Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée

Maîtriser la fiscalité de la location meublée, c’est la clé d'un investissement rentable et serein. La location meublée est le graal de l'investisseur immobilier : des revenus potentiellement plus élevés qu'en location nue, un marché dynamique... Mais attention, qui dit revenus dit impôts ! Et la fiscalité de la location meublée, c'est un sujet qui peut vite devenir un casse-tête.

Alors, comment ça marche ? Micro-BIC ou régime réel ? Le micro-BIC, c'est un peu la simplicité incarnée. Avec ce régime, un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué sur vos recettes locatives, sans que vous ayez à justifier vos dépenses. Le régime réel, lui, demande un peu plus de paperasse, une comptabilité détaillée sur l'ensemble de vos dépenses et de vos recettes locatives. En contrepartie, il vous permet de déduire toutes vos charges, notamment l'achat des meubles, les primes d'assurance et les frais de travaux.

En plus de ces régimes fiscaux, il y a aussi la question des taxes, de la TVA... Bref, un vrai labyrinthe pour le loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) surtout avec les récentes modifications apportées par la loi de finances 2025. Les nouvelles règles peuvent sembler intimidantes. Cependant, avec les bonnes clés, on peut s'y retrouver et optimiser sa déclaration d'impôt pour garder un maximum de revenus dans sa poche.

Les régimes d'imposition pour la location meublée

En fonction de votre profil d'investisseur et des caractéristiques de votre location meublée, le choix entre le micro-BIC et le régime réel peut grandement influencer votre stratégie fiscale. Si le micro-BIC offre une simplicité indéniable, il peut s'avérer insuffisant pour les investisseurs dont les charges sont importantes. C'est là qu'intervient le régime réel, une option plus complexe, mais potentiellement plus avantageuse pour optimiser sa fiscalité.

Le régime Micro-BIC : la simplicité pour les débutants (et les autres !)

Pour bénéficier du régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il faut respecter certaines conditions de revenus. Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 72 600 euros pour les locations classiques et 176 200 euros pour les meublés de tourisme classés. Si vos revenus locatifs dépassent ces seuils, vous devez passer au régime réel. (Sources : Service-Public)

Avec le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes locatives. Autrement dit, seule la moitié des revenus sera soumise à l’imposition. Par exemple, pour 20 000 euros de recettes locatives sur une année, l'impôt ne portera que sur 10 000 euros après application de l'abattement. Ce taux monte à 71 % si la location meublée est classée en meublé de tourisme. Dans ce cas, pour 10 000 euros de recettes, l'abattement sera de 7 100 euros, et seules 2 900 euros seront soumises à l’impôt. (Sources : Service-Public)

Le régime réel : la déduction pour les pros (ou ceux qui veulent le devenir !)

Le régime réel s'applique automatiquement dès que vos recettes dépassent les plafonds du micro-BIC. Toutefois, vous pouvez aussi le choisir volontairement, même si vous êtes en dessous de ces seuils, si vous pensez que c'est plus avantageux pour vous. Pour cela, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse de toutes vos dépenses et recettes. L'avantage principal ? Vous pouvez déduire de nombreuses charges, ce qui réduit votre revenu imposable et, par conséquent, votre impôt.

Voici un aperçu des principales charges déductibles avec ce régime :

• Les intérêts d'emprunt : si vous avez emprunté pour acheter votre logement, vous pouvez déduire les intérêts ;
• Les frais de gestion : frais de notaire, frais de dossier, etc. C'est un peu comme si vous pouviez déduire les frais annexes à votre investissement ;
• Les meubles et équipements : lits, tables, chaises, tout ce qui meuble votre logement peut être déduit ;
• Les travaux : entretien, rénovation, amélioration, tout est bon pour réduire votre impôt ;
• Les assurances habitations, taxes foncières…

 

En pratique, toutes ces charges viennent diminuer vos recettes imposables. Imaginez : si vous avez 15 000 euros de recettes et 5 000 euros de charges déductibles, vous ne serez imposé que sur 10 000 euros !

