Quel prix au m² pour un logement neuf ?

Le prix d’un logement neuf au m² correspond au montant payé par mètre carré pour un bien jamais habité, dans une résidence récente ou en VEFA. Ce repère aide à comparer différentes opérations entre villes ou quartiers, à surface équivalente, avec une lecture simple en euros.

Ce chiffre donne une base de départ. Voyons maintenant les spécificités du neuf.

Définition et spécificités

C’est le montant payé pour 1 m² d’un bien neuf, jamais habité, vendu dans une résidence récente ou en VEFA. C’est utile pour comparer, mais il ne dit pas tout. Deux biens au même prix au m² peuvent offrir un quartier, un standing et des prestations très différents.

Prix au m² : de quoi parle-t-on exactement ?

Dans le neuf, le prix au m² inclut souvent un niveau de qualité plus régulier que dans l’ancien : isolation, performance énergétique, confort, accessibilité et garanties. Dans l’ancien, le prix au m² peut être plus bas, mais il peut cacher des travaux, une copropriété à surveiller ou une performance énergétique moins bonne. Au final, l’écart de prix vient autant du niveau de normes que du bien lui-même.

Le prix affiché dans un programme neuf couvre votre bien, mais aussi une part des parties communes et des prestations prévues. En revanche, tout n’est pas dedans. Selon les cas, il faut ajouter les frais d’acquisition, le financement, certaines options, et parfois la cuisine ou le parking si c’est vendu séparément. Pour comparer correctement, regardez aussi le coût total, pas seulement le m².

Autre point clé : le prix “moyen” donné par des baromètres n’est pas le prix que vous verrez forcément sur le terrain. Les moyennes mélangent quartiers et types de biens immobiliers. Dans le neuf, un étage élevé, une vue, une bonne exposition ou un extérieur peuvent faire bouger le prix au m² dans une même résidence.

Les particularités du prix immobilier neuf

Le prix du neuf est très lié aux normes comme RT 2012 et RE2020. Elles demandent plus d’exigences techniques et de matériaux. Ça coûte plus cher, mais on gagne en confort et en performance énergétique, ce qui compte pour la revente et la location.

Le foncier fait aussi une grande différence. Quand le terrain est rare ou cher, le prix au m² monte vite. Les coûts de construction jouent ensuite : chantier complexe, sous-sol, contraintes en ville, main-d’œuvre, matériaux. C’est ce mix qui explique pourquoi certaines zones restent durablement plus chères que d’autres.

Enfin, le dispositif Jeanbrun (aussi appelé « Relance logement » dans le projet de loi de finances 2026) peut influencer les prix et la demande. Il vise à relancer l’investissement locatif, dans le neuf comme dans l’ancien, en échange d’un engagement de location longue durée avec loyers encadrés. Concrètement, un programme “éligible” attire plus facilement des investisseurs, donc la pression peut monter sur certains secteurs.

Mais la rentabilité dépend toujours du couple prix d’achat + coût global face au loyer réellement possible dans le quartier.

Les grands facteurs qui influencent le prix immobilier neuf au m²

Les tarifs changent selon la localisation, le type d'habitation et la tension du marché.

Localisation et attractivité de la ville

L’emploi, les transports, les universités et la demande locative tirent les valeurs vers le haut dans les métropoles dynamiques. Paris et Nice restent parmi les plus chers, notamment en raison de la pression foncière et de l’attractivité touristique.

D’autres villes comme Lille, Lyon ou Montpellier profitent d’un bassin étudiant/actif important, ce qui soutient la demande sur les nouvelles résidences. On peut aussi citer Strasbourg ou Rennes, où la demande reste soutenue selon les quartiers.

Caractéristiques du bien et de la résidence

À l’intérieur d’une même opération, le type de lot joue beaucoup : un studio se paie souvent plus cher au m² qu’un grand appartement. À surface plus élevée, le prix au m² tend à baisser.

Les extérieurs (terrasse, balcon), le stationnement, les prestations (sécurité, ascenseur, espaces communs premium) ou des équipements comme une salle de sport peuvent aussi faire grimper la facture. Pour un achat, comparez toujours des lots comparables (mêmes prestations, même exposition, mêmes annexes) afin d’éviter de fausses comparaisons.

