Prix immobilier Marseille : tarifs au m² par arrondissement en 2026

Marseille attire de plus en plus d'investisseurs. La cité phocéenne combine un ticket d'entrée raisonnable, une forte demande locative et un cadre de vie agréable. Pourtant, le marché immobilier marseillais ne ressemble à aucun autre. D'un quartier à l'autre, le prix du mètre carré varie du simple au triple. Acheter au mauvais endroit coûte cher. Acheter au bon endroit rapporte longtemps.

Quel est le prix moyen au m² à Marseille en 2026 ?

Avant de zoomer sur un quartier, il faut connaître les grandes masses. Voici d'abord le prix moyen de la ville, puis les écarts selon le type de logement.

Le prix moyen des appartements et des maisons à Marseille

Le prix moyen d'un appartement à Marseille s'établit à 3 605 € le mètre carré. Pour une maison, comptez 5 030 € le mètre carré. L'écart atteint donc 39,5 %. Ces montants s'entendent net vendeur, hors frais d'agence et hors frais d'acquisition.

Marseille reste bien moins chère que les autres grandes métropoles :

• Paris dépasse 9 600 € pour un appartement
• Lyon tourne autour de 4 700 €
• Nice grimpe à 5 245 €
• Même Aix-en-Provence, sa voisine, affiche 5 423 € le mètre carré.

Cet écart explique l'attrait de la ville pour un investissement locatif.

Avec près de 877 000 habitants, Marseille est la deuxième ville de France. C'est aussi le plus grand marché immobilier de la Provence. Les annonces de vente y sont nombreuses, ce qui laisse du choix aux acheteurs.

Pourquoi la maison coûte-t-elle plus cher qu'un appartement ? Quatre raisons reviennent sans cesse :

• Le terrain pèse lourd dans le prix, surtout près du littoral et des Calanques.
• L'offre reste rare dans une ville dense et très urbanisée.
• Les familles recherchent un jardin, du calme et une place de stationnement.
• Les maisons se concentrent dans des secteurs résidentiels cotés, comme le 8e, le 9e ou le 12e.

Pour un investisseur, cette différence change le calcul. Un appartement à 3 605 € le mètre carré se loue 16,9 € : le rendement brut atteint 5,6 %. Une maison à 5 030 € se loue 18,0 € : le rendement brut tombe à 4,3 %. Les appartements restent donc le terrain de jeu favori des bailleurs.

Les fourchettes de prix selon le type de bien

Un prix moyen ne dit pas tout. 95 % des appartements marseillais se vendent entre 2 190 € et 5 482 € le mètre carré. Pour les maisons, la fourchette s'étend de 2 513 € à 9 046 €.

Type of property	Prix moyen au m²	Fourchette (bas – haut)
Appartement	3 605 €	2 190 € – 5 482 €
Maison	5 030 €	2 513 € – 9 046 €

(Sources : meilleursagents 2026)

Le bas de la fourchette correspond aux biens à rénover et aux quartiers les plus populaires. Le haut concerne le littoral sud, les vues dégagées et les adresses de prestige. Entre les deux, la majorité des ventes se rapproche du prix moyen.

Les biens anciens et les logements récents n'obéissent pas à la même logique. Dans le 1er arrondissement, un appartement neuf s'affiche autour de 3 790 € le mètre carré. L'ancien se négocie plutôt autour de 3 330 €. Le neuf apporte la norme RE2020, des garanties constructeur et peu de travaux. L'ancien offre un ticket d'entrée plus bas et un meilleur potentiel de rendement.

Quatre critères font varier le prix d'un même appartement :

• L'état général : un bien à rafraîchir se négocie, un bien rénové se valorise.
• L'étage : un dernier étage avec ascenseur se vend plus cher qu'un rez-de-chaussée.
• L'extérieur : balcon, terrasse ou jardin ajoutent de la valeur, surtout sous le soleil de Provence.
• Le stationnement : un garage ou une place change tout dans les quartiers denses du centre.

Un cinquième critère pèse de plus en plus : la performance énergétique. La loi Climat et Résilience (article 159) intègre le DPE à la décence du logement. Elle porte le n° 2021-1104 du 22 août 2021. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en tire les conséquences. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 fixe les seuils de consommation. Le calendrier d'interdiction de location est connu :

Classe DPE	Statut	Date d'entrée en vigueur
G	Interdit à la location	1er janvier 2025
F	Interdit à la location	1er janvier 2028
E	Interdit à la location	1er janvier 2034

Un T2 classé F ou G se négocie donc davantage. Il peut devenir une excellente affaire, à condition de chiffrer les travaux avant l'achat. Une rénovation énergétique bien menée améliore le loyer, la valeur et la durée de vie du bien.

Combien coûte un logement selon sa superficie ?

