Crédit pour SCI immobilière : quels sont les critères d'octroi ?

Le crédit pour SCI immobilière est une solution de financement qui permet aux investisseurs de gérer et développer leur patrimoine. En France, on dénombre environ 2,5 millions de SCI ou Société Civile Immobilière. C'est une forme juridique qui vous permet de posséder des logements tout en optimisant la transmission entre générations, surtout dans le cadre des SCI familiales (Insee, 2023).

Il en existe différents types adaptés à divers objectifs : la SCI familiale favorise la gestion partagée d’un patrimoine familial. La SCI de construction-vente (SCCV) quant à elle permet de réaliser des projets immobiliers temporaires avec revente des biens construits.

Si les établissements bancaires ne proposent pas d'emprunts spécifiquement destinés aux SCI, ils leurs permettent néanmoins de souscrire un emprunt immobilier de la même manière qu’un particulier. Cette possibilité de financement constitue un levier majeur, permettant à ces sociétés d’acquérir des biens immobiliers sans nécessiter un apport en capital immédiat.

En obtenant un crédit pour votre société, vous bénéficiciez d'une certaine souplesse fiscale. Les taux d'intérêts seront par ailleurs déductibles des revenus fonciers en cas d'option pour l'impôt sur le revenu. 

Crédit pour SCI immobilière : les essentiels

Lorsqu’une SCI cherche un financement pour acheter un bien, elle peut accéder aux mêmes types d'emprunts immobiliers que les particuliers. Les exceptions sont les prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Conventionné (PC) ou le Plan Épargne Logement (PEL). La capacité d’emprunt de chaque associé sera examiné, puisqu’ils seront tous responsables du remboursement en cas de défaillance de l'entreprise.

L’analyse du dossier de la société prend donc en compte les revenus et la situation financière des associés. Cela assurera la viabilité de l'investissement. Il peut arriver toutefois, que certaines banques acceptent un financement sans apport personnel. Il s'agit pourtant d'un atout important pour renforcer la solidité du dossier de la SCI et obtenir des conditions d'emprunt plus favorables.

Par ailleurs, une hypothèque sur le bien financé ou une caution bancaire peuvent être exigées. Une assurance emprunteur peut également couvrir les associés en cas d’incapacité de paiement.

Les prêts immobiliers adaptés aux SCI

Différents types d'emprunts immobiliers sont accessibles aux SCI. Chacun possède des caractéristiques adaptées aux objectifs d'investissement. 

The amortizable loan

Dans ce type de prêt, le remboursement se fait de manière progressive, avec des mensualités qui couvrent à la fois le capital et les intérêts. Les premiers paiements incluent une proportion plus élevée d’intérêts, puis la part du capital augmente au fil du temps.

Il est particulièrement avantageux pour les SCI ayant des projets de long terme, comme l’acquisition de biens destinés à la location. Ainsi, l’amortissement du capital réduira la dette de la société de manière continue. Il facilitera une meilleure gestion du passif au fil des années. Les intérêts payés peuvent aussi être déduits des recettes locatives de la SCI. L'optimisation fiscale sera intéressante dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Le prêt in fine

Il ets adapté pour les SCI qui investissent dans des biens locatifs. Contrairement au prêt amortissable, le capital n’est pas remboursé progressivement, mais en une seule fois à la fin du prêt.

Pendant toute la durée du prêt, la SCI ne verse que les intérêts, ce qui réduit le montant des mensualités. Cette structure est bénéfique pour les programmes dans lesquels les recettes locatives couvrent les intérêts. La charge sera alors réduite pour les associés. En général, le capital restant dû est remboursé grâce à une épargne constituée en parallèle ou avec les revenus issus de la revente du bien.

Cet emprunt est intéressant fiscalement, car les intérêts sont déductibles pendant toute la durée du prêt. Cela diminuera le montant imposable de la SCI en cas d’option pour l’impôt sur le revenu.

Crédit-bail immobilier et autres options

Le crédit-bail immobilier et d’autres options de financement peuvent s’adresser aux SCI, en particulier pour des projets de plus grande envergure. Elles sont cependant moins courantes. Leur disponibilité dépend de l'établissement financiers.

