Investir à Valenciennes : Une ville dynamique qui assure un bon rendement

Ville dynamique, avec un rendement intéressant et une population en demande, le marché est très propice à l’investissement locatif. Valenciennes, à l'image de Lille, est un choix très intéressant. Que vous soyez déjà propriétaire de biens ou que vous souhaitiez le devenir pour la première fois, il est impératif de bien connaître le marché au cœur de Valenciennes pour savoir quel investissement vous apportera le plus de gains.

Au niveau de la localisation, l'Athènes du Nord est entourée par de grandes villes de la France. La localité se trouve à 29 km au nord-est de Cambrai, à 32 km à l’est de Douai, à 45 km au sud-est de Lille et à environ 185 km au nord-est de Paris. Ses communes limitrophes sont Saint-Saulve au nord-ouest, Aulnoy-lez-Valenciennes au sud-ouest, Trith-Saint-Léger au sud, Petite-Forêt à l’est et Bruay-sur-l'Escaut au nord. La commune de Valenciennes se trouve à proximité de cinq capitales européennes. Ces dernières sont Paris, Bruxelles, Amsterdam, Londres et Luxembourg.

Comment être rentable en tant que propriétaire à Valenciennes ?

En tant que propriétaire, différentes dépenses seront à prendre en compte. Pour réussir votre projet dans l’immobilier locatif, il est nécessaire, dans un premier temps, de tenter de les réduire, mais surtout, de vous assurer que vos gains les couvriront.

Tout d’abord, l’achat de votre bien est le coût le plus important à prendre en compte. Vous serez tenté d’investir dans un endroit où le coût de l’immobilier est bas, ce qui est un bon raisonnement. Mais il vous faudra aussi penser à l’évolution de ces coûts et surtout à l’évolution de la valeur locative à l’avenir.

Ensuite, la taxe foncière. Il s’agit de l’impôt annuel que vous devrez payer et calculer en fonction du loyer que vous pratiquez. Il est toutefois possible de réduire votre taux d’imposition en utilisant une loi de défiscalisation (Pinel ou Malraux) en fonction de la livraison des travaux. Avec la loi Pinel, il est possible de réduire le taux d’imposition sur les logements neufs.

Toutefois, avec un peu de recul, les projets immobiliers neufs prennent toujours plus de temps en matière de livraison des travaux. Généralement, cette livraison se fait sur plus d’un trimestre. Comparé aux neufs, un projet de rénovation sur de l’immobilier ancien prend habituellement un trimestre, en plus du coût moins conséquent. Donc, en termes d’investissement et de livraison de l’habitat, investir dans l’ancien avec des programmes comme la loi Malraux ou Denormandie est plus intéressant.

Les prix de l’immobilier à Valenciennes

Votre rendement se calcule en faisant le ratio du loyer annuel que vos locataires vous paient sur le prix que vous avez investi. Pour avoir une idée de ces tarifs, il est important de savoir que le prix du mètre carré à Valenciennes est de 1 738 euros en moyenne. Quant aux loyers, ils diffèrent en fonction du nombre de pièces, du logement et de la surface. Voici une moyenne par type d’appartement et de résidence pour évaluer la rentabilité de l’investissement.

Pour un appartement en T1, la valeur locative moyenne tourne autour de 400 euros. Pour un appartement ou une résidence ayant 2 pièces vivables ou un T2, le coût dans le quartier est de 490 euros en moyenne. Si votre projet d’investissement locatif porte sur un appartement avec 3 pièces, le loyer est de 700 euros. Pour les logements de 4 ou 5 pièces vivables, comme une maison ou une résidence étudiante, le loyer varie entre 800 et 1000 euros.

Investir à Valenciennes : Ciblez le bon segment de marché

Investir à Valenciennes vous procurera des avantages incomparables outre le fort rendement locatif en fonction de la loi utilisée. En effet, Valenciennes est une localité dynamique. Elle a une population principalement active et étudiante, d’où, la forte recherche de logements. Il s’agit généralement d’appartements ou de maisons. Valenciennes, c’est 61,6 % de locataires contre 38,4 % de propriétaires.

Le marché de la location est donc particulièrement fourni, aussi, vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires pour votre investissement immobilier locatif ancien. Parmi cette population, vous pouvez compter 43,1 % d’actifs, soit le pourcentage le plus important parmi les divers types d’habitants. Ensuite, vous pouvez compter 23,4 % de retraités et 16,1 % d’étudiants qui sont des cibles en forte demande.

Pourquoi choisir d’investir dans une localité qui regorge d’actifs et d’étudiants ? Pour la simple et bonne raison que ces personnes sont les plus concernées par la location d’appartements, et ce, pour plusieurs années, soit assez de temps pour rentabiliser votre investissement.

