Fiscalité location meublée non professionnelle : Les obligations légales

La fiscalité location meublée non professionnelle prend tout son sens dans une logique de maximisation des revenus locatifs. En effet, le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet de mettre en location un logement meublé, avec à la clé une fiscalité avantageuse. Un plafond de recettes locatives à 23.000 € s'impose. Cette somme devrait, chaque année, représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. En outre, le LMNP définit chaque année les recettes et revenus comme étant l’ensemble des loyers encaissés sur une année, hors charges. Celles-ci déterminent l’éligibilité du loueur en meublé au statut LMNP et le régime fiscal applicable.

Par ailleurs, l'activité de location meublée est à différencier de la location nue. Cette première propose un logement prêt à l’usage avec une liste précise d'équipements et de meubles (lit, table, électroménager...). Les revenus locatifs du loueur en meublé sont rangés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Pour sa part, la location nue ramène à un logement non-meublé, avec des revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Son régime fiscal moins flexible se prête difficilement à toute forme d’optimisation. Dans le même registre, le LMNP est à distinguer du LMP (Location Meublée Professionnelle). Les différences reposent sur des critères fiscaux et administratifs. En effet, le statut LMP implique des recettes locatives et revenus locatifs excédant chaque année la barre des 23.000 €. Une somme qui devrait représenter plus de 50 % des revenus locatifs globaux du foyer fiscal du loueur en meublé. Il faut aussi une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et régler certaines cotisations sociales. Fiscalement, le loueur en meublé professionnel peut imputer les déficits fonciers sur le revenu global.

Régimes fiscaux applicables en LMNP

La fiscalité location meublée non professionnelle se décline en deux régimes fiscaux, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel. Mieux vaut bien choisir le régime fiscal pour optimiser les revenus locatifs. Une démarche qui passe par une analyse poussée des recettes et revenus, des charges liées à l'activité de location meublée, ainsi que des objectifs financiers du loueur en meublé.

Le régime Micro-BIC

Le micro-BIC régime s'adresse à un loueur en meublé percevant, chaque année, des recettes et revenus locatifs inférieurs à 77.700 €. À titre informatif, le plafond est de 188.700 € pour les meublés de tourisme classés. Ce régime fiscal permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés classés). Un mécanisme qui a le mérite de couvrir les charges liées à l'activité de location meublée. Apprécié des petits investisseurs pour sa simplicité de gestion, il ne requiert nullement la tenue d'une comptabilité rigoureuse. Notons que le régime micro-BIC est le régime fiscal par défaut en LMNP.

Prenons un exemple chiffré pour mieux comprendre le fonctionnement du régime micro en LMNP. Soit un loueur en meublé percevant chaque année des recettes et revenus locatifs de 12.000 €, (hors charges). Avec l'abattement forfaitaire de 50 %, la base taxable de la location meublée est donc de 6.000 €. Supposons une TMI (Tranche marginale d'imposition) de 30 %, ainsi que des prélèvements sociaux à 17,2 %. Le calcul de l'imposition est donc :
Impôts = 6 000 € x (30 % + 17,2 %) = 6 000 € x 47,2 % = 2 832 €.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié met l'optimisation fiscale dans une toute autre dimension. Destiné à un loueur en meublé avec des charges significatives liées à l'activité de location meublée ou des recettes et revenus locatifs élevés, il prévoit effectivement la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien et des mobiliers. Deux éléments qui permettent de réduire la base taxable du loueur en meublé, de manière conséquente. Présentant un certain degré de complexité, le régime réel requiert la tenue d'une comptabilité rigoureuse pour l'activité de location meublée.

Dans les faits, les charges déductibles font référence aux frais de gestion (honoraires de gestion locative, comptable), aux intérêts de prêt, aux dépenses liées aux travaux d’entretien, aux primes d'assurances, à la taxe foncière... Concernant l’amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier, il s'étale sur plusieurs années (20 à 30 ans pour le bien, 5 à 10 ans pour le mobilier).

