Comment calculer une plus-value immobilière en 2026?

En investissement locatif, la plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la revente d'un logement. Elle se calcule à partir de la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession du bien, ajustée des frais et charges déductibles. Fiscalement, ce gain est taxé à 36,2% au total : 19% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des cotisations sociales.

Ce taux diminue progressivement à partir de la 6e année de possession, jusqu'à disparaître totalement après 30 ans. Certains vendeurs peuvent même en être dispensés dès la première cession, selon leur profil ou l'usage du bien. Comment procéder au calcul concret ? Quelles réductions s'appliquent ? Dans quels cas la taxation est-elle nulle ? Cet article vous apporte toutes les réponses.

Source : service-public.gouv.fr

 

Calcul de la plus-value brute

Comment procéder à ce calcul ? En principe, le résultat s'obtient en soustrayant le coût d'achat du produit de la vente.

Détermination du prix de cession

Le montant retenu pour la vente s'obtient en tenant compte de certaines charges.

La majoration du prix de cession

Lors du calcul, vous devez vous appuyer sur le montant réel figurant dans l'acte authentique signé par le notaire. Certaines charges viennent s'y ajouter.

D'une part, ce montant est majoré par la taxe de publicité foncière ou les indemnités d'enregistrement prélevées lors de la transaction. Il s'agit communément des DMTO (Droits de mutation à titre onéreux), souvent assimilés aux frais de notaire. Ce sont concrètement des taxes servant à financer les différentes instances publiques. L'opération immobilière implique le règlement de :

• pour le département : un taux de 3,80% à 4,50% ;
• pour la commune : un taux de 1,20% ;
• du département à l'État : un taux de 2,37% du montant perçu par le département.

Pour un logement ancien, la charge fiscale totale peut ainsi atteindre 5,81%, contre seulement 0,715% pour un bien neuf.

D'autre part, l'acquéreur doit également régler les charges supplémentaires mentionnées dans l'acte notarié. Ces sommes s'ajoutent au montant final. Sont notamment concernés : la taxe foncière, le coût d'un mur séparateur et l'indemnité d'éviction versée au locataire en place.

La minoration du prix de cession

Certains frais supportés par le vendeur sont en revanche déductibles du produit de la vente. Outre la TVA, les éléments suivants viennent en déduction :

• les honoraires d'une agence immobilière ;
• les frais de diagnostics exigés par la loi avant de vendre le logement ;
• les indemnités d'éviction à la charge du vendeur et versées au locataire ;
• la rémunération de l'architecte sollicité pour l'instruction d'un permis de construire ;
• les coûts de mainlevée d'hypothèque.

Ces déductions ne s'appliquent pas si le vendeur est incapable de fournir les justificatifs correspondants à l'administration fiscale.

Détermination du prix d'acquisition

Plusieurs paramètres entrent ici en jeu.

Les frais d'achat ou de transmission si obtention à titre gratuit

Lorsque le bien a été reçu par héritage ou donation, le calcul s'effectue à partir de sa valeur vénale. Viennent alors s'ajouter au montant retenu :

• les frais d'acte de transmission et de déclaration, y compris les indemnités de notaire ;
• les droits de succession ou de donation (selon la situation).

Seules les dépenses réellement supportées par l'héritier ou le donataire sont retenues dans ce calcul.

Lorsque le bien a été acheté directement, le coût de référence est celui inscrit dans l'acte authentique de vente. Ce montant est majoré soit par un forfait de 7,5% du coût d'achat, soit par les frais réels engagés.

Le forfait de 7,5% s'applique en l'absence de justificatifs. Dans le cas contraire, les droits d'enregistrement, la TVA, les frais d'agence et les honoraires du notaire sont pris en compte.

The works

Les dépenses de travaux réalisés pendant la période de possession peuvent être intégrées au calcul.

Tout propriétaire qui revend après cinq ans peut majorer son coût d'achat de 15% au titre des travaux effectués. Ce forfait s'applique sans avoir à produire de justificatifs.

Si des factures sont disponibles, le propriétaire peut faire valoir les dépenses réelles auprès du fisc. En vertu de l'article 150 VB du CGI, les charges relatives à la construction, à la rénovation, à l'agrandissement ou à la surélévation du bien sont ajoutées au coût d'achat, à condition qu'elles n'aient pas déjà été déduites des revenus fonciers.

Calcul de la plus-value imposable et sa fiscalité

La base taxable, parfois appelée plus-value nette, correspond au gain brut diminué des réductions applicables selon la durée de possession.

Les abattements selon la durée de détention

Les gains issus d'une cession immobilière sont soumis à deux prélèvements distincts : l'IR et les cotisations sociales.

Le taux d'IR s'élève à 19%. Il est réduit progressivement selon le nombre d'années écoulées depuis l'achat :

• De la 6e à la 21e année : réduction de 6% par an ;

• À la 22e année : réduction de 4% ;

• Au-delà de 22 ans : aucune taxation au titre de l'IR.

Les cotisations sociales s'élèvent à 17,2% et suivent un barème distinct :

• De la 6e à la 21e année : réduction de 1,65% par an ;

• À la 22e année : réduction de 1,60% ;

• De la 23e à la 29e année : réduction de 9% par an ;

• À partir de la 30e année : aucune retenue sociale.