Passons au concret. Voici ce que représente votre budget pour un appartement au prix moyen de 3 605 € le mètre carré.

Surface	Budget au prix moyen	Fourchette basse – haute
Studio de 25 m²	90 125 €	54 750 € – 137 050 €
T2 de 45 m²	162 225 €	98 550 € – 246 690 €
T3 de 65 m²	234 325 €	142 350 € – 356 330 €
Appartement de 80 m²	288 400 €	175 200 € – 438 560 €

(Sources : meilleursagents 2026)

Ces budgets s'entendent hors frais et hors travaux. Un studio de 25 m² tourne donc autour de 90 000 €. Un deux pièces de 45 m² dépasse 162 000 €. Un trois pièces de 65 m² approche 234 000 €. Un grand appartement de 80 m² frôle 288 000 €.

Prenons un exemple détaillé :

• Vous visez un T2 de 45 m² dans le 2e arrondissement, à 3 729 € le mètre carré
• Le prix d'achat atteint 167 805 €
• Le loyer moyen du secteur, 18,82 € le mètre carré, donne 847 € par mois. Cela représente 10 163 € par an
• Le rendement brut s'élève à 10 163 ÷ 167 805, soit 6,06 %.

Dans la fourchette de 3 à 8,5 %, ce T2 se place confortablement. Il reste à intégrer les charges, la taxe foncière et la vacance pour obtenir le rendement net.

Quels sont les tarifs au m² dans les 16 arrondissements de Marseille ?

Voici le cœur de l'analyse. Le tableau suivant classe les 16 arrondissements de Marseille par prix moyen au mètre carré et par évolution annuelle.

Arrondissement	Prix moyen au m²	Évolution annuelle
1er	3 349 €	+1,1 %
2e	3 729 €	+1,5 %
3e	2 112 €	−2,0 %
4e	3 205 €	+3,1 %
5e	3 621 €	+0,9 %
6e	4 202 €	+4,2 %
7e	6 164 €	+4,8 %
8e	5 312 €	−1,5 %
9e	4 076 €	+4,2 %
10e	3 203 €	+2,6 %
11e	3 980 €	+8,3 %
12e	4 418 €	+2,8 %
13e	3 552 €	+0,6 %
14e	2 356 €	+14,3 %
15e	2 378 €	−0,1 %
16e	3 401 €	+3,1 %

(Sources : meilleursagents 2026 pour les prix, PAP 2026 pour les évolutions)

Comment lire ce tableau en investisseur ? On vous propose trois stratégies :

• La première vise le rendement : ciblez le 3e, le 14e ou le 15e, où le ticket d'entrée reste bas
• La deuxième cherche l'équilibre : le 2e, le 5e ou le 6e combinent prix mesuré et locataires nombreux
• La troisième privilégie le patrimoine : le 7e et le 8e protègent votre capital sur le long terme.

Aucune n'est meilleure que les autres. Elles répondent à des objectifs différents.

Cette lecture reste une moyenne. À l'intérieur d'un même arrondissement, les quartiers diffèrent fortement. Dans le 1er, Belsunce tourne autour de 2 900 € le mètre carré, alors qu'Opéra dépasse 3 900 €. Avant de signer, demandez une estimation précise de la rue et de l'immeuble. Une agence immobilière locale connaît les ventes récentes mieux que n'importe quel baromètre.

Comment les tarifs immobiliers ont-ils évolué à Marseille en 2026 ?

Un prix n'a de sens que dans la durée. Regardons maintenant comment le marché a bougé depuis un an, puis quels secteurs tirent leur épingle du jeu.

L'évolution du marché marseillais sur un an

Sur un an, le marché reste stable. Le prix des appartements gagne 0,1 %. Celui des maisons progresse de 1,6 %. Un autre baromètre, fondé sur les ventes notariées et les annonces, relève une hausse proche de 2,8 %. Dans tous les cas, nous sommes loin de la flambée.

Sur deux ans, le mouvement est plus net : +4,7 % pour les appartements et +10,3 % pour les maisons. Sur cinq ans, les appartements gagnent 10,0 % et les maisons 5,5 %. Sur dix ans, la hausse atteint 39,2 % pour les appartements et 29,1 % pour les maisons.

Que retenir de ces chiffres ? Les maisons résistent mieux, portées par leur rareté. Les appartements, bien plus nombreux, subissent davantage la concurrence des annonces. Les acheteurs comparent, les négociations reprennent et les vendeurs ajustent leurs attentes. À mon sens, c'est un marché sain.

Un exemple montre l'enjeu. Imaginons un studio de 25 m², payé 51 500 € il y a un an dans un secteur dynamique. Avec +14,3 %, il vaudrait aujourd'hui environ 58 900 €. Cela représente 7 364 € de plus-value latente. Dans un secteur stable, le même studio n'aurait pas bougé.