Pour mieux comprendre le régime réel simplifié en LMNP, prenons l'exemple d'un loueur en meublé percevant chaque année 12.000 € de recettes et revenus locatifs. Il met en location meublé un bien acheté 200.000 € (dont 160.000 € pour le bâti et 40.000 € pour le terrain). Les charges déductibles se chiffrent à 7.000 € (intérêts d’emprunt : 3.000 €, taxe foncière : 1.200 €, prime d'assurances et frais de gestion : 800 € et dépenses liées à des travaux : 2.000 €). Les amortissements font un total de 7.900 € [Bâti amorti sur 25 ans : 6.400 €/an (160 000 € ÷ 25) + Mobilier amorti sur 10 ans : 1.500 €/an.]. Ici, la base taxable de l'activité de location meublée est donc de 0 € [Recettes et revenus locatifs 12 000 € - (Charges liées à l'activité de location meublée 7 000 € + Amortissements 7 900 €)].

Autres spécificités de la fiscalité LMNP

En matière de fiscalité location meublée non professionnelle, d'autres spécificités sont à considérer. Elles ramènent notamment à l'imposition des revenus locatifs, à la déclaration de revenus, ainsi qu'à la CFE (Cotisation foncière des entreprises).

Imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs issus de l'activité de location meublée sont soumis au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ils sont intégrés au foyer fiscal, mais traités séparément des autres revenus (salaires, indépendants) et des revenus du capital (dividendes, plus-values). Cette distinction permet au loueur en meublé de bénéficier d’abattements spécifiques (régime micro-BIC) ou de déductions fiscales (régime réel). L'idée est aussi de ne pas impacter la fiscalité des autres sources de revenus que l'activité de location meublée. L'optimisation de la charge fiscale globale sera alors favorisée.

Intégrés au foyer fiscal dans la catégorie des BIC, les revenus locatifs issus de l'activité de location meublée sont soumis à l’IR (Impôt sur le revenu). Leur montant net imposable sera déterminé selon le régime fiscal choisi (régime micro-BIC ou régime réel). Il s’ajoute aux autres revenus du foyer, ce qui peut augmenter le TMI (Taux marginal d’imposition). Cependant, grâce aux déductions de charges liées à l'activité de location meublée et amortissements en régime réel, ou à l’abattement forfaitaire en régime micro-BIC, la base imposable sera réduite. La rentabilité locative LMNP s'en trouve maximisée.

Déclaration des revenus issue de la location meublée

La déclaration des revenus issus de l'activité de location meublée dépend du régime fiscal choisi. Sous le régime micro-BIC, il suffit d’indiquer les recettes brutes et revenus locatifs dans la déclaration complémentaire n° 2042 C PRO. Un abattement forfaitaire sera automatiquement appliqué. Pour le régime réel, une comptabilité détaillée est nécessaire. Les charges liées à l'activité de location meublée et amortissements sont déduits pour calculer le revenu net imposable. Il faut remplir les déclarations n° 2031 (résultat fiscal) et n° 2042 C PRO.

Pour les meublés de tourisme classés, la déclaration de revenus locatifs en LMNP suit des règles spécifiques, notamment en matière de régime fiscal. Les recettes locatives issues de l'activité de location meublée doivent être déclarées dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). On utilise alors le formulaire de déclaration complémentaire n° 2042 C PRO. Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire avantageux de 71 % est appliqué (contre 50 % pour les meublés non classés). En régime réel, les charges liées à l'activité de location meublée et amortissements sont déductibles. Le classement en meublé de tourisme met ainsi l'optimisation fiscale à un cran plus élevé, ce qui augure une rentabilité optimale.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

L'activité de location meublée est considérée comme une prestation commerciale. De ce fait, les loueurs en meublé doivent s'acquitter de la CFE. Celle-ci est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. Elle varie selon la commune de résidence du logement. Concernant les démarches administratives et formalités, les loueurs en meublé doivent déclarer l'activité via le formulaire P0i. Notons que les loueurs en meublé sont exonérés de la CFE durant la première année civile. Certaines communes accordent aussi ce privilège aux meublés de tourisme classés (exonération partielle ou totale). Même topo pour les biens loués dans la résidence principale du loueur en meubléet qui générent, chaque année, des recettes locatives et revenus locatifs inférieurs à 760 €.

