elles seront plus difficiles à faire passer.

Pour éviter cela, il faudra contribuer autant que possible. Non seulement l’apport personnel vous rendra responsable, mais cela prouvera aussi à la banque que vous êtes en mesure d’épargner. Dans ce sens, vous ne devrez pas injecter toutes vos économies dans ce projet. Il faudra toujours garder un matelas financier, aussi appelé épargne résiduelle.

Entamer des négociations avec l’aide du courtier

Le courtier est un vrai connaisseur du secteur immobilier. Par conséquent, il saura exactement quelles banques sont susceptibles de vous financer au moment T. Il vous aidera à optimiser votre profil, pour qu’il corresponde au profil idéal de ces établissements bancaires.

Avec un profil intéressant, les banques peuvent même aller jusqu’à un taux d’endettement supérieur à 35 %. Mais comme elles ne peuvent pas faire beaucoup d’exceptions, elles prioriseront les achats de résidences principales ainsi que les primo-accédants.

Le courtier prendra le temps de discuter avec vous, pour bien comprendre vos besoins et vos possibilités. Il pourra vous conseiller d’augmenter la durée de votre prêt si elle ne dépasse pas 25 ans. Il fera ainsi le nécessaire pour que tous les critères vous soient favorables.

N’oubliez pas que le taux d’intérêt n’est pas le seul paramètre à considérer. Le courtier immobilier connaît toutes les dispositions relatives à la vente et optera pour la méthode optimale de négociation.

Les avantages de faire appel à un courtier immobilier 

Vous avez sûrement une idée en tête quand vous vous lancez dans un prêt immobilier. C'est obtenir le meilleur taux d’intérêt possible. Mais comment le faire sans tomber dans le piège de la première offre venue. Elle est souvent accompagnée de termes bancaires aussi mystérieux qu’un contrat en hiéroglyphes ?

C’est ici que le courtier immobilier entrera en jeu. Ce n’est pas juste un intermédiaire, c’est un expert des coulisses bancaires. Ce négociateur chevronné sait exactement où trouver les offres les plus avantageuses pour vous. 

Un réseau bien rodé et des connaissances à toute épreuve

Imaginez un courtier immobilier comme étant votre ami expert en cuisine. C'est celui qui connaît tous les meilleurs plats du buffet et vous dit exactement où trouver le taux d’intérêt le plus bas. 

Le courtier a accès à un réseau bancaire étendu et une connaissance pointue des offres des établissements financiers. Il pourra vous orienter vers les meilleures banques qui offrent les taux les plus compétitifs. L’avantage ? Il connaît les subtilités des différentes offres. Les frais cachés ou les conditions spéciales peuvent faire toute la différence sur le long terme. Et tout ça, sans que vous ayez à multiplier les rendez-vous avec des banquiers.

L’impact d’un taux d’intérêt bas : plus d’économies pour vous, moins de galère pour vos finances

Un taux d’intérêt bas vous protège des mauvaises surprises et vous permet de voir clairement devant vous. Vous payez le montant que vous avez emprunté, mais aussi l’intérêt que la banque vous fait payer pour avoir accès à l'argent.

Vous paierez plus pour le même bien si votre taux est élevé. Une petite différence de taux d’intérêt peut ainsi avoir un impact énorme sur le coût total de votre crédit.

Imaginez que vous empruntiez 300 000 € sur 20 ans.

Votre mensualité serait d’environ 1 448 € si le taux d’intérêt est de 1,5%.

Vous finiriez par rembourser 348 469 € au total (dont 48 469 € d’intérêts).

Maintenant, votre mensualité tombera à 1 379 € et vous paierez au total 330 923 € si vous arrivez à négocier un taux de 1%.

Ce qui signifie une économie de 17 546 € sur la durée du prêt.