Marché local et tension de l'offre

Quand la demande est forte et les possibilités de construire limitées, les niveaux de prix montent mécaniquement. Les règles d’urbanisme, la rareté du foncier et la vitesse de lancement des chantiers jouent un rôle majeur selon les villes. Des choix de politique locale (densification, permis, zones protégées) peuvent aussi ralentir l’offre.

Panorama des prix au m² dans l'immobilier neuf en France

Les écarts entre territoires orientent le choix d’une ville et d’un quartier. Voici des repères 2026 par métropole.

Tendances générales de l'immobilier neuf France

À l’échelle nationale, le niveau moyen se situe autour de 5 800 €/m². Paris dépasse largement les 12 000 €/m², tandis que plusieurs villes moyennes restent sous 4 000 €/m². Pour affiner, appuyez-vous sur des estimations cohérentes et un petit guide de comparaison : même quartier, mêmes prestations, même période de commercialisation.

Les grandes métropoles : focus par ville

City	Prix moyen neuf (€/m²)	Repère / commentaire
Paris	12 500	Peut dépasser 15 000 € dans certains secteurs centraux, notamment près de la Seine
Lyon	6 800	Écarts marqués entre centre et périphérie, influence des accès vers les Alpes
Marseille	5 200	Avec des zones plus accessibles autour de 4 000 €
Toulouse	4 800	Souvent plus bas en périphérie, côté Garonne et axes vers les Pyrénées
Bordeaux	6 200	—
Nantes	5 400	Bassin qui rayonne sur la Loire (et ses départements)
Lille	5 100	—
Montpellier	5 500	—
Nice	7 200	—

(Hors grandes listes, certains marchés comme la Marne ou des secteurs “Saint-…” selon les villes peuvent afficher des écarts notables quartier par quartier.)

Neuf vs ancien : quel prix choisir

Le neuf coûte généralement plus cher au m², mais apporte garanties, confort et économies d’énergie. Voici une comparaison et ce qu’elle implique concrètement.

Comparaison prix neuf vs ancien

En moyenne, on observe environ 5 800 €/m² dans le neuf contre 4 200 €/m² dans l’ancien. À Paris, l’écart est souvent marqué (ex. 12 500 € vs 9 800 €). 

City	Prix neuf (€/m²)	Prix ancien (€/m²)	Écart (€/m²)	Écart (%)
France (moyenne)	5 800	4 200	1 600	38,1%
Paris	12 500	9 800	2 700	27,6%
Toulouse	4 800	3 600	1 200	33,3%

La différence s’explique notamment par les normes, les garanties et la qualité énergétique. À l’inverse, l’ancien peut exiger un budget travaux significatif selon l’état de la maison. Gardez aussi un œil sur le taux de financement et le coût global (assurance, garanties), car c’est lui qui pèse sur votre mensualité.

Comment interpréter le prix moyen au m² pour votre projet

Le chiffre “moyen” sert de repère, mais il faut le confronter au quartier visé et au niveau de prestations recherché.

Prix moyen vs réalité du terrain

Une moyenne masque des écarts : dans une même ville, deux résidences peuvent varier fortement selon l’emplacement, le standing, la rareté du secteur ou les options incluses.

Regardez l’adresse précise, les plans, et les prestations réelles (parking, extérieur, matériaux…). Si vous comparez plusieurs offres, notez vos critères (prix, étage, annexes, livraison) dans un tableau : cela évite les erreurs.

Se positionner comme acheteur ou investisseur

Pour investir dans la location, vous pouvez estimer un rendement brut en divisant le loyer annuel par le coût total d’acquisition.

Exemple : à Lyon, un niveau autour de 6 800 €/m² peut aboutir à 5–6% brut sur un T2 selon le loyer.

Prix immobilier neuf et activité locative : comment exploiter ces informations

Ces repères vous aident à choisir la ville, le quartier et la typologie.

Choisir sa ville et son type de programme

Si votre objectif est d’équilibrer budget et demande locative, visez des métropoles où les niveaux restent plus contenus (ex. Toulouse, Montpellier selon les secteurs). Petites surfaces près des campus pour les étudiants, T3 dans des zones familiales bien desservies.

