Investir dans l'immobilier à Noisy-le-Sec

Le cadre de vie dans la commune de Noisy-le-Sec

Située dans le département de la Seine-Saint-Denis, Noisy-le-Sec fait partie de la région Île-de-France. Appelés Noiséens, les habitants de la commune vivent dans une localité pleine de charme.

Les transports de Noisy-le-Sec

Offrant un réseau de transport très varié, la commune de Noisy-le-Sec s’avère très connectée avec les autres communes de la métropole. Elle est limitrophe de Bobigny, Bondy, Rosny-sous-Bois, Montreuil et Romainville.

Le projet du Grand Paris Express prévoit d’ajouter une ligne de métro circulaire. Celle-ci permettra la liaison de toutes les villes à proximité de Paris. Ce type de projet constitue une solution de circulation pour les habitants des banlieues, comme Noisy-le-Sec. Ils peuvent ainsi rejoindre la capitale en un rien de temps. Que ce soit pour se rendre au bureau, à l’école ou dans les commerces à Paris, leur trajet se fait en quelques minutes. D’ailleurs, selon la documentation auprès des agences immobilières, les locataires préfèrent choisir les localités en dehors de Paris. Les prix des appartements dans ces villes sont plus raisonnables que ceux de la capitale. Toutefois, cela n’exclut en aucun cas l’existence d’une maison très onéreuse dans certains quartiers, comme le centre-ville.

Pour le tram Express Nord T11, c’est un projet de ligne de train léger. Recouvrant 28 km de distance, cette ligne possède 14 stations prolongeant les voies de la Grande Ceinture. Elle permettra la liaison de la Gare de Sartrouville et la Gare de Noisy-le-Sec. À long terme, les programmes de création d’infrastructures dans la métropole du Grand Paris prévoient le prolongement de la ligne 5 du métro. Celle-ci se situe dans le secteur de la Folie au nord de la commune.

Quant à la compagnie des tramways de l’Est parisien (EP), elle exploite depuis les années 1900 la ligne numéro 1 de tramway. Elle relie Noisy-le-Sec et l’Opéra, en passant par l’avenue Jean-Jaurès. Elle sera ultérieurement prolongée jusqu’aux Pavillons-sous-Bois.

Le dynamisme de la ville

Le département de la Seine-Saint-Denis est connu pour le dynamisme des communes qui s’y trouvent. Notamment Noisy-le-Sec, qui, selon une documentation économique, possède un fort taux d’emploi pour les personnes de 15 à 64 ans (72,3 %). Les commerces y sont très présents avec des supérettes et un marché bio du dimanche.

Au niveau de l’école, Noisy-le-Sec abrite de nombreuses écoles maternelles et primaires. Aussi, vous pouvez y trouver 3 collèges et 2 lycées. Même si la ville n’abrite aucune université, les transports en commun permettent aux habitants (étudiants) de rejoindre l’Université Paris 8. Notamment, ils peuvent prendre la ligne 5 du métro ou le tramway T1. La desserte vers les universités parisiennes est assurée par le RER (Réseau express régional de l’Île-de-France) E. Les habitants peuvent le prendre à la gare du Nord ou à la gare Saint-Lazare. Le trajet ne dure qu’une dizaine de minutes.

Par ailleurs, les activités culturelles constituent l’un des points forts de Noisy-le-Sec. Théâtre, médiathèque, conservatoire et cinéma, de quoi satisfaire les habitants de la commune. Sans oublier les équipements sportifs, la localité offre à sa population les meilleures conditions de vie possible. Pour dynamiser un peu plus cette dernière, de nombreux événements sont organisés au sein de la ville.

L’investissement immobilier locatif à Noisy-le-Sec

Marché accessible, l’investissement immobilier dans la ville de Noisy-le-Sec s’avère rentable. Le prix au mètre carré dans l’ancien s’élève à 3 590 euros. La documentation révèle une progression de 3,6 % sur un trimestre. D’ailleurs, en un an, l’augmentation atteint les 8,1 %. Vous pouvez alors espérer une belle plus-value à la revente.

Si l’investissement Pinel est possible dans la ville, investir dans l’ancien s’avère plus rentable. Certes, avec la loi Pinel, vous disposez d’une réduction d’impôt. Toutefois, vous devez investir dans les logements neufs pour effectuer ce projet d’investissement. Or, les appartements neufs sont bien plus onéreux que les anciens. Aussi, vous devez payer des avances chaque trimestre, jusqu’à l’achèvement des travaux, pour confirmer votre achat. À savoir que vous n’êtes propriétaire de votre appartement qu’à la livraison des clés.