Tableau comparatif des deux régimes : pour y voir plus clair

Critères	Micro-BIC	Régime réel
Plafond de recettes	72 600 euros pour location classique	Pas de plafond
	176 200 euros pour meublé de tourisme
Abattement	50% des recettes (71% pour le tourisme)	Aucune simplification, déduction réelle des charges
Déduction des charges	Pas de possibilité de déduire des charges	Possibilité de déduire toutes les charges
Simplicité	Très simple, pas de comptabilité à tenir	Plus complexe, comptabilité à gérer
Idéal pour	Revenus modérés, gestion simplifiée	Investisseurs avec de nombreux frais ou gros revenus locatifs

 

La déclaration des revenus issus de la location meublée

La déclaration des revenus issus de la location meublée dépend du régime fiscal que vous choisissez. Voici comment cela fonctionne.

• Déclaration des revenus avec le micro-BIC : vous déclarez simplement vos recettes locatives sur le formulaire 2042 C PRO et un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué ;
• Déclaration des revenus avec le régime réel : vous devez remplir le formulaire 2031 et détailler vos recettes locatives ainsi que toutes vos charges.

 

La TVA et la location meublée : quand est-elle applicable ?

En règle générale, la location de logements meublés est exonérée de TVA. Cela signifie que vous n'avez pas à facturer de TVA à vos locataires. Vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA sur vos dépenses, telles que l’achat de meubles, les travaux... Cette exonération s'applique aussi bien aux locations de longue durée qu'aux locations saisonnières. Cependant, selon le régime fiscal choisi et les prestations offertes, la TVA peut être exigée au taux de 10 % ou 20 %.

 

Les textes de loi sur la TVA en location meublée

L’exonération de TVA pour la location meublée est prévue par l’article 261 D du Code général des impôts (CGI). Cet article stipule que la mise à disposition d’un logement meublé, à titre de résidence principale ou secondaire, ne relève pas de la TVA. Cependant, certaines conditions spécifiques peuvent entraîner son application. Elles incluent :

• Les locations en résidence de tourisme classée (article 261 D, 4° du CGI) ;
• Les locations meublées avec prestations para-hôtelières (article 261 D, 4°-b du CGI) ;
• Les locations meublées à usage professionnel, sous certaines conditions.

 

Le loueur qui entre dans l’un de ces cas est tenu d’appliquer la TVA sur ses revenus locatifs. Il doit la reverser à l’administration fiscale via une déclaration périodique.

Les situations où la TVA s’applique en location meublée

Si un loueur propose au moins trois des quatre services suivants, il doit appliquer la TVA à 10 % sur ses recettes locatives :

• Fourniture du petit-déjeuner ;
• Nettoyage régulier du logement pendant la location ;
• Fourniture du linge de maison (draps, serviettes, etc.) ;
• Accueil physique et réception des clients.

 

Ces services sont considérés comme des prestations hôtelières, car ils vont au-delà de la simple location d'un bien meublé. Lorsqu'un loueur propose un tel ensemble de services, il s'engage dans une activité d'hébergement commercial qui ressemble à de l'hôtellerie, ce qui justifie l'application de la TVA.

La location meublée en résidence de tourisme classée

Les biens situés en résidence de tourisme classée sont soumis automatiquement à la TVA au taux de 10 %. Ce classement est accordé aux établissements respectant des critères de confort et de services définis par Atout France, l’organisme officiel chargé du développement du tourisme en France. L’un des principaux avantages de ce régime est la possibilité de déduire la TVA payée sur :

• L’achat du bien immobilier ;
• Les meubles et équipements (lit, table, électroménager, etc.) ;
• Les travaux d’entretien et de rénovation.

 

La location meublée à usage professionnel

Lorsqu’un logement meublé est loué à une entreprise pour héberger ses salariés, la TVA au taux de 20 % peut s’appliquer. Ce cas concerne uniquement les locations conclues directement entre un loueur et une société, et non avec un particulier.