C'est l’un des super pouvoirs d’un courtier. Il peut vous aider à réduire cette facture simplement en négociant un taux plus bas. Il saura comparer les offres et choisir celle qui, sur le long terme, sera la plus avantageuse pour vous. Le taux d’intérêt peut paraître comme un petit détail au début. Il deviendra en réalité un facteur déterminant qui impactera directement le coût total du prêt.

Cas pratiques : la magie d’un taux plus bas

Prenons quelques exemples pratiques pour illustrer l’impact de cette fameuse négociation de taux.

• Cas 1 : Taux à 1,2% vs 1,7%

Mettons que vous empruntez 200 000 € sur 25 ans avec un taux à 1,7%. Votre mensualité sera de 853 € et le coût total du crédit sera d’environ 257 206 €.

Votre mensualité tombera à 824 € si le courtier arrive à vous obtenir un taux à 1,2%. Le coût total du crédit sera réduit à 247 138 €.

Économie réalisée : 10 068 € !

• Cas 2 : Le prêt plus important

Pour un prêt de 500 000 € sur 20 ans, un taux à 1,5% vous donne une mensualité de 2 417 € et un total à rembourser de 580 000 €.

La mensualité tombera à 2 347 €, si le courtier vous décroche un taux à 1%. Le coût total du crédit sera de 563 312 €.

Économie réalisée : 16 688 €. 

Les petites économies faites sur le taux d’intérêt, quand elles sont multipliées sur la durée d’un prêt, peuvent se traduire par des sommets d’économies. Un courtier pourra ainsi transformer chaque euro économisé en projet réel.

Les erreurs courantes dans l’évaluation de sa capacité d’emprunt et comment un courtier peut vous aider à les éviter

La capacité d’emprunt est ce montant que vous espérez voir grandir après avoir déposé votre dossier de demande de prêt. Il vous permettra de concrétiser votre projet immobilier. Mais savez-vous vraiment calculer votre capacité d’emprunt de manière réaliste ?

Beaucoup d’emprunteurs font des erreurs lors de ce calcul. Cela peut entraîner des mauvaises surprises au moment de l’accord de financement. Heureusement que le courtier immobilier a pour rôle d'éviter que ces erreurs ne viennent perturber vos plans. Quels sont les pièges fréquents et comment un courtier peut vous éviter de trébucher ?

Sous-estimation des charges fixes : "Mais c’est juste une petite dépense, ça ne compte pas !"

Imaginez que vous soyez sur le point d’acheter votre maison, avec un budget déjà bien défini. Vous avez soigneusement additionné vos revenus, vérifié vos économies, et calculé les mensualités du prêt... Mais, vous avez oublié des charges fixes que vous payez chaque mois sans vraiment y penser, comme :

• l’abonnement à l'Internet,

• insurance,

• les crédits à la consommation,

• les cotisations sociales pour votre travail indépendant.

Il y a aussi les dépenses irrégulières mais récurrentes, comme les frais médicaux, ou même les impôts locaux.

Erreur classique : Sous-estimer ces charges ou les oublier complètement peut gonfler artificiellement votre capacité d’emprunt. Vous pourrez penser que vous pouvez emprunter plus que ce qui est raisonnable.

Alors, pourquoi est-ce un problème ? Eh bien, la banque, elle, ne laisse rien passer. Elle va examiner votre situation dans les moindres détails pour déterminer combien vous pouvez emprunter sans risquer de vous retrouver à sec à la fin du mois. Oups, surprise !

Le rôle du courtier : il va vous aider à prendre en compte toutes vos charges, même celles que vous oubliez souvent. Il va s'assurer que votre dossier soit le plus précis possible. Cela évitera de fausses attentes et vous permettra de rester dans une zone de confort, sans vous retrouver avec des mensualités imprévues.

Surévaluation des revenus 

Là, vous vous dites sans doute : "Je gagne plutôt bien ma vie, je pourrais emprunter une petite fortune !" Attention à la tentation de surévaluer vos revenus. Les emprunteurs font parfois l'erreur de gonfler leurs revenus en incluant des primes, des bonus ou des revenus irréguliers. Ils ne se rendent pas compte qu’ils ne sont pas forcément pris en compte par les banques.