Les abattements exceptionnels et temporaires sur les plus-values immobilières

Des réductions supplémentaires s'appliquent en cas de cession de logements bâtis ou de terrains à bâtir situés dans les zones tendues, pour les promesses signées à compter du 1er janvier 2024 :

• 60% de réduction (portée à 85%) pour les ventes en zones A, A bis et B1 destinées à la construction de logements, dont au moins 50% de logements sociaux pour atteindre le taux maximal ;

• 70% de réduction (portée à 85%) pour les cessions dans le cadre de grandes opérations d'urbanisme ou d'intérêt national, sous la même condition de quota social.

Ces réductions valent aussi bien pour l'IR que pour les cotisations sociales. La transaction doit être finalisée au plus tard le 31 décembre 2027. Par rescrit du 31 décembre 2025, l'administration a confirmé la continuité du dispositif pour les promesses signées en 2026.

Exonération des plus-values immobilières

Au-delà de la durée de possession, plusieurs situations permettent d'échapper totalement à la taxation du gain.

Les exonérations liées aux profils du vendeur et de l'acheteur

Un vendeur titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion peut être dispensé de toute taxation, à condition de ne pas être redevable de l'IFI et d'avoir un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur aux seuils 2026 suivants :

• 12 793 € pour une personne seule ;

• 19 626 € pour un couple (avec majoration par demi-part supplémentaire).

La même dispense s'applique au vendeur résidant dans un établissement social ou médicosocial pour personnes âgées ou adultes handicapés, sous réserve d'un RFR inférieur à 30 024 € pour une personne seule. Un cédant non résident en France peut également en bénéficier, sous certaines conditions.

Côté acquéreur, aucune taxation ne s'applique si celui-ci est un organisme gérant une résidence sociale, ou si le bien est exproprié ou cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement.

Les exonérations liées à l'usage du patrimoine immobilier

Plusieurs situations permettent d'écarter toute taxation sur le gain réalisé.

La vente d'une résidence principale

Le gain dégagé lors de la cession de votre habitation principale est totalement dispensé d'IR et de cotisations sociales, sans condition de durée.

La première vente d'un bien autre que la résidence principale

Lors de la première cession d'un logement secondaire ou locatif, une dispense est possible sous deux conditions :

• ne pas avoir été propriétaire de votre habitation principale, directement ou par personne interposée, pendant les quatre années précédant la cession ;

• réemployer le produit de la vente dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la cession.

La dispense est accordée à hauteur du montant effectivement réinvesti. Toute cession dont le prix est inférieur à 15 000 euros est par ailleurs automatiquement dispensée d'IR et de cotisations sociales.

Key points to remember

Déterminer la part taxable d'une cession immobilière ne se résume pas à une simple soustraction. Chaque composante, frais d'achat, dépenses de travaux, durée de possession, profil du cédant,  influe directement sur ce qui sera réellement dû au fisc.

En anticipant ces éléments, il est souvent possible de réduire sensiblement la note, voire de l'annuler. Un bien conservé plus de 22 ans ou servant d'habitation principale ne génère aucune taxation à la revente. Dans les autres configurations, l'accompagnement d'un notaire ou d'un conseiller patrimonial reste la meilleure façon d'optimiser la stratégie de cession.

FAQ 

Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Le gain brut correspond à la différence entre le produit encaissé (déduction faite des frais du vendeur) et le coût d'achat retenu (majoré des frais d'acquisition et des travaux). On applique ensuite les réductions liées à la durée de possession pour obtenir la base nette taxable.

Quel est le taux d'imposition sur la plus-value immobilière ?
Le gain est soumis à 19% au titre de l'IR et à 17,2% au titre des cotisations sociales, soit un taux global de 36,2% avant toute réduction.

Au bout de combien d'années est-on exonéré de plus-value immobilière ?
L'IR ne s'applique plus après 22 ans de possession. Les cotisations sociales disparaissent après 30 ans. Passé ce délai, la cession ne génère aucune charge fiscale.

La vente de la résidence principale est-elle taxée ?
Non. Le gain tiré de la cession de votre habitation principale est totalement dispensé de toute taxation, sans condition de durée.

Peut-on déduire les travaux du calcul de la plus-value ?
Oui. Au-delà de 5 ans de possession, un forfait de 15% du coût d'achat est admis sans justificatifs. Avec factures à l'appui, les dépenses réelles de construction, rénovation, agrandissement ou surélévation sont déductibles.

Qu'est-ce que l'abattement exceptionnel en zone tendue ?
Il s'agit d'une réduction supplémentaire de 60% à 85% sur le gain taxable, applicable lors de la cession d'un bien en zone A, A bis ou B1, à condition que l'acquéreur s'engage à y construire des logements. Le dispositif couvre les promesses signées jusqu'au 31 décembre 2027.

Le LMNP est-il concerné par des règles spécifiques ?
Oui. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé non professionnel sont réintégrés dans le coût d'achat, ce qui augmente mécaniquement la base taxable à la revente.