Focus sur les locations meublées de tourisme

La fiscalité des locations meublées de tourisme en LMNP s'adapte aux revenus locatifs générés. Quoi qu'il en soit, l'abattement forfaitaire en régime micro-BIC et les déductions des charges liées à l'activité de location meublée et amortissements en régime réel, sont conséquents. De plus, les meublés classés peuvent être exonérés de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Les meublés de tourisme et leur fiscalité

Les meublés de tourisme désignent des logements mis en location pour de courtes durées. Un classement qui valorise le bien et attire ainsi une clientèle touristique exigeante. Ils s'adressent notamment à des vacanciers ou des professionnels en déplacement. Suffisamment équipés pour accueillir immédiatement les locataires (literie, cuisine équipée, etc.), ces logements sont en conformité avec les critères définis par le Code du tourisme. Autant de conditions qui leur valent le classement en meublé de tourisme de la part d'un organisme agréé. Un agrément qui leur ouvre la voie à des avantages fiscaux et commerciaux liée à l'activité de location meublée. Bien entendu, la valorisation patrimoniale est aussi au rendez-vous.

Pour leur part, les meublés de tourisme classés sont notés de 1 à 5 étoiles selon leurs prestations. De la note dépend les avantages fiscaux, en l'occurrence de l'abattement forfaitaire de 71 % sous le régime micro-BIC (50 % pour les meublés non classés). Dans certaines communes, ces logements meublés sont même exonérés de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Régime fiscal spécifique pour les locations saisonnières

En LMNP, les locations saisonnières génèrent chaque année des recettes et revenus élevés. Rien de bien étonnant, puisque celles-ci découlent de séjours de courte durée caractérisés par une forte demande locative. Constituées des loyers encaissés hors charges liées à l'activité de location meublée, ces recettes et revenus locatifs déterminent le régime fiscal applicable. Il faut donc une gestion rigoureuse des recettes et revenus locatifs, afin de se conformer aux obligations légales. Cette recommandation fait d'ailleurs référence à l'optimisation de la fiscalité.

Dans les faits, sous le régime micro-BIC, les recettes et revenus issus de l'activité de location meublée doivent rester, chaque année, en dessous de la barre des 77.700 € (ou 188.700 € pour les meublés de tourisme classés). Condition sine qua none pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % : Au-delà de ces seuils, le régime réel est effectivement de mise. De même, les recettes influencent chaque année la déclaration à effectuer. Sous le régime micro-BIC, elles sont reportées dans le formulaire n° 2042 C PRO. Pour le régime réel, une comptabilité détaillée et une déclaration spécifique via le formulaire n° 2031, sont exigées.

Fiscalité location meublée non professionnelle en bref

La fiscalité location meublée non professionnelle se révèle avantageuse au point de maximiser les revenus locatifs. Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire a effectivement le mérite de réduire la base imposable de l'activité de location meublée. Le régime réel implique, de son côté, des charges déductibles et des amortissements (bien et mobilier), en vue d'une défiscalisation LMNP. De plus, les meublés classés peuvent être exonérés de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Pour couronner le tout, le statut LMNP est un véritable raccourci pour se constituer un patrimoine.

Par ailleurs, une mauvaise déclaration des revenus locatifs en LMNP peut entraîner de lourdes conséquences fiscales et financières. En cas d’erreur ou d’omission, le loueur en meublé s’expose à des redressements fiscaux. Si l'administration fiscale évoque un manquement délibéré, des pénalités peuvent aller jusqu’à 40 % et des intérêts de retard s'appliquent. Une déclaration incorrecte des charges liées à l'activité de location meublée ou l'oubli d’amortissements peut également augmenter la base imposable, entraînant une surimposition. Par ailleurs, une méconnaissance des régimes fiscaux applicables (régime micro-BIC ou régime réel) peut priver le loueur en meublé d’optimisations fiscales significatives. Enfin, une absence de déclaration ou d’inscription au greffe (P0i) peut entraîner la requalification fiscale du statut. La rentabilité de l’investissement s'en trouve compromise.