Un bonus annuel ou une prime exceptionnelle ne sont pas toujours comptabilisés de manière stable dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt.

Résultat : Vous risquez de demander un crédit qui vous sera impossible à rembourser dans le long terme si vous déclarez des revenus qui ne correspondent pas à vos rentrées régulières. Les banques aiment aussi la stabilité. Elles pourraient vous accorder moins qu’espéré si elles voient que vos revenus ne sont pas constants.

Erreur classique : Trop se concentrer sur des revenus variables et irréguliers pour estimer la capacité à rembourser, ce qui fausse l’évaluation.

Le courtier va analyser vos revenus réels et durables. Il pourra ainsi vous aider à présenter un dossier solide et honnête. Il saura quels revenus peuvent être acceptés pour déterminer votre capacité d'emprunt. Il déterminera aussi lesquels doivent être mis de côté pour ne pas induire en erreur car il connaît bien les critères bancaires.

Le courtier : l’inspecteur des finances personnelles

Le calcul de votre capacité d'emprunt n'est pas une science exacte. Surtout si vous ne connaissez pas les critères exacts que les banques utilisent pour évaluer votre dossier. Le courtier immobilier va plonger dans vos finances comme un détective privé. Il scrutera chaque détail pour éviter que vous ne tombiez dans les pièges du calcul erroné.

Il va vérifier que chaque élément de votre dossier est correctement évalué grâce à sa connaissance :

• du marché immobilier,

• du financement,

• des exigences bancaires.

Il va aussi s'assurer que vous ne sous-estimez pas vos charges, que vous ne surévaluez pas vos revenus et qu'aucun facteur ne vienne fausser votre capacité d'emprunt.

Le courtier immobilier vous aidera à obtenir un financement mais pas seulement. Il vous permettra aussi d'éviter les erreurs fatales qui pourraient compromettre votre projet immobilier. Il vous présentera une estimation juste et réaliste de votre capacité à emprunter.

Les critères que le courtier utilise pour négocier un prêt immobilier au-delà de 35 % de taux d'endettement

Le taux d’endettement est un indicateur qui permet aux banques de s’assurer que vous ne serez pas submergé par vos mensualités. Il indiquera si vous pourrez honorer vos engagements sans risquer de vous retrouver à découvert tous les mois. Vous avez des atouts qui peuvent vous permettre de négocier un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35 % dans certaines situations. C'est ici que le courtier immobilier entrera en scène, avec son expertise et son savoir-faire. Comment peut-il faire en sorte que vous puissiez emprunter plus, et respecter les exigences bancaires ? Voici les éléments de négocation.

Les profils d'emprunteur privilégiés : primo-accédants, acheteurs d'une résidence principale ou investisseurs ayant un projet solide

Certains profils d'emprunteur sont plus flexibles pour les banques, et un courtier connaît parfaitement ces exceptions. Parmi ces profils, on retrouve par exemple :

Les primo-accédants

Ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale. Les banques, dans une certaine mesure, sont souvent prêtes à faire un petit effort supplémentaire pour les primo-accédants, car elles savent que c’est un investissement sur le long terme, et que le crédit pourra être remboursé sans trop de difficulté une fois le bien acquis.

Les acheteurs d’une résidence principale

Si vous achetez pour y habiter (et non pour louer), certaines banques pourront accepter un taux d’endettement plus élevé. Elles jugent que l’investissement est plus stable que pour un bien locatif, notamment parce que le bien vous appartient et vous en avez besoin pour votre vie quotidienne.

Les investisseurs avec un projet solide

Si vous avez un projet d'investissement immobilier clairement défini, bien structuré, et rentable, les banques seront plus enclin à considérer un taux d’endettement supérieur à 35 %. Elles peuvent accepter de prendre un risque calculé si elles voient que l'investissement génère un revenu locatif stable et que l'opération est bien maîtrisée.

