Quels conseils donner à quelqu’un cherchant à investir dans le locatif ? 

On investit dans le locatif pour assurer une pérennité à ses économies de diverses manières : 

• disposer d’un patrimoine immobilier
• générer des revenus complémentaires qui permettent de gagner de l’argent (économies ou revenus supplémentaires)
• réduire ses impôts. 

Aussi, il est naturel de se poser les questions suivantes : comment se lancer dans l’immobilier locatif ? Avec quel apport peut-on investir dans le locatif ? Quel apport minimum pour réaliser un investissement locatif ? Quel est le meilleur investissement locatif ? Vaut-il mieux investir dans le locatif neuf ou dans le locatif ancien ? Comment choisir son bien locatif ? Comment s’assurer que son bien locatif ne perde pas de valeur au fil des ans ? Investissement Locatif vous aide à répondre à ces problématiques, lesquelles sont naturellement épineuses, notamment lorsqu’il s’agit d’un premier investissement locatif. 

Investment 

L'investissement immobilier locatif est une stratégie qui vise à générer un flux de revenus positif après avoir engagé des dépenses initiales, ou parallèlement à celles-ci, selon les modalités de remboursement du prêt. Pour réussir dans ce type d'investissement, il est essentiel d'évaluer soigneusement les retombées financières potentielles que peut avoir ce projet sur vos économies. Il faut prendre en compte quelques éléments clés comme :

Le prix d'achat du bien immobilier qui est le coût initial de l'acquisition de la propriété. Vous devez tenir compte de ce montant dans vos calculs, en incluant également les frais d'acquisition, comme les frais de notaire, les taxes et les coûts de transaction.

Le prix du loyer moyen dans la ville qui vous permettra d'estimer les revenus locatifs que vous pourrez générer. Des recherches approfondies sur le marché locatif local sont nécessaires pour obtenir cette information.

L’éventualité d'une vacance du bien qui correspond au temps pendant lequel le bien pourrait ne pas être loué. La vacance peut réduire vos revenus locatifs et doit être intégrée dans vos prévisions financières.

Les travaux et entretien qui renvoient aux coûts liés aux travaux de rénovation, à l'entretien et aux réparations régulières sont des éléments qui peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement locatif. Il est essentiel de budgétiser ces dépenses.

Le rendement locatif, qui est aussi appelé rendement brut, est un indicateur clé. Il se calcule en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d'achat du bien. Un rendement locatif élevé peut indiquer un investissement plus rentable, mais il ne faut pas négliger les autres aspects comme la qualité du locataire, les coûts d'entretien et les impôts fonciers.

Taxation 

La fiscalité est un aspect essentiel de l'investissement immobilier locatif en France, car elle peut avoir un impact notable sur la rentabilité globale de l'investissement.

La fiscalité peut varier d'une région à l'autre en France. Par exemple, certaines zones offrent des avantages fiscaux spécifiques, comme des réductions d'impôts pour encourager l'investissement immobilier, particulièrement dans des zones en développement. Il est important de comprendre les réglementations fiscales locales de la zone dans laquelle vous envisagez d'investir pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux potentiels.

Le statut fiscal du propriétaire peut également avoir un impact significatif sur la fiscalité de l'investissement locatif. En effet, les propriétaires peuvent choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel d'imposition. Le choix dépend de leurs revenus locatifs et de leurs dépenses. Le régime réel offre la possibilité de déduire un certain nombre de dépenses, y compris les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, et les travaux de rénovation, ce qui peut réduire leur imposition.

Les travaux de rénovation et d'entretien peuvent avoir des implications fiscales, car certaines dépenses liées aux travaux peuvent être déductibles de vos revenus fonciers. Cela réduira alors votre base imposable. Cela peut être un moyen de réduire votre charge fiscale tout en améliorant la valeur de votre propriété locative.

En France, il existe divers dispositifs de défiscalisation qui visent à encourager l'investissement locatif comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ces programmes offrent des réductions d'impôts en échange de certaines conditions, telles que la location à long terme ou la location meublée. Il est important de comprendre ces dispositifs et de les considérer lors de l'investissement.

