Investir à Saint-Ouen

Saint Ouen : une ville d'investissement locatif par excellence !

Saint Ouen est bien plus qu'un choix au hasard pour faire l'investissement immobilier ! Il a de grands potentiels locatifs et est actuellement très recherché par de nombreuses catégories de locataires ! Cela s'explique du fait qu'elle est l'une des villes limitrophes de Paris, et est logiquement très fréquentée. L’Île-de-France offre de belles opportunités à haute rentabilité.

Les avantages des villes limitrophes de Paris

Qu'il s'agisse de résidents français ou non, nombreuses sont les personnes qui travaillent dans la capitale et aux alentours ! Il est donc évident qu'il y ait beaucoup de demandes locatives dans les villes limitrophes, et Saint-Ouen en fait partie. Situé au nord de la capitale, cet arrondissement est limité par la Seine, les villes de Saint-Denis et Clichy. Il se fait connaître grâce à sa facilité d’accès.

Néanmoins, le secteur locatif ne consiste pas seulement à trouver des locataires, l'objectif est d'être payé ! Le taux de chômage dans les grandes villes est moins élevé par rapport à la campagne et il y a moins de risques d'insolvabilité. Nous pouvons donc partir du principe que ce sont les nombreuses sociétés et entreprises implantées dans ces villes qui sont génératrices d'emploi. Partant de cette conclusion, le prix de l’immobilier dans les villes limitrophes de Paris connaît aussi une hausse considérable. Cette situation peut constituer un réel avantage pour les investisseurs.

Saint Ouen : à proximité de la gare de Saint-Denis Pleyel

La gare de Saint-Denis Pleyel est juste à quelques minutes de Saint Ouen. Elle reçoit 4 lignes du Grand Paris Express, et emmène un très grand nombre de trafics. En effet, grâce au développement des transports en commun, les habitants de la commune peuvent rejoindre Paris en quelques minutes. Ainsi, ils peuvent prendre deux lignes de métro, la 4 et la 13, ou le RER C (Réseau express régional de l’Île-de-France) pour rejoindre Paris. Mais cela ne s'arrête pas là, car les nouveaux projets de transports urbains permettent à la ville de se connecter facilement à ces autres points :

• Le Pont de Sèvre et le Noisy-Champs à moins d'une demi-heure,
• L’aéroport d’Orly à juste 40 minutes.

La ville est ainsi très connectée avec ses voisines et voire même à l'international, mais un plus grand nombre de publics la fréquentera pour d'autres raisons !

Les autres implantations futures à Saint Ouen

Saint-Ouen attend la création de nouveaux quartiers avec 300 000 m2 de construction pour des bureaux et des écoles. Il y aura de nouveaux logements, prévus au nombre de 5 000 jusqu'à maintenant, mais cela ne suffira largement pas. Ainsi, même si la ville est déjà idéale pour l'investissement locatif, elle le sera encore beaucoup plus dans un avenir proche. Aussi, le projet Campus hospitalo-universitaire Paris-nord est en cours de réalisation. Et avec l'arrivée du Grand Paris Express susmentionné, la ville regroupera une foule de public.

Les autres potentialités d'investissement locatif de Saint Ouen

Saint-Ouen est une ville appartenant à l'air d'attraction de Paris. Elle regroupe 411 communes avec un peu plus de 11 millions d'habitants, et en est le pôle principal. Il est ainsi entouré par plusieurs voies routières et ferroviaires, et il faut savoir que la praticité est l'un des atouts dans l'investissement locatif.

Du côté culturel et paysage, l’architecture fait partie du charme de Saint-Ouen. Elle est plus ou moins variée pour chaque quartier et constitue un patrimoine pour l’arrondissement.

Sachant que cet arrondissement est constitué de 7 quartiers administratifs, Saint-Ouen est en pleine rénovation pour accueillir de nouveaux habitants.

Chaque quartier possède des potentiels non négligeables. Par exemple, Garibaldi, connu pour être le plus attractif et le plus animé de l’arrondissement, est bien desservi grâce à deux stations de métro. De plus, le prix moyen de la location au mètre carré d’un appartement s’élève à 23 euros.