Prenons un exemple concret : une entreprise loue un appartement meublé pour loger un cadre en déplacement professionnel. Si le loyer est fixé à 1 500 euros par mois, ce montant inclut la TVA de 20 %, soit 250 euros. L’entreprise, en tant que structure assujettie à la TVA, peut récupérer cette somme via sa comptabilité, ce qui réduit son coût réel de location.

L’option volontaire pour l’assujettissement à la TVA

Un loueur peut choisir d’assujettir volontairement sa location meublée à la TVA. Cette option n’est pas automatique. En revanche, elle peut être intéressante dans certains cas, notamment lorsqu’un investisseur engage des dépenses importantes pour l’aménagement ou la rénovation du logement.

L’un des principaux avantages de cette option est la possibilité de déduire la TVA sur les achats liés à l’exploitation du bien. Cela concerne notamment les travaux, l’achat de meubles, d’équipements et toutes les dépenses nécessaires à la mise en location. Cependant, cette décision implique aussi des obligations fiscales et comptables plus strictes.

En optant pour la TVA, vous devez :

• Facturer la TVA aux locataires : le loyer perçu inclura la TVA au taux applicable (10 % ou 20 % selon le type de location) ;
• Déclarer et reverser la TVA à l’administration fiscale : une déclaration périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) est obligatoire ;
• Tenir une comptabilité rigoureuse : vous devez conserver tous les justificatifs des dépenses et des recettes, sous peine de redressement fiscal.

Exemple concret : récupération de la TVA sur des travaux :

Imaginons qu’un investisseur achète un logement meublé qu’il souhaite rénover avant de le louer. Il réalise des travaux pour un montant total de 50 000 euros TTC, dont 10 000 euros de TVA. Sans option pour la TVA, il ne peut pas récupérer ces 10 000 euros et supporte donc la totalité du coût. Avec option pour la TVA, il peut demander le remboursement des 10 000 euros de TVA auprès de l’administration fiscale. Son investissement réel s’élève alors à 40 000 euros HT au lieu de 50 000 euros.

La taxe foncière et la location meublée : comment est-elle calculée ?

La taxe foncière est un impôt local que chaque propriétaire doit régler chaque année. Elle concerne aussi bien les propriétaires de logements en location meublée que ceux de logements non meublés. Elle est calculée sur la valeur cadastrale du logement. Cette valeur est déterminée en fonction de plusieurs critères, tels que la surface du logement ou le type de meubles présents dans le bien.

Les valeurs cadastrales sont régulièrement réévaluées par l’administration fiscale. Elles servent de base pour appliquer un taux d’imposition. Ce taux est fixé par chaque collectivité locale (commune, département, région). Il varie en fonction de la localité. La taxe foncière est donc calculée de manière forfaitaire, sans lien direct avec les revenus de la location meublée.

La taxe foncière dans le cadre de la location meublée

En tant que loueur en location meublée, vous êtes toujours redevable de la taxe foncière. Cette obligation s'applique quel que soit le régime fiscal choisi pour vos revenus locatifs, micro-BIC ou réel. Toutefois, si vous êtes soumis au régime réel, vous pouvez déduire cette taxe dans le cadre de vos charges déductibles. Cela permet de réduire la base imposable de vos revenus locatifs.

Prenons un exemple pour mieux comprendre : vous louez un appartement meublé à des touristes. La taxe foncière annuelle s'élève à 500 euros. Vous pouvez intégrer cette taxe dans vos charges déductibles. Cela signifie que les 500 euros de taxe foncière viendront diminuer vos recettes locatives imposables. En conséquence, votre base imposable sera réduite, ce qui peut entraîner une diminution de votre impôt sur le revenu.

