SCPI succession : comment transmettre vos parts ?

Investir en SCPI, c’est acheter des parts dans une société civile de placement immobilier qui détient des immeubles et reverse des loyers aux associés. Ces titres entrent dans votre patrimoine et se retrouvent au cœur de la succession en cas de décès.​

La vraie question est simple : que deviennent ces placements lors d’un héritage et comment organiser leur transmission à vos proches ? Il s’agit de comprendre comment se déroule la succession liée à ces véhicules immobiliers et comment les droits à payer s’appliquent sur les titres détenus. On voit aussi comment le démembrement (nue‑propriété / usufruit) et l’assurance vie peuvent aider à structurer la transmission de votre patrimoine financier.​

Rappels : qu’est‑ce qu’une SCPI et des parts SCPI ?

Fonctionnement d’une société civile de placement immobilier

Une SCPI collecte de l’épargne auprès de particuliers pour acheter et gérer un portefeuille d’immeubles (bureaux, commerces, logements, santé, etc.). La société de gestion sélectionne les biens, gère les locataires, encaisse les loyers et reverse des revenus aux associés.​

En pratique, ce type de placement revient à déléguer la gestion des biens à un professionnel tout en profitant de l’immobilier sous forme de parts. Ces titres donnent accès à un portefeuille diversifié sans avoir à gérer soi‑même les locations ni les travaux.​

Parts SCPI, propriété des parts et revenus

Quand une personne investit, elle achète des parts qui représentent une fraction de la société et, indirectement, des immeubles détenus. On parle alors de propriété de parts : l’investisseur devient associé et figure sur le registre tenu par la société de gestion.​

Les titres peuvent être détenus en pleine propriété ou dans le cadre d’un démembrement. En pleine propriété, l’associé détient à la fois l’usufruit et la nue‑propriété et perçoit les revenus. En démembrement, on sépare les droits : l’usufruitier touche les loyers, tandis que le nu‑propriétaire détient la valeur économique des parts, mais ne reçoit pas de revenus tant que l’usufruit existe.​

Ce fonctionnement (usufruit / nue‑propriété) est central dès qu’on parle de succession, de transmission de titres immobiliers et de droits prélevés au décès.​

SCPI et succession : ce qui se passe en cas de décès

Intégration des parts SCPI à la succession

Au décès d’un associé, les titres détenus sont intégrés à l’actif successoral au même titre qu’un compte bancaire ou des actions. Ils sont donc pris en compte pour le calcul des droits, en fonction du lien de parenté entre le défunt et chaque héritier (enfants, conjoint, autres proches).​

La valeur retenue correspond, en général, à la valorisation publiée par la société de gestion à la date du décès (souvent la valeur de retrait ou une valeur de marché récente). Cette base sert au calcul des droits sur les parts détenues, que ce soit en pleine propriété ou en démembrement (usufruit / nue‑propriété).​

Procédure pratique après décès

Après le décès, le notaire dresse l’inventaire du patrimoine, identifie les lignes de SCPI et établit l’acte de notoriété qui confirme la liste des héritiers. Cet acte permet ensuite de contacter la société de gestion, qui met à jour le registre des associés et enregistre la mutation des titres au nom des bénéficiaires.​

Plusieurs choix s’offrent alors aux héritiers : conserver les parts et percevoir les revenus, vendre tout ou partie des titres reçus ou se répartir les lignes pour limiter l’indivision. Ces décisions dépendent de leurs besoins de liquidités, de leur projet patrimonial et de la façon dont ils souhaitent gérer l’immobilier indirect détenu via la SCPI.​

Base taxable et valorisation des parts SCPI

Au décès, l’administration fiscale retient la valeur des titres à cette date pour calculer les droits à payer. En pratique, on s’appuie sur la valeur de retrait ou la valeur de marché indiquée par la société de gestion, selon les règles propres à chaque véhicule.​

Cette valeur dépend du type de droit détenu : en pleine propriété, la part est retenue en totalité ; en démembrement, on répartit entre usufruit et nue‑propriété selon un barème fiscal lié à l’âge de l’usufruitier (plus celui‑ci est âgé, plus la part de la nue‑propriété augmente). Le calcul des droits se fait donc sur la valeur des droits réellement transmis (pleine propriété, nue‑propriété ou usufruit).​

Lien de parenté, abattements et barèmes

Une fois la valeur des titres fixée, on applique les règles classiques des droits de succession. Le lien de parenté entre le défunt et chaque héritier conditionne les abattements et le barème applicable.​

Les enfants et parents disposent d’abattements plus élevés, le conjoint survivant marié est exonéré en France, et les autres bénéficiaires (frères et sœurs, neveux, tiers) supportent en général une taxation plus lourde. Dans une transmission incluant des SCPI, la combinaison “valeur des parts + lien de parenté + abattements” détermine le montant final des droits, ce qui ouvre la voie à des stratégies d’optimisation comme les donations de nue‑propriété ou l’utilisation d’un contrat d’assurance vie.​