Utiliser une plateforme de mise en relation

Une plateforme spécialisée permet de filtrer par ville, surface, standing et budget, puis de comparer plusieurs opérations rapidement. Vous pouvez ensuite contacter promoteurs et conseillers pour visiter, obtenir une simulation et vérifier les détails (options, délais, frais).

Points de vigilance et bonnes pratiques avant d'acheter dans le neuf

Avant de signer, vérifiez que le prix est cohérent et que le programme est solide, car les écarts viennent souvent des prestations, des annexes et des délais.

Vérifier le prix d'un bien neuf au m² dans son contexte

Comparez le prix au quartier et aux transports : un tarif élevé se justifie près d’un métro ou d’un pôle d’emploi, moins en zone excentrée. Comparez aussi des lots similaires (même standing, même surface, même étage/exposition). Enfin, raisonnez en coût global : ajoutez frais de notaire, charges prévisionnelles, parking/cave si vendus à part, cuisine et options (finitions, modifications).

Étudier le programme et le promoteur

Lisez la VEFA et contrôlez l’essentiel : délais, conditions de report, pénalités, garanties et procédure de réception. Appuyez-vous sur les documents clés (plans cotés, notice descriptive) pour valider ce qui est vraiment inclus. Vérifiez le sérieux du promoteur via ses livraisons passées et la qualité du suivi : tout engagement doit être écrit, pas seulement “promis” à l’oral.

Aspects juridiques et données personnelles (bloc de réassurance)

Après avoir comparé les prix au m², vous pouvez demander une estimation ou être mis en relation avec un professionnel pour un programme neuf.

Utilisation de vos données lors d’une mise en relation

Lorsque vous remplissez un formulaire de demande de mise en relation, vos informations servent uniquement à traiter votre demande et à permettre à un professionnel de vous recontacter. Les données collectées (nom, email, téléphone, ville, critères) sont traitées de manière sécurisée et ne sont pas utilisées à d’autres fins sans votre accord.

Vos droits RGPD : accès, rectification, opposition, suppression

Conformément à la réglementation, vous pouvez accéder à vos informations et bénéficiez d'un droit de rectification si une information est inexacte ou incomplète. Vous pouvez aussi exercer votre droit d’opposition, demander la limitation du traitement ou la suppression de vos informations, selon les conditions prévues par la loi.

Comment exercer vos droits

Pour faire une demande, utilisez notre formulaire dédié ou le contact indiqué sur le site. Nous vous répondons dans les délais légaux, avec les informations nécessaires pour traiter votre demande.

TVA dans l’immobilier neuf : ce que le prix au m² ne dit pas

Le prix affiché au m² inclut la TVA, normale ou réduite selon le programme et votre situation. Une taxe réduite existe dans certains quartiers prioritaires sous conditions strictes de ressources et d'occupation. Elle n'est jamais automatique : vérifiez l'éligibilité avant d'acheter.

En cas de revente rapide ou de non-respect des conditions, vous devrez rembourser la différence de taxe. Le prix promoteur ne couvre pas tout : ajoutez frais de notaire (2 à 3%), crédit et options (parking, cuisine).

Le vrai coût d’un achat neuf : “prix au m²” vs “prix total”

Le prix au m² aide à comparer vite, mais ce n’est pas le chiffre qui décide si votre projet passe.

Ce qui compte, c’est le prix total : prix du logement + frais liés à l’achat + annexes + options. Deux biens immobiliers au même prix au m² peuvent finir avec un écart de plusieurs milliers d’euros selon ce qui est inclus… ou non.

Frais de notaire dans le neuf : combien prévoir

Les coûts varient selon que le bien est ancien ou neuf. Une maison est considérée comme ancienne dès qu’elle a déjà été habité avant la vente. Dans ce cas, le tarif représente en moyenne environ 8% du prix d’acquisition.

Une habitation est considéré comme neuve si elle n’a jamais été habitée et si elle est vendue par le promoteur à l’origine de la construction. Cela concerne soit un achat en VEFA (sur plan), soit un bien déjà achevé mais encore jamais occupé.

Dans le neuf, les tarifs sont plus faibles : comptez 3 à 4% de la valeur du logement. Même s’ils sont réduits, ils doivent être intégrés au prix total dès la simulation.