Il permet à la SCI de louer un bien pendant une période définie. Il est aussi possible de l’acquérir à la fin du contrat en levant une option d’achat. Cette solution est pratique pour les SCI qui envisagent d'investir dans des biens d’entreprise ou des locaux professionnels sans mobiliser immédiatement un capital important. Selon la Banque de France, ces options sont davantage réservées aux projets professionnels ou aux SCI à caractère commercial.

Chacun de ces types de financement présente des avantages spécifiques selon les objectifs d’investissement et le profil de la SCI. Les prêts amortissables et in fine restent les options les plus prisées, car elles permettent une gestion simplifiée et une optimisation fiscale. Le crédit-bail convient plutôt aux investissements commerciaux.

Les critères d’octroi de crédit pour une SCI immobilière

Pour l’attribution d’un emprunt immobilier, les banques évaluent une série de critères qui garantissent la viabilité économique du programme. 

Analyse des capacités d’emprunt des associés

Les banques examinent la capacité d’emprunt de chaque associé, car en cas de défaut de paiement, ces derniers seront tous responsables du remboursement du prêt. Chacun doit généralement présenter :

• une situation économique stable,

• un taux d’endettement conforme aux exigences bancaires,

• des revenus suffisants pour garantir la solvabilité du programme.

En 2024, les banques françaises se montrent prudentes et exigent un taux d’endettement moyen d’environ 33 % pour chaque associé (conformément aux recommandations de la Banque de France). Cela signifie que les charges financières de l’associé, y compris la part de prêt pour la SCI, ne doivent pas dépasser ce pourcentage de ses recettes.

Capacité budgétaire de la SCI

Même si l'entreprise est nouvellement constituée, elle doit démontrer sa solidité économique à travers ;

• une gestion rigoureuse,

• des prévisions de flux financiers viables.

Elle devra présenter un business plan détaillé car ce document montre :

• les sources de financement,

• les charges estimées,

• les prévisions de rentabilité de la SCI.

Il tiendra aussi compte de la gestion locative et des risques. Son objectif est de convaincre la banque de l’engagement sérieux des associés et du potentiel à long terme de l’investissement.

Rentabilité et solidité du projet immobilier

Les établissement financiers examinent aussi :

• la localisation du bien,

• son type (appartement, local commercial, résidence),

• les prévisions de recettes locatives.

Les rendements locatifs varient d’une région à l’autre. Ils sont influencés par la demande locale et le prix d'achat moyen. Les rentabilités locatives moyennes en 2023 se situent entre 4 % en région parisienne et 7 % dans certaines villes de province.

Les banques utilisent ces données pour évaluer si le bien générera des revenus suffisants pour couvrir les charges et les remboursements de la SCI. Elles ajusteront leurs exigences en fonction du type de bien et de sa situation géographique.

Garantie et assurance emprunteur

L’hypothèque sur le bien financé est la garantie la plus courante. La banque pourra alors saisir le bien en cas de défaillance de paiement de la SCI. En alternative ou en complément, certaines d'entre elles demandent une caution bancaire, souvent souscrite auprès d’une société de cautionnement spécialisée.

Chaque associé doit aussi souscrire pour une assurance emprunteur individuelle qui couvrira les risques de décès et d'invalidité. Le remboursement du prêt pourra alors être assuré même en cas de défaillance de l’un des associés.

Le Ministère de l’Économie rappelle que cette formalité est aujourd'hui incontournable pour la grande majorité des emprunts immobiliers souscrits par des SCI. Elle protège autant les associés que la banque contre les risques de non-remboursement.

Les montages de crédit pour une SCI : collectif ou individuel ?