Transmission des parts SCPI : les différents modes

Transmission en pleine propriété

En pleine propriété, la personne détient l’usufruit et la nue‑propriété des titres. Au décès, ces parts entrent dans la succession pour leur valeur totale et sont soumises aux droits de mutation selon le lien de parenté avec chaque héritier. Les bénéficiaires reçoivent alors les titres en pleine propriété et peuvent percevoir les revenus, conserver ou vendre, selon leurs besoins.​

Ce mode de détention reste le plus simple à comprendre mais laisse peu de marge pour optimiser la fiscalité. Toute la valeur est taxée au décès, ce qui peut alourdir la facture si le patrimoine global est élevé. Pour alléger cette charge, il est utile de réfléchir en amont à d’autres solutions comme la donation ou le démembrement.​

Transmission via démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit et la nue‑propriété des parts. Par exemple, un parent peut donner la nue‑propriété de ses titres à ses enfants et garder l’usufruit pour continuer à percevoir les loyers. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans droits supplémentaires sur ces mêmes parts.​

L’intérêt est double : la valeur transmise en nue‑propriété est inférieure à la pleine propriété et les droits de donation sont calculés sur cette base réduite, selon un barème lié à l’âge de l’usufruitier. Ce mécanisme permet de préparer la succession, de limiter l’impact des droits et de garder la main sur les revenus pendant la vie du donateur.​

SCPI et assurance vie : un levier pour la succession

SCPI logées dans un contrat d’assurance vie

Un contrat d’assurance vie peut proposer des supports investis en SCPI. Dans ce cas, au lieu de détenir directement les parts, l’épargnant détient des unités de compte liées à une ou plusieurs sociétés immobilières à l’intérieur du contrat. Les loyers encaissés par la SCPI restent dans l’enveloppe et viennent augmenter la valeur du capital.​

La différence est importante pour la succession : ce n’est plus la ligne de SCPI détenue en direct qui compte, mais la valeur du contrat d’assurance vie. La transmission ne suit pas les mêmes règles que pour des titres logés sur un compte‑titres classique, car le contrat bénéficie d’un régime spécifique au décès.​

Avantages successoraux de l’assurance vie

En assurance vie, le capital est versé aux personnes nommées dans la clause bénéficiaire. Le montant transmis dépend des primes versées et de la performance des supports, dont les SCPI le cas échéant. Selon l’âge au moment des versements et le montant global, la fiscalité au décès peut être plus douce que celle d’une succession ordinaire, avec notamment des abattements importants par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans.​

Concrètement, combiner detentions en direct et support immobilier dans une assurance vie permet de mieux répartir la transmission du patrimoine. Une partie passe par la succession classique, une autre via le contrat avec ses propres abattements et règles, ce qui aide à cibler ce que chaque héritier reçoit tout en maîtrisant la charge fiscale.​

Stratégies concrètes pour anticiper et optimiser la transmission des parts de SCPI

Anticiper la transmission : donations et démembrement

Préparer la transmission en amont évite un choc fiscal au décès et donne plus de marges de manœuvre. Une approche fréquente consiste à donner la nue‑propriété des parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui permet aux parents de garder les revenus tout en transférant progressivement la valeur du placement.​

La valeur de la nue‑propriété est inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit la base taxable pour les droits de donation. Le calcul suit un barème lié à l’âge de l’usufruitier : plus il avance en âge, plus la part attribuée au nu‑propriétaire augmente.

Ce montage permet de transmettre une partie de l’immobilier détenu via SCPI de son vivant, de profiter des abattements renouvelables sur les donations et de limiter le poids des droits au décès, puisque les enfants deviennent ensuite pleinement propriétaires sans taxation supplémentaire sur ces titres déjà démembrés.​

Limiter l’indivision et organiser la transmission des parts SCPI

Sans préparation, les parts peuvent se retrouver en indivision entre plusieurs héritiers, ce qui bloque parfois les décisions : certains veulent vendre, d’autres préfèrent conserver et percevoir les revenus. Pour éviter ces tensions, il est utile d’anticiper la répartition des titres et, si besoin, de prévoir des clauses claires dans la stratégie patrimoniale.​

Plusieurs leviers existent : répartir les parts entre les héritiers lors des donations, combiner SCPI et autres actifs pour équilibrer les lots, ou encore loger certaines lignes dans une société civile familiale qui fixe des règles de gestion. L’objectif reste simple : organiser la propriété de façon à ce que chaque héritier sache ce qu’il reçoit et puisse décider, sans blocage, de conserver ou de céder ses titres.​

What you need to remember

Les parts de SCPI occupent une place importante dans la succession, au même titre que les autres éléments du patrimoine. Bien comprendre leur fonctionnement, la manière dont les droits de mutation s’appliquent et les différentes options de transmission (pleine propriété, démembrement, assurance vie) aide à protéger ses proches et à limiter la facture fiscale.​

En pratique, trois leviers reviennent souvent : préparer la transmission en avance avec des donations, utiliser le démembrement (nue‑propriété / usufruit) pour réduire la base taxable et combiner détention en direct et assurance vie pour diversifier les règles applicables. Pour aller plus loin, un échange avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine permet d’adapter ces principes à chaque situation, aux héritiers concernés et au niveau d’immobilier détenu via des SCPI.