En plus de l'impôt sur le revenu, les propriétaires d'investissements locatifs doivent prendre en compte les impôts locaux, comme la taxe foncière. Les taux de ces impôts peuvent varier en fonction de la région et de la taille de la propriété. Il est essentiel de prévoir ces coûts dans votre plan financier.

Return, yield

Le calcul du rendement d'un investissement locatif, en tenant compte des opportunités fiscales offertes par le bien, permet d’évaluer la viabilité financière de l'opération. Cette démarche vous permet de déterminer si vous pourrez couvrir les coûts de financement du bien grâce aux revenus locatifs et aux avantages fiscaux, ou si des ajustements seront nécessaires.

Le calcul du rendement locatif, ou rendement brut consiste à diviser les revenus locatifs annuels que vous prévoyez d'obtenir par le prix d'achat du bien. Cela vous donne une idée du rendement brut avant de prendre en compte les avantages fiscaux.

Il est important d'identifier toutes les opportunités fiscales dont vous pourriez bénéficier en tant que propriétaire d'un bien locatif. Cela peut inclure des déductions d'impôts pour les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation, les dispositifs de défiscalisation, ou d'autres avantages spécifiques à la région ou au type de bien que vous possédez.

En parallèle, vous devez identifier et calculer toutes les dépenses liées à votre investissement. Cela inclut les mensualités de prêt, les impôts fonciers, les frais d'entretien, l'assurance, les charges de copropriété (le cas échéant), et d'autres coûts associés à la propriété.

Une fois que vous avez pris en compte les avantages fiscaux et les dépenses totales, vous pouvez calculer le rendement net de votre investissement locatif. Cela donne une image plus précise de la rentabilité réelle de votre investissement, car il tient compte de la réduction d'impôts que vous pourriez obtenir.

En comparant le rendement net à vos mensualités de prêt, vous pouvez déterminer si les revenus locatifs et les avantages fiscaux couvrent en totalité le coût de financement de votre bien. Si tel est le cas, votre investissement est potentiellement rentable.

Si les revenus locatifs et les avantages fiscaux ne suffisent pas à couvrir les mensualités de prêt, vous devrez peut-être envisager des ajustements. Cela pourrait signifier augmenter le loyer, réduire les dépenses, ou rechercher d'autres opportunités fiscales pour améliorer la rentabilité de votre investissement.

Expatriates

Etre expatrié peut offrir des avantages significatifs en matière d'investissement locatif, en particulier en ce qui concerne la fiscalité. Lorsque votre entreprise prend en charge les dépenses liées à votre loyer dans le pays où vous résidez en tant qu'expatrié, cela peut constituer un atout précieux pour réaliser un investissement locatif.

Si votre entreprise prend en charge vos frais de logement dans le pays d'expatriation, cela signifie que vous économisez chaque mois le montant du loyer que vous auriez normalement dû payer. Ces économies peuvent être utilisées pour financer une partie de votre investissement locatif, que ce soit pour le paiement initial du bien, les travaux de rénovation ou d'autres coûts associés.

En économisant sur le loyer personnel, vous pouvez potentiellement augmenter votre capacité d'endettement. Cela signifie que vous pourriez être admissible à un prêt immobilier plus important, ce qui vous permettrait d'investir dans des biens immobiliers de plus grande valeur ou de diversifier votre portefeuille immobilier.

En tant qu'expatrié, vous pouvez bénéficier de régimes fiscaux spécifiques dans votre pays de résidence. Certains pays offrent des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers, tels que des réductions d'impôts, des exemptions ou des taux d'imposition préférentiels. Vous devriez explorer ces opportunités pour minimiser la charge fiscale sur vos revenus locatifs.

En investissant dans un bien immobilier dans votre pays de résidence en tant qu'expatrié, vous diversifiez votre portefeuille immobilier. Cela peut réduire les risques associés à la concentration de vos investissements dans un seul pays ou une seule région.

Grâce aux économies de loyer personnel et aux avantages fiscaux, vous pouvez augmenter vos revenus locatifs nets. Cela peut contribuer à renforcer votre situation financière et à améliorer votre capacité d'épargne ou de réinvestissement.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.