Le cas des meubles et de leur impact sur la taxe foncière

Un autre aspect à considérer est l’impact de la présence de meubles dans le bien loué. Selon la réglementation en vigueur, si le bien est loué meublé, les meubles qui y sont présents peuvent influencer la valeur locative cadastrale. Cet impact est généralement faible. Cependant, des investissements importants dans des meubles de haute qualité ou des équipements modernes peuvent indirectement influencer la valeur du bien. Cette revalorisation peut alors avoir un impact sur le calcul de la taxe foncière.

LMP vs LMNP : quelle option fiscale choisir pour sa location meublée ?

Lorsqu'il s'agit de choisir un régime fiscal pour la location meublée, deux options se distinguent : LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ces deux statuts ont des implications fiscales différentes et peuvent influencer vos revenus de manière significative.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le LMP s'adresse aux investisseurs qui exercent la location meublée comme une activité principale. Pour bénéficier de ce statut, plusieurs critères doivent être remplis. D'abord, les revenus annuels générés par la location meublée doivent dépasser 23 000 euros. Ces revenus doivent constituer plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal. Si vous êtes dans ce cas, vous pouvez bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse.

Le principal avantage du LMP réside dans le traitement fiscal des revenus générés par la location meublée. En tant que loueur professionnel, vous pouvez déduire un grand nombre de charges liées à l'exploitation du bien : travaux, amortissements du bien et des meubles, charges d'entretien, frais de gestion, etc. Cela peut réduire considérablement votre base imposable.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le LMNP est le régime fiscal le plus couramment choisi pour la location meublée. Il s'adresse aux investisseurs qui ne font pas de la location meublée une activité professionnelle à part entière. Ce statut est particulièrement adapté aux particuliers qui souhaitent bénéficier des avantages de la location meublée, sans avoir à se soumettre à des obligations comptables strictes.

Pour être éligible au statut de LMNP, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros par an. Elles ne doivent pas constituer la majeure partie de vos revenus. Par ailleurs, vous devez être propriétaire d’un bien meublé destiné à la location.

L'un des principaux avantages du LMNP est la simplicité administrative. Contrairement au LMP, vous n'êtes pas tenu de tenir une comptabilité complexe ni de déclarer vos recettes en suivant un régime réel. Le régime micro-BIC, accessible en LMNP, permet d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. De plus, même si vous êtes sous le régime micro-BIC, il est possible d'opter pour le régime réel pour déduire des charges spécifiques. Cela vous permet de réduire davantage vos recettes imposables et donc votre imposition.

Conseils pour optimiser votre fiscalité en location meublée

Voici quelques conseils clés pour réduire votre impôt et maximiser vos revenus locatifs :

Choisissez le bon régime fiscal

Optez pour le régime micro-BIC si vos recettes sont modérées. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Si vos recettes sont plus élevées, privilégiez le régime réel.

Optimisez vos amortissements

En régime réel, vous pouvez amortir votre logement et les meubles afin de réduire la base imposable de vos revenus.

Tenez une comptabilité rigoureuse

Conservez toutes vos factures et justificatifs pour optimiser vos déductions et éviter toute erreur lors de votre déclaration fiscale.

Effectuez des simulations fiscales

Réalisez des simulations fiscales pour déterminer quel régime fiscal vous permet de réduire au maximum votre imposition. Cela vous aide à choisir entre le micro-BIC et le régime réel, en fonction de vos revenus locatifs et de vos charges.

Maîtriser la fiscalité de la location meublée : atout pour votre investissement

Comprendre la fiscalité de la location meublée est essentiel pour tout investisseur souhaitant optimiser ses revenus locatifs. Micro-BIC ou régime réel, TVA, taxe foncière, LMP ou LMNP... Autant de notions à maîtriser pour optimiser votre imposition et maximiser vos revenus locatifs.

Si vous avez des questions spécifiques ou si vous souhaitez bénéficier d'un accompagnement personnalisé, n'hésitez pas à nous contacter. Nos experts sont à votre disposition pour vous aider à faire les meilleurs choix pour votre location meublée.