Montages de crédit pour une SCI	Emprunt au nom de la SCI (collectif)	Emprunt par les associés (individuel)
Description	La SCI souscrit le prêt auprès de la banque, avec le gérant responsable de constituer le dossier de demande en rassemblant les informations nécessaires.   La SCI devient l’entité emprunteuse et rembourse le crédit sur ses fonds propres, souvent via les revenus locatifs du bien financé.	Chaque associé souscrit un prêt personnel et utilise les fonds pour financer la SCI, en apportant le montant au capital ou en compte courant d’associé.   Cet apport peut être récupéré par les associés en cas de vente du bien immobilier, sans transfert de parts sociales si conservé en compte courant.
Avantages	Mutualisation des risques et des ressources des associés, avec une plus grande capacité d’emprunt grâce à la combinaison des capacités financières.   Les associés ne sont pas personnellement endettés, ce qui simplifie la gestion patrimoniale et limite leur exposition financière individuelle.	Permet aux associés de conserver un contrôle plus direct sur leurs finances personnelles et de récupérer les sommes avancées en cas de besoin.   Possibilité de choisir entre un apport au capital ou un compte courant d’associé, offrant plus de flexibilité en fonction de la durée et de la stratégie de sortie du projet.
Bon à savoir	Les banques demandent fréquemment un business plan détaillé pour les SCI récemment constituées.   Ce document doit inclure des prévisions de revenus, de charges et de rentabilité pour démontrer la viabilité économique de l’investissement immobilier.   Un business plan solide peut renforcer la confiance de la banque et aider à obtenir de meilleures conditions de crédit.	Les fonds apportés peuvent être convertis en parts sociales de la SCI, augmentant la participation des associés, ou laissés en compte courant pour une récupération facilitée.   Le choix de ces modalités dépend de la durée du projet et des objectifs financiers des associés.

Cas spécifiques de crédit selon les types de SCI

Les types de crédit proposés aux SCI varient en fonction de la nature et des objectifs spécifiques de chaque société. 

SCI familiale : transmission patrimoniale facilité et limites d'emprunt

Elle permet aux membres d’une famille de détenir des parts de la société. La transmission du patrimoine aux héritiers est simplifiée avec un allègement des droits de succession. Les prêts sont généralement orientés vers l'acquisition de biens immobiliers à long terme.

Les établissement financiers peuvent limiter le montant de l'emprunt en raison de la nature souvent moins lucrative de ce type de structure. Les associés sont rarement intéressés par des projets de grande envergure avec un potentiel de rendement rapide. Cela peut les empêcher d'avoir accès à de gros financements. Mais en général, les crédits ainsi que leur montant, sont octroyés en fonction de la stabilité économique et de la capacité d’emprunt de chaque membre.

SCI d’investissement locatif : utilisation des recettes locatives pour le remboursement

La SCI d’investissement locatif est mise en place pour acquérir et gérer des biens immobiliers destinés à la location. Elle repose sur la rentabilité locative, car les loyers perçus servent en grande partie à rembourser les mensualités de l'emprunt contracté pour l'achat du bien.

Les établissement financiers sont souvent plus favorables à ce type de SCI car les revenus locatifs réguliers permettent d’assurer le remboursement du prêt. Il peut alors bénéficier d’un crédit collectif. Cela permettra de mutualiser les ressources financières des associés et d’augmenter la capacité d’emprunt de la SCI.

Toutefois, les établissements financiers analyseront la viabilité économique du programme. Ils évalueront :

• la demande locative dans la zone géographique,

• la rentabilité du bien, 

• les charges de gestion (pour s’assurer que les loyers pourront effectivement couvrir les échéances du prêt).

Les rendements locatifs en zone tendue (grandes villes) peuvent présenter des taux de rentabilité attractifs allant jusqu'à 7 %. Cela rassurera les banques quant à la capacité de remboursement de la SCI.

SCCV et SCI d’attribution : emprunts pour projets à risque élevé 

Les SCCV (Société Civile de Construction Vente) et les SCI d’attribution sont davantage orientées vers des projets :

• de construction,

• de promotion

• de revente de biens immobiliers.

Elles concernent principalement les projets à court ou moyen terme, comme la construction d'immeubles ou la division en lots pour la vente. Elles sont par conséquent plus exposées aux aléas du marché immobilier, des coûts de construction et des délais administratifs.