Ces profils ont une plus grande marge de manœuvre en termes de négociation, et c’est là qu’un courtier peut jouer un rôle clé : il saura cibler ces profils spécifiques et maximiser vos chances d’obtenir un prêt, même avec un taux d’endettement plus élevé.

Comment un courtier identifie les exceptions et les situations où une banque pourrait accepter un taux d'endettement supérieur à 35 %

Imaginez cela comme un jeu de stratégie : les banques ont des règles strictes en matière de taux d’endettement, mais parfois elles sont prêtes à faire des exceptions. Un courtier immobilier a l'expertise nécessaire pour savoir quand et comment ces exceptions peuvent s'appliquer. Par exemple, un courtier va identifier :

La stabilité de vos revenus

Si vous avez des revenus fixes et réguliers, même au-delà de 35 %, le courtier saura comment argumenter avec la banque pour prouver que vous êtes en mesure de supporter des mensualités plus élevées sans risque.

Le montant de l’apport personnel

Un apport personnel conséquent est un véritable avantage. Si vous êtes capable d’investir une somme importante en apport personnel, vous réduisez mécaniquement le montant à emprunter, ce qui permet de maintenir un taux d’endettement plus faible tout en empruntant davantage. Un courtier saura jouer sur cet aspect pour peser dans la balance en votre faveur.

Les garanties supplémentaires

Le courtier peut faire en sorte que cela soit pris en compte pour justifier un taux d’endettement plus élevé si vous êtes prêt à fournir des garanties supplémentaires (par exemple, une caution ou une assurance emprunteur spécifique). Cela montre à la banque que vous avez une sécurité supplémentaire en cas de difficulté.

Le courtier connaît toutes les subtilités de la négociation et sait exactement dans quelle situation particulière une banque pourrait accepter de déroger à la règle des 35 %. Il va donc tout mettre en œuvre pour présenter votre dossier sous son meilleur jour, en valorisant tous ces éléments.

L'importance du dossier complet et solide : bon historique de crédit et gestion prudente des finances personnelles

Un autre facteur déterminant pour obtenir un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 35 % est un dossier impeccable. Et là encore, le courtier fait une différence. Pour qu’une banque accepte de prendre un risque calculé, il faut que votre dossier soit d’une propreté irréprochable. Voici les critères essentiels qu’il vérifiera et optimisera :

Historique de crédit

Vous avez un bon historique de crédit sans défaut de paiement ou retard ? C’est une excellente nouvelle. Un courtier va s’assurer que toutes vos dettes précédentes (cartes de crédit, prêts à la consommation, etc.) sont réglées ou en bonne voie de l’être. Un bon score de crédit vous permet de négocier des conditions plus avantageuses et de convaincre la banque que vous êtes un emprunteur fiable

Gestion des finances personnelles

La banque ne regarde pas seulement vos revenus, mais aussi la façon dont vous gérez votre argent. Si vous êtes quelqu'un qui épargne régulièrement, qui gère bien ses dépenses et qui n’accumule pas de dettes inutiles, c’est un point que votre courtier saura mettre en valeur. Un courtier va vous aider à présenter votre gestion prudente de vos finances et à montrer que vous êtes responsable malgré un taux d’endettement plus élevé

Le ratio de solvabilité

En plus du taux d’endettement, certaines banques vont s’intéresser à votre ratio de solvabilité global. Cela inclut vos biens, vos avoirs et votre capacité à couvrir vos dettes en cas de coup dur. Un courtier va vous aider à présenter ce ratio sous son meilleur jour, en mettant en avant vos actifs solides.

Les points clés de l’article 

Il faut se baser sur vos charges, sur les mensualités du prêt et sur vos revenus, pour calculer votre capacité d’emprunt. Votre taux d’endettement sera plus important si vous avez trop de charges à payer. La banque peut se montrer réticente à vous financer au-delà de 35 %. Le courtier peut optimiser votre taux d’endettement, en soldant vos prêts, en allongeant leur durée, etc.