Le quartier Les Docks de Saint-Ouen est également très prisé depuis la rénovation de l’ensemble de son parc immobilier. Nouvel écoquartier, ses potentiels reposent sur ses beaux espaces verts et ses restaurants. Les habitants peuvent profiter d’une longue marche à travers des sentiers verdoyants et d’une vie plus sereine. Le prix moyen de la location dans cette localité s’élève à 20 euros/m2. Quant au prix de vente d’un appartement à deux pièces de 46 m2, c’est à raison de 240 000 euros.

Il est à noter que chaque quartier est bien desservi, au moins par une ligne de bus ou un RER.

Le boulevard périphérique de Paris se situe au sud de la commune, avec les portes de Saint-Ouen et de Clignancourt. Il y a également à proximité du nord, l'autoroute A86. À l'est se trouve le faisceau de voies de la gare du Nord, et à l'ouest, le pont routier qui mène à l'île Saint-Denis. Dans le centre-ville, il y aura tout ce qu'il faut pour une habitation durable (services administratifs et mairie, commerce en tout genre, piscine, la patinoire, etc.).

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif en France ?

Les demandes de location se multiplient chaque trimestre en France, en particulier pour les grandes villes. Cependant, faute du manque de logements, les villes limitrophes deviennent également prisées par les locataires. Les annonces d’appartements en vente s’accroissent, ce qui constitue un avantage pour ceux qui veulent se lancer dans l’investissement immobilier locatif.

La facilité d'accès

L'investissement locatif diffère des autres secteurs d'activité. Ce n'est pas seulement une question de profitabilité, mais la facilité d'accès représente son plus grand avantage ! En effet, il vous est possible de demander un prêt pour le financement de votre projet. Cela signifie que vous allez présenter un projet d'acquisition d'un bien immobilier à la banque en vue d'obtenir le financement, et c'est par le biais des loyers perçus que vous allez rembourser cette dernière.

Les autres avantages de l'investissement locatif

En investissant dans l’immobilier locatif, vous allez bénéficier des privilèges au niveau de la fiscalité et du prix.

Dans un premier temps, le propriétaire bailleur choisissant le régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) bénéficiera d'une opportunité très intéressante fiscalement. Il a la possibilité d'être imposé sur les loyers annuels après déduction des déficits, amortissements et différentes charges. Pour cela, il doit choisir le LMNP au régime réel, et non pas l'abattement au micro BIC (Bank Identifier Code).

Il existe aussi le système de la plus-value à la revente. Un bien immobilier garde en principe sa valeur, lorsqu'il n'est pas vétuste. De plus, un bien implanté dans une ville animée comme Saint Ouen et disposant de tous les potentiels de l'investissement locatif sera toujours très recherché ! Vous pouvez donc envisager de vendre le bien après quelques années d'exploitation, et toujours en tirer plus de bénéfices.

Investissement locatif à Saint Ouen : acheter un bien immobilier ancien ou neuf ?

Après le choix de la ville, vous devez savoir si vous allez acheter un bien neuf ou ancien ! Cela dépendra en principe de vos moyens, mais de nombreux points pour la rentabilité de l'investissement doivent également être étudiés.

Les avantages du bien immobilier neuf

L'immobilier neuf coûte plus cher que l'ancien. Cependant, vous n'aurez plus besoin de faire des travaux de rénovation et le bien suivra déjà la norme de construction en vigueur sur la réglementation thermique. Un bien immobilier est notamment qualifié de neuf lorsqu'il n'a jamais fait l'objet d'une vente ni d'une location, et qu'il a été construit il y a moins de 5 ans.

Si vous choisissez de faire l’achat d’un appartement neuf à Saint-Ouen, sachez que la commune prévoit d’ici 2023 une importante rénovation de tout son parc immobilier. Des constructions de gare et d’immeuble à appartements sont au programme.

Concernant la fiscalité, la mise en place de la loi Pinel constitue un réel avantage. C’est un dispositif permettant de bénéficier d’une défiscalisation immobilière. Le dispositif Pinel offre alors une réduction de 12, 18 ou 21 % du prix de revient. Par contre, il ne s’applique que pour les immobiliers neufs destinés à être loués au moins 6 ans. Si vous voulez bénéficier de cette défiscalisation, privilégiez les annonces d’immobiliers locatifs neufs ou investissez dans l’ancien à condition de rénover le bien de façon à avoir l’état d’un logement neuf.