Les crédits pour ces sociétés sont conditionnés par des critères de sélection rigoureux. Ici, le risque de non-remboursement est plus élevé. Les établissements financiers demandent généralement une analyse du programme extrêmement détaillée et des projections économiques solides. Elles doivent couvrir :

• les prévisions de coûts,

• les échéances de vente,

• les marges bénéficiaires anticipées.

Ce type de SCI doit souvent présenter une garantie financière de revente. Elle consiste à prouver que les recettes de la vente ou de l’attribution permettront de couvrir l'intégralité de l'emprunt et des charges associées. En raison de ces risques, certaines banques exigent également une caution ou un apport significatif pour renforcer la solidité budgétaire du projet.

Garanties et assurances pour les crédits SCI

Pour sécuriser les crédits attribués  à une SCI, les banques imposent plusieurs types de garanties et d’assurances visant à limiter les risques de défaut de paiement. Ces dispositifs vont aussi convaincre les établissements financiers de financer un programme de SCI. Surtout dans un contexte où les risques sont partagés entre plusieurs associés.

Garanties et assurances pour les crédits SCI	Description
Garanties requises pour les prêts SCI	Pour sécuriser un crédit accordé à une SCI, les banques exigent souvent des garanties solides afin de limiter les risques de non-remboursement.
Hypothèque et hypothèque légale spéciale	Les banques demandent généralement une hypothèque sur le bien financé, permettant la saisie en cas de défaut de paiement.   L'hypothèque légale spéciale, appliquée en l'absence de privilège du prêteur de deniers (supprimé en 2022), garantit spécifiquement les biens déjà existants ou acquis par la SCI.
Caution solidaire	Une caution solidaire peut être exigée des associés, les engageant personnellement en cas de défaillance de la SCI.   Ce système est fréquent pour les SCI sans historique de gestion.
Assurances emprunteur pour les SCI	Les banques exigent des assurances emprunteur pour chaque associé pour couvrir le prêt en cas : de décès, d’invalidité, d’incapacité de l'un des emprunteurs.
Couverture pour chaque associé	Chaque associé doit souscrire une assurance emprunteur proportionnelle à sa participation, incluant des garanties de décès et d'invalidité.
Conseil pratique : Comparaison des assurances	Il est recommandé de comparer les assurances emprunteur pour réduire les coûts.   Depuis la loi Lemoine (2022), les associés peuvent changer d'assurance à tout moment pour obtenir de meilleures conditions.

 

Comment optimiser ses chances d’obtenir un crédit pour sa SCI ?

Pour augmenter ses chances d’obtenir un crédit pour une SCI, il faudra bien structurer son dossier et rassurer la banque quant à la solidité du projet et la capacité de remboursement de la SCI.

• Bien qu'il ne soit pas obligatoire, un apport personnel de 10 à 20 % renforce la crédibilité de la SCI et réduit le montant du prêt, ce qui peut aussi influencer favorablement le taux d’intérêt.

• Le dossier doit inclure une structure de gestion claire, un business plan détaillé, des prévisions budgétaires solides et une analyse de rentabilité. Un dossier bien préparé augmente les chances de succès de 20 % selon une étude de CAFPI.

• Les SCI présentant un business plan structuré et des prévisions réalistes bénéficient de taux d’acceptation jusqu’à 25 % plus élevés, avec des conditions de prêt souvent avantageuses.

• Anticiper les précautions nécessaires, comme une hypothèque ou une caution, et recourir à un courtier immobilier peuvent augmenter les chances de réussite du dossier de 30 %.

Les éléments à retenir pour un dossier solide

Pour obtenir un emprunt pour une SCI immobilière, plusieurs éléments ne doivent pas être négligés. La capacité d’emprunt des associés, le choix du montage financier adapté (collectif ou individuel), ainsi que la mise en place de garanties et d’assurances adéquates sont des critères déterminants pour convaincre les établissements financiers.

Un dossier bien structuré, avec un business plan solide et des prévisions économiques précises, est indispensable pour optimiser les chances d'acceptation du crédit. Avec une bonne préparation, la SCI renforce sa crédibilité auprès des prêteurs et augmente ainsi ses chances de bénéficier de conditions de financement avantageuses.