Les arrondissements qui enregistrent les plus fortes hausses

Certains arrondissements s'envolent pendant que d'autres respirent. Voici le palmarès des plus dynamiques sur un an :

• 14e arrondissement : +14,3 %, la plus forte hausse de la ville.
• 11e arrondissement : +8,3 %, un secteur résidentiel et familial en plein essor.
• 7e arrondissement : +4,8 %, la valeur sûre du littoral.
• 6e et 9e arrondissements : +4,2 % chacun.
• 4e et 16e arrondissements : +3,1 % chacun.

Le 14e part de très bas. Son prix moyen, 2 356 € le mètre carré, reste inférieur d'environ 35 % à la moyenne marseillaise. Les acheteurs repoussés par les prix du centre s'y replient. La demande monte, l'offre ne suit pas, et les prix remontent vite. C'est un phénomène de rattrapage classique.

Le 4e et le 16e progressent de 3,1 %. Le 4e profite du Camas et de Cinq-Avenues, deux quartiers centraux au charme de village. Le 16e séduit par ses prix encore modérés et son cadre agréable.

Le 11e suit la même logique, avec un prix moyen de 3 980 €. Son cadre agréable et ses logements plus spacieux séduisent les familles. Le 7e, lui, joue la carte du prestige. Avec Endoume, le Pharo et le Vieux-Port, il affiche 6 164 € le mètre carré. Sa hausse de 4,8 % prouve la solidité de la demande. Le revers : un rendement locatif plus modeste, car le prix d'achat est élevé.

Un fort pourcentage ne garantit pas la qualité. Un rattrapage peut s'arrêter net. Visitez, comparez et vérifiez toujours l'état de la copropriété avant de vous emballer.

Les secteurs où les tarifs stagnent ou reculent

Trois arrondissements affichent une baisse ou une stabilité parfaite :

• 3e arrondissement : −2,0 %, avec un prix moyen de 2 112 € le mètre carré.
• 8e arrondissement : −1,5 %, pour un prix moyen de 5 312 €.
• 15e arrondissement : −0,1 %, à 2 378 € le mètre carré.

D'autres secteurs progressent à peine. Le 13e gagne 0,6 %, le 5e 0,9 % et le 1er 1,1 %. Ces trois arrondissements stagnent plus qu'ils ne reculent.

Faut-il s'inquiéter ? Cela dépend de la cause. Une correction temporaire suit souvent une longue hausse. Le 8e en est l'exemple : après des années de progression, il reprend son souffle à 5 312 €. Une tendance durable, elle, s'installe quand les ventes se raréfient et que les annonces restent en ligne de longs mois. Dans le 3e, la baisse ressemble plutôt à un ajustement sur un parc ancien, avec beaucoup d'immeubles à rénover.

Pour un acheteur, la stagnation ouvre des portes. Vous négociez plus facilement et vous prenez le temps de comparer. Prenons un T3 de 65 m² dans le 3e. À 2 112 € le mètre carré, il coûte 137 280 €. Une remise de 5 % vous fait économiser 6 864 €, soit un prix final de 130 416 €.

Gardez toutefois la tête froide. Un prix bas peut cacher un DPE médiocre, une copropriété fragile ou un loyer difficile à encaisser. Un investisseur n'a pas besoin d'une revente rapide : il a besoin d'un loyer régulier.

Quels loyers peut-on espérer selon les arrondissements de Marseille ?

Acheter n'est que la moitié du projet. Un investisseur raisonne en loyers et en rendement. Passons donc aux revenus que vous pouvez réellement attendre.

Les loyers moyens des appartements à Marseille en 2026

Le loyer moyen d'un appartement atteint 16,9 € le mètre carré et par mois, hors charges. Pour une maison, il grimpe à 18,0 €. Tous biens confondus, la moyenne s'établit à 17,1 €. La fourchette observée pour un appartement va de 12,4 € à 25,0 €.

Rapporté au prix d'achat, cela donne un rendement brut moyen de 5,6 % pour un appartement. Sur Investissement-Locatif.com, la cible reste un rendement compris entre 3 et 8,5 %. Marseille s'y place bien, surtout dans les secteurs en mutation.

Les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré. Un studio se loue en moyenne autour de 16 €. Les pointes atteignent 17 à 20 € en meublé étudiant près de Castellane ou de Noailles. Les grandes surfaces coûtent moins cher au mètre carré, mais attirent des locataires plus stables.

Au loyer moyen de 16,9 €, voici l'ordre de grandeur mensuel. Un deux pièces de 45 m² rapporte environ 760 €. Un trois pièces de 65 m² atteint environ 1 099 €. Un appartement de 80 m² tourne autour de 1 352 €.