Concernant le plan de financement, vous pouvez choisir d’investir à crédit pour votre achat. En effet, il est possible d’acheter votre bien neuf à crédit pour ensuite couvrir l’emprunt grâce à la rente locative. Une fois la totalité du crédit remboursée, vous allez disposer d’un patrimoine immobilier durable.

Les avantages du bien immobilier ancien

L'immobilier ancien est un bien construit depuis plus de 5 ans et ayant déjà fait l'objet d'une mutation ou d'une location. Contrairement à celui neuf, vous aurez à faire des travaux de rénovation et chercher des moyens marketing pour vous assurer de sa rentabilité et trouver des locataires. La meilleure solution dans ce cas sera de faire appel à des professionnels de l'investissement locatif pour vous guider dans toutes les démarches et travaux à faire. Il faut cependant savoir que cela représentera toujours moins de dépenses.

Les deux types d'immobilier ont ainsi leurs propres potentiels, mais représentent chacun des risques s'il n'y a pas de locataire. La base sera donc le choix de l'implantation pour être sûr d'avoir une bonne rentabilité d'investissement, et quel que soit votre choix sur le type, il suffira de trouver une ville à haute demande locative comme Saint Ouen.

Investissement locatif à Saint Ouen : rénover un bien immobilier

Si vous avez choisi d’investir dans des biens anciens à rénover, le prix est de 20 à 30 %, moins cher que le neuf. Cependant, le coût de la rénovation est assez élevé. Ce qui ne vous empêche pourtant pas de bénéficier du rendement en investissant intelligemment. Vous pouvez par exemple opter pour un crédit plutôt que de payer au comptant. Le choix du type de logement à acquérir vous revient, que ce soit une maison entière ou un appartement.

Les intérêts de la rénovation du bien immobilier ancien

Investir dans un logement ancien vous amène à faire la rénovation. L’intérêt de cette dernière est qu’elle va vous permettre d’adapter votre bien aux attentes de vos futurs locataires. Ce qui facilite sa mise en location. De plus, comme l’arrondissement de Saint-Ouen-sur-Seine est en plein développement, les jeunes actifs y affluent, à la recherche d’un cadre de vie serein. Ce sont des clients potentiels indispensables pour rentabiliser votre investissement.

Dans le cas où vous décidez de mettre votre maison en colocation, la rentabilité peut grimper et se constituer progressivement en une grosse fortune pour vous. Cela requiert des travaux de rénovation basés sur l’ajout de pièces et les ajustements au niveau énergétique. C’est d’ailleurs une solution idéale si vous envisagez de prendre comme locataires des étudiants. Grâce à sa proximité avec de grandes écoles et des universités parisiennes, Saint-Ouen attire particulièrement les étudiants. Pour bien profiter de cette situation, rénovez votre bien et n’hésitez pas à le changer en résidence étudiante. Les pièces pourront alors se transformer en chambres dont chacune d’elles générera un loyer individuel. Le prix de location total de chaque chambre vous permettra de vous constituer rapidement une grosse somme d'argent et d’amortir votre achat.

Louer un logement meublé ou vide

Dans un investissement locatif, les investisseurs se doivent de bien réfléchir sur le type de logement à mettre en location. Le choix repose sur les attentes des clients. Par exemple, pour un habitat vide, 80 % des demandes concernent les maisons individuelles non meublées.

Studio, appartement ou maison, les jeunes actifs recherchent un endroit où ils pourront construire leur vie. Ainsi, les personnes qui veulent vivre seules priorisent les studios. La rentabilité de ce type de logement est assez élevée, entre 4 et 5 % avant impôts. Par contre, les appartements avec deux ou trois pièces sont plus prisés par les couples. Ceci réduit le risque d'impayés car les deux s’entraident pour régulariser la facture en cas de manque d’argent dans le ménage.

Pour les habitats meublés, les loyers sont de 15 à 20 % plus élevés avec un régime d’imposition sur les recettes locatives très avantageux (abattement de 50 % pour les loyers annuels à 70 000 euros). À titre de résidence principale, les biens en location meublée sont très prisés ces dernières années. Depuis fin 2018, une loi concernant le bail mobilité autorise le propriétaire à louer son bien pour une durée réduite. Ceci permet alors aux locataires temporaires, missionnaires pour un trimestre par exemple, de bénéficier d’un toit confortable.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.