Investir à Valenciennes : Une ville dynamique remplie de jeunes actifs

Valenciennes attire de par ses programmes d’enseignement, de sa proximité avec les grandes villes telles que Paris, mais aussi de son réseau de transport qui donne une accessibilité certaine à tous les quartiers. Quoi de mieux pour attirer les jeunes actifs et les étudiants au cœur de cette commune sous l’influence de l’aire métropolitaine de Lille.

Une ville étudiante

Nous pouvons noter que la ville offre un accès important à l’éducation avec une faculté de médecine, des écoles IAE, mais aussi deux écoles d’ingénieurs. Ces programmes éducatifs sont la promesse d’une ville dont la population étudiante perdurera sur le long terme. Atout pour les étudiants, mais également pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif dans cette région et dans cette commune de la France.

Face à cette population, vous pouvez vous tourner vers des investissements tels que les studios, les T1 voire les T2, pour des loyers pouvant grimper jusqu’à 490 euros par mois. Comptez environ 35 mètres carrés en moyenne pour ce genre de logement soit environ 60 000 euros d’achat foncier.

Un grand pourcentage d’actifs

Concernant les actifs, ils représentent presque 50 % de la population. Là encore, ces actifs sont un avantage important pour investir à Valenciennes. Travailleurs et jeunes actifs ayant un emploi à Valenciennes sont loin de quitter la zone. Grâce aux entreprises importantes qui recrutent aux alentours, comme l’entreprise Toyota, le bassin d’emploi est important. Ces travailleurs, seuls, en couple ou jeunes parents, ont tout pour construire leur avenir dans une localité comme Valenciennes. Ils sont notamment à proximité des écoles et disposent d’un accès à la culture et à la périphérie avec les transports en commun. Aussi, ils auront tendance à rechercher des biens en location ou un bien foncier pour une meilleure perspective d’avenir.

Enfin, beaucoup de travailleurs frontaliers avec la Belgique résident en France. La commune est à même d’attirer la population travaillant dans le pays voisin. Un troisième avantage de la ville qui continuera d’attirer les habitants sur le long terme. Une ville dont l’activité est en croissance et qui attire la population ne peut que voir le prix des loyers augmenter à l’avenir. Ce qui vous permet en tant qu’investisseur locatif de profiter d’un retour sur investissement rapide et intéressant.

Les quartiers de Valenciennes

Le quartier du centre-ville possède plusieurs atouts en termes d’immobilier ancien. Tout d’abord, le quartier de la place d’armes est très prisé. Ce type d’offres est en pleine augmentation dans l’ensemble de la ville. Vous trouverez en centre-ville des prix foncier entre 1800 et 2600 € par mètre carré.

Autour du centre-ville, il s’agira plutôt d’une concentration de maisons allant de 4 à 8 pièces (quartiers Nungesser, Saint Michel). Intéressants pour les actifs, les prix d’achat pour ce type de surface se situeront aux alentours de 1500€ par mètre carré. Louer une maison représente un avantage considérable en termes de rendement puisqu’il dépasse celui des appartements, avec un loyer légèrement supérieur.

Stratégies d’investissement gagnantes à Valenciennes

Le marché immobilier de Valenciennes est assez souple pour s’adapter à plusieurs profils d’investisseurs. Voici quelques stratégies qui fonctionnent particulièrement bien dans la ville.

La colocation étudiante

Valenciennes est une ville universitaire. Elle attire chaque année de nombreux étudiants. Les colocations sont très recherchées.

Investir dans un grand appartement ou une maison permet de louer par chambre. Cela augmente la rentabilité globale. Le rendement locatif en colocation dépasse souvent les 7 % brut.

Exemple : Une maison de 4 chambres peut générer jusqu’à 1 400 € de loyer mensuel.

C’est idéal pour les investisseurs souhaitant un bon cashflow régulier.

Les résidences meublées pour jeunes actifs

Les jeunes actifs représentent presque 50 % de la population. Ils cherchent des logements pratiques, bien situés, souvent meublés.

Un studio ou un T2 meublé proche du centre ou des transports se loue rapidement. Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’optimiser la fiscalité.

Avantage : Loyers plus élevés, amortissement du bien, peu d’impôts sur les revenus locatifs.

C’est une stratégie idéale pour un premier investissement.

Investir via une SCI ou en LMNP

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est pertinent pour investir à plusieurs ou transmettre son patrimoine. Cela offre une meilleure gestion et une fiscalité plus souple.

Le régime LMNP, lui, est parfait pour les particuliers. Il permet de bénéficier d’abattements fiscaux et de déductions sur les charges et l’amortissement.

Astuce : Combinez LMNP et investissement dans l’ancien rénové pour maximiser le rendement.

Ces montages sont idéaux pour ceux qui veulent investir intelligemment, sur le long terme.