Annexes et options : parking, cave, cuisine, prestations

Ce qui fait souvent grimper la facture, ce sont les “à-côtés”. Un parking ou une cave peuvent être vendus séparément. La cuisine est parfois à prévoir en plus. Et les options peuvent vite s’empiler : meilleurs revêtements, équipements, rangements, ou modifications acquéreur (prises, cloisons, finitions).

Avant de comparer deux programmes, demandez toujours la liste des prestations incluses et un chiffrage clair des annexes et options, pour comparer des prix vraiment comparables.

Comment comparer deux programmes neufs sans se tromper

Comparer deux programmes neufs ne revient pas à comparer deux prix au m². Dans une même ville, une différence de quelques centaines d’euros peut venir d’un détail très concret : un étage, une vue, une annexe incluse… ou un quartier plus demandé.

La check-list des critères qui font varier le prix au m²

• Quartier et micro-localisation : rue, ambiance, commerces, écoles, sécurité, attractivité.

• Accès : métro/tram, temps de trajet, axes routiers (pratique… ou bruyant).

• Étage : rez-de-chaussée vs étage élevé, présence d’ascenseur.

• Exposition / luminosité : sud/ouest, ensoleillement, traversant.

• Vue et vis-à-vis : dégagée, cour, rue, bâtiments proches.

• Nuisances : bruit, circulation, bars, chantiers, voie ferrée, odeurs.

• Extérieur : balcon/terrasse/jardin, taille, orientation, intimité.

• Annexes : parking (inclus ou en plus), cave, local vélo, box.

• Standing / prestations : matériaux, finitions, sécurité, parties communes, équipements.

• Plan et surface : pertes (couloirs), rangements, forme des pièces, hauteur sous plafond.

• Chauffage et charges : collectif/individuel, prestations communes, charges prévisionnelles.

• Calendrier : VEFA (délai) vs livré, phase de vente (lancement vs fin de programme).

Le bon comparatif : même quartier, même gamme, mêmes prestations

Pour comparer “à armes égales”, gardez le même périmètre : même quartier (ou secteurs proches), même accessibilité et même niveau de tension. Comparez ensuite des programmes de gamme similaire : une résidence premium ne se juge pas face à une résidence standard.

Et surtout, vérifiez ce qui est vraiment inclus : parking, cave, type de chauffage, qualité des finitions, espaces extérieurs, services, garanties et frais annexes. Le bon réflexe est de ramener chaque offre à un coût total comparable et de juger ensuite la différence de prix au m². C’est là que vous voyez si vous payez un vrai “plus”… ou juste une présentation plus flatteuse.

What you need to remember

Les niveaux au m² peuvent aller d’environ 4 200 € à Toulouse à plus de 12 500 € dans la capitale selon les secteurs. Choisissez d’abord votre ville et votre quartier en fonction du budget, puis comparez les prestations réelles (extérieur, parking, standing, performance énergétique).

Consultez les opérations disponibles sur notre plateforme, comparez, simulez votre projet locatif et échangez avec les professionnels pour valider l’opportunité.

FAQ prix immobilier neuf

Quel est le prix moyen appartement neuf en France ?

Le prix moyen appartement neuf s'établit à 5 800 €/m² en 2026. Il varie de 4 200 € à Toulouse à 12 500 € dans la capitale. Ajoutez 8% de frais de notaire.

Prix immobilier neuf éligible dispositif Jeanbrun ?

L’éligibilité au dispositif Jeanbrun repose surtout sur des conditions de location. Dans le neuf, l’investisseur doit louer nu, en résidence principale, avec des loyers encadrés, pendant au moins 9 ans. L’avantage fiscal combine amortissement du bien (selon le niveau de loyer choisi) et imputation du déficit foncier sur le revenu global.

Avant d’acheter, vérifiez les critères applicables au bien et au bail, puis comparez le prix total (bien + annexes + frais) au loyer plafonné du secteur pour valider la rentabilité.

Comment calculer rentabilité d'un neuf ?

Divisez loyer annuel brut par prix neuf total. Exemple : T2 à Lyon à 6 800 €/m², loyer 950 €/mois = 5,8% brut. Déduisez charges pour net.