Un loyer ne se résume pas à un chiffre. Retirez la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance et la gestion. Comptez aussi quelques semaines de vacance par an. Un rendement brut de 5,6 % se transforme alors en rendement net proche de 4 %.

Reste le choix entre location vide et meublée. Selon nos analyses de terrain, le meublé rapporte 20 à 30 % de plus. Un T2 se loue par exemple 720 € nu et 880 € meublé dans le 2e ou le 6e. Le bail meublé dure un an. Pour un étudiant, il peut durer neuf mois (article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La fiscalité suit. En 2026, le micro-BIC plafonne à 83 600 € de recettes. L'abattement forfaitaire atteint 50 % (article 50-0 du CGI). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de revente. Cette règle vise le loueur en meublé non professionnel. Ce mécanisme figure à l'article 150 VB du CGI. Il est issu de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025.

Les arrondissements où la demande locative est intéressante

La demande locative ne se répartit pas au hasard. Trois profils de secteurs ressortent :

• Pôles universitaires et hospitaliers : le 5e (Timone), le 3e (Saint-Charles) et le 9e (Luminy).
• Quartiers centraux : le 1er, le 2e et le 6e séduisent les jeunes actifs.
• Secteurs résidentiels : le 8e, le 9e, le 11e et le 12e conviennent aux familles.

Les chiffres confirment cette lecture. Dans le 2e arrondissement, le loyer moyen atteint 18,82 € le mètre carré. Il progresse de 4,6 % sur un an. Dans le 6e, il grimpe à 20,14 €. Ces deux secteurs combinent un prix d'achat raisonnable et une clientèle solide.

Pour les familles, les loyers du 8e et du 9e oscillent autour de 16 à 19 € le mètre carré. Le rendement y reste plus faible, de l'ordre de 4 % à 4,5 %, car les prix d'achat sont élevés. C'est un choix patrimonial, pas un choix de cash-flow.

Les loyers selon les quartiers et les profils de locataires

Chaque profil de locataire appelle un bien différent :

• Étudiants et jeunes actifs : studios et deux pièces près de la Timone, de Saint-Charles ou de Castellane. Les loyers montent de 16 à 20 € le mètre carré. Le bail mobilité, de un à dix mois, convient aux stages et aux missions.
• Couples et petites familles : deux ou trois pièces dans le 8e, le 9e ou le 12e. Les locataires restent plus longtemps et ménagent le logement.
• Colocation et location meublée : grands appartements de quatre ou cinq pièces, près des campus.

La colocation mérite un exemple détaillé. Un T5 près de la Timone, transformé en colocation de cinq chambres, coûte 390 000 € au total. Il rapporte 28 200 € de loyers par an, soit 2 350 € par mois et 470 € par chambre. Le rendement brut atteint environ 7,2 %.

Le tableau suivant rapproche loyers et prix d'achat dans quelques secteurs. Il illustre un principe simple : plus le prix est bas, plus le rendement monte.

Secteur	Loyer / prix au m²	Rendement brut
2e arrondissement	18,8 € / 3 729 €	6,1 %
6e arrondissement	20,1 € / 4 202 €	5,8 %
14e et 15e (estimation)	13 € / 2 367 €	6,6 %
Marseille (moyenne)	16,9 € / 3 605 €	5,6 %

(Sources : meilleursagents 2026)

Les 14e et 15e offrent donc le meilleur couple prix-loyer, mais ils demandent plus de rigueur. Choisissez bien la rue, l'immeuble et la gestion. Un rendement de 6,6 % sur le papier se transforme vite en 4 % si le logement reste vide.

Investir à Marseille en 2026 : passez de l'analyse à l'action

Marseille offre un terrain de jeu rare : un prix d'entrée accessible, des loyers solides et un marché stable. Les écarts entre arrondissements créent des opportunités, mais aussi des pièges. Voici les cinq réflexes à retenir :

• Fixez d'abord votre objectif : cash-flow, capitalisation ou patrimoine.
• Choisissez l'arrondissement selon la demande locative, pas seulement selon le prix.
• Calculez le rendement brut, puis le rendement net, avant toute offre.
• Vérifiez le DPE, car les logements F et G sortent progressivement du marché locatif.
• Faites estimer le bien et la rue par une agence immobilière locale.

Un projet réussi ne tient pas à un coup de chance. Il repose sur une méthode, des chiffres vérifiés et un accompagnement sérieux. Chez Investissement-Locatif.com, nous aidons chaque investisseur à relier prix d'achat, loyer réel et fiscalité. Découvrez aussi notre dossier sur l'investissement dans un immeuble de rapport à Marseille. Quand vous êtes prêt, demandez une étude personnalisée de votre projet. Votre prochain appartement à Marseille commence ici.