Achat-revente après rénovation (marchand de biens)

Le centre-ville de Valenciennes regorge de biens anciens à rénover. En achetant au bon prix, puis en rénovant, il est possible de revendre avec une belle plus-value.

Attention : Cette stratégie demande de l’expérience et une bonne connaissance du marché.

C’est une option plus risquée, mais potentiellement très rentable. Parfaite pour les profils plus aguerris.

Simulations de rentabilité selon les types de biens

Pour évaluer un bon investissement, il faut se projeter. Voici trois scénarios simples avec des chiffres réalistes à Valenciennes. Chaque exemple correspond à un type de bien et un profil d'investisseur.

Studio étudiant – Quartier universitaire

• Type de bien : Studio meublé

• Surface : 25 m²

• Prix d’achat : 45 000 €

• Frais de notaire : 4 500 €

• Travaux : 5 000 €

• Loyer mensuel : 400 €

• Charges (entretien, taxe foncière, gestion) : 70 €/mois

Rendement brut :
(400 × 12) / 54 500 = 8,8 %

Rendement net estimé :
((400 - 70) × 12) / 54 500 = 7,3 %

Profil adapté : Investisseur débutant ou location meublée en LMNP.

Maison familiale – Quartier Nungesser

• Type de bien : Maison 4 pièces

• Surface : 90 m²

• Prix d’achat : 130 000 €

• Frais de notaire : 10 400 €

• Travaux : 15 000 €

• Loyer mensuel : 950 €

• Charges mensuelles : 130 €

Rendement brut :
(950 × 12) / 155 400 = 7,3 %

Rendement net estimé :
((950 - 130) × 12) / 155 400 = 6,3 %

Profil adapté : Famille locataire ou colocation d’actifs.

T2 pour colocation étudiante – Centre-ville

• Type de bien : Appartement T2 avec deux chambres

• Surface : 50 m²

• Prix d’achat : 85 000 €

• Frais de notaire : 7 000 €

• Travaux : 8 000 €

• Loyer mensuel : 700 € (350 € par chambre)

• Charges mensuelles : 100 €

Rendement brut :
(700 × 12) / 100 000 = 8,4 %

Rendement net estimé :
((700 - 100) × 12) / 100 000 = 7,2 %

Profil adapté : Investisseur ciblant les étudiants en colocation ou la location courte durée.

Conseils pour bien choisir son quartier à Valenciennes

Chaque quartier de Valenciennes a ses particularités. Pour optimiser votre investissement, il est essentiel de choisir une zone adaptée à votre cible locative. Voici un comparatif simple selon trois profils : étudiants, jeunes actifs et familles.

Tableau comparatif des quartiers de Valenciennes

 

Quartier	Proximité transports	Proximité écoles/universités	Commodités (commerces, services)	Prix moyen au m²	Rentabilité locative	Profil idéal
Centre-ville	Excellente (gare, tram)	Bonne (IAE, fac de droit)	Très bonne	2 000 – 2 600 €	Moyenne à bonne (5-6 %)	Étudiants, actifs
Faubourg de Paris	Bonne (bus, axes routiers)	Moyenne	Correcte	1 600 – 1 800 €	Bonne (6-7 %)	Actifs, familles
Nungesser / Saint-Michel	Moyenne	Faible	Moyenne	1 400 – 1 600 €	Élevée (7-8 %)	Familles, colocation
Université / Mont Houy	Correcte (bus)	Excellente (campus principal)	Moyenne	1 500 – 1 700 €	Élevée (7 % et +)	Étudiants
Saint-Waast / Acacias	Moyenne	Moyenne	Bonne	1 700 – 2 000 €	Bonne (6-7 %)	Jeunes couples, actifs

 

Analyse rapide des secteurs

• Centre-ville : Quartier vivant, très demandé. Loyers élevés. Bonne valeur patrimoniale mais rentabilité plus modérée.

• Université / Mont Houy : Cible étudiante forte. Idéal pour studios ou colocation. Turnover plus important, mais forte demande.

• Nungesser / Saint-Michel : Quartiers résidentiels avec maisons spacieuses. Intéressant pour la colocation ou les familles.

• Faubourg de Paris : Secteur en développement, bon compromis entre prix d’achat et rentabilité.

• Saint-Waast / Acacias : Bonne qualité de vie, à mi-chemin entre le centre et les zones résidentielles. Marché stable.

Notre accompagnement pour investir à Valenciennes

Vous êtes convaincu que Valenciennes est la ville où vous investirez pour ces prochaines années ? Il est important de retenir les atouts de la ville en termes de croissance et d’emploi, avec les grandes entreprises qui l’entourent. Ces atouts contribuent à améliorer le cadre de vie de la jeunesse et de la population. Autant de détails qui font de Valenciennes une ville attractive dans laquelle investir. Au niveau de la rentabilité, tous les types de biens se prêtent à une rentabilité optimale.