Budget 2026 : ce qui change pour les propriétaires

Le budget 2026 (loi de finances 2026) ne s’annonce pas comme une réforme spectaculaire, mais il est attendu sur des ajustements concrets face à l’urgence du logement : raréfaction de l’offre locative privée, essoufflement de la construction neuve et nécessité d’accélérer la transition énergétique du parc immobilier.​

Dans ce contexte, plusieurs pistes sont discutées pour réconcilier les propriétaires avec la vente, la location nue et l’accession à la propriété, tout en orientant progressivement le marché immobilier vers des logements loués “vides” plutôt que “meublés”. Le fil conducteur est clair : rendre la détention et l’exploitation d’un bien moins pénalisantes… mais avec un traitement moins favorable pour la location meublée et, en particulier, le LMNP.​

Remettre des biens sur le marché : la plus-value immobilière dans le viseur

Cela fait plus d’une décennie qu’aucune baisse notable n’a touché la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. Le système actuel encourage à différer une vente pour “attendre” des abattements plus intéressants. Résultat, les transactions peuvent se gripper et, par ricochet, la production de logements peut souffrir quand des terrains constructibles restent immobilisés.​

La situation actuelle en chiffres

L’imposition globale d’une plus-value (hors résidence principale) est présentée à 36,2% en janvier 2026, correspondant à 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS/prélèvement de solidarité). L’exonération totale n’intervient qu’au bout de 30 ans de détention (dans le cadre décrit), ce qui alimente l’idée qu’il vaut mieux attendre que vendre. En revanche, la vente de la résidence principale resterait exonérée de plus-value.​

Deux voies de réforme évoquées

Option 1 : “améliorer” le mécanisme sans le renverser.
Une première piste consisterait à accélérer les abattements pour durée de détention afin d’arriver plus vite à une exonération d’impôt, évoquée autour de 17 ans au lieu de 22 ans aujourd’hui (sur la partie impôt). Point important : cette évolution concernerait l’impôt sur le revenu (19%), alors que les prélèvements sociaux resteraient dus jusqu’à 30 ans.​

Option 2 : changer de logique.
Une autre hypothèse serait de supprimer les abattements et de réduire fortement le taux, en l’abaissant autour de 15%, tout en intégrant un coefficient d’érosion monétaire pour tenir compte de l’inflation et éviter de taxer une “fausse” plus-value. Cette solution paraîtrait toutefois trop avantageuse pour les vendeurs dans un contexte de contraintes budgétaires, donc politiquement plus difficile à faire aboutir.​

Redonner de l’attrait à la location nue : micro-foncier plus généreux

Le constat de départ est que des propriétaires se détournent de la location vide, et que la fiscalité joue un rôle dans cette désaffection, la location meublée ayant longtemps bénéficié d’un traitement plus attractif. Pour réduire cet écart, une mesure “simple” est avancée : rehausser l’abattement du micro-foncier de 30% à 50%, afin de le rapprocher du micro-BIC. Un bémol est relevé : même revalorisé, le micro-foncier pourrait rester réservé aux revenus modestes du fait d’un seuil d’éligibilité maintenu à 15 000 € par an, ce qui limite la portée aux “petits bailleurs”.​

Relancer l’investissement locatif (surtout neuf) : le “statut du bailleur privé”

La création d’un « statut du bailleur privé » est présentée comme un outil de relance de l’investissement locatif, mais pas comme une mesure universelle : il s’agit d’un cadre optionnel, ciblé sur le neuf et l’ancien lourdement rénové, et exclusivement sur la location nue.​

L’avantage fiscal mis en avant repose sur l’amortissement du prix du logement, avec des taux indicatifs évoqués (jusqu’à 4%/an en neuf et 3,5%/an dans l’ancien), et un plafond annuel de déduction mentionné à 10 000 €. L’amortissement serait bonifié si le bailleur accepte de louer en intermédiaire/social (loyers plus bas que le marché), ce qui aligne le dispositif avec une logique d’offre locative “abordable”.​

Ce statut viendrait avec des paramètres précis : nature de l’opération (neuf ou ancien avec au moins 20% de travaux), durée minimale de location (9 ans), plafonds de loyer (différents selon neuf/ancien), et un point important sur la sortie : les amortissements seraient réintégrés dans le calcul de la plus-value. Enfin, plusieurs catégories seraient écartées : investissements antérieurs à 2026, locations meublées (LMNP/LMP) et ancien sans gros travaux.

Tableau — « Statut du bailleur privé » : conditions annoncées

Paramètres de l’investissement	Règles du « statut du bailleur privé » 2026
Type d’investissement	Neuf ou ancien avec au moins 20% de travaux. ​
Type de logement	Appartement ou maison. ​
Type de location	Location vide uniquement. ​
Durée de l’engagement de location	9 ans minimum. ​
Plafonds de loyer dans le neuf	Non, sauf si location intermédiaire/sociale. ​
Plafonds de loyer dans l’ancien	Oui. ​
Plafonds de ressources du locataire	Non, mais cela reste incertain. ​
Sort des amortissements	Réintégration dans le calcul de la plus-value. ​

Rénovation énergétique : prolonger le levier “superdéficit foncier”

Sur le volet DPE, le bailleur peut imputer un déficit foncier sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, et qu’un plafond majoré à 21 400 € a existé en cas de travaux améliorant la performance énergétique.​

Pour 2026, l’idée évoquée serait de prolonger ce coup de pouce fiscal afin d’aider à financer la rénovation énergétique, en particulier au regard des interdictions de louer liées aux étiquettes énergétiques et au sujet des passoires thermiques. Le calendrier mentionne notamment les DPE G concernés depuis 2025, et les DPE F à partir de 2028 (avec des assouplissements attendus, notamment en copropriété).​

Accession : un PTZ renforcé et élargi

Pour soutenir l’achat d’une résidence principale, une amélioration du prêt à taux zéro (PTZ) est également évoquée, afin d’aider les primo-accédants. Plusieurs axes apparaissent : augmenter le montant pour aider davantage de ménages à acheter, ouvrir le PTZ aux acquéreurs successifs d’un BRS (bail réel solidaire), et étendre l’éligibilité du PTZ “ancien avec travaux” à certains territoires d’Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion).​

Le “sauf si” : le LMNP davantage pénalisé (CSG et amortissement)

La bascule la plus nette concerne la location meublée : la tendance décrite est de réduire l’avantage comparatif du LMNP pour réorienter les investisseurs vers la location nue. La mesure mise en avant comme actée est une hausse de CSG pour le LMNP, qui se traduit par un taux global de prélèvements sociaux à 18,6% pour le LMNP, contre 17,2% en location vide.

Enfin, même si le principe de l’amortissement en LMNP ne serait pas supprimé dans l’immédiat, il reste la possibilité d’un “coup de frein” via une réduction des taux, potentiellement vers des niveaux proches de ceux du futur statut du bailleur privé.​

Tableau — 2026 : prélèvements sociaux selon le type de location

Types de location	Social security contributions
Location vide	17,2% ​
Location meublée (LMNP)	18,6%* ​
Location meublée (LMP)	Cotisations URSSAF ​

* Ce taux s’applique sur les revenus 2025 à déclarer au printemps 2026.​