Les logements à Noisy-le-Sec

Après une documentation auprès d’une agence immobilière, il a été déduit que le logement avec le meilleur taux de rendement est le studio. En effet, investir à Noisy-le-Sec vous permet d’obtenir un rendement locatif brut aux alentours de 7,51 %.

Investir dans un studio pour un taux de rendement élevé

La rentabilité locative d’un studio à Noisy-le-Sec révèle le potentiel de la ville. Le taux de rendement à 7,51 % est basé sur 28 studios vendus en 2018. Par définition, ce type de logement dispose d’une seule pièce (salon, cuisine et chambre combinés).

Idéal pour les étudiants et les jeunes actifs, il est plus judicieux de le mettre en location meublée. Cela vous permet d’obtenir un loyer plus conséquent. D’ailleurs, ce type de locataire préfère une résidence meublée et équipée.

Si vous choisissez d’investir dans un studio ancien, vous pouvez effectuer des travaux d’amélioration. Cette opération vous donne l’occasion de personnaliser le logement et d’attirer plus de clients. Afin de trouver l’emplacement adéquat pour votre projet, vous pouvez choisir parmi les 11 quartiers de Noisy-le-Sec.

Ayant un prix moyen de 130 000 euros, le bien meublé peut avoir une valeur locative de 910 euros par mois.

Investir dans un appartement pour une rentabilité assurée

Investir dans un appartement au sein d’un immeuble est tout à fait une bonne affaire. Il faut savoir que 86 % des résidences de la ville de Noisy-le-Sec sont des appartements, contre 14 % de maisons.

L’appartement deux-pièces est le plus rentable. Avec un taux de rendement brut de 7,1 %, ce type de logement intéresse surtout les jeunes couples. Un deux-pièces se compose d’une chambre, une salle de vie, une cuisine et une salle de bains. Dans le quartier du centre-ville Gare, ce type de logement se vend à 265 000 euros.

Un appartement beaucoup plus grand nécessitera évidemment un budget plus important. Toutefois, ce type de résidence peut intéresser de nombreuses familles. La majorité de la population de Noisy-le-Sec est locataire. Plusieurs ménages cherchent des appartements trois ou quatre-pièces.

Le prix d’un appartement quatre-pièces dans le centre-ville Mairie s’élève aux alentours de 224 000 euros.

Investir dans une maison pour un patrimoine à long terme

Il faut savoir qu’investir dans l’immobilier signifie se constituer un patrimoine à long terme et tangible. Ainsi, pour un investissement dans une maison, neuve ou ancienne, vous bénéficiez d’une résidence individuelle à vie. Lorsque vous auriez décidé de ne plus mettre en location le bien, vous pouvez, soit le définir comme votre résidence principale, soit le revendre.

L’avantage d’investir dans une maison, c’est que vous n’avez pas à suivre les règles de copropriété. La gestion locative sera plus facile, surtout si vous la confiez à une agence immobilière. Il faut également savoir que l’investissement Pinel n’est plus disponible pour une maison individuelle. Depuis le début de l’année 2021, le dispositif Pinel n’est valide que pour les appartements. Raison de plus pour investir dans l'ancien.

Votre taux de rendement locatif dépend du quartier, de la surface et du prix de la maison choisie.

En ce qui concerne les locataires, l’investissement dans les maisons vous permet de choisir entre la mise en location pour une famille et la colocation. Ainsi, si vous choisissez la colocation, vous diminuez les risques de vacance locative. D’ailleurs, même si vos locataires sont des étudiants, vous pouvez mettre en location saisonnière votre logement lors des périodes de relâche.

Les démarches de l’investissement immobilier locatif à Noisy-le-Sec

Calculer la rentabilité de l’investissement est très important. Durant cette étape, vous devez prendre en compte tous les facteurs l’influençant. Ces derniers concernent tout ce qui est « dépense ». Pour un appartement ancien, il est indispensable de prévoir un budget pour les travaux de rénovation.

Source de revenus importants, l’investissement immobilier vous permet de vous enrichir sans effort. Vous pouvez même confier la gestion locative à une agence immobilière.

Il est donc indéniable de dire que l’investissement immobilier locatif dans les villes à proximité de Paris constitue un fort potentiel. La population dans ces localités ne cesse d’augmenter. Les programmes d’aménagement de territoire se multiplient de façon à offrir des opportunités aux investisseurs. Commerces, locaux, appartements, bureaux, etc., nombreuses sont les nouvelles infrastructures qui s’implantent à Noisy-le-Sec.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.